Cour supérieure de justice, 10 juillet 2025, n° 2024-00887

Arrêt N°72/25-IX–CIV Audience publiquedudixjuilletdeux mille vingt-cinq NuméroCAL-2024-00887durôle Composition: Carole KERSCHEN, président de chambre, Danielle POLETTI, premier conseiller, Françoise WAGENER,premierconseiller, Jil WEBER, greffierassumé. E n t r e: la société anonymeSOCIETE1.)SA, établie et ayant son siège social à L- ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO1.), représentée par sonadministrateur unique actuellement en fonctions, appelanteaux termes d’un exploit de l’huissier de justicePatrick MULLERde Diekirch du21 août 2024, comparant par MaîtreErol YILDIRIM, avocat à la Cour, demeurant àBech- Kleinmacher, e t: la société à responsabilité limitéeSOCIETE2.)SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, intiméeaux termes du prédit exploitMULLERdu21 août 2024,

2 comparant par la société anonymeSOCIETE3.)S.A., inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée aux fins des présentes par MaîtreGeorges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. LA COUR D'APPEL : Exposé du litige En résumé, le litige a traitau recouvrement d’une rémunérationd’intermédiaire prétendument redue parla société anonymeSOCIETE1.)SA (ci-après SOCIETE1.)),promoteur immobilierdétenant desbiens immobiliers dans un immeuble en copropriété sis à L-ADRESSE3.),à lasociété à responsabilité limitéeSOCIETE2.)SARL (ci-aprèsSOCIETE2.)), agence immobilière, dans le cadre d’uncompromis de venteconclu le8 juin 2022entreSOCIETE1.)et les épouxPERSONNE1.). Reprochant àSOCIETE1.)d’être à l’origine de larupture duditcompromis de venteet de lui avoir fait perdre sa commissiond’agence,SOCIETE2.)assigna SOCIETE1.)devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg pour la voir condamner à payerla somme de 17.094,02euros, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, sinon à partir du jugement, jusqu’à soldeet avec majoration dutaux d’intérêt de 3 points à l’issue du délai de 3 mois à compter de la signification du jugement, ainsi qu’une indemnité de procédure de 3.500.-euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile et lesfrais et dépens de l’instance. A l’appui de sa demande,PERSONNE2.)fit valoir qu’elle aurait étéchargée suivantcontrat du 30 mai2021par les épouxPERSONNE1.)de leur trouver un studio ou un petit appartement à acquérir dans la région Nord du Grand- Duché de Luxembourg moyennant le paiement d’une commission de 17.094,02euros HTVA, soit 20.000.-euros TVAC;que sur base de ce contrat, elleauraitmis les épouxPERSONNE1.)en relation avecSOCIETE1.),laquelle auraitcédépar compromis de vente du 8 juin 2022 aux épouxPERSONNE1.) un appartement (lot n°24) et deux emplacements de parkings extérieurs dans le prédit immeuble pourle prixde200.500.-euros;queles conditions suspensives du compromis de vente auraient été levées comme il ressortirait de l’attestation de Maître Mireille HAMES, notaire instrumentant; que le22 juillet 2022, le bourgmestre de la commune deADRESSE4.), se référant à son autorisation de bâtir délivrée en 2020, auraittoutefois informéSOCIETE1.)que les appartements sis auADRESSE1.),ne pourraient pas être affectés à l’habitation tant que les places de stationnements, garages et carports ne seraient pas réalisés; que le10 août 2022, les épouxPERSONNE1.)auraient attiré l’attentiond’SOCIETE1.)quant au fait que la domiciliationserait impossible auprès de laSOCIETE4.), les travaux préconisés n’étantpas

