Cour supérieure de justice, 10 juillet 2024, n° 2022-01002

Arrêt N°101/24–VII–CIV Audience publique du dix juillet deux mille vingt-quatre Numéro CAL-2022-01002 du rôle. Composition: Michèle RAUS, président de chambre; Nadine WALCH, premier conseiller; Françoise SCHANEN, conseiller; André WEBER, greffier. E n t r e : PERSONNE1.), demeurant àADRESSE1.), partie appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 12 octobre 2022, comparant par Maître AlexPENNNING, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, e t : 1)PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie intimée aux fins du susdit exploit BIEL du 12 octobre 2022, comparant par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES, inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège

2 social à L-2146 Luxembourg, 63-65, rue de Merl, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 240929, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, 2) MaîtrePERSONNE3.), notaire honoraire, dont l’étude a été établie à L- ADRESSE3.), demeurant actuellement à L-ADRESSE4.), partie intimée aux fins du susdit exploit BIEL du 12 octobre 2022, comparant par la société à responsabilité limitée PIERRET & associés, inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-1730 Luxembourg, 8, rue de l’Hippodrome,inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 263981, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Georges PIERRET, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. __________________________________________________________________ LA COUR D’APPEL: Faits et rétroactes Suivant acte de vente notarié n°NUMERO1.)duDATE1.),PERSONNE2.)a vendu àPERSONNE1.)un bien immobilier indiqué comme appartement 3 au troisième étage faisant 200/1.000esàADRESSE5.),stipulant sous le point 5)qu’il «est expressément convenu entre parties que les frais relatifs au cadastre vertical seront entièrement à charge de lapartie venderesse.» Antérieurement à la vente,il avait étédécidé par les copropriétairesde l’immeuble lors de l’assemblée générale du 4 mai 2009 de confier l’établissementdu cadastre vertical à la sociétéSOCIETE1.)S.à r.l.suivant devis du 30 mars2009 pour un prix forfaitaire de 1.750,-€. Par lettre du 8 juillet 2019,la Ville de Luxembourg a relevé que l’appartement au troisième étage n’a pas été autorisé parelleet qu’il n’est pas conforme aux dispositions de l’article 9.2 du règlement sur les bâtissespour ce qui est dela hauteur dans les pièces destinées au séjour prolongédes personneset aux dispositions de l’article 34.1. pour ce qui est de l’ouverture brute des fenêtres. Par exploit d’huissier du 5 mars 2021,PERSONNE1.)a fait donner assignation à PERSONNE2.)etàMaîtrePERSONNE3.)pour: -voir dire que suivant le point 5) sous le titre «Clauses et conditions» de l’acte de vente n°NUMERO1.)duDATE1.), la partie venderesse a l’obligation de prendre

3 en charge tous les frais relatifs au cadastre vertical,de sorte que les frais des travauxd’aménagement et d’établissement d’un cadastre vertical sont à charge du vendeur, -voir condamnerPERSONNE2.)à lui payer la somme totale de 87.551,10 €, avec les intérêts légaux à partir de l’assignation en justice jusqu’à solde, -subsidiairement, voir dire quePERSONNE2.)a commis une faute contractuelle et l’entendre condamner à lui payer le montant de 87.551,10 €, avec les intérêts légaux à partir de l’assignationen justice jusqu’à solde, -plus subsidiairement, voir retenir que le notairePERSONNE3.)et PERSONNE2.)ont engagé leur responsabilité délictuelle et les entendre condamner solidairement, sinonin solidum,sinon chacun pour le tout à lui payer des dommages et intérêts à hauteur du montant de 87.551,10 €, avec les intérêts légaux à partir de l’assignation jusqu’à solde, -voir condamner les assignéssolidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le toutau paiement d’une indemnité de procédure de 3.000,-€sur base de l’article 240NouveauCode de procédure civile et à tous les frais et dépensde l’instance avec distraction à Maître Alex PENNING, qui la demande affirmant en avoir fait l’avance. Suivant jugement du Tribunal d’arrondissement du 1 er juillet 2022,la demande de PERSONNE1.)dirigée contrePERSONNE2.)a