Cour supérieure de justice, 8 mai 2024, n° 2022-01031

Arrêt N°57/24–VII–CIV Audience publique duhuit maideux mille vingt-quatre Numéro CAL-2022-01031du rôle. Composition: Jean ENGELS, président de chambre; Nadine WALCH,1 er conseiller; Françoise SCHANEN, conseiller; André WEBER, greffier. E n t r e : la société anonymeSOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L- ADRESSE1.), inscrite auregistre decommerce et dessociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO1.), représentée par son conseild’administration actuellement en fonctions, partieappelanteaux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléantLaura GEIGER, en remplacement de l’huissier de justiceCarlos CALVO de Luxembourg,en datedu28 juillet 2022, comparant par lasociété à responsabilité limitée F&F Legal, inscrite au Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-1720 Luxembourg, 6, rue Heine, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 230842, représentée aux finsde la présente procédure par Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, demeurant àLuxembourg, e t :

2 1)PERSONNE1.),demeurant à L-ADRESSE2.), partieintimée aux fins du susdit exploitGEIGERdu28 juillet 2022, comparant par MaîtreDeidreDU BOIS, avocat à la Cour, demeurantà Luxembourg, 2)PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.), partieintimée aux fins du susdit exploitGEIGERdu28 juillet 2022, comparant parMaître Luc TECQMENNE, avocat à la Cour, demeurantà Luxembourg. __________________________________________________________________ LA COUR D’APPEL: Faits et rétroactes PERSONNE1.)etPERSONNE2.)(ci-aprèsles consortsGROUPE1.))étaient les copropriétaires indivisd’une maison sise à L-ADRESSE4.)(ci-après l’Immeuble). Suite au divorce prononcé entre parties, les consortsGROUPE1.)ont signé en date du 5 février 2020 un contrat intitulé «MANDAT DE VENTE NON -EXCLUSIF» avec lasociété anonymeSOCIETE1.)(ci-aprèsla sociétéSOCIETE1.))aux finsde procéder à la vente de l’Immeuble au prix de base de 1.650.000,-euros. Le prédit contrat stipule en outre qu’il est conclu pour une durée de six mois, «tacitement reconduit de mois en mois à défaut de renonciation de part ou d’autre» et qu’en cas de vente de l’Immeuble, la rémunération à laquelle lasociétéSOCIETE1.) pourra prétendre sera égale à «3 % (trois pour cent) + TVA du prix de vente». Il y est également précisé ce qui suit: «Toutefois, si après l’expiration du présent mandat un des clients présentés par SOCIETE1.)S.A. acquérait le bien faisant l’objet du mandat, la commission de vente reste toujours due par le propriétaire-vendeur. De même,en cas de vente de l’objet précité par le propriétaire-vendeur ou tout autre mandataire ou personne habilitée à vendre le bien, pendant la période du mandat, ce dernier sera tenu de payer à SOCIETE1.)S.A. la commission définie ci-avant.» En date du 6 février 2020, les consortsGROUPE1.)ont, par contrat intitulé «CONTRAT DEMANDAT», chargé la société à responsabilité limitéeSOCIETE2.) (ci-aprèsla sociétéSOCIETE2.))de vendre l’Immeuble en leur nom et pour leur compte pour le prix de discussion de 1.650.000,-euros.

