Par un arrêt du 17 juin 2026 (n°25/00357), la cour d’appel d’Orléans, chambre des urgences, a été saisie d’un litige opposant un résident d’un logement-foyer géré par une association à cette dernière. Le résident, locataire d’un logement au sein d’une résidence sociale, s’était vu notifier la fin de sa prise en charge par l’association gestionnaire en raison de manquements répétés à ses obligations contractuelles, notamment le non-paiement de sa redevance et le refus de suivre l’accompagnement social proposé. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, par un jugement du 17 octobre 2024, avait prononcé la résiliation du contrat de séjour, ordonné l’expulsion du résident et fixé une indemnité d’occupation mensuelle à 143,40 euros.
Le résident a interjeté appel de cette décision. Il soutenait que la résiliation ne pouvait être fondée sur une simple inexécution contractuelle sans tenir compte des obligations réciproques des parties et du défaut d’accompagnement adapté de l’association. Il invoquait également l’article L. 311-4-1 du code de l’action sociale et des familles, qui prohibe la résiliation lorsque le manquement résulte de l’altération des facultés mentales ou corporelles de la personne accueillie, et faisait valoir sa situation de vulnérabilité en percevant l’allocation adulte handicapé. Enfin, il sollicitait des délais pour quitter les lieux, faute de proposition de relogement de la part du gestionnaire.
L’association intimée contestait ces griefs. Elle démontrait avoir mis en place un suivi régulier et personnalisé dont le résident ne s’était pas saisi. Elle soulignait l’absence de toute démarche de relogement de la part de l’intéressé depuis le jugement et rappelait que sa dette locative s’élevait à 3 888,26 euros. Elle demandait la confirmation de la résiliation et de l’expulsion, mais sollicitait une réformation du jugement sur le montant de l’indemnité d’occupation, proposant qu’elle soit fixée au montant de la redevance due si le contrat s’était poursuivi, soit 15 % des ressources du résident.
La cour d’appel d’Orléans devait ainsi déterminer si la résiliation du contrat de séjour était justifiée au regard de l’inexécution des obligations du résident et si ce dernier pouvait prétendre à des délais d’expulsion. Elle devait également se prononcer sur le montant de l’indemnité d’occupation due après la résiliation. Par son arrêt, elle a adopté une solution nuancée : confirmant la résiliation et l’expulsion, elle a infirmé le jugement sur l’indemnité d’occupation pour la fixer au montant de la redevance contractuelle.
I. Une résiliation du contrat de séjour justifiée par l’inexécution contractuelle
A. L’inexécution des obligations par le résident, fondement de la résiliation
La cour d’appel d’Orléans a d’abord rappelé les termes de l’article L. 311-4-1 du code de l’action sociale et des familles, qui autorise la résiliation du contrat de séjour en cas d’inexécution par la personne accueillie de ses obligations contractuelles. Elle a précisé que le contrat signé par le résident prévoyait une prise en charge initiale de six mois, renouvelable sous condition du respect des clauses du contrat et du règlement de fonctionnement, incluant l’obligation de suivre l’accompagnement social.
Les juges du fond ont constaté que le résident avait manqué à ses obligations de manière répétée. Ils ont relevé que dès 2019, le travailleur social référent sollicitait le résident pour qu’il dépose un dossier de surendettement afin d’apurer une dette locative antérieure de 13 000 euros. Le résident refusait d’engager ces démarches, ne répondait plus au téléphone et ne se rendait pas aux convocations du service. Ces faits ont conduit l’association à lui notifier la fin de sa prise en charge par lettre recommandée du 11 avril 2022, avec un préavis d’un mois. La cour a jugé que l’association avait fait preuve de patience en renouvelant plusieurs fois le contrat malgré ces défaillances.
Par ailleurs, le non-paiement de la redevance constituait une inexécution grave et persistante. Le résistant restait débiteur d’une somme de 3 888,26 euros. La cour a écarté son argument selon lequel l’association serait responsable de ce manquement pour défaut de transmission de documents nécessaires à l’obtention des allocations logement, faute de pièces probantes versées aux débats. Elle a considéré que l’inexécution des obligations contractuelles était établie et justifiait la résiliation prononcée par le premier juge.
B. L’absence de démonstration d’un lien entre l’inexécution et l’altération des facultés
Le résident invoquait l’exception prévue à l’article L. 311-4-1 du code de l’action sociale et des familles, selon laquelle la résiliation ne peut intervenir lorsque l’inexécution ou le manquement résulte de l’altération des facultés mentales ou corporelles de la personne accueillie, constatée par un avis médical. Il se prévalait de sa perception de l’allocation adulte handicapé pour établir sa vulnérabilité.