3 terminés ou entamés, etque la date butoir pour la signature de l’acte de vente notariéserait fixée au 8 septembre 2022,date devant être impérativement respectée sous peine d’application de laclause pénale prévue au contrat; que le22 septembre 2022, les épouxPERSONNE1.)auraientrompule compromis du 8 juin 2022auxtorts exclusifsd’SOCIETE1.), notamment en raison de l’absence de signature de l’acte notarié dans le délai conventionnel; que le25 septembre 2022, laSOCIETE4.)aurait communiqué àSOCIETE1.)un procès- verbal de réunion de chantier du 1 er septembre 2022 suivant lequel les travaux relatifs aux parkings, garages et carports n’auraient pas été réalisésetrappelé à cette dernièrequ’aucune nouvelle inscriptionau registre de lapopulation ne pouvait avoir lieu tant que l’immeublene seraitpas en conformitéet qu’SOCIETE1.)serait dès lors seule à l’origine de l’échec de la réitération de la vente de l’objet du compromis par acte authentique de vente.Elle ajoutaque le 26 septembre 2022, elle aurait remboursé les fraisd’agences’élevant à 20.000.-euros TVAC aux épouxPERSONNE1.), puisque la vente n’avait finalement pas aboutiet que le3 octobre 2022, elle aurait mis en demeure SOCIETE1.)de verser la pénalité conventionnelle égale à 3% du prix de vente, soit le montant de 6.015.-euros, mais qu’SOCIETE1.)aurait contesté la rupture du compromis de vente à ses torts exclusifs et aurait refusé par la même occasion de payer la pénalité due. A titre principal,ellebasasa demande sur la stipulation pour autrui telle que prévue à l’article 1121 du Code civil, motif pris quele compromis de vente du 8 juin 2022 prévoirait à son article 9 le paiement d’une pénalité conventionnelle en faveur de l’agent immobilier en cas de résolution ou de résiliation du compromis de vente,clause pénale acceptée tant par les acquéreurs, les épouxPERSONNE1.),que par la venderesse,SOCIETE1.), de sorte qu’elle serait en droit de réclamer le paiement de la pénalité conventionnelle à hauteur de 6.015.-euros correspondant à 3% du prix de vente de l’immeuble.La clause pénaleprévoyantégalementla possibilité pour elle de réclamerune indemnité de dédommagement supérieure si le préjudice réel devait dépasser le montant convenu en vertu de la clause pénale, elleseraitencoreen droit de réclamer le montant supplémentaire de 11.079,02.-euros correspondant à la différence entre le montant de la clause pénale stipulée au compromis de vente (6.015.-euros) et le montant de la rémunération escomptée au titre du contrat d’entreprise du 30 mai2021(17.094,02euros HTVA). A titre subsidiaire, elleseprévalaitdu mécanisme de l’engagement unilatéral, étant donnéqueconformément à la clausepénale,SOCIETE1.)se serait personnellement et unilatéralement engagée à payer àSOCIETE2.)une somme équivalente à 3% du prix de vente en cas de résolution du contrat par sa faute, de même qu’un montant de dédommagement supérieur si le préjudice réel dePERSONNE2.)était supérieur au montant convenu en vertu de la clause pénale. A titre plus subsidiaire, ellesollicitala même condamnation à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilitédélictuelle.Elleaurait ainsisubi la perte d’une chance de pouvoir percevoir sa commission en raison de l’attitude fautive d’SOCIETE1.)qui n’aurait pas réalisé les travaux nécessaires à la mise en conformité du bien immobilier.