3 Ce mandat est dit «non exclusif et valable pour une période de6mois», renouvelable automatiquement pour la même durée, «s’il n’est pas résilié 15 jours avant son expiration par lettre recommandée». Les consortsGROUPE1.)se sont làaussi engagés «à payer une commission de 3 % + 17 % TVA sur le prix réalisé à l’agence immobilièreSOCIETE2.)Sàrl le jour de l’acte notarié de l’objet immobilier précité». Un premier compromis de vente a été signé en date du 19 février 2020, par l’intermédiaire de lasociétéSOCIETE2.), entrePERSONNE2.)(ci-après PERSONNE2.))etPERSONNE3.), et un autrecompromisa été signé en date du 20 février 2020, par l’intermédiaire dela sociétéSOCIETE1.), entrePERSONNE1.)et les épouxPERSONNE4.)etPERSONNE5.)(ci-après les épouxGROUPE2.)), sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire pour le 6 mars 2020 au plus tard. LesépouxGROUPE2.)ont obtenu un accord bancaire pour l’acquisition de l’Immeuble en date du 28 février 2020. Par courrier du 19 mars 2020, les consortsGROUPE1.)ont été mis en demeure «de faire acter la vente du bien immobilier par devant notaire conformément au compromis signé en date du 20 février 2020» et de régler le montant de 57.915,-euros à la société SOCIETE1.)au titre de la commission lui redue. Après avoir appris que l’acte notarié de vente a finalement été passé en date du 26 mars2020 entre les consortsGROUPE1.)etPERSONNE3.), une seconde miseen demeure de régler le prédit montant de 57.915,-euros leur a été adressée en date du6 mai 2020par la sociétéSOCIETE1.). Aucune suite n’a été réservée auxdites mises en demeure. Par exploitd’huissier de justice des 16 et 17 juin 2020, la sociétéSOCIETE1.)a alors fait donner assignation aux consortsGROUPE1.)àcomparaître devant le tribunal d’arrondissementde Luxembourg, siégeant en matière civile,aux fins de s’entendre condamner au paiement du montant de 57.915,-eurosà titre de la commission d’agence lui redue pour la vente de l’Immeuble,outre les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 19 mars 2020, sinon de la demande en justice, jusqu’à solde. La société SOCIETE1.)avaitencore sollicité la condamnation des consortsGROUPE1.)au paiement du montant de2.000,-eurosà titre de dommages et intérêts pour les frais d’avocat engendréset au paiement d’une indemnité de procédure du même montant sur base de l’article 240 duNouveau Code de procédure civile. PERSONNE2.)a formulé une demande reconventionnelle à l’encontre de lasociété SOCIETE1.)tendant à la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité de 5.000,-euros pour procédure vexatoire et abusive et d’une indemnité de procédure de 2.000,-euros sur base de l’article 240 duNouveau Code de procédure civile.

4 En ordre subsidiaire,PERSONNE2.)avait formulé une demandeen garantieà l’encontre dePERSONNE1.)tendant à la condamnation de cette dernière à le tenir quitte et indemne de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre dans le cadre de la demande principale introduite par lasociétéSOCIETE1.). PERSONNE1.)a demandé lacondamnation de lasociétéSOCIETE1.)au paiement d’une indemnité de procédure de 2.000,-euros sur base de l’article 240 duNouveau Code de procédure civile. En ordre subsidiaire,PERSONNE1.)avait formulé une demandeen garantieà l’encontre dePERSONNE2.)tendant à la condamnation de ce dernier à la tenir quitte et indemne de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre dans le cadre de la demande principale introduite par lasociétéSOCIETE1.). Par un jugement rendu le 12 mai 2022, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière civile, a: -reçu les demandes principales et reconventionnelles en la forme, -dit que les parties sont liées par un mandat de vente non-exclusif, -déclaréles demandes principales formulées par lasociétéSOCIETE1.)non fondées, -déclaréles demandes reconventionnelles en garantie respectives de PERSONNE1.)et dePERSONNE2.)sans objet, -déclaré la demande reconventionnelle dePERSONNE2.)en obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire non fondée, -déclaréla demande delasociétéSOCIETE1.)en obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondée, -déclaréla demande dePERSONNE1.)et dePERSONNE2.)en obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile fondée, -condamnélasociétéSOCIETE1.)à payer àPERSONNE1.)et àPERSONNE2.) une indemnité de procédure de 3.000,-euros (2 x 1.500,-euros), -condamnélasociétéSOCIETE1.)aux entiers frais et dépens de l’instance. Procédure Par exploit d’huissier du 28 juillet 2022,lasociétéSOCIETE1.)a relevé appel contre le jugement du 12 mai 2022, lequel n’a, selonles informationsdes parties, pas fait l’objet d’une signification. Par réformation de la décision entreprise,la sociétéSOCIETE1.)sollicite la condamnation desconsortsGROUPE1.)au paiement du montant de 57.915,-euros, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 19 mars 2020, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. Elle requiert encore l’allocation du montant de 2.000,-euros à titre d’honoraires d’avocat et une indemnité de procédure de 2.000,-