La cour d’appel d’Orléans a écarté cet argument de manière catégorique. Elle a estimé que le simple fait que le résident perçoive l’allocation adulte handicapé ne suffit pas à établir que ses manquements résultent d’une altération de ses facultés. Elle a souligné « qu’au demeurant, il ne verse au débats aucun avis médical allant en ce sens ». En l’absence de preuve médicale formelle, la présomption de lien entre l’inexécution et l’altération des facultés ne peut être retenue. La cour a ainsi fait une application stricte de la condition posée par le législateur, exigeant une démonstration médicale concrète.
Cette solution s’inscrit dans la logique des décisions récentes relatives aux contrats de séjour en logement-foyer. La cour d’appel de Versailles, le 25 février 2025, a rappelé « qu’il est aujourd’hui constamment admis que le logement-foyer constitue un logement provisoire, non pérenne, destiné à répondre à un besoin temporaire de logement de personnes, que le contrat de résidence s’apparente à une offre de logement provisoire » (n°23/07246). La cour d’appel d’Orléans a confirmé que la nature temporaire du contrat ne confère pas au résident un droit au maintien dans les lieux en cas d’inexécution grave, sauf à démontrer un lien médical établi. La résiliation était donc justifiée.
II. Une indemnité d’occupation alignée sur la redevance contractuelle
A. Le principe de l’indemnité d’occupation après résiliation du contrat
Après avoir confirmé la résiliation du contrat de séjour et l’expulsion du résident, la cour d’appel d’Orléans s’est prononcée sur l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure à la fin du contrat. Le premier juge avait fixé cette indemnité à une somme forfaitaire de 143,40 euros par mois. L’association gestionnaire sollicitait une réformation, demandant que l’indemnité soit fixée au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi, soit 15 % des ressources du résident.
La cour a accueilli cette demande. Elle a infirmé le jugement sur ce point et fixé l’indemnité d’occupation mensuelle « au montant de la redevance due si le contrat s’était poursuivi ». Cette décision s’explique par la nature de l’indemnité d’occupation, qui constitue une compensation pour l’occupation sans droit ni titre du logement. En principe, cette indemnité doit correspondre à la valeur locative du bien. Dans le cadre d’un logement-foyer, la valeur locative est déterminée par le contrat de séjour, qui fixe la redevance en fonction des ressources du résident. La cour a ainsi estimé que le montant de la redevance contractuelle reflétait le juste prix de l’occupation.
B. La fixation au montant de la redevance, reflet de la valeur locative réelle
La solution retenue par la cour d’appel d’Orléans s’inscrit dans une logique d’équité et de cohérence contractuelle. En fixant l’indemnité d’occupation au montant de la redevance, la cour évite une distorsion entre ce que le résident aurait dû payer s’il avait respecté ses obligations et ce qu’il doit payer pour son occupation sans titre. Cette approche est conforme à la nature indemnitaire de l’obligation, qui vise à réparer le préjudice subi par le gestionnaire du fait de l’occupation illicite.
La cour a également implicitement rejeté la demande de délais d’expulsion formée par le résident. Ce dernier soutenait que l’association ne lui avait proposé aucune alternative de relogement et que son expulsion immédiate le placerait dans une situation de grande précarité. La cour a constaté que le résident ne justifiait d’aucune démarche de relogement depuis le jugement, se contentant de produire une attestation de renouvellement d’une demande de logement social datant de 2023, avec une demande initiale déposée en 2012. La cour en a déduit que le résident « échoue ainsi à démontrer que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». Ainsi, aucune circonstance particulière ne justifiait l’octroi de délais.
Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juridictions apprécient les demandes de délais d’expulsion émanant d’occupants sans titre. La cour d’appel de Nancy, le 13 février 2025, a rappelé que « le contrat de séjour au sens de l’article L. 311-4 du code de l’action sociale et des familles est exclusif de la qualification de bail » (n°24/01393). En l’espèce, la cour d’appel d’Orléans a confirmé que le résident d’un logement-foyer ne peut se prévaloir des protections offertes aux locataires de droit commun. L’indemnité d’occupation fixée au montant de la redevance contractuelle apparaît comme une solution équilibrée, protégeant à la fois les intérêts du gestionnaire et la situation particulière du résident, sans pour autant lui accorder un maintien dans les lieux non justifié.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 314-7 du Code pénal En vigueur
Le fait, par un débiteur, même avant la décision judiciaire constatant sa dette, d’organiser ou d’aggraver son insolvabilité soit en augmentant le passif ou en diminuant l’actif de son patrimoine, soit en diminuant ou en dissimulant tout ou partie de ses revenus, soit en dissimulant certains de ses biens, en vue de se soustraire à l’exécution d’une condamnation de nature patrimoniale prononcée par une juridiction répressive ou, en matière délictuelle, quasi délictuelle ou d’aliments, prononcée par une juridiction civile, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.
Commet le même délit le dirigeant de droit ou de fait d’une personne morale qui organise ou aggrave l’insolvabilité de celle-ci dans les conditions définies à l’alinéa précédent en vue de la soustraire aux obligations pécuniaires résultant d’une condamnation prononcée en matière pénale, délictuelle ou quasi délictuelle.
Article L. 311-4-1 du Code de l’action sociale et des familles En vigueur
I.-Lorsqu’il est conclu dans un des établissements d’hébergement relevant du 6° du I de l’article L. 312-1, y compris ceux énumérés à l’article L. 342-1, le contrat de séjour peut comporter une annexe, dont le contenu et les modalités d’élaboration sont prévues par décret, qui définit les mesures particulières à prendre, autres que celles définies au règlement de fonctionnement, pour assurer l’intégrité physique et la sécurité de la personne et pour soutenir l’exercice de sa liberté d’aller et venir. Ces mesures ne sont prévues que dans l’intérêt des personnes accueillies, si elles s’avèrent strictement nécessaires, et ne doivent pas être disproportionnées par rapport aux risques encourus. Elles sont définies après examen du résident et au terme d’une procédure collégiale mise en œuvre à l’initiative du médecin coordonnateur de l’établissement ou, en cas d’empêchement du médecin coordonnateur, du médecin traitant. Cette procédure associe l’ensemble des représentants de l’équipe médico-sociale de l’établissement afin de réaliser une évaluation pluridisciplinaire des bénéfices et des risques des mesures envisagées. Le contenu de l’annexe peut être révisé à tout moment, selon la même procédure, à l’initiative du résident, du directeur de l’établissement ou du médecin coordonnateur ou, à défaut de médecin coordonnateur, du médecin traitant, ou sur proposition de la personne de confiance désignée en application de l’article L. 311-5-1.
II.-La personne accueillie ou, le cas échéant, la personne chargée à son égard d’une mesure de protection juridique avec représentation peut exercer par écrit un droit de rétractation dans les quinze jours qui suivent la signature du contrat, ou l’admission si celle-ci est postérieure, sans qu’aucun délai de préavis puisse lui être opposé et sans autre contrepartie que l’acquittement du prix de la durée de séjour effectif. Dans le cas où il existe une mesure de protection juridique, les droits de la personne accueillie sont exercés dans les conditions prévues au titre XI du livre Ier du code civil. Le sort des arrhes éventuellement versées avant l’entrée en établissement est fixé par décret.
Passé le délai de rétractation, la personne accueillie ou, le cas échéant, la personne chargée à son égard d’une mesure de protection juridique avec représentation, dans le respect du même titre XI du livre Ier du code civil, peut résilier le contrat de séjour par écrit à tout moment. A compter de la notification de sa décision de résiliation au gestionnaire de l’établissement, elle dispose d’un délai de réflexion de quarante-huit heures pendant lequel elle peut retirer cette décision sans avoir à justifier d’un motif. Ce délai de réflexion s’impute sur le délai de préavis qui peut lui être opposé. Le délai de préavis doit être prévu au contrat. Il ne peut excéder une durée prévue par décret.
II bis.-Les règles applicables au dépôt de garantie qui peut être demandé par les établissements d’hébergement mentionnés au 6° du I de l’article L. 312-1 et aux 2° à 4° de l’article L. 342-1 ainsi que les modalités de sa restitution sont définies par décret.
III.-La résiliation du contrat par le gestionnaire de l’établissement ne peut intervenir que dans les cas suivants :
1° En cas d’inexécution par la personne accueillie d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou de manquement grave ou répété au règlement de fonctionnement de l’établissement, sauf lorsqu’un avis médical constate que cette inexécution ou ce manquement résulte de l’altération des facultés mentales ou corporelles de la personne accueillie ;
2° En cas de cessation totale d’activité de l’établissement ;
3° Dans le cas où la personne accueillie cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement, lorsque son état de santé nécessite durablement des équipements ou des soins non disponibles dans cet établissement, après que le gestionnaire s’est assuré que la personne dispose d’une solution d’accueil adaptée.