4 SOCIETE1.)s’opposa à la demande et répliqua qu'ellene serait pas partie au contrat de mandat du 30 mai2021conclu entrePERSONNE2.)et lesépoux PERSONNE1.),de sorte que ce serait à tort quePERSONNE2.)prétendrait être créancière d’un montant de 17.094,02euros àsonégard. Conformément au principe de l’effet relatif du contrat,découlant del’article 1165 du Code civil, un contrat ne pourraiten effetproduire d’effets qu’entre ses parties. S’agissant du compromis de vente du 4 juin 2022,elle fit plaider queles parties contractantes auraient de par l’adjonction de la mention«pas de commission d’agence»expressément renoncé aux dispositions de l’article 9 du compromis de vente qui n’auraient pas puutilement produire leurs effets ; que les époux PERSONNE1.)n’auraient pas respecté le délai imparti par l’article 8 du compromis de ventepour lui présenterla lettre d’acceptation, respectivement de refus d’un prêt bancaire, de sorte que la condition suspensive n’auraitpas étéremplie et n’aurait pas puvalablement produire ses effets; que nonobstant ce fait, les épouxPERSONNE1.)auraientnécessairement accepté d’acheter le bien dans l’état où il se trouvait au moment de la venteconformément à l’article 2 du compromis de venteet auraient en principe été informés de la nécessité de réaliser des travaux puisque ces derniers auraient consenti à de nombreux reports en vue de la finalisation desdits travaux. D’après leur attestation testimoniale du 18 janvier 2023,ce serait PERSONNE2.)qui leur aurait forcé la main et aurait manqué à son obligation d’information à leur égard; que si les épouxPERSONNE1.)avaient,par inadvertance,fait référencedans cette attestationà l’agenceSOCIETE5.)en lieu et place dePERSONNE2.), ce serait parce qu’au moment de la signature du compromis,PERSONNE3.), ainsi quePERSONNE4.)auraient été à la fois gérants de la sociétéSOCIETE5.)que deSOCIETE2.);qu’il aurait ainsi été convenu avecPERSONNE2.)que les épouxPERSONNE1.)ne pourraient procéder à la réitération devant notaire que sous réserve de la finalisation des travaux. Estimant avoir entrepris toutes les diligences en vue de rendre l’immeuble conforme au règlement des bâtisses, elle objecta quela résiliation du compromis de vente intervenue en date du 22 septembre 2022 par les époux PERSONNE1.)serait fautive et ne pourraitluiêtre imputée. La mauvaise foi dePERSONNE2.)étantpatente dans ce dossier,SOCIETE1.) demandala condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 20.000.-euros, avec les intérêts légaux à partir de son inexécution, sinon à partir de l’assignation en justice, sinon à partir du jugement, jusqu’à solde. Parjugement contradictoiren°2025TALCH08/00123du22 mai 2024,le tribunaldeLuxembourgareçula demande principale en la forme ; l’a dite fondée;partantacondamnéSOCIETE1.)à payer àPERSONNE2.)le montant de 17.094,02euros, avec les intérêts légaux à partir du 10 juillet 2023, jusqu’à solde ;adit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à partir de l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement ; areçula demande reconventionnelle en la forme;l’a ditenon fondée;a

5 déboutéSOCIETE2.)etSOCIETE1.)de leurs demandes respectives en allocation d’un indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civileet acondamnéSOCIETE1.)aux frais et dépens de l’instance. Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir rappelé que d’après l’article 1165 du Code civil, les conventions n’ont d’effet qu’entre parties contractantes, elles ne nuisent point au tiers et ne lui profitent que dans les casprévus par l’article 1121 du Code civil, soit en cas de stipulation pour autrui,aretenu quela clause 9, intitulée « Clause pénale », insérée dans le compromis de vente du 8 juin 2022 conclu entreSOCIETE1.)et les épouxPERSONNE1.)est rédigée dans des termes clairs pour en déceler la volonté explicite du vendeur et des acquéreurs de conférer un droit spécifique àSOCIETE2.)en cas de défaillance de l’un d’eux.Selon le tribunal,la mention manuscrite «pas de commission d’agence»ne serait pas à interpréter dans le senssoutenu parSOCIETE1.) en l’absence de volonté explicite des parties au compromis de ventede supprimerledit article 9d’autant plusque l’indemnitéyprévue n’est