Le 16 juin 2026, la chambre civile de la Cour d’appel d’Orléans (n°25/00214) était appelée à se prononcer sur la responsabilité contractuelle d’un constructeur et d’un maître d’œuvre à la suite de désordres d’humidité affectant le sous-sol d’une maison individuelle. Des maîtres d’ouvrage avaient confié la construction à une entreprise et la maîtrise d’œuvre à un architecte. Le sous-sol, destiné selon eux à une salle de sport et au stockage de meubles anciens, avait fait l’objet de réserves lors de la réception le 7 mars 2017, portant sur l’étanchéité du vide sanitaire et de la cave. Après des tentatives de reprise infructueuses, ils firent réaliser une expertise non judiciaire par un technicien, lequel conclut à un défaut d’étanchéité. Saisi, le tribunal judiciaire d’Orléans, par jugement du 19 septembre 2024 (rectifié le 21 novembre 2024), rejeta leurs demandes indemnitaires, estimant qu’ils ne rapportaient pas la preuve d’avoir informé les constructeurs de la destination spécifique de salle de sport et que le rapport d’expertise non judiciaire était insuffisant. Les maîtres d’ouvrage interjetèrent appel, soutenant que le permis de construire mentionnait une surface habitable en sous-sol, que l’architecte avait connaissance du besoin d’étanchéité et que le rapport litigieux était corroboré par d’autres éléments, notamment un rapport de l’assureur de l’entreprise et un constat d’huissier. Les intimés rétorquèrent que la destination salle de sport n’était pas connue, que le rapport était unilatéral et non corroboré, et que les travaux étaient conformes aux règles de l’art pour une cave. La question de droit centrale était de savoir dans quelle condition un maître d’ouvrage peut engager la responsabilité contractuelle du constructeur et du maître d’œuvre pour des désordres affectant un sous-sol, lorsque le constructeur conteste avoir été informé de la destination spécifique de ce local et que la preuve des désordres repose principalement sur un rapport d’expertise non judiciaire non corroboré. La cour d’appel confirma le jugement : elle retint que le rapport d’expertise non judiciaire n’était corroboré par aucun élément extérieur objectif, que les expertises des assureurs concluaient à une humidité compatible avec un local de catégorie 2 (cave), et que la destination de salle de sport n’était pas établie. Il conviendra d’analyser d’une part le contrôle rigoureux de la force probante des expertises non judiciaires (I), et d’autre part l’incidence de la destination de l’ouvrage sur l’étendue des obligations contractuelles (II).
I. Le contrôle rigoureux de la force probante des expertises non judiciaires
A. Le rappel des principes gouvernant la force probatoire des rapports non judiciaires
La cour d’appel rappelle, en application de l’article 16 du code de procédure civile, que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle ait été conduite en présence des autres parties. Elle vise la jurisprudence de la chambre mixte du 28 septembre 2012 (n°11-18.710 PBRI) : le juge ne peut refuser d’examiner un rapport établi unilatéralement, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve. Cette solution s’inscrit dans une logique d’équilibre probatoire : le rapport non judiciaire n’est pas privé de toute force, mais il ne peut constituer le fondement unique de la décision. La cour reprend exactement cette formule : » le juge ne peut pas refuser d’examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve « . En l’espèce, le rapport du technicien mandaté par les maîtres d’ouvrage est discuté contradictoirement, mais la cour va vérifier s’il existe des éléments extérieurs de nature à le corroborer. La portée de ce principe est essentielle : il écarte toute exclusion systématique des expertises amiables, tout en subordonnant leur recevabilité à une condition de corroboration. Cela évite que la partie la plus diligente puisse imposer seule la preuve des désordres, tout en permettant au juge d’apprécier souverainement la valeur probante d’un document technique. La cour d’appel de Riom (15 avril 2025, n°23/00647) a d’ailleurs rappelé que la marque » NF Maison Individuelle « contraint les constructeurs à un respect rigoureux des règles de l’art, ce qui renforce l’exigence de preuve technique contradictoire. Ici, la cour applique strictement cette condition de corroboration.
