Par un arrêt du 16 juin 2026, la Cour d’appel d’Orléans (Chambre civile, n°25/01844) était saisie d’un litige relatif à la résolution d’un compromis de vente assorti d’une condition suspensive d’obtention de prêt. Des particuliers, en qualité de vendeur, et un couple d’acquéreurs, avaient signé les 18 et 19 juillet 2022 une promesse synallagmatique de vente d’un bien immobilier, subordonnée à l’obtention par les acquéreurs d’un prêt de 497 000 euros sur vingt ans au taux maximum de 1,70 % hors assurance. Les acquéreurs produisirent deux refus de prêt, mais les demandes correspondantes mentionnaient des taux d’intérêt supérieurs au plafond contractuel. Le vendeur mit en demeure les acquéreurs de réitérer la vente, puis assigna en résolution aux torts de ces derniers et en paiement de l’indemnité forfaitaire prévue au compromis. Par jugement du 29 avril 2025, le tribunal judiciaire de Tours débouta le vendeur de sa demande et le condamna à verser des dommages-intérêts aux acquéreurs. Le vendeur interjeta appel. La cour d’appel infirma le jugement sur ce point : elle constata la résolution du compromis aux torts des acquéreurs et les condamna à payer l’indemnité de 58 140 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2022. Elle rejeta par ailleurs la demande reconventionnelle des acquéreurs en dommages-intérêts pour procédure abusive. La question de droit centrale était celle de l’imputabilité de la défaillance de la condition suspensive à l’acquéreur lorsque les demandes de prêt présentées ne sont pas conformes aux caractéristiques contractuelles. La cour a estimé que les acquéreurs avaient commis une faute en ne justifiant pas de demandes de prêt répondant aux stipulations du compromis et en n’établissant pas qu’une demande conforme aurait également été refusée. L’arrêt illustre la rigueur avec laquelle les juges apprécient les diligences de l’acquéreur bénéficiaire de la condition suspensive (I), tout en précisant les limites de la preuve que celui-ci peut rapporter pour s’exonérer (II).
I. L’affirmation d’une exigence de conformité des diligences de l’acquéreur à la condition suspensive
A. Le rappel de la charge de la preuve et de l’obligation de l’acquéreur
Il incombe à l’acquéreur, bénéficiaire de la promesse, de démontrer que la demande de prêt est conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse. La cour d’appel a rappelé ce principe, posé par la Cour de cassation : « C’est à l’acquéreur, bénéficiaire de la promesse, qu’il appartient de démontrer que la demande de prêt est conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse » (3e Civ., 30 janvier 2008, n°06-21.117). En l’espèce, le compromis imposait un prêt de 497 000 euros sur vingt ans maximum à un taux ne dépassant pas 1,70 % hors assurance. Les acquéreurs ont sollicité deux établissements bancaires, mais les demandes mentionnaient des taux de 2 % et 2,04 %, soit des taux supérieurs au plafond contractuel. La non-conformité est matériellement établie. Or, les acquéreurs devaient présenter au moins deux demandes de prêt « répondant aux caractéristiques ci-avant définies ». Cette obligation de moyen renforcée exige que les demandes soient exactement celles prévues au contrat. La simple production de deux refus de prêt, même émanant d’établissements distincts, ne suffit pas si les caractéristiques des prêts sollicités divergent. La cour a ainsi rappelé que l’acquéreur ne peut pas substituer aux conditions contractuelles des conditions plus défavorables – taux plus élevé – sans risquer d’engager sa responsabilité. Cette solution est conforme à la jurisprudence antérieure qui exige une adéquation parfaite entre les demandes présentées et les stipulations de la promesse.
