Cour supérieure de justice, 29 octobre 2025, n° 2024-00558

Arrêt N°119/25–VII–CIV Audience publique duvingt-neuf octobredeux mille vingt-cinq Numéro CAL-2024-00558du rôle. Composition: Michèle RAUS, président de chambre; Joëlle GEHLEN, premier conseiller; Daniel LINDEN, conseiller; Stephanie MENDES, greffier. E n t r e : PERSONNE1.),demeurant à L-ADRESSE1.), partie appelante aux termes d’un exploit de l’huissierde justicesuppléantKelly FERREIRA SIMOES, en remplacement de l’huissier de justiceCarlos CALVOde Luxembourg,du5 juin2024, comparant par la société à responsabilité limitée Etude d'avocats PIERRET & associés, inscrite autableau V du Barreau deLuxembourg,établie et ayant son siège social à L-1730Luxembourg, 8,rue de l'Hippodrome, immatriculée au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourgsous le n° B263981, représentée aux fins de la présenteprocédure par Maître Sébastien COÏ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, e t : la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscriteau Registre de commerce et des sociétés de Luxembourgsouslen°BNUMERO1.), partieintiméeaux fins du susdit exploitFERREIRA SIMOES,

2 comparant par la société à responsabilité limitée Etude d'avocats GROSS & Associés, inscrite à la liste V du tableau du Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-2155Luxembourg, 78, Mühlenweg, immatriculée au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourgsous le n° B250053, représentée aux fins de la présente procédure par Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. __________________________________________________________________ LA COUR D’APPEL: Le 4 août 2022, unacte intitulé «mandat de vente»a été conclu entre la société SOCIETE1.)S.à r.l. (ci-après la sociétéSOCIETE1.))etPERSONNE1.), par lequel l’agence immobilièrea reçumandatde vendre au nom et pour le compte de PERSONNE1.)unappartement sis àADRESSE3.). Le 12 août 2022, un compromis de vente a été signéentrePERSONNE1.)et PERSONNE2.)pour le prix de 729.000,-€. A la date fixée pour la passation de l’acte notarié de vente, à savoir le21 novembre 2022,PERSONNE2.)a refusé de signer l’acteet le compromis de vente signé a été résiliéd’un commun accorden date du 15 décembre 2022. Par courrierrecommandé du 21 février 2023, l’agence immobilièrea mis PERSONNE1.)en demeurede régler unecommissionde 2% du prix de vente + TVA. Suivantexploit d’huissier du18avril 2023,la sociétéSOCIETE1.)afait donner assignationàPERSONNE1.)à comparaître devant leTribunal de et à Luxembourgafin de la voircondamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de la somme de 17.058,60€, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à solde,outre la majorationdu taux d’intérêt légal de 3 points à partir du 3 ème mois qui suit la signification du jugement,ainsi que du montant de 2.500,-€à titre de dommages et intérêts pour les frais d’avocat exposés en application des articles 1382 et 1383 du Code civil. Elleasollicitéen outre une indemnité de procédurede 1.500,-€sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile et la condamnation dePERSONNE1.)aux frais et dépens de l’instance,avec distraction au profit deson avocat concluant. PERSONNE1.)ademandéà titre reconventionnelà ce que la sociétéSOCIETE1.) soit condamnée à lui payer un montant de 40.000,-€à titre de préjudice moral subi, avec les intérêts légaux à partir de la demande, jusqu’à solde, ce, sur base de la responsabilité contractuelle, sinon délictuelle. Elleademandéen outre la majoration du taux d’intérêt légal de 3 points à partir du 3 ème mois qui suit la signification du jugement ainsi qu’une indemnité de procédure de 3.000,-€sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

3 procédure civile, outre la condamnation de la sociétéSOCIETE1.)aux frais et dépens de l’instance,avec distraction au profit de son mandataire constitué. ParjugementduditTribunal du 29février 2024,PERSONNE1.)a été condamnée à payer àla sociétéSOCIETE1.)la somme de17.058,60€, avec les intérêts légaux à partir du 18 avril 2023, date de la demande en justice, jusqu’à solde,avecmajoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date designification du jugement.PERSONNE1.)a, par ailleurs,été condamnée, sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,à payerune indemnité de procédure de 1.000,-€, ainsi que lesfrais et dépens de l’instance,avec distraction au profit de l’SOCIETE2.), qui l’a demandée, affirmant en avoir fait l’avance. La sociétéSOCIETE1.)a été déboutée desa demande en remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés. La demande reconventionnelle dePERSONNE1.)a été rejetéeainsi que sa demandeen allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.L’exécution provisoire dudit jugementn’a pas étéprononcée. Pour statuer dans ce sens,aprèsavoir rappelé leprincipede l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile,les juges de première instance ontconcluqu’il appartient à la sociétéSOCIETE1.)de rapporter la preuve,tant du principe que du montant de la créance alléguée, ainsi que de l’obligation dePERSONNE1.)