Par un arrêt rendu le 16 juin 2026, la Cour d’appel d’Orléans a été saisie d’un litige relatif à l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Des acquéreurs avaient acheté un lot de copropriété, dont la superficie déclarée dans l’acte de vente était de 102,30 m². Un certificat de mesurage établi par un expert avait indiqué cette surface. Après la vente, un nouveau mesurage effectué par un géomètre-expert révéla une surface réelle de 85,20 m². Une expertise judiciaire ultérieure fixa cette surface à 86,10 m². L’écart, de 15,84 %, dépassait le seuil de 5 % prévu par la loi.
La procédure débuta par une action des acquéreurs devant le tribunal judiciaire d’Orléans. Ce dernier, par un jugement du 5 février 2020, condamna le vendeur à leur verser 15 373 euros au titre de la réduction du prix. Il condamna également l’auteur du certificat de mesurage à garantir le vendeur de cette somme. Le vendeur et le mesureur interjetèrent appel. Le vendeur contesta le montant de la réduction, tandis que le mesureur soutenait que son erreur n’avait causé qu’une perte de chance, non un préjudice certain. La question de droit centrale était de déterminer si le vendeur pouvait obtenir la garantie du mesureur pour le montant de la réduction du prix. La Cour d’appel a confirmé le principe de la réduction de prix mais en a fixé le montant à 12 255 euros. Elle a en revanche infirmé le jugement en ce qu’il condamnait le mesureur à garantir le vendeur, jugeant que la restitution du prix ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable.
I. L’application rigoureuse de l’action en réduction du prix pour défaut de superficie
A. La consécration du droit à réduction fondé sur un écart de superficie
La Cour d’appel d’Orléans rappelle le dispositif de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, lequel dispose que « si la superficie d’un lot ou d’une fraction de lot est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ». En l’espèce, la différence de superficie entre l’acte (102,30 m²) et la surface réelle (86,10 m²) était de 16,20 m², soit 15,84 %, dépassant largement le seuil légal des 5 %. La cour écarte l’argument du vendeur qui invoquait l’absence de faute de sa part ou la faute du mesureur. Elle énonce que le vendeur « est tenu de supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, sans qu’il ne puisse opposer à l’acquéreur son absence de faute ou la faute du mesureur ». Cette solution s’inscrit dans le caractère d’ordre public des dispositions de l’article 46, rappelé par la jurisprudence. La Cour d’appel de Chambéry a ainsi jugé que « ces dispositions sont d’ordre public » (Cour d’appel de Chambéry, 16 janvier 2025, n°22/02101). Le mécanisme est donc automatique et ne dépend pas d’une faute du vendeur.
B. La détermination du montant de la réduction par une évaluation précise de la valeur du lot
Le calcul de la diminution du prix a fait l’objet d’une contestation technique. Le vendeur et le mesureur critiquaient l’expertise judiciaire, estimant que l’expert avait surévalué la valeur du lot n° 18 en ne tenant pas compte du caractère non habitable du plateau à aménager et en sous-évaluant le prix des places de stationnement. La cour valide pourtant l’analyse de l’expert. Elle relève qu’il a procédé « à l’évaluation du lot dans toutes ses composantes » et que son estimation « n’est pas réalisée en comparaison directe avec l’étude du marché des appartements mais bien avec celle des plateaux à aménager ». S’agissant des parkings, l’expert a retenu un prix de 1 500 euros par place en raison de leurs caractéristiques : « parking aérien, sans aménagement, demande de stationnement non tendue ». La cour écarte les critiques en constatant que les appelants « ne produisent aucun élément objectif permettant de contredire l’évaluation de l’expert judiciaire ». Elle applique la méthode de calcul posée par la Cour de cassation : la diminution correspond à « la différence entre le prix effectivement payé et le prix réduit ». En l’espèce, la part du lot n° 18 dans le prix global a été évaluée à 92 070 euros. Sa valeur réelle étant de 79 815 euros, la réduction s’élève à 12 255 euros.
