Par un arrêt rendu le 17 juin 2026, la Cour d’appel d’Orléans (chambre des Urgences, n°24/02785) a confirmé le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montargis qui avait constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire. Cette dernière, mère de trois enfants, avait cessé de payer ses loyers pendant plusieurs mois. Un commandement de payer visant la clause résolutoire lui avait été délivré le 2 novembre 2023, resté infructueux, entraînant la résiliation de plein droit au 2 janvier 2024. Le bailleur a alors assigné la locataire en expulsion. En première instance, la locataire a été condamnée à verser une indemnité d’occupation et la résiliation a été constatée. En appel, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de larges délais pour s’acquitter de sa dette, arguant d’une reprise d’emploi et de sa situation familiale difficile. La question de droit posée à la cour était celle de savoir si, après la résiliation du bail, un locataire peut obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire lorsqu’il ne justifie pas d’une capacité à apurer rapidement la dette et que celle-ci continue de croître. La cour a répondu par la négative, confirmant le jugement et déboutant la locataire de ses demandes.
I. Le rappel des conditions strictes de la suspension de la clause résolutoire
A. L’exigence d’une reprise du paiement intégral du loyer courant
Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge ne peut accorder des délais de paiement que si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. La Cour d’appel de Nancy a rappelé que » le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « (Cour d’appel de Nancy, 13 mars 2025, n°24/01817). Dans l’espèce soumise à la cour d’Orléans, la locataire a certes retrouvé un emploi, mais aucun élément ne démontre qu’elle règle intégralement le loyer courant à la date de l’audience. La cour relève que la dette locative, loin de se stabiliser, a augmenté entre le jugement et l’arrêt, passant de 5 646,44 euros à 8 912,70 euros. Cette aggravation contredit l’allégation d’une reprise effective des paiements. La condition posée par la loi n’est donc pas remplie.
B. L’appréciation souveraine de l’absence de perspective sérieuse de règlement
La Cour de cassation a précisé que » la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge « (Cass. Troisième chambre civile, 5 mars 2026, n°24-15.820). Cette faculté suppose que le juge estime possible un apurement de la dette dans un délai raisonnable. En l’espèce, la cour d’appel constate que la locataire ne verse au débat » aucune pièce de nature à informer la Cour sur sa situation actuelle « . Aucun justificatif de revenus, de charges ou de démarches de relogement n’est produit. Dès lors, la cour ne peut vérifier si la locataire est réellement en mesure de rembourser le solde locatif tout en supportant le loyer courant. Elle exerce son pouvoir souverain en estimant que les perspectives de règlement sont trop incertaines pour justifier la suspension de la clause résolutoire.
II. Le refus des délais de paiement justifié par l’aggravation de la dette et l’insuffisance de preuves
A. L’augmentation de la dette comme obstacle à l’octroi de délais
L’article 1343-5 du code civil permet au juge d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux ans, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Cependant, le juge ne peut accorder des délais si le débiteur ne démontre pas une capacité à s’acquitter progressivement de sa dette. En l’espèce, la cour souligne que la dette de la locataire s’est accrue de manière significative depuis le jugement de première instance. Cette circonstance révèle que, malgré une reprise d’emploi invoquée, la locataire n’a pas effectué de paiements substantiels pour réduire l’arriéré. L’octroi de délais risquerait de prolonger la situation d’impayé sans garantie de remboursement, au détriment du bailleur qui ne perçoit pas les sommes dues. La cour refuse donc d’accorder les délais sollicités.
B. L’absence de preuve d’une situation financière stabilisée
La locataire invoque sa qualité de mère monoparentale et ses difficultés passées, mais elle ne produit aucun document attestant de sa situation actuelle. La cour constate que » Mme [S] ne verse au débat aucune pièce de nature à informer la Cour sur sa situation actuelle « . Or, pour bénéficier de délais, le locataire doit justifier de ses revenus, de ses charges et de sa capacité à honorer un échéancier. En l’absence de telles preuves, le juge ne peut que constater l’impossibilité d’apprécier la bonne volonté et la situation de famille invoquées. Les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution imposent pourtant de tenir compte de la situation de famille, mais encore faut-il que l’occupant l’établisse. La cour confirme donc le jugement et condamne la locataire aux dépens, sans faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