àlapayer. Quant àlanature juridique des relations contractuelles ayant existé entre les parties, ils ont conclu que la formulation de la mission confiée parla venderesseà l’agence immobilièrene se limitait pas à la simplerecherche d’acquéreurs intéressés à l’achat du bien immobilier mis en vente,mais qu’ellelui a conféré, de manière expresse, le pouvoir de vendre ledit bien en sa représentation, de sorte que le contrat liant les parties est à qualifier de mandat de vente. En ce qui concerne le droit à rémunération de la sociétéSOCIETE1.),les jugesde première instanceontretenuquesonintervention dans la vente du bien immobilierde PERSONNE1.)àPERSONNE2.)étaitbien établie.Le compromis de vente avait été signé le 12 août 2022, sous la condition suspensive de l’obtention d’un accord bancaire par l’acquéreuse. Cette condition ayant été réalisée, le notaire Jean-Paul MEYERS avait convoqué les parties pour la signature de l’acte notariéle 21novembre2022. Les magistrats de première instance ontrappelé que la vente est parfaite dès l'échange desconsentementsquant à l'immeuble vendu etquantauprix, l'acte authentiquen’étantnécessairequ’en raison des exigences de lapublicité foncièreetpour assurer l'opposabilitéde la venteaux tiers.Toutefois, siun compromis de vente est conclu sous conditionsuspensivede l'obtention d'un prêt bancaire par l'acheteur,la commissionn’est duequedès l'instantoùcetteconditionse réalise.Ainsi, se référant à la doctrine et à une jurisprudence constante, les jugesont retenu que la commission devientexigible dès que l'opération de vente est considéréecomme définitivement conclue,sonexigibilitén’étantpas affectée par le refus éventuel del'une des parties de signer ultérieurement l'acte authentique de vente ou la résiliationpostérieure del’affaire.

4 Suivant les magistrats de la première instance, ce principe souffred’exceptionsen cas de faute commise par l’agent immobilier.Ilsont relevé que lasociétéSOCIETE1.), en tant que professionnel des transactions immobilières, assumenon seulement des obligations à l’égard de son client, maisqu’ellepeut voir sa responsabilité engagée si ellen’a pas procédé à toutes les investigations utiles pour renseigner l’acheteur du bien vendu par son entremise.Il a été constatéqu’aucune précision quant auxdésordres affectant larésidence où se trouvait l’appartementn'avaitété fournie parles parties en cause, nil'assignationcontrela sociétéSOCIETE3.), ni le rapportd'expertise judiciaire dressé par l’expertValérie DUBOISn’étant versé. Selon les jugesde première instance,ilne saurait être reproché à l’agent immobilier d’avoir manqué à son obligation d’information concernant des vices dont ilne pouvait pas avoir connaissance.Ils ontégalement relevé que le compromis de vente du 12 août 2022 comprenaitbien unemention expresse relative à l'existence d'une procédure judiciaire pendante pour vices etmalfaçons.De plus, leprojet d'acte notarié de vente faisait précisément référence aurapport d'expertise judiciaire et àl’assemblée générale des copropriétaires ayant abordé le prédit rapport d'expertise.Il en a été concluque l’attention de l’acquéreuse avaitété attirée sur cette problématique, de sorte que la violation de l’obligation d’information de la sociétéSOCIETE1.)ne sauraitêtre retenue. Les magistratsenontdéduitque la vente devait être considérée comme réalisée dès le 12 août 2022, et que le droità rémunérationdel’agence immobilièrea bien étéétabli. En ce qui concerne la demandeenremboursement des frais et honoraires avocats par la sociétéSOCIETE1.),basée sur les articles 1382 et 1383 du Code civil,les juges de première instance ont considéré qu’ellen’a pas établi en quoi la résistance de la défenderesseface au litigepeutêtre qualifiée d’abusive ou anormale, et que PERSONNE1.)ait commis une faute