II. La limitation de la garantie du mesureur à la réparation d’un préjudice certain
A. L’exigence d’un préjudice distinct de la simple restitution du prix
La Cour d’appel d’Orléans infirme le jugement qui avait condamné le mesureur à garantir le vendeur de la totalité de la réduction de prix. Elle rappelle que « la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné après sa diminution en raison de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie ». Elle cite la jurisprudence constante de la Cour de cassation en ce sens (3e Civ., 8 décembre 2021, n°20-14.119). La cour écarte l’argument du vendeur qui soutenait que son préjudice était certain car il correspondait à la somme à restituer. Elle estime que « le dommage allégué par le vendeur ne résidant que dans la diminution du prix de vente », celui-ci ne se prévaut pas d’un préjudice indemnisable. La solution est identique à celle retenue par la Cour d’appel de Toulouse, qui a jugé que « cette réduction n’a pour conséquence que de ramener le prix de vente au montant que le vendeur aurait dû normalement percevoir » (Cour d’appel de Toulouse, 26 mars 2025, n°23/02000). La restitution ne crée pas un préjudice car elle corrige simplement le prix pour le faire correspondre à la réalité du bien.
B. L’absence de démonstration d’une perte de chance par le vendeur
Le mesureur soutenait, à titre subsidiaire, que le vendeur ne pouvait prétendre qu’à une perte de chance d’avoir vendu le bien à un meilleur prix s’il avait connu la superficie réelle. Il arguait que le prix de vente avait été fixé avant même la connaissance du certificat de mesurage, de sorte que la chance perdue était nulle. La cour ne se prononce pas directement sur ce point, mais en rejetant la demande de dommages-intérêts, elle valide implicitement ce raisonnement. Le vendeur n’a apporté aucun élément démontrant que, informé de l’erreur, il aurait pu renégocier le prix à un montant supérieur ou refuser la vente. La jurisprudence admet que la perte de chance peut constituer un préjudice réparable, mais il incombe à celui qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve. En l’espèce, le vendeur s’est contenté d’invoquer un préjudice automatique, sans démontrer la réalité d’une chance perdue. La cour applique strictement les règles de la responsabilité contractuelle : le créancier doit prouver un préjudice certain en lien de causalité avec la faute. Cette exigence n’étant pas satisfaite, la demande de garantie est rejetée.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 4121-1 du Code du travail En vigueur
L’employeur prend les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale des travailleurs.
Ces mesures comprennent :
1° Des actions de prévention des risques professionnels, y compris ceux mentionnés à l’article L. 4161-1 ;
2° Des actions d’information et de formation ;
3° La mise en place d’une organisation et de moyens adaptés.
L’employeur veille à l’adaptation de ces mesures pour tenir compte du changement des circonstances et tendre à l’amélioration des situations existantes.
Article L. 4121-2 du Code du travail En vigueur
L’employeur met en oeuvre les mesures prévues à l’article L. 4121-1 sur le fondement des principes généraux de prévention suivants :
1° Eviter les risques ;
2° Evaluer les risques qui ne peuvent pas être évités ;
3° Combattre les risques à la source ;
4° Adapter le travail à l’homme, en particulier en ce qui concerne la conception des postes de travail ainsi que le choix des équipements de travail et des méthodes de travail et de production, en vue notamment de limiter le travail monotone et le travail cadencé et de réduire les effets de ceux-ci sur la santé ;
5° Tenir compte de l’état d’évolution de la technique ;
6° Remplacer ce qui est dangereux par ce qui n’est pas dangereux ou par ce qui est moins dangereux ;
7° Planifier la prévention en y intégrant, dans un ensemble cohérent, la technique, l’organisation du travail, les conditions de travail, les relations sociales et l’influence des facteurs ambiants, notamment les risques liés au harcèlement moral et au harcèlement sexuel, tels qu’ils sont définis aux articles L. 1152-1 et L. 1153-1, ainsi que ceux liés aux agissements sexistes définis à l’article L. 1142-2-1 ;
8° Prendre des mesures de protection collective en leur donnant la priorité sur les mesures de protection individuelle ;
9° Donner les instructions appropriées aux travailleurs.
Article 1147 du Code civil En vigueur
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