5 euroset elle demande à être déchargée de la condamnation au paiement d’une indemnité de procédure aux consortsGROUPE1.). Pour l’instance d’appel, elle sollicite la condamnation des consortsGROUPE1.)au paiement du montant de 5.000,-euros à titre d’honoraires d’avocat et du montant de 5.000,-euros à titre d’indemnité de procédure.Elle requiert leur condamnation aux frais et dépens des deux instances, avec distraction au profit de son avocat à la Cour concluant, affirmant en avoir fait l’avance. PERSONNE1.)demande la confirmation pure et simple du jugement du 12 mai 2022 par adoption de ses motifs. En ordre subsidiaire et pour autant que le jugementa quodevait être infirmé, elle réitère son appel en garantie tel que dirigé en première instance à l’encontre de PERSONNE2.). Elle demande la condamnation de la sociétéSOCIETE1.)au paiement d’une indemnité de procédure de1.500,-euros pour l’instance d’appel et la condamnation de cette dernière aux frais etdépensde l’instance. PERSONNE2.)demande à voir déclarer non fondé l’appel relevé par lasociété SOCIETE1.)et il requiert la confirmation dujugementdu 12 mai 2022. Il relève appel incident et demande, parréformationdu jugement entrepris, la condamnation de la sociétéSOCIETE1.)au paiement d’une indemnité de 5.000,-euros pour procédure vexatoire et abusive sur base des articles 6-1, sinon 1382 et 1383 du Code civil. En ordre subsidiaireet pour autant que le jugementa quodevait être infirmé, il réitère son appel en garantie tel que dirigé en première instance à l’encontre de PERSONNE1.). En tout état de cause, il demande la condamnation de la sociétéSOCIETE1.)au paiement d’une indemnité de procédure de 5.000,-euros pour l’instance d’appel et sa condamnation aux frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit de son avocat à laCour concluant, affirmant en avoir fait l’avance. Par ordonnance du 4 décembre 2023, l’instruction de l’affaire a été clôturée et les parties ont été informées que l’affaire est renvoyée devant la Cour à l’audience des plaidoiries du 20 mars 2024. Positions des parties La sociétéSOCIETE1.) La partie appelante ne critique pas les magistrats ayantsiégéen première instance d’avoir qualifié les relations entre parties de mandat de vente.

6 La sociétéSOCIETE1.)leurreproched’avoir rejeté sademande en paiement de la commission d’agence au motif que la vente ne serait pas intervenue par son intermédiaire. Ce serait à tort qu’ils auraient considéré que la vente entre lesconsortsGROUPE1.) etPERSONNE3.)aurait été parfaite le 19 février 2020pour en déduire que le compromis signé le 20 février 2020 serait sans effet pour justifier le paiement d’une commission. Le compromisprétendumentsigné le 19février 2020 ne serait pas conforme au contrat de mandat conclu le 6 février 2020 entre la sociétéSOCIETE2.)et les consorts GROUPE1.), motif pris que le compromis ne comporterait pas la signature de PERSONNE1.)et que le prix renseigné de 1.630.000,-euros ne correspondrait pas aux exigences contractuelles.PERSONNE1.)n’aurait dès lors pas donné son accord à abaisser le prix contractuellement prévu au contrat de mandat. A cela s’ajouterait que, contrairement aux conclusions de la juridiction de première instance, le compromis signé avecPERSONNE3.)contiendrait une clause suspensive d’obtention d’un prêt bancairedans la mesure où les parties auraient utilisé les expressions suivantes: -«payablecomme suit: prêt bancaire -l’acte notarié sera signé à l’accord du prêt bancaire -la date de l’acte sera fixée à l’accord du financement -il est expressément convenu qu’après réalisation des conditions suspensives…». La sociétéSOCIETE1.)relève encore que les parties intimées se garderaient bien de produire l’avenant au compromis de vente augmentant le prix de vente de 1.630.000,- euros à 1.650.000,-euros, lequel porterait la date du 18 février 2020 et constituerait manifestement un faux antidaté. Elledemande que«cet avenant faux antidaté soit déclaré irrecevable, sinon nul et non avenu». Les parties intimées n’auraientpasproduit la moindre pièce documentant l’obtention d’un prêt parPERSONNE3.)et la sociétéSOCIETE1.)en déduit que le compromis de vente du 19 février 2020 ne serait jamais devenu définitif. Le seul compromis valablement réalisé serait dès lors celui du 20 février 2020. La ventede l’Immeuble aux épouxGROUPE2.)aurait été définitive le28 février 2020, date à laquellela condition suspensiverelative à l’obtention d’un prêt bancaire se serait réalisée. La sociétéSOCIETE1.)enconclutque sa demande en obtention de la commission d’agence est fondée, l’Immeuble ayant été vendu par son intermédiaire.