civile devant engager sa responsabilité. En ce qui concerne la demande reconventionnelle dePERSONNE1.)en indemnisationdu préjudice moral subien raison des nombreux tracas engendrés par la menace de poursuites judiciaires proférées à son encontre par l’avocat de PERSONNE2.)et de l’obligation de procéder à la « résiliation » du compromis de vente du 12 août 2022 signé avec cette dernière, les juges de première instance ont considéré qu’ellen’est pasfondée au vu de l’issue du litige. PERSONNE1.)a interjetéappelcontre ce jugementpar exploit d’huissier du 5juin2024,pour voir,par réformation,à titre principal,déclarer nul et de nul effet le mandat de vente établi en date du 4 août 2022;subsidiairement, constater que la société SOCIETE1.)ne seraitpas en droit deluiréclamer le paiement d'une quelconque commission de venteen raison dela violation de son obligation d'information et de ses obligations déontologiques, en tout état de cause, décharger l’appelante de la condamnation au paiement du montant de 17.058,60€,avec les intérêts légaux à compter du 18 avril 2023. Elle sollicite, en outre,la condamnation de la sociétéSOCIETE1.)au paiement du montant de 15.000,-€àtitre du préjudice moral subi, ce montant sous réserve d'augmentation et avec les intérêts légaux de retard à compter du 18 avril 2023 jusqu'à solde,au paiementdes frais et dépens des deux instances,avec distraction au profit de

5 son mandataire,qui affirme en avoir fait l'avance,ainsi qu’au paiement, pour chaque instance,d’uneindemnité de3.000,-€sur base del'article 240 duNouveau Code de procédurecivile. PERSONNE1.)demande également à être déchargée de la condamnation à payer à l’intimée une indemnité de procédure de 1.000,-€ pour la première instance. A l’appui de son appel,ellese rapporte tout d’abord à prudence de justice quant à la qualification ducontrat de mandat de vente opérée par les juges de première instance. Toutefois, elle conteste le droit à rémunération de la sociétéSOCIETE1.). PERSONNE1.)soulève,à titre principal,la nullité du «mandat de vente», au motif quele contenu du mandat de vente, dans sa version versée aux premiers juges, diffèrerait de la versionluiremisepar l’agence immobilière, en ce que, sur l’exemplaire en sa possession, ni le taux de la commission de vente n’aurait été précisé, ni la mention relative au caractère exclusif ou non exclusif du mandat.Elleconteste ainsiab initiole droit de l’intimée de lui réclamer une commission, en cequ’il n’y aurait pas eu consentement de sa partquant à la fixationd’une commission de vente allant au-delà des frais réels engagés par lasociétéSOCIETE1.)et encore moins à un taux de 2%. En apposanta posterioriles mentions manquantes sur le contrat de mandat,la sociétéSOCIETE1.)aurait usé de manœuvres, quiseraient à qualifierde dolosives. Le contratdevraitainsi encourir la nullitésur base de l’article 1116 du Code civil. PERSONNE1.)affirme que si ces deux mentions auraient figuré dans le contrat de mandat, elle n’aurait jamais contracté avec l’agence immobilière. L’élément matériel du dol seraitconstituépar lesdeux versions différentes du contrat de mandat, et l’intentionnalité des manœuvres devraient être présumées dans le chef du professionnel face à un consommateur. Par ailleurs,PERSONNE1.)conclut à lanullité du contrat de mandat,pourpratiques commerciales déloyales,pour pratiques commerciales trompeusesainsi que pouractions ouomissions trompeuses en vertu desarticles L.122-1, L.122-2, L.122-3 (2) et L.122-8 (2) du Code de la consommation, A titre subsidiaire,la venderesseconsidère, en se basant sur l’article 1134 du Code civil,que la commission de vente ne seraitdue qu’au jour de l’acte notarié définitif, compte tenudes termes del’article IV du«mandatde vente»quistipuleque: «Le propriétaire (MadamePERSONNE1.)) s'engage à payer à l'agence, le jour de l'acte notarié, une commission de 2,0(?)%+ TVA calculée sur le prix de vente.Le propriétaire autorise le notaire en fonction de régler le jour de l'acte notarié définitif, la commission précitée au débit de son compte. La commission de vente est due également si le propriétaire devait vendre lui-même son objet immobilier durant la période du mandat ou après à un client de l'agence». Commeaucunacte notarié de vente n’aurait été signé durant la période du mandat ou par après,PERSONNE1.)étant toujours lapropriétaire de l’appartement, lasociété SOCIETE1.)ne saurait prétendre au paiement de la commission.