été déclarée irrecevable sur la base délictuelle et non fondée tant sur base de l’exécution contractuelle, que sur base de la responsabilité contractuelle. La demande dirigée contreMaîtrePERSONNE3.)a été déclarée non fondée.PERSONNE1.)a été déboutéde sa demande en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240NouveauCode de procédure civile, condamné à payer tant àPERSONNE2.), qu’àMaîtrePERSONNE3.)une indemnité de procédure de 1.000,-€ sur base de l’article 240NouveauCode de procédure civileet à tous les frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Georges KRIEGER et de Maître Georges PIERRET pour la part qui les concerne. Pour statuer dans ce sens, le Tribunal a constaté, en ce qui concerne la demande dirigée contrePERSONNE2.)que la portée de la stipulation dans l’acte notarié, prévoyant qu’«il est expressément convenu entre parties que les frais relatifs au cadastrevertical seront entièrement à charge de la partie venderesse», se limite aux frais relatifs aux démarches proprement dites en vue de l’établissement du cadastre vertical requis par la loi et ne saurait partant porter sur les travaux d’aménagement du bien immobilier acquis parPERSONNE1.). Constatant quele montantde 655,20 € mis en compte par le demandeur à titre de quote-part sur les frais de cadastre verticalaété abstraitement calculé sur base du montant du devis de 2.800,-€ établi par la sociétéSOCIETE2.)S.à r.l., qu’aucune facture de la sociétéSOCIETE2.)S.à r.l.n’est documentée au dossier, que la preuve que

4 le cadastre vertical a été finalisé jusqu’à ce jour n’est pas rapportée, sinon que PERSONNE2.)a dû débourser plus que ce qu’elle a provisionné à ce jour suivant décompte notarial, sinonquePERSONNE1.)s’est vu charger par qui que ce soit du montant de 655,20 € et a payé ce montant, les juges de première instance ont déclaré la demande en paiement dudit montant non fondée. Les parties étant liées contractuellement, la demande dePERSONNE1.)a été déclarée irrecevable pour autant qu’elle est basée sur la responsabilité délictuelle. La demande dePERSONNE1.)dirigée contrePERSONNE2.)sur base de la responsabilité contractuelle a également été déclarée non fondée, auxmotifsque le requérant a loué l’appartement pendant plusieurs années, que le bien est renseigné comme tel dans l’acte de base n° 20 du 5 janvier 1979, quePERSONNE2.)aacquis elle-même le bien en cette qualité, que l’extrait cadastral du 24 avril 2014 mentionne un appartement au 3 ième étage, que la vente de l’appartement était possible sans cadastre vertical, que la preuve n’est pas rapportée que l’établissement de ce cadastre nécessiterait la réalisation des travaux d’aménagement et que le demandeur n’a pas objecté la qualification du bien lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Relevantqu’il n’existait pas d’indices qui ont commandé au notaire de suspecter l’absence d’autorisation de construire et qu’il n’avait pas de mandat spécial pour ce faire, les juges de première instance ont rejeté la demande tendant à engager la responsabilité délictuelle de MaîtrePERSONNE3.). LeTribunal a rajouté qu’iln’est pas établi que la Ville de Luxembourg a requis la réalisation des travaux d’aménagement repris dans le devis produit par le demandeur et que l’Administrationcompétente§a été saisiede l’établissement du cadastre vertical pour l’immeuble en question. Par exploit d’huissier du12octobre 2022,PERSONNE1.)ainterjetéappelcontre cejugement,pour: -voir condamner par réformationpartiellePERSONNE2.), sinon subsidiairement, MaîtrePERSONNE3.)à lui payer la somme totale de 87.551,10 €, avecles intérêts légaux à partir de l’assignation en justice jusqu’à solde,sinon à partir de l’arrêt à intervenir jusqu’à solde, -voir condamner lesintimés par réformationau paiement d’une indemnité de procédure de 3.000,-€sur base de l’article 240NouveauCode de procédure civile pour la première instance etdumême montantpour l’instance d’appel,ainsi qu’auxfrais et dépensdes deux instances,avec distraction à Maître Alex PENNING, avocat concluant, affirmant en avoir fait l’avance, -voir déchargerPERSONNE1.)des condamnations intervenues à son encontre sur base de l’article 240 duNouveauCode de procédure civile.