7 Enordre subsidiaire et pour autant que la Cour devait suivre le raisonnement des juges de première instance et dire que la vente s’est réalisée par l’intermédiaire de la sociétéSOCIETE2.), la sociétéSOCIETE1.)leur reproche d’avoir écarté la clause prévoyant expressément qu’elle est en droit d’obtenirlepaiement de sa commission en cas de vente de l’Immeuble par le propriétaire-vendeur ou tout autre mandataire ou personne habilitée à vendre le bien pendant la durée du mandat. Elle considère que ce principe serait clair et ne nécessiterait aucune interprétation. D’ailleurs, la clause en question ne s’opposerait à aucune autre clause du contrat de mandat. A cela s’ajouterait que la juridiction depremier degrén’aurait pas procédé à une interprétation de la clause, mais elle l’aurait purement et simplement écartée. En écartant une clause parfaitement claire, les magistrats ayant siégé en première instanceauraientdénaturé le contrat liant les parties. Par réformation du jugement entrepris, il conviendrait de faire application de la clausepénale et de condamner les consortsGROUPE1.)au paiement du montant principal de 57.915,-euros, outre les intérêts. Finalement, la sociétéSOCIETE1.)conteste le bien-fondé de l’appel incident relevé parPERSONNE2.)en demandant la confirmation du jugement entrepris, tout comme elle conteste les prétentions desconsortsGROUPE1.)sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. PERSONNE1.) Quant aux faits,PERSONNE1.)explique ne pas avoir signé le compromis de vente avec l’acquéreurPERSONNE3.)au motif que le prix de 1.630.000,-euros n’aurait pas correspondu au prix renseigné au mandat de vente signé avec la sociétéSOCIETE2.)en date du 6 février 2020. Comme la sociétéSOCIETE1.)aurait trouvé en date du 20 février 2020 des acquéreurs acceptant le prix de 1.650.000,-euros, elle aurait signé le compromis avec les épouxGROUPE2.). PERSONNE2.)aurait, à son tour, refusé de signer le compromis du 20 février 2020 en raison du compromis signé le 19 février 2020 avecPERSONNE3.). Ultérieurement,PERSONNE2.)et la sociétéSOCIETE2.)auraient signé un avenant moyennant lequel le prix de vente aurait été augmenté au montant de 1.650.000,-euros. CommePERSONNE2.)aurait maintenu son refus de contracter avec lesépoux GROUPE2.),PERSONNE1.)affirme s’être résolue à accepter de vendre l’Immeuble au prix de 1.650.000,-euros à l’acquéreur trouvé par la sociétéSOCIETE2.).