6 Selonl’appelante,en présenced’un cocontractant professionnel etd’un particulier, il faudraits’en teniraux termes ducontratqui seraient clairs,et il n’y aurait pas lieu à interprétation de la stipulation claire concernant les conditions de paiement de la commission dans un contrat préétablipar un professionnel. En outre,la partie venderesseavance que lasociétéSOCIETE1.)n’aurait pas droit au paiement d’une commission, compte tenu de la violation de son obligation d’information, sinon de sa réticence dolosive à informerPERSONNE2.)de l’existence d’une procédure judiciairepour vices et malfaçons.L’information relative àcette procédure judiciaire n’auraitété insérée dans le compromis de vente qu’à la suite d’un courriel de rappel envoyé àl’agence immobilièrepar l’appelante, alors qu’elle aurait communiquécette information dès la signature du mandat de vente.Selon PERSONNE1.),il s’agirait d’une obligation de résultat ou du moinsd’une obligation de moyen renforcée à l’égard de la potentielle acquéreuse. L’appelante invoque, par ailleurs,la violationpar l’agence immobilière des obligations prévues par lecode de déontologie dela Chambre immobilière, et plus particulièrement les articles suivants: -l'article 2 «obligations générales», dernier point stipulant que «le membre s'engage à s'informer de tout fait essentiel relatif à la propriété pour laquelle ilaccepte unmandat, afin de satisfaire à ses obligations d'éviter l'erreur, l'exagération, la présentation erronée ou la dissimulation defaits» ; -l'article 3.1 «Conscience professionnelle» : «le membre s'oblige à •faire preuve de laconscience professionnelle requise à l'exécution de la missionconfiée ; •faire preuve de modération et de prudence, veillant à ne pas mettre en péril, ni la situation de ses clients, ni la sienne ; •protéger et promouvoir les intérêts légitimes de ses mandants ; les devoirs de conseil et de fidélité absolue envers ceux-ci ne dispensent toutefois pas le professionnel de l'immobilier de traiter équitablement avec toutes les parties intéressées dans le respectde leurs droits ; •protéger le consommateur contre la fraude, la présentation erronée ou les pratiquesincorrectes dansledomaine immobilier et à s'efforcer d'éliminer toute pratiquesusceptible de porter préjudice au public ou à la dignité de la profession immobilière»; -l'article 3.3 «Probité», 8 ème point «faire diligence et fournir aux parties les informations requises»,9 ème point «agir en toute transparence vis-à-vis des parties», 11 ème point «transmettre au mandant toutes les informations ou les propositions relatives à la vente ou à la location», -l'article 3.4 «Loyauté» 2 ème point : «veillerà ce que les conventions assurent sans équivoque aucune, la parfaite information des parties et tendent à harmoniserles intérêts de celles-ci, sans que l'une d'entre elles en tire seule lesavantages». De plus, s’agissant d’un professionnel,lasociétéSOCIETE1.)aurait dû s’enquérir de l’existence d’un litige au niveau de la copropriétéet desa teneur,et elle aurait dû solliciter la délivrance du rapport d’expertise. Toutefois, selon l’appelante,cette preuve ne serait pas rapportée.

7 PERSONNE1.)entend se prévaloir de l’attestation testimoniale dePERSONNE4.) pour rapporter les faits reprochés. Elleconsidère,en outre,avoir subi un préjudice moral, évaluéà la somme de 15.000,-€, pour tracas, en ce quel'agent immobilier aurait manqué à son obligation d'information à l'égard de la potentielle acquéreuse etqu’ilaurait violé ses obligations déontologiques,ce qui seraità l’origine du refus dePERSONNE2.)de signer l’acte notariéengendrantun préjudice dans le chef dela venderesse.De plus,de par ses agissements dolosifs,sinonfautifs,l'agent immobilier n'auraitpas été capablede mener àterme son mandat devente.L’appelante base sademandesur les articles 1134 et 1147 du Code civil. LasociétéSOCIETE1.)se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de l’acte d’appel du 5 juin 2024 en la pure forme, etdemandeàvoir débouter PERSONNE1.)de l'ensemble de ses moyens et demandes;plus particulièrement, la voir débouter desademande enannulationdu«mandat de vente», en paiement de lasomme de 15.000,-€à titre de dommages et intérêts pour un prétendu dommage moral, eten paiement dela somme de 3.000,-€ au titre d’indemnité de procédure. Elleconclut à la confirmationdu jugement entreprispar adoption des motifs, pour autant quePERSONNE1.)a été condamnée à luipayerla somme de 17.058,60€,avec les intérêtslégauxà compter du 18avril2023, avecla majoration du taux d'intérêt telle que retenue par les jugesde première instanceainsi qu’uneindemnité de procédure à hauteur de l.000,-€. LasociétéSOCIETE1.)interjette appel incident pour voir condamner PERSONNE1.)