5 PERSONNE2.)conclut à la confirmation du jugement entreprispour les motifs y avancésetelle sollicite la condamnation dePERSONNE1.)àluipayer la somme de 3.000,-€ sur base de l’article 240 duNouveauCode de procédure civile pour l’instance d’appelainsi qu’à tous les frais et dépens de l’instance. MaîtrePERSONNE3.)conclut également à la confirmation du jugement entrepris pour les motifs y exposés et il sollicite l’obtention d’une indemnité qu’il évalue à la somme de 10.000,-€ pour procédure vexatoire et abusive, une indemnité de 5.000,-€ pour la premièreinstance et de 10.000,-€ pour l’instance d’appel sur base de l’article 240 duNouveauCode de procédure civileainsi que la condamnation dePERSONNE1.) auxfrais et dépens des deux instances,avec distraction au profit de l’avocat concluant affirmant en avoir fait l’avance. L’instruction a été clôturée par ordonnance du4 décembre 2023etles mandataires des parties ont été informés que l’affaire estrenvoyée devant la Cour à l’audience des plaidoiries du12 juin 2024.Par ordonnance du 15 mai 2024 la révocation de la clôture a été ordonnée et l’affaire a étérefixée pour plaidoiriesau 12 juin 2024. Prétentions des parties PERSONNE1.) A l’appui de son appel,PERSONNE1.)donne à considérer qu’il a acquis par acte notarié de vente duDATE1.),passé pardevantMaîtrePERSONNE3.)un bien immobilier sis àADRESSE5.), désigné comme «appartement n°3, situé au troisième étage». Suivant assemblée générale de la copropriété du 4 mai 2009,l’établissement d’un cadastre vertical a été décidé, l’entreprise initialement chargée de cette mission ayant été remplacée par la sociétéSOCIETE2.)S.à r.l.. LaVillede Luxembourg aurait refusé par décision du 8 juillet 2019 les nouveaux plans au motif que l’autorisation de bâtir n° 37 duDATE2.)ne renseignerait pasd’appartement au troisième étage. A défaut d’aménagement dudit bien,il ne pourrait être enregistré comme appartement, mais seulement comme grenier. En l’état actuel, le lot privatif, pourtant acquis en tant qu’appartement,ne pourrait être indiqué comme tel par l’Administration du cadastre et de la topographie au cadastre vertical, au motif que les plans et le tableau descriptif de division soumis à cette dernière ne rempliraient pas, au regard du règlementsur les bâtisses, les conditions lui permettant d’être qualifiésde pièces destinées au séjour prolongé des personnes, le séjour n’atteignant pas la hauteur de 2,5 mètres requise pour les constructionsen vertu de l’article 9.1 du règlementsur lesbâtisses et l’ouverturedes fenêtres n’étant pas égale à 1/10 ième au moins de la surface des pièces tel que prescrit pas l’article 34.1 dudit règlement. Cesnon-conformitésauraient été relevéespar courriel et par courrier de la Ville de Luxembourg des 22 mai 2019 et 8 juillet 2019. L’appelant estime qu’il se dégagerait du point 5)de l’acte de vente duDATE1.)que les frais d’aménagement nécessaires afin de faire renseigner le bien entant

6 qu’appartement au cadastre vertical seraientà charge de la partie venderesse et qu’elle devrait supporter la somme de 86.895,90 € sur base de la responsabilité contractuelle en application des articles 1134, 1142, sinon 1147 duCode civil. L’appelant critique l’interprétation donnée par les juges de première instance du point 5)de l’acte notarié, qui en l’absence de précision devrait être interprété en faveur de l’acheteur en vertu de l’article 1602 duCode civil, à savoir que la partie venderesse devraitsupporter les frais d’aménagement du bien vendu pour le rendre conforme à sa destination d’appartement. Ce serait également à tort que le Tribunal aurait rejeté en exécution dudit point 5) de l’acte sa demande de prise en charge parPERSONNE2.)de la quote-part des frais d’établissement du cadastre vertical dont le total s’élèverait suivant le bureau d’architecte chargé à la somme de 2.800.