pas qualifiée de commission d’agence, mais d’indemnité forfaitaire et irréductible. Les juges de première instance ont ensuite constaté,en se référant aux pièces versées et notamment à des courriers desépouxPERSONNE1.),que ces derniersont résilié le compromis de vente aux torts exclusifsd’SOCIETE1.)en raison de l’inachèvement des travaux litigieux. Pourdéterminerensuitesi la résiliation du compromis de vente du 8 juin 2022 esteffectivementimputable àSOCIETE1.), ces mêmes juges, après avoir relevé qu’SOCIETE1.)n’apasfait état avantl’introduction del’instancedu fait que le délai n’avait pas été respectépar lesépouxPERSONNE1.)pour résilier le compromis de venteà leurstorts exclusifs, mais a au contraire fait valoir qu’en vue de la finalisation des travaux, les parties auraient convenu de plusieurs reports prorogeant ainsi la date de la signature devant le notaire, ont estimé que lacondition suspensive liée au financement avait été levée. L’attestation versée parSOCIETE1.)a été rejetéeà défaut derespecter l’article 402 du Nouveau Code deprocédure civile. L’affirmation d’SOCIETE1.)suivant laquelle elleaurait informéPERSONNE2.)et/ou lesépouxPERSONNE1.)que l’immeuble ne seraitpas conforme et qu’il y aurait lieu de procéder à des travaux de mise en conformité avant la signature de l’acte notarié,a également été rejetée pour ne ressortir d’aucun élément du dossier.Enfin, les juges ont considéré queles mentions«vendu dans l’état dans lequel il se trouve et se comporte à l’heure actuelle»et«l’acquéreur, après en avoir pris inspection, déclare le connaître»étaient sans importance, les problèmes administratifs n’étant pas apparents lors de la conclusion du compromis de vente. Retenant en conséquenceune inexécution fautive dans le chefd’SOCIETE1.), lesdits juges ont déclaré la demande dePERSONNE2.)fondée en son principe à l’encontred’SOCIETE1.). Constatantensuiteque la clause pénale insérée dans le compromis de vente prévoit queSOCIETE2.)a en principe droit,outreàuneindemnité forfaitaire et irréductible équivalent à 3% du prix de vente,également àune indemnisation

6 supérieure si son préjudice réel devait dépasser le montant convenu, et aussi quecelle-ci a remboursé lacommissionde 20.000.-euros aux époux PERSONNE1.), le tribunal aaccordéàPERSONNE2.) le montant de 17.094,02euroscorrespondant à la perte effectivement éprouvée par cette dernière. Il a encorealloué surce montant desintérêts légaux à partir de la demande en justice, 10 juillet 2023, jusqu’à solde, avec majoration du tauxde 3 points à l’issue du délai de 3 mois à compter de la signification dujugement. La demande reconventionnelle d’SOCIETE1.)a été rejetée,le tribunal ayant retenu que la résiliation du compromis de venteluiétait imputableet qu’il ne résultait pas des éléments du dossier quePERSONNE2.)était au courant que l’autorisation de bâtir était conditionnée à des travaux de carports, aucun manquement ne pouvant ainsi être reproché à cette dernière. Au vu de l’issue du litige, il n’a pas été fait droit à la demanded’SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.Au vu de la même issue, il n’a pas semblé inéquitable aux juges de première instance de laisser à charge de PERSONNE2.)l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens et qu’il a dû exposer, pour dire injustifiée sa demande en obtention d’une indemnité de procédure. Par exploit du21 août 2024,SOCIETE1.)a relevé appel de ce jugement lui signifiéle17 juillet 2024. La Cour donne à considérer que la présente procédure a été instruite suivant la mise en état simplifiée, prévue aux articles 222-1 et suivants du Nouveau Code de procédure civile. L’instruction a été clôturée par ordonnance du1 er avril 2025, puis l’affaire a été fixée pour débats à l’audience du14 mai 2025. Tel que prévu par la loi, les parties ont renoncé à plaider l’affaire, de sorte qu’elle a été prise en délibéré sans plaidoiries, les fardes de procédures ayant été déposées antérieurement à l’audience. Les parties ont été informées de la date du prononcé. Discussion A l’appui de son acte d’appel,SOCIETE1.)demande à la Cour de réformer le jugement entrepris dans toute sa teneur, de faire droit à son argumentation de défense et de ladécharger delacondamnation prononcée en première instance,sinon de la réduire à la somme de 6.015.-euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente,ainsi que de lui adjuger le bénéficed’une indemnité de procédure de 5.000.-euros pour les deux instances. Pour voir statuer dans ce sens, et après avoirbrièvementrappelé le contexte général du litige,en l’occurrence, la formationdes contrats de mandat et de vente, la nécessité de la finalisation des travaux de mise en conformité avant la réitération de l’acte devant notaire, l’ampleur des travaux de mise en