B. L’absence de corroboration par d’autres éléments de preuve en l’espèce
La cour constate que les maîtres d’ouvrage ne justifient d’aucun » élément extérieur objectif de nature à corroborer l’expertise amiable « . Elle examine les pièces produites : le rapport de l’assureur de l’entreprise conclut à des » traces d’humidité non permanente sur les murs enterrés « et précise qu’elles sont » compatibles avec la destination des locaux (local de catégorie 2 au sens du DTU 20.1) « , ajoutant que la faible ventilation explique en partie cette humidité. Le cabinet mandaté par l’assureur des maîtres d’ouvrage aboutit à des constatations similaires : » zones particulièrement humides par endroits, acceptables compte tenu du classement en catégorie 2 des murs de soubassement « . Ces expertises ne confirment donc pas l’existence d’un défaut d’étanchéité généralisé, mais seulement une humidité normale pour une cave. Le procès-verbal de réception mentionne certes des réserves, mais il ne démontre pas, selon la cour, que les constructeurs avaient connaissance de la destination salle de sport. Le constat d’huissier n’est pas mentionné comme étant un élément corroborant suffisant. En conséquence, le rapport non judiciaire, isolé, ne peut suffire à établir la responsabilité contractuelle. Cette solution s’inscrit dans la ligne de l’arrêt de la chambre mixte précité : la corroboration doit être effective et non simplement alléguée. La cour d’appel de Rennes (20 février 2025, n°23/02848) a jugé que » la responsabilité contractuelle de l’appelante est engagée envers le maître d’ouvrage car il est tenu de livrer un ouvrage conforme aux stipulations convenues « , mais dans cette affaire, la preuve de la non-conformité était établie par d’autres éléments. En l’espèce, l’absence de corroboration empêche toute mise en jeu de la responsabilité.
II. L’incidence de la destination de l’ouvrage sur l’étendue des obligations contractuelles
A. La preuve de la connaissance de la destination spécifique par les constructeurs non rapportée
Les maîtres d’ouvrage soutenaient que le permis de construire indiquait une » surface plancher du sous-sol déclarée en surface habitable « et que cela suffisait à prouver que les constructeurs connaissaient la destination de salle de sport. La cour écarte cet argument : » la seule mention ne suffit pas à démontrer qu’il était destiné à un usage de salle de sport, ou à entreposer des meubles anciens, eu égard aux autres mentions du dossier de permis de construire qui n’évoquent en rien cette destination « . Elle relève que la notice d’insertion précise qu’ » une cave sera créée sous l’emprise du garage « , et que les plans ne font pas apparaître de salle de sport. Ainsi, le fait que le sous-sol soit déclaré en surface habitable n’implique pas une destination de pièce à vivre nécessitant une étanchéité renforcée. Par ailleurs, si l’architecte a reconnu avoir connaissance du besoin d’étanchéité, cette circonstance n’établit pas qu’il savait que le local serait utilisé comme salle de sport. La cour en déduit que les maîtres d’ouvrage échouent à rapporter la preuve qu’ils ont informé les constructeurs de cette destination spécifique. Cette solution est conforme au droit commun de la preuve : c’est au maître d’ouvrage qui invoque une inexécution contractuelle de démontrer l’étendue de l’obligation souscrite. La cour d’appel de Rennes, dans l’arrêt précité, rappelle que l’obligation de livrer un ouvrage conforme aux stipulations convenues suppose que ces stipulations soient prouvées. Ici, faute de preuve de la stipulation particulière, les constructeurs ne pouvaient être tenus que d’une obligation de réaliser une cave conforme aux règles de l’art pour ce type de local.
B. Les conséquences sur la responsabilité contractuelle du constructeur et du maître d’œuvre
Dès lors que la destination de salle de sport n’est pas établie, les désordres d’humidité constatés doivent être appréciés au regard de l’ouvrage convenu, à savoir une cave et un vide sanitaire. Les expertises des assureurs concluent que l’humidité est compatible avec un local de catégorie 2 (cave), ce qui exclut tout défaut d’étanchéité anormal. La cour retient que la preuve d’un manquement contractuel n’est pas rapportée, tant à l’encontre du constructeur que du maître d’œuvre. Pour le constructeur, la responsabilité contractuelle après réception, fondée sur l’article 1147 du code civil, suppose que le maître d’ouvrage démontre que la prestation accomplie ne correspond pas à celle promise. En l’absence de preuve d’une obligation spécifique d’étanchéité renforcée, et en présence de constats d’experts concluant à une humidité normale, la responsabilité n’est pas engagée. Pour le maître d’œuvre, tenu d’un devoir d’assistance et de conseil, la cour estime que le rapport non judiciaire est insuffisant à démontrer une défaillance. La cour d’appel d’Orléans confirme donc le jugement en toutes ses dispositions, rejetant les demandes indemnitaires. Cette décision illustre le lien étroit entre la définition du périmètre contractuel et l’appréciation de la responsabilité. Elle rappelle que, même en présence de réserves à réception, l’étendue de l’obligation de résultat du constructeur est bornée par les stipulations convenues. La portée de cet arrêt est de réaffirmer que la charge de la preuve de la destination particulière de l’ouvrage pèse sur le maître d’ouvrage, et que les expertises non judiciaires, bien qu’admissibles, doivent être corroborées pour emporter la conviction du juge.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 16 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
Article 1147 du Code civil En vigueur
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