-€, à partager entre les copropriétaires, de sorte que la part de l’appelant s’élèverait à la somme de 655,20 € (2.800,-€ / 1.000 x 200 (tantièmes) + 17% TVA).Le montant total réclamé se chiffrerait partant à la somme de 87.551,10 €. Par ailleurs,PERSONNE1.)relève que suivant courrier du 8 juillet 2019 de la Ville deLuxembourg,les plans de l’immeuble n’indiqueraient aucun appartement aux combles, que l’appartement au troisième étage n’aurait pas été autorisé par la Ville et ne répondrait ni aux dispositions de l’article 9.2., ni à celles de l’article 34.1 du règlement sur lesbâtisses. La partie venderesse aurait partant omis de délivrer un bien de nature à être qualifié d’appartement selon les dispositions règlementaires en vigueur et elle aurait manqué à son obligation de délivrer un appartement tel que renseigné à l’acte de vente, ce qui engagerait sa responsabilité contractuelle, notamment sur base de l’article 1604 duCode civil. Le préjudice subi par l’acquéreur du faitde la violation de l’obligation de délivrance d’élèverait à la somme de 87.551,10 €, comprenant les frais de mise en conformité de l’appartement ainsi que les frais d’établissement du cadastre vertical. En ce qui concerne la demande dirigée contreMaîtrePERSONNE3.), l’appelant avance que le notaire auraitl’obligation de se livrer aux investigations nécessaires pour empêcher toute atteinte à l’efficacité de la convention et ne pourrait se borner à se fier tout simplement aux déclarations des parties et aux pièces remises par celles-ci. L’extrait du cadastrerenseignant une surface de l’appartement de zéro,MaîtrePERSONNE3.) aurait dû faire preuve d’une vigilance accrue, d’autant plus que le lot désigné se trouverait sous les combles et que la construction remonterait à 1936. En omettant de se renseigner surla conformité du bien vendu à l’acte de vente, il aurait engagé sa responsabilité délictuelle et devrait supporterle dommage subi, à savoirlasomme de 87.551,10 €. PERSONNE2.) La partie intimée se rapporte à prudence quant à la recevabilité de l’appel,en ce que le jugement entrepris aurait étésignifié une première fois en date du 20 juillet 2022 en ADRESSE8.)et une deuxième fois en date du 30 septembre 2022 au Luxembourg.

7 Elle avance que le lot vendu servirait à des fins de logement et serait un appartement dontPERSONNE1.)aurait été conscient puisqu’il y aurait habité en tant que locataire et qu’il ydemeureraitencore actuellement. Dans les actes juridiques, à savoir l’acte de base n°20 du 5 janvier 1979, l’acte de vente notarié du 9 septembre 2008, le contrat de bail du 20 août 2011 et l’acte de vente notarié duDATE1.), le bien serait désigné comme étant un appartement. Il serait également répertorié comme tel auprès de l’Administration du cadastre et de la topographie et auprès de l’Administration des contributions.La partie intimée aurait partant rempli son obligation de délivrance. En ordre subsidiaire, il s’agirait tout au plus d’un défaut apparent en lien avec le règlement sur les bâtisses de la Ville de Luxembourgqui serait publicet accessible à tout le monde. Il en serait de même de la législation en matière d’établissement d’un cadastre vertical. Le silence gardé par la partie acquéreuse au moment de la délivrance du bien vendu vaudrait partant agréation. PERSONNE2.)contestetantle remplacement de la sociétéSOCIETE1.)S.à r.l. par la sociétéSOCIETE2.)S.àr.l., sinon qu’un tel changement lui seraitopposable, que l’établissement d’un cadastre vertical seraitconditionné par la réalisation des travaux d’aménagement, que ces derniers auraientété votés par l’assemblée des copropriétaires ou autorisés par la Ville deLuxembourg, que la sociétéSOCIETE3.)S.à r.l.aurait facturé la somme de 2.800.-€, que la copropriété aurait exigé ce paiement aux copropriétaires et que la part dePERSONNE2.)s’élèverait à la somme de 655,20 €. Suivant l’intimée,PERSONNE1.)ferait une lecture erronée du point 5)de l’acte notarié qui se limiterait aux frais de réalisation du cadastre vertical par la société SOCIETE1.)S.