7 conformitéainsi queles difficultés rencontrées et enfin les diligences par elle réalisées,elledéveloppe, en substance, les moyensde droittirés de son argumentation déjà exposée en première instance, à savoir: absence d’effet à son égard du contrat de mandat; renonciation par les parties à toute clause pénale dans le compromis de vente;caducité du compromis pour non- réalisation de la condition suspensive dans le délai; achat du bienimmobilier en l’état; résiliation fautive du compromis de vente par les acquéreurs; violation de l’obligation d’information deSOCIETE2.)et enfin mauvaise foi de PERSONNE2.). PERSONNE2.)conclut à la nullité del’acte d’appel pour défaut de motivation. Au fond,après avoir donné sa version des faits, ellereprendses moyens déjà exposés devant le tribunal: ellene demanderait pas le paiement de la commission stipulée dans le contrat d’entreprise du 30 mai2021; les parties au contrat de vente du 8 juin 2022 n’auraient pas renoncé à la clause pénale quisortiraitainsises effets;la condition relative au financement du prix de vente se serait réalisée;SOCIETE1.)ne l’aurait pas informéedu fait que l’immeuble n’était pas conforme et qu’il devait subir des travaux de mise en conformité;au plus tardlors de la signature du contrat de vente,SOCIETE1.) n’aurait pas non plus informé les acquéreurs que l’immeuble ne seraitpas conforme et devrait subir des travaux de mise en conformité;SOCIETE1.)ne prouveraitnilacommission d’une fautedans son chef, niqu’elle ait été de mauvaise foi. Elle conclut à nouveau au rejet de l’attestation testimoniale produite en cause par l’appelante en réitérant ses critiques de première instance. Elle fait encore valoir que l’appelante aurait été condamnée dans le cadre de trois autres contrats de vente en rapport avec l’immeuble de copropriété litigieux à payer une commission d’agence à titre de dommages et intérêts. A l’appui de ces différentsmoyens,elleconclut àla confirmation du jugement entreprisen ce qu’il a condamné l’appelante à lui payer la somme de 17.094,02 euros. Elle relève cependant appel incident en ce que ledit jugement l’a déboutée de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure et sollicite, par réformation, à se voir allouer le montant de 3.500.-euros à ce titre. Elle réclame encore une indemnité de procédure de 3.500.-euros pour l’instance d’appel. La Cour renvoiepour le surplus à l’exposé exhaustif des moyens présentés par les parties tel que repris par le tribunal dans le jugement déféré et qui n’a pas véritablement changé en appel. Appréciation de la Cour

8 -Recevabilité de l’appel PERSONNE2.)conclutàlanullitéde l’appel, soutenant que l’acte d’appel ne contient aucunelutte contre le jugement entrepris, en d’autres termes, aucune critique des motifs retenus par la juridiction du premier degré pour justifier sa solution. Ellese réfèrepour étayer son susdit moyende nullitéde l’appel à l’article 585 duNouveauCode de procédure civile qui prévoit que l’acte d’appel doit,sous peine de nullité, indiquer la décision attaquée et, le cas échéant mentionner, les chefs de la décision auxquels l’appel est limité. Cette dernière mention concerne, toutefois, uniquement l’effet dévolutif de l’appel. En l’absence de précision quantaux chefs attaqués de la décision, elle est entreprise dans son intégralité. En l’occurrence, il se dégageà suffisancede l’exposé des moyens contenus auxpages 2 à 10del’acte d’appel quel’appelanteaindiqué avec suffisamment de précision quels sont les griefs qu’elleentend faire valoir à l’encontre du jugement et qu’elleaégalement,de manière suffisammentclaire,indiqué sur quels moyens de fait et de