à lui payerla somme de3.843,-€à titre defrais d'avocat exposés pour la défense de ses intérêts,sous réserve d'augmentationet l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir. Elle sollicite,par ailleurs,l’obtention d’une indemnité de procédure de1.500,-€sur base del'article240du Nouveau Code de procédure civileet la condamnation de PERSONNE1.)au paiement des frais et dépens des deux instances. En ce qui concerne la nullité du contrat de mandat,l’agence immobilièresoulève l’irrecevabilité de la demande en application de l’article 592 duNouveau Code de procédure civile, au motif que la partie adversel’auraitinvoqué pour la première foisen appel. A titre subsidiaire,lasociétéSOCIETE1.)avancequecette demande ne seraitpas fondée, carsa formulation pour la première fois en appel lui dénierait toute crédibilité. Deplus,le dolinvoquénécessiteraitun élément matériel et un élément intentionnel, dont la preuve ne serait pas rapportée.Elle conteste tout ajout unilatéralaucontrat de mandat, postérieur à sa signature.

8 Elledonne à considérer qu’une clause relative à la rémunération de l’agence immobilière serait incluse dans le compromis de vente signé entre l’appelante et l’acquéreuse,qui aurait partantétéau courant du montant de 2% delacommissiondue. En outre, les arguments dePERSONNE1.)relatifs à la violation desarticlesL.122- 1, L.122-2, L.122-3 (2)du Code de la consommation seraientobscurs. LasociétéSOCIETE1.)estimeque la commission de l'agent immobilier deviendrait exigible dès que lespartiesauraientmarqué leur accord définitifquant àl'opération immobilière, même si pour unequelconqueraison ce contrat ne seraitpas finalisé parla suite.De plus,elle estimequel'absence de signature de l'acte authentique ne luiserait pas imputable. En ce qui concernel’obligation d’information,l’agence immobilière affirmequ’elle n’auraitpasétéinformée de l’existence d’une procédure judiciaire au sein de la copropriété au moment de la signature du«mandat de vente»etqu’elle auraitdécouvert l’existence du rapportd’expertisePERSONNE5.)lors du rendez-vous pour la signature de l’acte notarié, en même temps quel’acquéreuse.Le premier compromis ne contiendraitaucune information à cet égard.La clause auraitété insérée dans le second compromis, après quela partie venderessel’auraitinforméede l’existence de cette procédure judiciaire.L’acquéreuseayantsigné ce compromis, elleaurait étéau courant de la procédure judiciaire. Ainsi,l’agence immobilièren’auraitpasmanqué àson obligation d’information. De plus, ellesoulève que le témoignage écrit du compagnon dePERSONNE1.) seraitirrecevable au titre de l’article1341du Code civil, sinonqu’il neseraitpas pertinent. LasociétéSOCIETE1.)contesteavoirviolé le code de déontologiede laChambre immobilière,aucuneplainten’ayantété faite parla venderesseet ellecontestela demandeen indemnisationpour préjudice moral subi,tant dans son principe,quequant àson quantum. Elleobjecte qu’elle n’auraitmanqué à aucune de ses obligations contractuelleset que le prétendudommagene serait pas établi. En ce qui concerne l’appel incident,elleinvoque dans le cadre de sa demande en remboursement des frais et honoraires d’avocat, que la faute de la partie qui succombe pourrait consister, soit dans l’exercice abusif ou anormal d’une action en justice, soit dans la faute à l’origine du dommage donnant lieu à une action en responsabilité civile engendrantdes dommages-intérêts compensatoires. Le comportement dePERSONNE1.)aurait été fautif en ce qu’elle aurait omis de satisfaire à son obligation de payer la commission de vente. En réponse à l’appel incident,PERSONNE1.)invoque le fait que la preuve de la faute qu’elle aurait commise n’aurait pas été apportée; de plus la faute reprochée devrait êtredistincte de celle qui auraitmené à l'introduction del’action en justice.