à r.l., dont l’intimée aurait supporté sa quote-part, à savoir le montant de 409,50 €.Il n’aurait jamaisété question de procéder à des travaux d’aménagement. Enordreplus subsidiaire, les montants réclamés seraient contestés,en ce qu’ils seraient excessifs, l’appelant ayant évalué les travaux d’aménagement à la somme de 30.000,-€ dans son courrier du 6mai 2019. Il s’y ajouterait quele devis de transformation de la sociétéSOCIETE4.)S.A.aurait été établi pour un immeuble sis au ADRESSE6.),qu’ilmettraiten comptede façon injustifiée un montant de 645,-€ pour un état des lieux, un montant de 248,-€ pour la dépose et l’évacuation des fenêtres existantes et la somme de 10.482,-€ pour deux nouvelles fenêtres. La preuve d’une autorisation de bâtirde la part de la Ville de Luxembourgoud’une autorisationde la copropriété ferait défaut. En tout étatde cause une quote-part de ces travaux devrait être prise en charge par la copropriété. La partie intimée soulève l’irrecevabilité, sinon lenon-fondé de l’indemnité de procédure réclamée parPERSONNE1.)pour l’instance d’appel et elle sollicite l’obtention d’une indemnité de 3.000,-sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile pour l’instance d’appel ainsi que la condamnation de l’appelant aux frais et dépens de l’instance.

8 MaîtrePERSONNE3.) La partie intiméesub 2)donne à considérer que suite à la vente, elle aurait versé la somme de 1.023,-€ à la copropriété comprenant une provision pour l’établissement du cadastre vertical. MaîtrePERSONNE3.)soulève quePERSONNE1.)ne remettraitpas en cause l’authentificationde l’acte de vente,mais son efficacitépar la prétendue violation de sondevoir de conseil,sans qu’il fourniraitcependant la preuve que la vente conclue entre les parties ne serait pas efficace etneproduirait pas les conséquences voulues par ces dernières, un notairevoyantsa responsabilité délictuelle engagée ne devant pas établir son absence de faute, mais le client devant rapporter au contraire la preuve qu’il n’a pas exécuté son devoir de conseil. Pour autant qu’il yaiteu erreur, ce que l’intimé conteste, il faudrait rechercher si l’officier public avaiteula possibilité de ne pas la commettre, son obligation d’efficacité étant marquéeparun souci de proportionnalité. Ainsi, au regard des pièces versées et des investigations entreprises, identifiant le bien vendu d’appartement, il aurait fait preuve de la prudence etdeladiligence requises, dès lors que rien n’aurait laissé conclure que ce bien constituerait en réalité un grenier. MaîtrePERSONNE3.)conteste par ailleurs le dommage allégué, au motif que la partie acquéreuse seraitdevenuepropriétaire du bien immobilier qu’elle entendait acquérir et qu’elle aurait occupé pendant plusieurs années avant la signature de l’acte. En ordre subsidiaire, il estime que le montant réclamé serait surévalué. Pour le surplus, il se réfère à la motivation du jugement entrepris,il conteste l’indemnité de procédure réclaméepar l’appelant et il sollicite les indemnités tant pour procédure vexatoire et abusive que sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile détaillées ci-avant. Appréciation de la Cour S’agissant de la recevabilité de l’appel, il convient de relever que le délai d’appel court, en vertu de l’article 571 duNouveauCode de procédure civile, à partir du jour de la signification du jugement contradictoire à personne ouàdomicile.Si l’huissier instrumentaire,à la demande dePERSONNE2.),a procédé à la signification du jugement par voie diplomatique à l’adresse dePERSONNE1.)enADRESSE8.)en date du 20 juillet 2022, aucun avis de réception ou de dépôt n’a été retourné à l’huissier, de sorte que cette signification n’a pas valablement fait courir le délai d’appel. Une deuxième signification par voie d’huissier a été valablement faite au domicile de PERSONNE1.)àADRESSE5.)en date du 30 septembre 2023 faisant débuter le délai d’appel. L’appel interjeté parPERSONNE1.)suivant exploit d’huissier du 12 octobre 2023 est partant recevable pour avoir été introduit dans les délai et formes de la loi.