droitellefondesonrecours. Le fait que les moyens d’appel exposés dans l’acte d’appel soient en grande partie identiques à ceux invoqués en première instance ne porte pas à conséquence à cet égard et s’explique aisément par le fait que les juges de première instance n’ont pas suivices moyens et dit non fondéeslescritiques del’appelante par rapport à la demande de l’intimée. Même à retenir que la motivation de l’acted’appel est succincte et moyennement explicite pour révéler une critique précise, constitutive d’une erreur commise par les juges de première instance dans l’appréciation des moyens de défense del’appelante, il n’en reste pas moins que l’intimée a été en mesure de prendre position de manière circonstanciée par rapport aux termes de l’acte d’appel, tel qu’en témoignentles conclusions en réponse de cette dernière. Le moyen n’est donc pas fondé. Dans la mesure où l’appeln’est pas autrement contestéet qu’un moyen d’irrecevabilité à soulever d’office par la Cour n’est pas donné, il y a lieu de retenirque celui-ci est recevable pour avoir été introduit dans les formes et délais de la loi. -Au fond La Cour renvoie à la version des faits gisant à la base du présent litige exhaustivement exposée dans le jugement entrepris pour la faire sienne dans son intégralité. Auxtermes de l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile«il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès

9 de sa prétention». Conformément à l’article 1315 du Code civil,«celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation». En effet, le demandeur doit démontrer l’existence du fait ou de l’acte juridique sur lequel il fonde sa prétention:actori incumbit probatio. Celui qui a fait la preuve des éléments nécessaires à la naissance du droit qu’il invoque ne doit pas, en outre, prouver que ce droit s’est maintenu sans être modifié. Le défendeur se mue en demandeur en tant qu’il invoque une exception : reus in excipiendo fit actor. Il lui appartient donc de faire la preuve des faits qu’il invoque à titre d’exception (R. Mougenot,Droit des obligations, La preuve, éd. Larcier, 1997). En application des principes directeurs prévus par ces textes, aux fins de pouvoir prospérer dans sa demande, il appartient àl’intiméede rapporter la preuve tant du principe que du montant de la créance alléguée par elle, c’est- à-dire qu’elle doit établir qu’elle est créancière del’appelanteet que cette dernièrea l’obligation de lui payer le montant réclamé. La Cour donne à cet égard à considérer queles partiesreproduisent en appel les mêmesmoyens etéléments de preuve qu’en première instance. Il convient de prime abord de rappeler que les juges de première instance n’ont, contrairement à ce que l’appelante semble vouloir soutenir sous le point 1.1.1., page 2 du jugemententrepris, pas arrêté leur position sur base du contrat du 30 mai2021, qualifié tantôt de contrat demandat, tantôt de contrat d’entreprise par les parties. Ce contrat ne présenteen effetd’intérêtpour le litigeque dans la mesure oùil fixe le montant de la commission d’intermédiaire devant revenir à l’intimée et que cette dernière prétend avoir perduedu fait des agissements fautifsde l’appelante, à savoir le montant de 17.094,02 euros. C’est dès lors à juste titre que ces mêmes jugesont procédé pour déterminer l’existence de la créance invoquée par l’intimée à l’examen du compromis de vente du 8 juin 2022conclu entreSOCIETE1.)et les épouxPERSONNE1.), lequel contient la clause pénale litigieusedont se prévaut l’intimée. Cette clause estlibellée comme suit: «(…) Par ailleurs, la partie défaillante devra verser une somme équivalente à 3% du prix de vente du bien à la sociétéSOCIETE2.)SARL, à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible, sans préjudice du droit de demander une indemnité de dédommagement supérieure si le préjudice réel devait dépasser le montant convenu envertu de la clause pénale. (…)». Concernant la doctrine en matière d’effet relatif des contrats et de stipulation pour autrui, la Cour renvoie aux pages 25 et 26 du jugement a quo, auxquelles ont été cités tous les passages importants, pour faire siens les développements y repris, qui font partie intégrante du présent arrêt.

