Le 16 juin 2026, la chambre civile de la Cour d’appel d’Orléans a rendu un arrêt (n°25/00797) relatif au paiement du prix dans un contrat de construction de maison individuelle. Des maîtres d’ouvrage ont conclu un contrat avec un constructeur, lequel a ensuite été placé en liquidation judiciaire. Le liquidateur a réclamé le paiement d’une facture correspondant au stade » élévation 15 % « représentant l’achèvement des murs. Les maîtres d’ouvrage ont refusé de payer, soutenant que les travaux n’avaient pas atteint ce stade. Par jugement du 4 février 2025, le tribunal judiciaire de Tours a condamné les maîtres d’ouvrage à payer la somme de 13 104,10 euros au liquidateur. Ces derniers ont interjeté appel, tandis que le liquidateur a conclu à la confirmation du jugement. La question de droit posée à la cour était de savoir si le paiement du prix d’un contrat de construction pouvait être exigé dès lors que le stade d’avancement des travaux mentionné sur la facture n’était pas effectivement atteint. La cour d’appel a infirmé le jugement et débouté le liquidateur de sa demande, considérant que le constructeur n’avait pas achevé la totalité des travaux nécessaires au stade de l’achèvement des murs.
I. L’exigibilité du paiement subordonnée à la justification de l’état d’avancement des travaux
A. Le principe de proportionnalité du prix à l’avancement effectif du chantier
La cour d’appel rappelle que l’article R.231-7 du code de la construction et de l’habitation fixe un pourcentage maximum du prix exigible aux différents stades de la construction. Le contrat de construction reprenait ces modalités. La facture litigieuse mentionnait le stade » élévation 15 % « correspondant à l’achèvement des murs, soit 40 % du prix total moins les 25 % déjà réglés. En application de ces dispositions, le paiement est exigible uniquement lorsque les travaux ont effectivement atteint le stade d’avancement prévu. La cour précise que » l’ouverture d’une procédure collective au bénéfice de la société […] est sans incidence sur l’exigibilité de la facture, à supposer qu’il soit établi que les travaux aient atteint le stade d’avancement requis « . Autrement dit, le constructeur ou son liquidateur doit démontrer la réalisation concrète du stade facturé pour pouvoir en réclamer le paiement. Ce principe de proportionnalité protège le maître d’ouvrage contre des appels de fonds anticipés, ce que les dispositions d’ordre public de l’article R.231-7 entendent garantir.
B. L’appréciation concrète du stade d’achèvement par le juge du fond
La cour ne se contente pas d’une mention sur une facture ; elle procède à une vérification matérielle de l’état d’avancement. Elle relève que le programme des travaux établi par le constructeur repreneur liste les travaux déjà réalisés et ceux restant à accomplir. Ainsi, si les murs porteurs étaient édifiés, il manquait des travaux tels que le » rampannage des pignons « , visant à combler et lisser la pente des pignons pour assurer leur solidité et leur continuité structurelle. La cour estime que » en l’absence de tels travaux qui ne relevaient pas de la mise hors d’eau, il ne peut être considéré que la société […] avait achevé les murs de la maison d’habitation en construction « . Le juge du fond dispose donc d’un pouvoir souverain pour apprécier, au vu des éléments de fait, si le stade d’avancement requis est atteint. En l’espèce, l’absence de rampannage et d’autres travaux de maçonnerie a conduit à écarter l’exigibilité de la facture, quand bien même l’édification des murs porteurs était constatée.
II. Les conséquences de l’absence d’achèvement sur les obligations des parties
A. L’inopposabilité de l’appel de fonds aux maîtres d’ouvrage
Dès lors que le stade d’achèvement des murs n’était pas atteint, le constructeur ne pouvait exiger le paiement correspondant. La cour en déduit que » la société […] n’ayant pas achevé la totalité des travaux au stade de l’achèvement des murs, elle ne pouvait solliciter des maîtres d’ouvrage le paiement du prix correspondant à ce stade d’avancement des travaux « . L’appel de fonds était donc anticipé et ne pouvait produire d’effet obligatoire à l’égard des maîtres d’ouvrage. La cour infirme le jugement qui avait condamné ces derniers au paiement et déboute le liquidateur de sa demande en paiement. Cette solution est conforme à la protection des maîtres d’ouvrage, le contrat de construction de maison individuelle étant soumis à des règles d’ordre public. Le liquidateur, bien que représentant le constructeur en liquidation judiciaire, ne peut réclamer une somme qui n’était pas due au jour de l’émission de la facture.
B. Le sort de la créance et l’office du juge dans le cadre de la procédure collective
La procédure collective ouverte à l’encontre du constructeur n’a pas pour effet de rendre exigible une créance qui ne l’était pas au regard du droit commun du contrat. La cour précise que l’ouverture de la procédure collective est » sans incidence sur l’exigibilité de la facture « . Cette position s’inscrit dans la logique protectrice des maîtres d’ouvrage. En matière de procédure collective, le liquidateur doit justifier de l’existence et de l’exigibilité de la créance pour l’inscrire au passif. Comme le rappelle une jurisprudence constante, le juge ne peut que » fixer des créances « lorsque le débiteur est en liquidation judiciaire (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 21 février 2025, n°19/07250). En l’espèce, à défaut de démonstration de l’achèvement des murs, la créance n’était pas exigible, de sorte que le liquidateur ne pouvait en réclamer le paiement aux maîtres d’ouvrage. La cour fixe en conséquence les dépens et une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au passif de la liquidation judiciaire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation En vigueur
I.-Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l’article L. 242-2, de la manière suivante :
15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
25 % à l’achèvement des fondations ;
40 % à l’achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d’eau ;
75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :
1. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ;
2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.
Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
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