9 1. Demande dirigée contrePERSONNE2.) S’agissant de la demande dePERSONNE1.)sur base du point 5)de l’acte notarié de vente renseigné ci-avant,il convient de constater qu’il résulte des termes employés quePERSONNE2.)s’est engagée à supporter les frais relatifs au cadastre vertical, sans qu’ilnesoit fait mention d’éventuels travaux d’aménagement des lieux vendus qui seraient nécessaires pourrendre ces lieux conformes au règlementsur les bâtisses de la Ville de Luxembourg. C’est partant à bon droit et pourde justesmotifs que la demande dePERSONNE1.) en paiement des frais d’aménagement réclamés sur base de cette stipulation a été déclarée non fondée, dès lors que de tels travaux ne sont pas visés parcette clause contractuelle. Suivant assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2009, l’établissement d’un cadastre vertical a été voté et la sociétéSOCIETE1.)en a été chargée. Par lettre de lagéranceSOCIETE5.)duDATE1.), MaîtrePERSONNE3.)a été informé quePERSONNE2.)redoit à cette date, notamment la somme de 400,-€ à titre de provision pour l’établissement du cadastre vertical et le notaire a, suivant relevé du même jour, retenu cette somme du prix de ventede l’appartement et il l’a verséeau syndic. Siune résolutiond’uneassemblée générale des copropriétaires du 6 août 2021 mentionne que la sociétéSOCIETE2.)S.à r.l. a transmis des plans etun tableau descriptif des lotspour le cadastre verticalà la copropriétéet que ces documents ont été approuvés par l’assemblée,aucune décision des copropriétairesrelative à l’approbation du devis de la sociétéSOCIETE2.)S.à r.l.du 19 mai 2017, s’élevant à la somme de 2.800,-€, n’estversée. Il n’est partant pas établi à suffisance de droit au regard des pièces versées, que la provisionde 400,-€ déjà payée parPERSONNE2.)ne soit pas suffisante pour l’établissement du cadastre vertical et c’est à bon droit que la demande de PERSONNE1.)en paiement de la somme de 655,20 € a été déclarée non fondée. S’agissant de la demande del’appelantpour autant qu’ilentend engager la responsabilité contractuelle de la venderesse, il convient de relever qu’en application de l’article 1604 du Code civil, le vendeur est tenu de remettre à l’acheteur une chose conforme au contrat. Le vendeur ne peut s’acquitter de son obligation de délivrance que s’il remet à l’acheteur un bien en état d’usage et conforme aux normes administratives dont, éventuellement, il relève. Il s’agit là d’une suite naturelle du contrat au sens de l’article 1135 du Code civil (Cour 3 mai 2018, n° 62/18 IX CIV).