10 La Cour approuve ainsi le tribunal d’avoir retenu quela clause litigieuse est rédigée dans des termes clairs pour en déceler la volonté explicite tant du vendeur que des acquéreurs de conférer un droit spécifique à l’intimée en cas de défaillance de l’un d’eux. Concernantla mention manuscrite«pas de commission d’agence», c’est à juste titre et pour des motifs que la Cour fait siens, que le tribunal a rejeté l’argumentationde l’appelante suivant laquelle cette mention prouverait que les parties ont entendu renoncer à l’indemnité prévue en faveur de l’intimée. C’est dès lors à raison que le tribunal a poursuivi son raisonnement et examiné si la résiliation du compromis de vente du 8 juin 2022, laquelle n’est ni contestée, ni contestable,est imputable àSOCIETE1.)tel que le prétend SOCIETE2.). S’agissant d’abord de la caducité du compromis de ventetirée du fait queles épouxPERSONNE1.)seraient dans l’impossibilité de prouver qu’ils ont, endéans le délai impartid’un mois, présenté les justificatifs prévus à l’article 8 du contrat, la Cour renvoie à nouveau au raisonnement des juges de première instance pour le faire sien : en l’occurrence,la question de la valeur probante des justificatifs versés par les épouxPERSONNE1.)n’est plus à mettre en douteau vu du courrier du notaire instrumentant,Maître Mireille HAMES, du 14 décembre 2022;à aucun moment l’appelanten’a fait état avant la présente affaire du fait que le délai n’aurait pas été respecté par les époux PERSONNE1.)et enfin l’appelante faitelle-mêmevaloir qu’en vue de la finalisation des travaux, les parties auraient convenu de plusieurs reports prorogeant ainsi la date de la signature devant le notaire. Cette solution reste,en l’absence de tout élément nouveau permettant d’énerver lesdites conclusions, d’application en appel. C’est encorepour des motifs corrects,que la Cour adopte,que le tribunala rejeté l’attestationtestimonialePERSONNE1.)du 18 janvier 2023. En effet, cette attestationne présentetoujourspas les garanties suffisantes pour emporter la conviction de la Cour. La Cour relève à cet égard que l’appelante a eu la possibilité et le temps pour remédier aux irrégularités soulevées par le tribunal en se faisant établir une nouvelle attestation conforme aux prescriptions del’article 402 du Nouveau Code de procédure civile, ce qu’elle est toutefois restée en défaut de faire. C’estenfinà bon droit et aux termes d’un examensérieuxdes piècesen leur possession que les juges de première instance ont pu retenirque c’est l’inexécution fautived’SOCIETE1.)consistant dans le fait de ne pas avoir finalisé lesemplacements de stationnement et de garages/carports en nombre suffisant,conformément à l’article 3.18 du Règlement sur les bâtisses, les voies publiques et les sites,qui a conduit les épouxPERSONNE1.)à résilier le compromis du 8 juin 2022 aux torts exclusifs de l’appelante.