9 Elle conclut à ce quelasociétéSOCIETE1.)soit déboutée de son appel incident, à savoir de sa demande en remboursement des frais et honoraires d'avocat, de sa demande en obtention d'une indemnité de procédure de 1.500,-€ pour l'instance d'appel sur base de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi que de sa demande en exécution provisoire de l'arrêt à intervenir. Appréciation de la Cour Les appelsprincipal et incident ayant étéintroduitsdans les formes et délai de la loi sontà déclarer recevables. -Quant à la nullité du «mandat de vente» En ce qui concerne lanullité du «mandat de vente» soulevée parPERSONNE1.), il y a lieu de rappeler queselonl’article 592 du Nouveau Code de procédure civile«il ne sera formé, en cause d'appel, aucune nouvelle demande, à moins qu'il ne s'agissede compensation, ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l'action principale.» Il échet de distinguer entre une demande en justice et un moyen de défense. Constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l'adversaire. Pour contester l'existence de l'action, pour dénier le droit invoqué, pour s'opposer à une procédure irrégulière, le défendeur dispose d'une gamme de moyens appropriés à l'objet de sa résistance, la défense au fond s'attaquant à l'existence même du droit invoqué. Le fait que tout moyen de défense exprime lui-même une prétention (celle de repousser la demande adverse) ne le transforme cependant pas en demande. Les moyens de défense peuvent être introduits dans l'instance suivie au premier degré aussi bien que dans l'instance d'appel (cf. Jurisclasseur, Procédure civile, verbo: moyen de défense, fasc. 128)(dans ce sens également Cour d'appel, 30 mai 2001, N° 21487 du rôle, Cour d'appel, 22 novembre 2001, N° 24972 du rôle). La Cour en déduit que la demandeen nullité du «contrat de mandat»n’est pas une demande nouvelle au sens de l’article592du Nouveau Code de procédure civile,mais un moyen de défensepour résister à la demande en paiement de lasociétéSOCIETE1.), de sorte qu’elle est recevable. Le moyen n’est cependant pas opérant pour faire échec àlademande en paiement de la commission réclamée,en ce qu’il tend à l’annulation du «mandat de vente»,alors que cette commissionestégalementstipulé dans le compromisde ventedu12 août 2022, signé parPERSONNE1.)et l’acquéreuse,PERSONNE2.),dans la partie «PRIX DE VENTE ET MODALITES DE PAIEMENT », à savoir«L'agence immobilière- SOCIETE1.)Sàrl-ayant servi d'intermédiaire à la vente, sera chargé de l’encaissement de la commission d'agence de 2% & TVA en vigueur, payable par le(s) vendeur(s) à la signature de l'acte notarié. […]».

10 PERSONNE1.)ayant accepté le principe même du paiement d’une commission de 2% par la signature du prédit compromis de vente, une éventuelle annulation du «mandat de vente» pour dol, réticence dolosive ou violation des dispositions du Code de la consommation invoquées, ne la déchargerait pas dela commissionréclamée. -Quant à la rémunération de la sociétéSOCIETE1.) Il convient de constater qu’il n’est pas contesté quePERSONNE1.)a chargé l’agence immobilière d’un «mandat de vente»deson appartement àADRESSE3.), sans qu’il puisse être déterminé s’ils’agit d’un mandat exclusif ou non-exclusif, compte tenu des deux versions différentes de cet acte versées parmi les pièces. Dans le compromis de vente, établi sur le papier à entête de lasociétéSOCIETE1.) etsigné par la venderesse et l’acquéreuseen date du 12 août 2022,la clause prémentionnéeprévoit unecommission dontle paiement est actuellement réclamé. Il résulte des termes employés que cette rémunération de 2%+TVAest payablepar le(s) vendeur(s) à la signature de l'acte notarié. Aux termes de l’article 1134 du Code civil, «Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. […]» Cette stipulationdu compromis de venten’est pointambiguë, maisprévoit clairement qu’il était de la commune intention des parties que la commission est redue non pas au moment de la signature d’un compromis de vente mais au moment de la signature de l’acte notarié. Cetteclause ne prête partant à interprétation. Ilest admis qu’iln'y a lieu àinterprétation que si un acte est