8 En droit,PERSONNE1.)demande la confirmation du jugement du 12 mai 2022 par adoption de ses motifs. Elle soutient que c’est à bon droit qu’il a été retenu que seul l’agent immobilier dont l’intervention a abouti à la conclusion de l’affaire peut prétendre à une rémunération. Elle approuve la juridiction de première instance en ce qu’elle a retenu que le compromis de vente signé par l’entremise de la sociétéSOCIETE2.), précédant celui signé par l’entremise de lasociétéSOCIETE1.), ne prévoirait aucune condition suspensive tendant à l’obtention d’un prêt bancaire. En ordre subsidiaire et quant à l’applicabilité de la clause pénale,PERSONNE1.) soutient que c’est à bon droit que les juges de première instance ont relevé une contradiction entre le caractère nonexclusifdu mandat de vente et la pénalité à mettre à charge des vendeurs en cas de vente de l’Immeuble hors l’entremise de la société SOCIETE1.). Cette clause serait manifestement contraire à la commune intention des parties lesquelles avaient signé un mandat devente non-exclusif. PERSONNE1.)souligne que les deux agences immobilières auraient dès le départ été informées en toute transparence de l’existence d’un mandat de vente non-exclusif avec une agence concurrente. Comme l’intention des parties aurait étéde conclure un contrat avec mission simple, une clause contenant des pénalités en cas de vente du bien en dehors de l’intervention de la sociétéSOCIETE1.)serait contradictoire avec le but d’une telle mission, de sorte que le jugement entrepris serait à confirmer en ce que la clause pénale a été écartée pour être contraire à la commune intention des parties. En ordre subsidiaire,PERSONNE1.)demande l’annulation de la clause pénale pour constituer une clause abusive au sens de l’article L.211-2, alinéas 1et 2, du Code de la consommation. En ordre tout à fait subsidiaire et pour autant qu’une condamnation devait être prononcée à son encontre, elle réitère son recours en garantie contrePERSONNE2.). Dans la mesure où le tribunal a déclaré sa demande reconventionnelle sans objet et n’a pasété amené à se prononcer sur cette demande, ellesollicitele renvoi de cette demande en première instance en vue de maintenir le double degré de juridiction. Subsidiairement, si la Cour devait décider de statuer par évocation, elle demande à ce qu’il soit fait droit à sa demandeen condamnationdePERSONNE2.)à la tenir quitte et indemne de toute condamnation alors qu’elle se serait retrouvée dans une situation exclusivement engendrée par l’inflexibilité de ce dernier. Elle conteste finalement, tant en leur principe qu’en leur quantum, les demandes de la sociétéSOCIETE1.)tendant à l’obtention d’une indemnisation pour honoraires

9 d’avocat, et les demandes basées sur l’article 240 duNouveau Code de procédure civile. Concernant la demande ayant trait aux honoraires d’avocat, elle donne à considérer que la sociétéSOCIETE1.)est en défaut de verser la moindre pièce à l’appui de ses prétentions. PERSONNE2.) Concernant les faits,PERSONNE2.)expose qu’en date du 17 février 2020, la sociétéSOCIETE2.)a fait visiter l’Immeuble àPERSONNE3.), lequel aurait confirmé en date du 18 février 2020 sa volonté de l’acheter. Le jour même, la sociétéSOCIETE2.)aurait préparé un compromis de vente, signé parPERSONNE2.)le 18 février et contre-signé parPERSONNE3.)au courant de la matinée du 19 février 2020. Par courriel du 19 février 2020 à 15h55, lasociétéSOCIETE2.)aurait adressé une copie du compromis de vente en question àPERSONNE1.)et à lasociétéSOCIETE1.). Nonobstant le fait quePERSONNE1.)aitreçu en date du 19 février 2020 quatre sms de la part de la sociétéSOCIETE2.)aux termes desquels l’agence a sollicité des renseignements supplémentaires de sa part, cette dernière a signé le 20 février 2020 le compromis de vente avec lesépouxGROUPE2.). En droit,PERSONNE2.)soutient que le mandat signé avec la sociétéSOCIETE1.) s’analyserait en un mandat de vente non-exclusif au motif que l’agence immobilière se serait vu accorder une mission simple. Il confirme que tant la sociétéSOCIETE1.)que lasociétéSOCIETE2.)auraient été au courant de l’existencedu mandat de l’agence concurrente et quelesagences auraient eu le pouvoir d’agir au nom et pour le compte de leurs mandants en vue de la vente de l’Immeuble. Comme le compromis de vente avecPERSONNE3.)n’aurait pas contenu de clause suspensive, la vente aurait été parfaite dès le 19 février 2020.PERSONNE2.)admet que certains passages du compromis auraient été libellés de manière approximative, mais il ne saurait être déduit de ce fait que le compromis aurait été signé sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêtbancaire parPERSONNE3.). Iln’aurait pas été dans l’intention d’PERSONNE3.)de recourir à un prêt bancaire pour financer l’acquisition. Subsidiairement, il résulterait d’une lettre du 25 février2020de la banque de confiance d’PERSONNE3.)que ce dernier disposait des fonds nécessaires sur son compte pour payer le prix de vente, de sorte que la vente aurait été parfaite au plus tard le 25 février 2020, soit avant la réalisation de la condition suspensive concernant l’obtention d’un prêt bancaire par lesépouxGROUPE2.).

