Par un acte sous seing privé du 11 février 2020, une personne physique s’est portée caution solidaire de son fils pour un bail d’habitation signé le lendemain par voie électronique. Le bailleur a ensuite fait délivrer un commandement de payer au locataire, demeuré infructueux, puis a assigné le locataire et la caution devant le juge des contentieux de la protection. Par jugement du 19 juillet 2024, le tribunal a déclaré le cautionnement valable et a condamné solidairement le locataire et la caution au paiement de loyers et indemnités. La caution a interjeté appel, demandant la nullité de son engagement au motif qu’elle n’avait pas reçu copie du contrat de location. Le bailleur a sollicité la confirmation du jugement. La question de droit posée à la cour était de savoir si, en l’absence de preuve de la remise d’un exemplaire du bail à la caution, l’acte de cautionnement devait être annulé, en application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Par un arrêt du 17 juin 2026, la Cour d’appel d’Orléans, chambre des urgences, a infirmé le jugement et prononcé la nullité du cautionnement, retenant que le bailleur ne démontrait pas avoir remis une copie du bail à la caution.
I. L’affirmation d’une exigence de remise effective du contrat de location à la caution
A. La consécration d’une obligation probatoire pesant sur le créancier
La cour rappelle que l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, impose au bailleur de remettre à la caution un exemplaire du contrat de location, à peine de nullité du cautionnement. Elle souligne que la charge de la preuve de cette remise incombe au créancier professionnel. En l’espèce, l’acte de cautionnement mentionnait qu’un exemplaire du bail avait été remis à la caution. Cette simple mention ne suffit pas à établir la réalité de la remise. La cour constate qu’aucun élément objectif ne démontre que la caution a effectivement reçu le bail, ni de la part du bailleur, ni de l’agence immobilière mandatée. Le message électronique adressé au locataire le 11 février 2020 n’établit pas une transmission à la caution, et la remise des clés à celle-ci le 14 février 2020 ne fait aucune référence à celle d’une copie du bail. En imposant au bailleur de prouver la remise effective, la cour fait application d’une règle probatoire stricte qui garantit la protection de la caution.
B. L’indifférence de la signature antérieure au bail
La décision commentée soulève la question de la chronologie entre la signature de l’acte de cautionnement et celle du contrat de location. En l’espèce, la caution a signé l’engagement le 11 février 2020, tandis que le bail a été conclu le 12 février 2020, soit le lendemain. La cour relève que le cautionnement peut valablement être signé antérieurement au bail, à condition qu’une copie du contrat de location soit effectivement remise à la caution. Cette solution est conforme à la jurisprudence antérieure qui admet la validité du cautionnement souscrit avant la conclusion du bail, dès lors que la remise intervient postérieurement. En l’espèce, la remise n’ayant pas eu lieu, la signature anticipée ne sauve pas l’acte. La cour écarte ainsi tout argument tiré de la chronologie pour valider le cautionnement, renforçant l’exigence d’une remise réelle et non d’une simple possibilité de remise future.
II. La portée de l’exigence de remise : une sanction radicale de nullité protectrice de la caution
A. Une nullité automatique en l’absence de preuve de la remise
L’arrêt retient que le non-respect de l’obligation de remise d’un exemplaire du bail entraîne la nullité de l’acte de cautionnement, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un préjudice. Cette nullité est automatique dès lors que la preuve de la remise n’est pas rapportée. La cour ne s’interroge pas sur l’intention des parties ou sur la connaissance effective du contrat par la caution. La solution est sévère pour le créancier professionnel, mais elle est conforme à la lettre de l’article 22-1 qui prescrit ces formalités à peine de nullité. Cette automaticité protège la caution contre les risques d’un engagement pris sans une information complète sur l’étendue de l’obligation garantie. Le formalisme protecteur l’emporte ainsi sur toute considération de bonne foi ou de connaissance personnelle des termes du bail.
B. Les conséquences de l’infirmation : l’extinction des obligations de la caution
L’infirmation du jugement conduit à la nullité de l’acte de cautionnement. Par suite, la caution est déchargée de toute obligation solidaire ou in solidum envers le bailleur. La cour dit n’y avoir lieu à condamnation solidaire de la caution pour les condamnations prononcées à l’encontre du locataire. La décision illustre ainsi l’effet rétroactif de la nullité, qui anéantit l’engagement dès son origine. Le bailleur supportera les dépens, et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées. Cette solution prive le créancier de tout recours contre la caution, même si celle-ci avait eu connaissance informelle du bail. La portée de l’arrêt est donc protectrice pour les cautions, renforçant l’exigence d’une remise matérielle du contrat et sanctionnant rigoureusement les manquements du bailleur à cette obligation formelle.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
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