obscur, ambigu ou s'il comporte des incohérences, des contradictions ou d'évidentes lacunes. […] Les juges du fond ne sauraient, sous couvert d'interprétation, et quel que soit leur souci de justice ou d'équité, modifier une convention régulièrement passée, sous peine de méconnaissance de la force obligatoire du contrat. Le pouvoir d'interprétation des conventions est une question de fait,laquelle relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond. Ces derniers ont pour mission de rechercher la commune intention des parties lorsque c'est nécessaire et conformément à l'article1156 du Code civil. Mais la Cour de cassation veut empêcher les juges du fond de refaire le contrat sous couvert d'interprétation (F.Terré, Ph.Simler et Y.Lequette, op. cit., n°459). Le contrôle de la «dénaturation» est pour elle lemoyen de sanctionner «la méconnaissance par le juge du fond du sens clair et précis d'un écrit»(J.Boré, Un centenaire: le contrôle par la Cour de cassation de la dénaturation des actes: RTD civ. 1972, p.254.–J.Voulet, Le grief de dénaturation devant la Cour de cassation: JCP G 1971, I, 2410). Les critères de «clarté» et de «précision» marquent ainsi la frontière de la souveraineté du pouvoir d'interprétation des juges du fond: en présence d'une clause claire et précise, le juge ne peut que se plier à la loi des parties, sans modification, adjonction ou amputation possibles (V. J.Boré, art.préc., p.279).» (JurisClasseur Civil

11 Code (Archives antérieures au 1er octobre 2016)-Encyclopédies-Art. 1134 et 1135- Fasc. unique : CONTRATS ET OBLIGATIONS.–Effet obligatoire des conventions.– Exécution de bonne foi des conventions, §30). C’est partant à tort que les juges de première instance ont retenu que la commission est due dès la signature du compromis de vente. Comme il n’est pas rapporté par les éléments du dossier qu’un acte notarié ait été signé pour la vente de l’appartement litigieux, lasociétéSOCIETE1.)n’est pas en droit de réclamer le paiement de la commission de 2% du prix de vente + TVA stipulée dans le compromis de vente du 12 août 2022. Au cas où la non-signatureserait imputable à une faute de la partie venderesse PERSONNE1.), l’agence immobilière serait, le cas échéant, en droit de réclamer l’indemnisation du préjudice subi. Comme une telle demande n’a cependant pas été formulée en appel par lasociété SOCIETE1.), il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, dedécharger PERSONNE1.)de la condamnation au paiement de la somme de 17.058,60 €,avecles intérêts légaux à partir du 18 avril 2023, jusqu’à solde, avec majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de signification du jugement. -Quant à la demande d’une indemnité pour préjudice moral subi SOCIETE4.)demandeune indemnité pour préjudice moral subi, considérant que les agissements de l’intimée, à savoir la violation de son obligation d’information ainsi que des règles déontologiqueset la réticence dolosive,lui auraient causé des tracasqui auraientgénéré un préjudice moral. C’est à bon droit que les juges de première instance ontrelevé que le compromis de vente du 12 août 2022 comprenait bien unemention expresse relative à l'existence d'une procédure judiciaire pendante pour vices etmalfaçonset que leprojet d'acte notarié de vente faisait référence aurapport d'expertise judiciaire et àl’assemblée générale des copropriétaires ayant abordé le prédit rapport d'expertise. C’est également à juste titre pour les motifs que la Cour fait siens qu’ils en ont conclu que l’attention de l’acquéreusePERSONNE2.)a été attirée sur cette problématique. Ayant euconnaissance de la procédure pour vices et malfaçons engagée, lasociétéSOCIETE1.)n’a pasviolé son obligation d’information, Compte tenu de ces éléments, qui ne sont pas remis en cause par les pièces versées parPERSONNE1.), dont notamment par l’attestation testimoniale dePERSONNE4.), lasociétéSOCIETE1.)ne saurait pas non plus se voir reprocher une violation de ses obligationsdéontologiques ou une réticence dolosive. Il s’y ajoute quePERSONNE1.)reste en défaut de préciser les tracas qu’elle a prétendument subisetelle ne justifie pas dupréjudice moral subi.