10 Il est de principe que le vendeur est tenu de délivrer à l’acheteur l’objet vendu. Dire que le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme signifie non seulement que le bien délivré doit être celui-là même qui a été désigné par le contrat, mais en outre que ce bien doit présenter les qualités et caractéristiques que l’acquéreur est en droit d’attendre, celles-ci s’apprécient au regard des normes administratives et au regard des qualités convenues entre les parties (Cour22 juin 2016, n° 95/16 IX CIV). Il ne peut être contesté en l’espèce, que l’appelant a entendu acquérir un appartement d’habitation tel que renseigné dans l’acte notarié de vente. Il résulte cependant de la lettre de la Ville de Luxembourg du 8 juillet 2019 que le bien vendu n’est pas renseigné comme tel sur les plans de l’autorisation de bâtir n° 37 duDATE2.)et qu’il n’est conforme, ni à l’article 9.2. du règlementsur les bâtisses pour ce qui est de la hauteur dans les pièces destinées au séjour prolongé de personnes, ni à l’article 34.1 dudit règlement pour ce qui est de l’ouverture brute des fenêtres. Le bien vendu parPERSONNE2.)n’est partant ni conforme à l’usage recherché par PERSONNE1.), ni aux normes administratives. Contrairement à ce qui a été retenu parles juges de première instance, le fait que le bien vendu soit renseigné comme appartement dans l’acte de base n° 20 du 5 janvier 1979, dans l’acte notarié du 9 juillet 2008,sur l’extrait du 24 avril 2014, sur le certificat de l’Administration des contributions ou dans un courrier de l’Administration du cadastre du 12 août 2020, ne saurait remédier au non-respect des dispositions obligatoires du règlementsur les bâtisses de la Ville de Luxembourg ou ne saurait attribuer la qualité d’appartement d’habitation audit bien. Il s’ensuit quePERSONNE2.)a failli à son obligation de délivrer un appartement d’habitation conforme aux normes administratives. Si la prise de possession effectuée par l'acheteur matérialise, concrètement, l'exécution de l'obligation de délivrance et atteste, lorsqu'elle est exempte de réserve, que l'acheteur a accepté la chose délivrée comme conforme au contrat,cette prise de possession ne couvre cependant que lesdéfautsapparents. En l’espèce, les irrégularités constatéesne sauraient être qualifiées d’apparentes pourPERSONNE1.), simple profane dans le domaine de l’immobilier, dès lors qu’elles n’ont été relevées que dans le cadre de recherches effectuées par un professionnel du métier, à savoir la sociétéSOCIETE2.)S.à r.l., pour l’établissement du cadastre vertical. En effet, même si le règlementsur les bâtisses de la Ville de Luxembourg s’applique à tous les habitants de la Ville et quePERSONNE1.)a pu le consulter, ce ne sontque les informations reçues par la Ville sur question spéciale de l’architecte chargé de faire les vérifications nécessaires pour l’établissement du cadastre vertical qui ont révélé les non- conformités audit règlementsur les bâtisses,ces non-conformités semblent même avoir êtreignorées par leou les précédents propriétaires de l’appartement litigieux.

11 C’est partant à tort quePERSONNE2.)oppose la forclusion de la demande de l’appelant pour défaut apparent. Conformément au droit commun de la responsabilitécontractuelle, l'article1611 du Code civil disposeque «dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu». PERSONNE1.)ayant acquis un bien qui n’est pas conforme à l’usage projeté, à savoir l’habitation,et qui n’est pas conforme au règlementsur les bâtisses,la responsabilité dePERSONNE2.)se trouve engagée en sa qualité de partie venderesse et l’appelant est en droitde demander des dommages-intérêts pour la remise en conformité du bien vendu. Il verse à l’appui de sa demande en indemnisation un devis de la société SOCIETE4.)S.A.du 23octobre 2019, détaillant des travaux d’aménagement des combles pour un montanttotalde 86.895,90 €. Si ledevis mentionne comme lieux où les travaux doivent être effectués le 24, ou lieu duADRESSE7.),il s’agit d’une simple erreur matérielle etil ne saurait faire de doute qu’il s’agit des travaux au bien actuellementencause, dèslors que le devis est adressé àPERSONNE1.). Cedevis ne peut être qualifié d’excessif par rapport à une évaluation faite par PERSONNE1.)dans une lettre de son avocat du 6 mai 2019, en ce qu’il s’agit d’une simple évaluation unilatéraleapproximativequi n’est étayée paraucunepièce d’un professionnel dans ce domaine. La Ville de Luxembourg ayant relevé que notamment les fenêtres installées ne sont pas assez grandes compte tenu des dispositions du règlementsur les bâtisses, la vérification de la faisabilité des travauxlors d’un état des lieux de la société SOCIETE4.)S.A., la dépose et l’évacuation des anciennes fenêtres, ainsi que le remplacement de ces dernières par de nouvelles fenêtresplus grandes,sont des travaux nécessaires pour la mise en conformité du bien. L’absence d’autorisation de bâtir de la Ville de Luxembourg, sinond’autorisation des copropriétairespour faire les aménagements ne saurait remettre en doute l’existence dupréjudice subi parPERSONNE1.)en raison des non-conformités constatées, l’appelant devant bien évidemment requérir ces autorisations avant d’entamer les travaux projetés. Une éventuelle prise en charge partielle des coûts de transformation par les autres copropriétaires pourra le cas échéantêtredemandée parPERSONNE2.)une fois le dommage indemnisédans le cadre d’une éventuelle action en remboursement dirigée contre ces derniers.La possibilité éventuelle d’une telle action ne saurait cependant faire obstacle à l’action en indemnisation dePERSONNE1.)actuellement en cause.