IV.-La durée du délai de préavis applicable à la résiliation du contrat par le gestionnaire de l’établissement est prévue par le décret mentionné au second alinéa du II. Elle ne peut être inférieure à la durée maximale du délai de préavis applicable à la résiliation du contrat à la demande de la personne accueillie ou de la personne chargée à son égard d’une mesure de protection juridique avec représentation en application de ce même second alinéa.
Article L. 311-4 du Code de l’action sociale et des familles En vigueur
Afin de garantir l’exercice effectif des droits mentionnés à l’article L. 311-3 et notamment de prévenir tout risque de maltraitance, lors de son accueil dans un établissement ou dans un service social ou médico-social, il est remis à la personne, à son représentant légal s’il s’agit d’un mineur ainsi qu’à la personne chargée de la mesure de protection juridique s’il s’agit d’un majeur faisant l’objet d’une mesure de protection juridique avec représentation relative à la personne ou à la personne de confiance désignée dans les conditions prévues à l’article L. 311-5-1 un livret d’accueil auquel sont annexés :
a) Une charte des droits et libertés de la personne accueillie, arrêtée par les ministres compétents après consultation de la section sociale du Comité national de l’organisation sanitaire et sociale mentionné à l’article L. 6121-7 du code de la santé publique ; la charte est affichée dans l’établissement ou le service ;
b) Le règlement de fonctionnement défini à l’article L. 311-7.
Un contrat de séjour est conclu ou un document individuel de prise en charge est élaboré avec la participation de la personne accueillie. En cas de mesure de protection juridique, les droits de la personne accueillie sont exercés dans les conditions prévues au titre XI du livre Ier du code civil. Le contrat de séjour ou le document individuel de prise en charge définit les objectifs et la nature de la prise en charge ou de l’accompagnement dans le respect des principes déontologiques et éthiques, des recommandations de bonnes pratiques professionnelles et du projet d’établissement ou de service. Il détaille la liste et la nature des prestations offertes ainsi que leur coût prévisionnel.
Lors de la conclusion du contrat de séjour, dans un entretien auquel participe la personne de confiance en application de l’article L. 311-5-1 du présent code, sauf si la personne accueillie s’y oppose, le directeur de l’établissement ou toute autre personne formellement désignée par lui recherche, chaque fois que nécessaire avec la participation du médecin coordonnateur de l’établissement, le consentement de la personne à être accueillie, sous réserve de l’application du dernier alinéa de l’article 459-2 du code civil. Il l’informe de ses droits et s’assure de leur compréhension par la personne accueillie. Préalablement à l’entretien, dans des conditions définies par décret, il l’informe de la possibilité de désigner une personne de confiance, définie à l’article L. 311-5-1 du présent code.
L’établissement de santé, l’établissement ou le service social ou médico-social qui a pris en charge la personne accueillie préalablement à son séjour dans l’établissement mentionné au cinquième alinéa du présent article transmet audit établissement le nom et les coordonnées de sa personne de confiance si elle en a désigné une.
La conclusion du contrat de séjour ou l’élaboration du document individuel de prise en charge donne lieu à l’accord de principe ou au refus de la personne accueillie ou de son représentant légal pour le contrôle effectué dans son espace privatif en application de l’article L. 313-13-1 ainsi que pour la collecte, la conservation et le traitement des données personnelles recueillies au cours de sa prise en charge, qui s’effectuent dans le respect des droits mentionnés à l’article L. 311-3, à partir d’un système d’information mentionné à l’article L. 312-9, dans des conditions définies par décret. Sur chacun de ces points, l’accord ou le refus est consigné par écrit dans le contrat de séjour ou le document individuel de prise en charge et demeure révocable à tout moment.
Le contenu minimal du contrat de séjour ou du document individuel de prise en charge est fixé par voie réglementaire selon les catégories d’établissements, de services et de personnes accueillies.
Lorsqu’il est conclu dans les établissements et services d’accompagnement par le travail mentionnés au a du 5° du I de l’article L. 312-1, le contrat de séjour prévu à l’alinéa précédent est dénommé » contrat d’accompagnement par le travail « . Ce contrat doit être conforme à un modèle de contrat établi par décret.
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