12 Sa demande en indemnisation d’un préjudice moral est partant à rejeter. -Quant à l’appel incident La sociétéSOCIETE1.)interjette appel incident afin de voirPERSONNE1.) condamnerà lui rembourser les frais et honoraires d’avocats engagés, à hauteur de 3.843,-€,sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil. La jurisprudence luxembourgeoise (Cass. 9 février 2012, n°5/12, N° 2881 du registre; Cour d’appel, 13 octobre 2005, rôle n°26892, Cour d’appel, 11 juillet 2001 et 30 janvier 2002, rôle n°24442; Cour d’appel, 6 novembre 2012, n° 494/12) a admis qu’une partie peut, en principe, réclamer les honoraires au titre de réparation de son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition d'établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice (JCL Proc. civ. fasc. 524, nos 6 ss.; PERSONNE6.), La responsabilité civile des personnes privées et publiques, 2e édition 2006, n° 1040-1042, p.801-803). Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent un préjudice distinct, réparable sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 duCode civil. L’action en indemnisation des frais et honoraires d’avocat est donc recevable en principe. Il est toutefois certain que le dommage de celui qui a eu recours à un avocat ne consiste pas nécessairement dans les honoraires convenus entre la victime et son avocat, respectivement facturés par ce dernier. Il faut en effet distinguer entre, d’une part,la relation contractuelle entre l’avocat et son client, qui doit être mue par le principe de la libre fixation des honoraires, et d’autre part, la question de la réparation du dommage par le responsable qui ne peut être pénalisé par un choix de la victimequi contribuerait à augmenter son dommage (Cour d’appel, 13 octobre 2005, n° 26892 du rôle). Il est, d’un autre côté, également de principe, que l’exercice d’une action en justice est libre, de même que le fait de résister à une action. On ne peut «admettre que le seul fait d’engager un procès sans avoir la certitude absolue de réussir constitue une faute» (Mazeaud et Tunc, Traité de responsabilité civile, nos 591 et suiv.). La question du caractère réparable ou non des frais et honoraires d’avocat est dès lors à apprécier «in concreto» dans le cadre de chaque affaire, notamment en fonction de la complexité factuelle ou juridique nécessitant l’intervention d’un avocat (cf. Cour d’appel, 22 décembre 2015, n°59/15). Le simple fait de succomber dans le cadre d’une procédure judiciaire ne saurait automatiquement ouvrir le droit à indemnisation au titre des honoraires d’avocat supportés.

13 La demande dela sociétéSOCIETE1.)n’est ainsi à déclarer fondée que pour autant qu’elle établisse que la résistance de la partie défenderesse face au litige, ayant mené à l’introduction d’une action judiciaire, puisse être qualifiée d’abusive ou anormale. En l’espèce,la sociétéSOCIETE1.)se borne à fournir desdemandes deprovision sur frais et honoraires de son avocat et des preuves de paiement portant sur un montant de3.843,-€, sans pourtant fournir suffisamment de renseignements quant aux prestations facturées et quant aux tarifs convenus. Dans ces circonstances, la Cour se trouve dans l’impossibilité d’apprécier le préjudice réellement accru àla société SOCIETE1.)de ce chef. Il s’ensuit que c’est àjuste titreque les juges de première instance ontrejetéla demande de la sociétéSOCIETE1.)en remboursement desfraiset honorairesd’avocat. -Quant aux demandes accessoires L’indemnité de procédure ne peut être allouée à la partie succombante.Pour le surplus, l’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. fr., civ. 2ème, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002 II n° 219 p. 172). Eu égard à l’issue du litige,PERSONNE1.)est à décharger, par réformation du jugement entrepris,de lacondamnation au paiement d’une indemnité de procédure pour la première instance. Faute de justifier la condition d’iniquité,PERSONNE1.)est à débouter de sa demande au titre de l’indemnité de procéduresur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civilepour la première instance et pourl’instance d’appel. Eu égard à l’issue du litige, la sociétéSOCIETE1.)est à débouter de sademandeau titre de l’indemnité de procéduresur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile pour l’instanced’appel. La sociétéSOCIETE1.), succombant dans ses prétentions, est, par réformation de la décisionentreprise, à condamner aux frais et dépens de la première instance, avec distraction au profit de son avocat concluant, affirmant en avoir fait l’avance. PAR CES MOTIFS: la Cour d’appel, septième chambre, siégeant en matière civile, statuant contradictoirement, reçoit l’appelprincipalet l’appel incident, dit l’appel incident non fondé,

14 dit l’appelprincipalpartiellementfondé, par réformation du jugement du 29 février 2024, déchargePERSONNE1.)de la condamnation au paiementà lasociétéSOCIETE1.) S.à r.l.du montant de 17.058,60€,avec les intérêts légaux à compter du 18 avril 2023 jusqu’à solde, avec majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de signification du jugement,et de la condamnation au paiement de la somme de 1.000,-€ au titre d’uneindemnité de procédure pour la première instance, confirme le jugementpour le surplus, déboute les parties de leursdemandessur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile pour l’instance d’appel, condamne la sociétéSOCIETE1.)S.à r.l.aux frais et dépens des deux instances, avec distraction au profit del’Etude d'avocats PIERRET& associés, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Sébastien COÏ, affirmant en avoir fait l’avance.