Par une promesse unilatérale de vente du 18 juin 2021, des promettants se sont engagés à vendre un immeuble à des acquéreurs, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier. Une indemnité d’immobilisation de 83 250 euros fut convenue, dont 42 000 euros versés entre les mains d’un notaire, séquestre. Après une prorogation de la condition suspensive, les acquéreurs se sont retirés le 28 septembre 2021. Les promettants les ont assignés, ainsi que le notaire, devant le tribunal judiciaire de Montargis, qui, par jugement du 26 septembre 2024, a condamné les acquéreurs in solidum à payer le solde de l’indemnité, ordonné au notaire de remettre la somme séquestrée aux promettants et débouté les acquéreurs de leur demande d’écarter des pièces pour violation du secret professionnel.
Les acquéreurs ont interjeté appel le 11 octobre 2024 contre les promettants (instance radiée pour défaut d’exécution), puis un second appel le 21 février 2025 uniquement contre le notaire. Devant la cour d’appel d’Orléans, ils ont demandé l’infirmation du jugement, l’écart des pièces litigieuses, et la restitution de la somme de 42 000 euros par le notaire. Le notaire s’en est rapporté à justice sur l’appel sauf sur la restitution, soutenant avoir exécuté le jugement revêtu de l’exécution provisoire. La cour a soulevé d’office l’irrecevabilité des demandes dirigées contre les promettants, absents de l’instance d’appel.
La question de droit porte sur la possibilité pour un appelant, qui n’a attrait que le notaire, de former des demandes contre les promettants non appelés, et sur l’obligation du notaire séquestre de restituer des fonds après exécution d’un jugement non infirmé. Par arrêt du 16 juin 2026, la cour d’appel d’Orléans a déclaré irrecevables les demandes des acquéreurs contre les promettants, confirmé le jugement en ce qu’il ordonnait la remise des fonds au notaire, et débouté les acquéreurs de leurs demandes contre ce dernier.
I. La sanction de l’absence d’appel dirigé contre toutes les parties nécessaires
A. Le principe du contradictoire et l’exigence d’une assignation de toutes les parties en cause d’appel
L’article 14 du code de procédure civile énonce que » nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée « . Ce principe fondamental commande qu’en cause d’appel, la partie contre laquelle des demandes sont formées soit régulièrement attraite dans le cadre de la même instance. En l’espèce, les acquéreurs ont interjeté appel contre le notaire le 21 février 2025, mais n’ont pas intimé les promettants dans cette procédure. L’instance antérieure, enrôlée sous un numéro distinct, avait été radiée pour défaut d’exécution du jugement. La cour relève que » M. et Mme [F] n’ont interjeté appel du jugement qu’à l’encontre de M. [T] « et que » M. et Mme [D] et la SCI Moulin des deux rivières ne sont pas parties à la présente instance « . Dès lors, les demandes de restitution de l’indemnité et de condamnation formées contre les promettants méconnaissent le principe du contradictoire, car ceux-ci n’ont pas été appelés à se défendre dans ce litige.
B. L’irrecevabilité des demandes formées contre des parties absentes de l’instance d’appel
La cour tire les conséquences de cette absence d’intimation en déclarant les demandes irrecevables. Cette solution s’inscrit dans la rigueur procédurale : lorsque plusieurs parties sont nécessaires à la solution du litige, l’appel doit être dirigé contre toutes. En l’occurrence, les acquéreurs tentaient de faire juger la caducité de la promesse et la restitution des fonds, questions qui intéressent directement les promettants. Pourtant, seuls le notaire était présent. La cour rappelle que l’appel du 11 octobre 2024 avait été radié, et qu’aucune jonction n’a été prononcée. Ainsi, l’irrecevabilité prononcée est une application stricte de l’article 14 et de l’autorité de la chose jugée qui s’attache au jugement non infirmé entre les acquéreurs et les promettants. Cette position garantit la loyauté des débats et évite de juger une partie en son absence.
II. Les limites de l’action en restitution dirigée contre le notaire séquestre
A. L’autorité de la chose jugée attachée au chef de dispositif ordonnant la remise des fonds
L’article 480 du code de procédure civile dispose que » le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche « . En l’espèce, le jugement du 26 septembre 2024 a ordonné au notaire de remettre la somme de 42 000 euros aux promettants. Ce chef de décision, assorti de l’exécution provisoire, n’a pas été infirmé en appel, l’instance relative au fond ayant été radiée. La cour observe que » c’est en conséquence de ce chef de décision que le tribunal a déclaré le jugement opposable à Maître [T] et lui a ordonné de remettre la somme « . Dès lors, le notaire était tenu d’exécuter cette décision. L’autorité de la chose jugée interdit de remettre en cause la validité de ce paiement tant que le jugement n’est pas réformé.
B. L’absence de faute du notaire dans l’exécution d’une décision non infirmée
Le notaire, en tant que séquestre, n’a fait qu’obéir à l’injonction judiciaire. La cour précise qu’ » en l’absence d’infirmation du jugement sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, le notaire était tenu de verser la somme séquestrée « . Aucune faute ne peut lui être reprochée : il a exécuté une décision provisoirement exécutoire et non remise en cause. La demande de restitution formée contre lui est donc mal fondée. La cour confirme le jugement sur ce point et déboute les acquéreurs. Cette solution est conforme à la sécurité juridique : le notaire ne peut être tenu pour responsable d’avoir appliqué une décision de justice. Elle incite les appelants à diriger leurs prétentions contre les parties intéressées et à solliciter, le cas échéant, la suspension de l’exécution provisoire. L’arrêt rappelle ainsi que l’office du notaire séquestre est purement exécutif tant que la décision ordonnant la remise des fonds n’est pas anéantie.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 14 du Code de procédure civile En vigueur
Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.
Article 480 du Code de procédure civile En vigueur
Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.
Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.
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