10 PERSONNE2.)en déduit que seule la sociétéSOCIETE2.),dont l’intervention a abouti à la conclusion de l’affaire,peut prétendre au paiement de la commission et il demande à voir déclarer l’appel non fondé. En ordre subsidiaire et quant à l’applicabilité de la clause pénale,PERSONNE2.)se rallie aux développements faits parPERSONNE1.). En ordre tout à fait subsidiaire et pour autant qu’une condamnation devait être prononcée à son encontre,ilréitère son recours en garantie contrePERSONNE1.).En signant le compromis de vente du 20 février 2020, elle aurait commisune faute dont elle devrait répondre.Dans la mesure où le tribunal a déclaré sa demande reconventionnelle sans objet et n’apasété amené à se prononcer sur cette demande,PERSONNE2.) sollicitele renvoi de cette demande en première instance en vue de maintenir le double degré de juridiction. Subsidiairement, si la Cour devait décider de statuer par évocation,ildemande à ce qu’il soit fait droit à sa demandeen condamnationdePERSONNE1.)à letenir quitte et indemne de toute condamnation alors qu’iln’aurait pas signé le compromis de vente du 20 février 2020. En signant l’acte notarié de vente avecPERSONNE3.),PERSONNE1.) aurait validé le premier compromis. Il demande à voir débouterPERSONNE1.)de la demande en garantie dirigée à son encontre au motif qu’il n’aurait commis aucune faute. Ilconteste finalement, tant en leur principe qu’en leur quantum, les demandes de la sociétéSOCIETE1.)tendant à l’obtention d’une indemnisation pour honoraires d’avocat, et les demandes basées sur l’article 240 duNouveau Code de procédure civile. Concernant la demande ayant trait aux honoraires d’avocat,ildonne à considérer que la sociétéSOCIETE1.)seraiten défaut de verser la moindre pièce à l’appui de ses prétentions. Quant à son appel incident, il considère que ce serait à tort que la juridiction de première instance n’aurait pas retenu de faute dans le chef de la sociétéSOCIETE1.). Cette dernière aurait agi avec unelégèreté blâmable ensollicitantl’allocation d’une commission d’agence pour un Immeuble qu’elle n’aurait pas vendu et sur base d’une clausepénaleabusive. Appréciation Les appels principal et incident sont recevables pour avoir été relevés dans les formes et délai de la loi. Quant à l’appel principal

11 En ordre principal, la sociétéSOCIETE1.)demande l’allocation du montant de 57.915,-euros à titre de commission d’agence en raison de la vente de l’Immeuble par son entremise. Il est constant en cause que les consortsGROUPE1.)sont liésà la société SOCIETE1.)par un mandat de vente du 5 février 2020 et à la sociétéSOCIETE2.)par un mandat de vente du 6 février 2020 et que chaque agence immobilière a signé un compromis de vente avec un acquéreur trouvé par ses soins. Chaque agence avaitle pouvoir de vendre l’Immeuble en représentation de ses mandantset,a fortiori, de signer un compromis de vente pour leur compte. C’est dès lors à bon droit que les magistrats ayant siégé en première instance ont décidé que le défaut de signature du compromis de ventedu 19 février 2020par PERSONNE1.)ne porte pas à conséquence. La discussion sur la question de savoir sileprix renseigné au compromis de vente signéle 19 février 2020avecPERSONNE3.)était conforme aux dispositions du contrat liant lasociétéSOCIETE2.)auxconsortsGROUPE1.)n’est pas pertinente dans la mesure où elle n’a pas d’impact sur la validité du compromisde vente. Si les mandants devaient estimer que le contrat de mandat n’a pas été exécuté correctement, il leur serait loisible de rechercher la responsabilité de leur mandataire. Concernant l’affirmation de la sociétéSOCIETE1.)que le compromis de vente du 19 février 2020 contiendrait une condition suspensive, les juges de première instance se sont prononcés comme suit: «Contrairement à ce que fait plaider l’agenceSOCIETE1.), s’il est vrai que dans certains passages du compromis de vente litigieux il est fait mention d’un «prêt bancaire», d’un «accord de financement» ou bien de la «réalisation des conditions suspensives», il résulte de l’économie générale du contrat quela validité de celui-ci n’a été soumise à aucune condition tendant à l’obtention d’un prêt bancaire dans le chef de l’acquéreurPERSONNE3.). Il y est d’ailleurs indiqué de manière claire et précise que les consortsGROUPE1.)