B. La caractérisation d’une faute dans l’exécution de la condition suspensive
La cour a imputé aux acquéreurs une faute au sens de l’article 1304-3 du code civil, qui répute accomplie la condition si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. En présentant des demandes non conformes, les acquéreurs ont compromis la réalisation de la condition. La cour a expressément retenu qu’il « en résulte une faute commise par M. et Mme [W] ». Cette faute ne résulte pas seulement de la non-conformité, mais aussi de l’absence de diligence des acquéreurs pour adapter leur demande ou solliciter d’autres établissements. Le compromis les obligeait à déposer des dossiers complets dans un délai de soixante jours et à justifier de deux demandes conformes. Or, ils n’ont pas démontré avoir présenté une demande aux conditions exactes, ni même avoir cherché à obtenir un prêt compatible. La cour d’appel de Nîmes, dans une affaire similaire, a jugé que des acquéreurs ne justifiaient pas avoir présenté des demandes de prêt correspondant aux caractéristiques précisées au compromis, notamment en raison de l’absence de mention du montant, durée et taux dans les courriers de refus (Cour d’appel de Nîmes, 17 avril 2025, n°24/01939). En l’espèce, le défaut de conformité est patent. La faute des acquéreurs est donc caractérisée, justifiant que la condition soit réputée accomplie et que la résolution leur soit imputée.
II. La relativisation de la preuve de l’impossibilité d’obtenir un prêt conforme
A. L’insuffisance des éléments de preuve généraux
L’acquéreur peut échapper à l’application de l’article 1304-3 lorsqu’il démontre que, même s’il avait présenté une demande conforme, celle-ci aurait également été rejetée (3e Civ., 12 septembre 2007, n°06-15.640). Cette preuve, qui incombe à l’acquéreur, est particulièrement difficile à rapporter. En l’espèce, les acquéreurs ont produit un courriel d’une conseillère de la banque LCL indiquant qu’elle n’aurait pas pu les « suivre sur les conditions de taux inscrites sur [leur] compromis dans le contexte actuel de hausse ». Ce courriel ne concerne qu’un seul établissement. Pour la Banque Populaire, aucun élément ne démontre qu’un prêt conforme aurait été refusé. La cour a relevé que les acquéreurs « ne produisent aucune pièce démontrant que la première banque sollicitée, à savoir la Banque Populaire, aurait refusé de leur accorder un prêt conforme aux caractéristiques contractuelles ». Le tableau de bord de l’Observatoire du crédit logement, s’il atteste d’une hausse générale des taux, mentionne pour juillet 2022 un taux moyen entre 1,68 % et 1,70 %, soit un taux conforme au plafond contractuel. Cet élément statistique général ne prouve pas, in concreto, que les acquéreurs n’auraient pas obtenu un prêt au taux de 1,70 %. La cour d’appel de Bordeaux a, dans un cas analogue, jugé que les acquéreurs pouvaient démontrer avoir sollicité un prêt conforme en produisant des pièces établissant la demande et le refus (Cour d’appel de Bordeaux, 10 avril 2025, n°21/07010). En l’espèce, cette preuve fait défaut pour la Banque Populaire. L’insuffisance des preuves générales est donc patente.
B. L’appréciation in concreto de la situation des acquéreurs
La cour a également relevé que les acquéreurs « ne démontrent par ailleurs pas plus qu’ils n’auraient jamais pu obtenir un tel prêt conforme compte tenu de leur situation financière ». La preuve de l’impossibilité d’obtenir un prêt conforme ne peut résulter uniquement d’indices généraux ; elle doit être personnalisée et tenir compte de la solvabilité et des garanties des emprunteurs. Ici, les acquéreurs n’ont fourni aucun document établissant que leur situation personnelle (revenus, apport, endettement) les empêchait d’accéder au taux contractuel. Le fait que les taux aient augmenté après la signature du compromis ne suffit pas à établir une impossibilité absolue, d’autant que le taux plafond de 1,70 % restait accessible au moment de la demande (juillet 2022). La cour a donc écarté l’exception de l’acquéreur. Cette appréciation concrète s’inscrit dans une jurisprudence protectrice du vendeur, qui ne saurait supporter les conséquences d’un changement de circonstances économiques imprévisible si l’acquéreur n’a pas accompli toutes les diligences nécessaires. En l’espèce, les acquéreurs auraient dû solliciter un prêt au taux exact de 1,70 % pour démontrer leur bonne foi. Leur échec à rapporter cette preuve conduit à la résolution à leurs torts et au paiement de l’indemnité forfaitaire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1304-3 du Code civil En vigueur
La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