11 L’analyse faite à cet égard par les juges du premier degré et leur solution reste aussi,au vu du dossier mis à la disposition de la Cour,d’actualitéen appel. L’appelante ne saurait en effet se dédouaner de sa responsabilité par les mentions«vendu dans l’état dans lequel il se trouve et se comporte à l’heure actuelle»et«l’acquéreur, après en avoir pris inspection, déclare leconnaître» figurant au compromis, en l’absence de preuve que les acquéreurs étaient au courant de cet état de chose lorsde la signature du contrat. De même, l’appelanten’atoujourspas rapporté la preuvequel’intimée était au courant que l’autorisation de bâtir était conditionnée à des travaux de carports et a intentionnellement caché ce fait auxépouxPERSONNE1.). Les éléments soumis à la Cour, qui sont restés les mêmes qu’en première instance, établissent à suffisance que des travaux restaient à faire par rapport à la mise en conformité à l’autorisation de construire, mais que nonobstant ce fait, l’appelante a décidé de vendre un appartement, ainsi que deux emplacements de parkingaux épouxPERSONNE1.). Il est encore constant en causeque les épouxPERSONNE1.)avaient versé la somme de 20.000.-euros àl’intimée à titre de commission d’intermédiaire tel que prévu au contrat du 30mai 2021et que suite à la résolution du compromis de venteintervenue le 22 septembre 2022,l’intiméea remboursé la somme de 20.000.-euros aux épouxPERSONNE1.)comme l’atteste la note de crédit 13- 2022 établie parPERSONNE2.)en date du 26 septembre 2022, ainsi que l’avis de débit du 3 octobre 2022. C’est dès lors à juste titre que la juridiction de première instance adéclaré la demande del’intiméefondée en son principe à l’encontre del’appelante. Concernant le montant à allouer à l’intimée, la Cour retient à l’instar du tribunal que la clause pénale insérée dans le compromis de vente prévoit que SOCIETE2.)a en principe droit à titre d’indemnité forfaitaire et irréductibleun montantéquivalent à 3% du prix de vente, soit en l’occurrence, 6.015.-euros (3% de 200.500.-euros),ce qui ne l’empêcherait cependant pas de demander une indemnisation supérieure si son préjudice réel devait dépasser le montant convenu, ce qui est bien le cas en l’espèce, puisque le préjudice réel s’élève, comme il vient d’être dit ci-avant,àla somme de 20.000.-eurosTTC, soit 17.094,02 HTVA. C’est donc à raison que les juges de premier degré ontdécidéde condamner SOCIETE1.)à payer àPERSONNE2.)le montant de17.094,02euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, soit à partir du 10 juillet 2023, jusqu’à solde.La majoration dutauxd’intérêt n’étant pas autrement contestée, la Cour approuve encore le tribunal de l’avoir ordonnéeà l’issue du délai de 3 mois à compter de la signification du jugement. Au vu des développements qui précèdent, la Cour décide encore de suivre la juridiction de première instance en ce qu’elle a déclaré la demande reconventionnelle de l’appelante nonfondée.

12 Le jugement entrepris est en conséquence à confirmer sous ces différents aspects. -Demandes accessoires L’appelanteayant succombé tant en première instance qu’en instance d’appel, il y a lieu de confirmer le tribunal en ce qu’il l’a déboutéedesademande en allocation d’une indemnité de procédure.Elleest également à débouter de cette demande en instance d’appel. L’intiméene démontrantpasde raison impliquant l’inexactitude de la décision de première instance ayant refusé de lui accorder une indemnité de procédure, il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur ce point. Son appel incident est en conséquence à rejeter. Sur base de cette même motivation, la demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel del’intiméeestégalementà rejeter. Les juges de première instance ayant procédé à une saine répartition des frais et dépens de la première instance, le jugement est encore à confirmer sur ce point. C’est encore pour les mêmes raisons qu’il y a lieu de mettre à charge de l’appelantel’entièreté des frais et dépens de l’instance d’appel. PAR CES MOTIFS la Cour d’appel, neuvième chambre, siégeant en matière civile, statuant contradictoirement, reçoit lesappels principal et incidenten la forme ; les déclare non fondés; confirmele jugement entrepris ; dit les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel non fondées; condamnela société anonymeSOCIETE1.)SAaux frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit dede la sociétéSOCIETE3.)SA, représentée par Maître Georges KRIEGER,avocat concluant qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

13 La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par Carole KERSCHEN, président de chambre,en présence du greffierassuméJil WEBER.