12 Par réformation du jugement entrepris,PERSONNE2.)est à condamner à payer à PERSONNE1.)la somme de 86.895,90 €, avec les intérêts légaux à partir du 5 mars 2021 jusqu’à solde. 2. Demande dirigée contre MaîtrePERSONNE3.) Il convient de relever quePERSONNE1.)entend actionner MaîtrePERSONNE3.) «en ordre subsidiaire», tel il résulte du dispositif de son acte d’appel. Sa demande ayant été déclarée fondée pour autant qu’elle est principalement dirigée contrePERSONNE2.),il n’y a pas lieuvérifier l’action en responsabilité intentée contre le notaireen ordre subsidiaire. 3. Demandes accessoires PERSONNE2.)ayant succombé dans ses moyens,PERSONNE1.)est à décharger par réformation du jugement entrepris de sa condamnation au paiement d’une indemnité deprocédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile à cette dernièrepour la première instance. Comme il n’est pas rapporté en quoi il serait inéquitable de laisser les frais non compris dans les dépens de la première instance et de l’instance d’appel à charge de PERSONNE1.), ses demandessur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civilesont à déclarer non fondées. Il en est de même pour les demandes de MaîtrePERSONNE3.)sur base de cet article, de sorte quePERSONNE1.)est à décharger de l’indemnité de procédure à laquelle il a été condamné au profit de MaîtrePERSONNE3.)en première instanceet la demande de ce dernier en instance d’appel est à rejeter, comme n’étant pas fondée. Compte tenu de l’issue de la présente affaire, la demande dePERSONNE2.)en obtention d’une indemnité de procédure est à rejeter. Il est de principe que l’exercice de l’action en justice est libre. Ceci signifie qu’en principe l’exercice de cette liberté ne constitue pas une faute, même de la part de celui qui perd le procès.En effet, chacun doit pouvoir défendre ses droits en justice sans craindre de se voir reprocher le simple fait d’avoir voulu soumettre ses prétentions à un tribunal en prenant l’initiative d’agir ou en résistant à la demande adverse (JurisClasseur, Procédure civile, fasc. 125, action en justice, n° 61). L’exercice des voies de droit n’est répréhensible qu’au cas où le plaideur a commis un abus. Une telle faute n’étant pas rapportée dans le chef dePERSONNE1.), la demande de MaîtrePERSONNE3.)pour procédure vexatoire et abusive est à déclarer non fondée.

13 Compte tenu de l’issue du présent litige, les frais et dépens sont à laisser à charge dePERSONNE2.), avec distractionau profit deMaître Georges PIERRET qui la demande affirmant en avoir faitl’avance. PAR CES MOTIFS: la Cour d’appel, septième chambre, siégeant en matière civile, statuant contradictoirement; reçoit l’appel ; déclare l’appelpartiellement fondé; par réformation du jugement entrepris; condamnePERSONNE2.)à payer àPERSONNE1.)la somme de 86.895,90 €, avec les intérêts légaux à partir du 5 mars 2021 jusqu’à solde; déchargePERSONNE1.)de la condamnation à une indemnité de procédure au profit dePERSONNE2.)et de MaîtrePERSONNE3.)en première instance; confirme le jugementpour le surplus; déboutePERSONNE1.),PERSONNE2.)et MaîtrePERSONNE3.)de leurs prétentions sur base de l’article 240du Nouveau Code deprocédurecivilepour l’instance d’appel; condamnePERSONNE2.)à touslesfrais etdépens des deuxinstances, avec distraction au profit de MaîtreGeorges PIERRET, avocat à la Cour concluant, affirmant en avoir fait l’avance.