«déclarent vendre» àPERSONNE3.)«qui accepte», la maison d’habitation leur appartenant sans qu’une quelconque obligation d’effectuer des démarches auprès d’établissements bancaires soit miseà sa charge. L’engagement d’acquérir le bien immobilier dans le chef d’PERSONNE3.)est par conséquent ferme et définitif. Le simple fait d’avoir indiqué que le prix de vente est payable moyennant un «prêt bancaire», que «la date de l’acte sera fixé à l’accord du financement» ou d’avoir stipulé une clause pénale «après réalisation des conditions suspensives, en cas de résiliation unilatérale par une des parties ou de refus de passer acte devant notaire (…)», n’a pas pour effet de rendre l’engagement d’acquérir le bien immobilier conditionnel, respectivement de remettre en cause l’accordtrouvé par les parties sur la chose vendue et sur le prix de vente en date du 19 février 2020».

12 A cela s’ajoute encore qu’il est fait mention qu’auprès«réalisation des conditions suspensives»une clause pénale est due en cas de résiliation unilatérale du contrat par l’une des parties. La référence àdesconditions suspensives est manifestement dépourvue de tout sens. C’est par une analyse correcte des termes du compromis,que la Cour fait sienne, que le tribunal est arrivé à la conclusion que le compromisen questionne comporte pas de condition suspensive et quela vente entre les consortsGROUPE1.)et l’acheteur PERSONNE3.)est à considérer comme réalisée et définitive au 19 février 2020. La vente de l’Immeuble s’étant faite par l’intermédiaire de la sociétéSOCIETE2.), c’est à bon droit que lasociétéSOCIETE1.)a été déboutée de sa demande an attribution du montant de 57.915,-euros à titre de commission d’agence. Ce volet de l’appel n’est dès lors pas fondé et il y a lieu de confirmer le jugement du 12 mai 2022par adoption de ses motifs. En ordre subsidiaire, la sociétéSOCIETE1.)demande la condamnation des consorts GROUPE1.)au paiement du montant de 57.915,-euros à titre de clausepénale. Il convient de rappeler que les parties sont liées par un contrat intitulé mandat de vente non-exclusif aux termes duquel «en cas de vente de l’objet précité par le propriétaire-vendeur ou tout autre mandataire ou personne habilitée à vendre le bien, pendant la période du mandat, ce dernier sera tenu de payer àSOCIETE1.)S.A. la commission définie ci-avant.» La partie appelante reproche à la juridiction de première instance d’avoir dénaturé une clause parfaitement claire ne nécessitant aucune interprétation. L’opération d’interprétation d’un contrat suppose réunies deux conditions: qu’une volonté ait été réellement exprimée et que cette volonté ne soit pas parfaitement claire (Cour d’appel, 3 juillet 2019, numéro 44810 du rôle). Si le libellé de la clause pénale est clair et ne nécessite en soi pas d’interprétation, toujours est-ilquel’insertion de la clause dans un mandat de vente non-exclusif fait planer un doute sur la commune intention des parties. L’article 1156 du Code civil dispose que«on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes». L’article 1161 du même code prévoit que«toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier». Le terme interprétation revêt d’emblée une double signification. Il désigne l’opération intellectuelle consistant dans la recherche du sens d’un texte ou d’une formule, en l’occurrence d’un acte juridique. Il désigne aussi le résultat de cette

