Par un arrêt du 17 juin 2026, la Cour d’appel d’Orléans, chambre des urgences, a eu à se prononcer sur l’étendue de l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent et sur les conséquences indemnitaires de son inexécution. Des preneurs à bail avaient signalé dès septembre 2022 un dysfonctionnement de la serrure de la porte d’entrée. Le bailleur avait reconnu la nécessité d’un changement complet, mais tardait à intervenir. Le 1er décembre 2022, l’un des locataires s’étant retrouvé bloqué à l’intérieur du logement, une société de dépannage dut intervenir pour un montant de 346,50 euros. Par la suite, d’autres interventions eurent lieu, dont le retrait du barillet par un professionnel sans l’accord du bailleur. Le tribunal judiciaire de Tours, par jugement du 25 octobre 2024, avait débouté les locataires de leur demande de remboursement des frais de dépannage et de leur demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance. Saisie en appel, la cour devait déterminer si le bailleur avait manqué à ses obligations légales et si ce manquement engageait sa responsabilité. Elle a infirmé le jugement sur la demande au titre de la facture de dépannage, condamnant le bailleur au paiement de 346,50 euros, mais a confirmé le rejet de la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.
I. L’affirmation de la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance conforme
La cour rappelle que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent en application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle écarte la force probante absolue de l’état des lieux d’entrée pour retenir un manquement effectif du propriétaire.
A. La reconnaissance d’un manquement à l’obligation d’entretien et de délivrance
Pour fonder la condamnation, les juges du fond se réfèrent aux obligations légales du bailleur, précisées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui impose l’absence de risques manifestes pour la sécurité et la santé des occupants. La cour constate que les locataires ont signalé le défaut de la serrure dès le 12 septembre 2022, et que le bailleur lui-même avait, par courriel du 13 septembre 2022, exprimé sa préférence pour un changement complet de la serrure, reconnaissant ainsi le dysfonctionnement. Malgré cela, aucune intervention définitive n’eut lieu avant le 28 février 2023. La cour en déduit que « l’ensemble des échanges entre les parties est de nature à renverser la présomption de bon état de la porte ». La présomption tirée de l’état des lieux d’entrée n’est qu’une présomption simple, et le faisceau d’indices (signalements réitérés, reconnaissance par le bailleur de la fragilité de la réparation, interventions de professionnels) suffit à démontrer que la porte n’était pas en bon état d’usage dès l’origine ou rapidement après. Comme le rappelle la jurisprudence, « il résulte des article 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 12 mars 2025, n°23/07041). La cour impute donc au bailleur la responsabilité du blocage survenu le 1er décembre 2022, car le défaut préexistait et relevait de son obligation de réparation.
B. L’écartement des moyens de défense du bailleur tirés des interventions des locataires et de leurs tiers
Le bailleur soutenait que les blocages résultaient d’une mauvaise utilisation du mécanisme par les locataires ou d’interventions non autorisées de tiers. La cour écarte ces arguments en considérant que « l’intervention de tiers, professionnels et profanes, sans l’assentiment du bailleur, ayant notamment tenté de « bricoler « la serrure ne peut être analysée que comme une cause d’aggravation de la défaillance du mécanisme de verrouillage, et non comme étant la cause de celle-ci« . La cause première du désordre est extérieure aux preneurs : la serrure était défectueuse avant toute intervention. Par ailleurs, la cour juge que le retrait du barillet par un professionnel, effectué pour permettre la libre circulation des locataires dans le logement, ne constitue pas une transformation prohibée par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu’il était justifié par la défectuosité du mécanisme et l’absence d’intervention du bailleur dans un délai raisonnable. Ainsi, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant les actes des locataires, car ceux-ci étaient une conséquence directe de son propre manquement.
II. La délimitation contrastée de la réparation des préjudices subis par les preneurs
Si la cour accueille la demande de remboursement des frais de dépannage, elle rejette fermement la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance, dessinant ainsi les contours de la réparation due en cas d’inexécution partielle.
A. L’indemnisation des frais de dépannage comme conséquence directe de l’inexécution
La cour considère que l’intervention de la société de dépannage le 1er décembre 2022 était « justifiée par la nécessité de circulation hors et dans le logement« . Le blocage de la serrure a privé le locataire de sa liberté d’aller et venir, ce qui constitue un trouble direct que le bailleur doit réparer sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. La facture de 346,50 euros est ainsi intégralement mise à la charge du bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2022. La cour n’exige pas que le locataire ait préalablement obtenu l’accord du bailleur pour faire intervenir un professionnel, dès lors que l’urgence et la nécessité sont établies. Cette solution confirme que l’obligation d’entretien du bailleur est d’ordre public et que le locataire peut, en cas de carence, prendre des mesures conservatoires aux frais du bailleur, pourvu qu’elles soient proportionnées.
B. Le rejet de la demande de préjudice de jouissance malgré la reconnaissance de la faute
Étonnamment, bien que la cour ait établi le manquement du bailleur, elle refuse d’indemniser le trouble de jouissance allégué par les locataires. Elle motive ce rejet en relevant que « plusieurs tiers sont intervenus, professionnels ou non, et ont manipulé le mécanisme, lequel s’est bloqué à la suite de la première intervention de tiers non professionnels« . Le préjudice de jouissance résultant des blocages ponctuels ne peut, selon la cour, être imputé à la seule responsabilité du bailleur, en raison de l’intervention de ces tiers sans son assentiment. Ce raisonnement paraît contradictoire avec la reconnaissance du fait que le défaut initial était imputable au bailleur. Toutefois, la cour semble considérer que les interventions non autorisées ont pu aggraver la situation au point de rompre le lien de causalité entre la faute initiale du bailleur et les blocages ultérieurs. En d’autres termes, si le premier blocage du 1er décembre engage la responsabilité du bailleur (car il n’avait pas encore réparé), les blocages postérieurs pourraient être la conséquence de « bricolages » des locataires. Cette distinction, bien que sévère, s’inscrit dans la logique probatoire de l’article 1231-1 du code civil, exigeant un lien de causalité certain entre l’inexécution et chaque préjudice. La cour limite ainsi la portée de la condamnation aux seuls frais de dépannage du 1er décembre 2022, refusant d’étendre la réparation à un trouble de jouissance plus général. L’arrêt illustre la difficulté pour le locataire d’obtenir réparation intégrale lorsque des circonstances postérieures, même provoquées par l’urgence, viennent s’intercaler.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1719 du Code civil En vigueur
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Article 1231-1 du Code civil En vigueur
Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
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