13 opération à savoir l’exposé du sens que l’interprète estime être celui dudit texte ou de la formule. S’agissant du contrat ou, plus généralement,des actes juridiques, le sens recherché est évidemment , au premier chef, celui que ses auteurs ont entendu donner à l’expression de leur volonté (JurisClasseur Code civil, Art. 1188 à 1192, Fasc. 10,§8). En l’espèce, la sociétéSOCIETE1.)n’affirme pasqu’il aurait été dans l’intention des parties de conclure un mandat de vente exclusif. D’ailleurs, la partie appelante était au courant que les consortsGROUPE1.)avaient également chargé une agence immobilière concurrente de la vente de leur immeuble. C’est à bon droit que la juridiction de première instance a décidé quedans la mesure où la clause pénale litigieuse stipule indirectement mais nécessairement une exclusivité en faveurde la sociétéSOCIETE1.)en ce qu’elle prévoit une pénalité à charge des consortsGROUPE1.)en cas de vente de l’immeuble en dehors de son entremise, elle est incompatible avec la finalité même d’une mission simple telle que voulue par les parties. Etant donné que la commune intention des parties était de ne pas accorder l’exclusivité devente à la sociétéSOCIETE1.), l’application de la clause pénale doit être écartéepour y être contraire. Ce volet de l’appel n’est pas non plus fondé et il y a lieu à confirmation du jugement du 12 mai 2022 par adoption de ses motifs. Etant donné que l’appel de la sociétéSOCIETE1.)n’est pas fondé, il y a encore lieu à confirmation du jugement du 12 mai 2022 en ce que lesdemandes reconventionnelles des consortsGROUPE1.)à tenir l’un et l’autre quitte et indemne sont devenues sans objet. Quant à l’appel incident Quant à la demande en allocation d’une indemnité pour procédure vexatoire et abusive, il est admis que l’exerciced’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que s’ilconstitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou, au moins, une erreur grossière équipollente au dol ou si le demandeur a agi avec une légèreté blâmable. Tel n’a pas été le cas en l’espèce, de sorte que l’appel incident n’est pas fondé et le jugement du12 mai 2022 est à confirmer. Quant aux demandes accessoires L’indemnité de procédure ne peut être allouée à la partie succombante. Pour le surplus, l’application de l’article 240 du Nouveau Code deprocédurecivile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N° 42, page 166).

14 Au vu du sort réservé à son appel, la sociétéSOCIETE1.)est à débouter de ses prétentions sur base de l’article 240 duNouveau Code de procédure civile. Pour le même motif, elle est à débouter de sa demande en allocation du montant de 5.000,-euros à titre d’honoraires d’avocat. La demande dePERSONNE1.)en allocation d’une indemnité de procédurepour l’instance d’appelde 1.500,-eurossur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est fondée alors qu’il serait inéquitable de laisser les frais non compris dans les dépens àsacharge. La demande dePERSONNE2.)en allocation d’une indemnité de procédurepour l’instance d’appelsur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est fondée alors qu’il serait inéquitable de laisser les frais non compris dans les dépens àsa charge. Il y a lieu de luiallouer à ce titre la somme de1.500,-euros. PAR CES MOTIFS: La Cour d’appel, septième chambre, siégeant en matièrecivile,statuant contradictoirement, reçoit les appels principal et incident; les dit non fondés; confirme le jugement 12 mai 2022 en toute sa teneur; dit non fondée la demande dela société anonymeSOCIETE1.)en allocation du montant de 5.000,-euros à titre d’honorairesd’avocat pour l’instance d’appel; dit non fondée la demande de la société anonymeSOCIETE1.)en allocation d’une indemnité de procédure de 5.000,-euros sur base de l’article240 du Nouveau Code de procédure civile pourl’instance d’appel; condamne la société anonymeSOCIETE1.)à payer àPERSONNE1.)une indemnité de procédure de 1.500,-euros pour l’instance d’appel; condamne la société anonymeSOCIETE1.)à payer àPERSONNE2.)une indemnité de procédure de 1.500,-euros pour l’instance d’appel; condamnePERSONNE2.)aux frais et dépens de l’appel incident; condamne la société anonymeSOCIETE1.)aux frais et dépens de l’appel principal, avec distraction au profit de MaîtreLuc TECQMENNE, avocat à la Cour,affirmant en avoir fait l’avance.