Cour suprême du Sénégal, Bulletin, arrêt n° 1 du 4 JANVIER 2012

ARRÊT N° 01 DU 4 JANVIER 2012

VALEURS PLUS SÉNÉGAL C/ MARIAMA BARRY ET AUTRES

CASSATION – POURVOI EN CASSATION – POURVOI INCIDENT – IRRECEVABI- LITÉ – CAS – SIGNIFICATION DE L’ARRÊT ATTAQUÉ REÇUE PLUS DEUX MOIS AVANT LE POURVOI

Est irrecevable le pourvoi incident d’une partie adverse formé plus de deux mois après qu’elle a reçu signification de l’arrêt attaqué faite avant l’introduction du pourvoi principal.

LA COUR SUPRÊME,

Vu la loi organique n° 2008-35 du 8 août 2008 sur la Cour suprême ;

Vu le moyen unique du pourvoi principal, annexé au présent arrêt ;

Après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu que la défenderesse a sollicité, dans ses conclusions du 8 octobre 2010, que la société Valeur plus Sénégal (la société Valeur Plus) et Maître Moustapha Ndiaye, qui a déposé un mé- moire valant pourvoi incident, soient déclarés déchus de leurs pourvois et que le pourvoi princi- pal comme celui incident soient déclarés irrecevables sur le fondement des articles 34, 38, 39 et 71-1 de la loi organique sur la Cour suprême ;

Qu’elle a argué que les deux pourvois n’ont pas été formés dans le délai de deux mois à comp- ter de la signification de l’arrêt et n’ont pas été signifiés à domicile réel ; qu’ils n’ont ni visé la société Immobis ni été signifiés à celle-ci alors qu’elle a été citée en cause d’appel en tant qu’intimée ;

Attendu, d’une part, qu’aucune prétention n’a été formulée, en appel, contre la société Immobis et, d’autre part, que l’arrêt attaqué par les deux pourvois ne lui fait aucun grief ; que dès lors, les pourvois n’avaient pas à lui être signifiés ;

Attendu, s’agissant du pourvoi principal de la société Valeurs Plus que, d’une part, il ressort de la déclaration de modification de la personne morale, inscrite au registre du commerce et du

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crédit mobilier par le greffier en chef le 12 décembre 2003, que cette société est domiciliée de- puis cette date à Fann Mermoz Résidence San Marco ; que dès lors, la signification faite à son ancienne adresse ne lui étant pas opposable, le délai de pourvoi n’a pas commencé à courir contre elle ; que, d’autre part, relativement aux irrégularités alléguées sur le fondement des arti- cles 38 et 39, la défenderesse a reçu signification du pourvoi dans le délai légal, a produit un mémoire et fait valoir ses moyens de défense ;

Qu’il s’ensuit que le pourvoi de la société Valeur Plus Sénégal est recevable et que la déchéance n’est pas encourue ;

Attendu que Maître Amadou Moustapha Ndiaye, qui a, les 5 et 23 février 2010, reçu significa- tion de l’arrêt attaqué qui l’a condamné, a formé un pourvoi incident le 7 octobre 2010 alors qu’il ne pouvait se pourvoir qu’à titre principal et dans le délai de deux mois à compter de ladite signification selon l’article 71-1 de la loi organique susvisée ;

Qu’en conséquence, son pourvoi est irrecevable ;

Attendu, selon l’arrêt confirmatif attaqué, que par jugement rendu le 12 juin 2007, le tribunal régional de Dakar a condamné solidairement la société Valeur Plus et Maître Moustapha Ndiaye à parfaire la vente portant sur l’appartement lot 20 plus garage n° 46 édifié sur le TF n° 23/DG, sous astreinte d’un million de francs (1 000 000 F) par jour de retard ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, en sa première branche, tiré de la violation de l’article 100 du Code des obligations civiles et commerciales et de la dénaturation de la volon- té des parties ;

Vu ledit texte ;

Attendu que selon ce texte, si les termes d’un contrat sont clairs et précis, le juge ne peut, sans dénaturation, leur donner un autre sens ;

Attendu que pour ordonner la perfection de la vente, la Cour d’Appel a énoncé « qu’il résulte des pièces versées notamment du reçu n° 1056 en date du 26 février 2003 que le notaire Ama- dou Moustapha Ndiaye a encaissé pour le contrat la somme de 23 450 000 F pour acompte du prix d’acquisition du lot n° 20 et 46 vendu par la société Valeur Plus Sénégal pour le compte de Mariama Barry » et retenu « que dans ces conditions, la société Valeur Plus Sénégal et le notaire ne peuvent soutenir en droit une quelconque nullité, la procédure notariée étant déclenchée, il y a lieu de la parfaire conformément à la lettre en date du 21 mars 2002 indiquant les spécifica- tions et les conditions d’acquisition » ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’en vertu de l’article V alinéas 2 et 3 du contrat de réservation, la dame Barry, sous peine d’annulation de la réservation, devait, dans les quinze jours à compter de la communication des pièces par le notaire, signer l’acte de vente, la Cour d’Appel en a déna- turé les termes clairs et précis, violant ainsi l’article 100 du Code des obligations civiles et commerciales ;

PAR CES MOTIFS ;

Et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen ;

Déclare irrecevable le pourvoi incident formé par Maître Moustapha Ndiaye le 7 octobre 2010.

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Casse et annule l’arrêt n° 649 rendu le 25 août 2009 par la Cour d’Appel de Dakar ;

Remet, en conséquence, la cause et les parties au même et semblable état où elles étaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d’Appel de Kaolack ;

Condamne Mariama Barry aux dépens.

Dit que le présent arrêt sera imprimé, qu’il sera transcrit sur les registres de la Cour d’Appel de Dakar, en marge ou à la suite de la décision attaquée ;

Ainsi fait, jugé et prononcé par la Cour suprême, chambre civile et commerciale en son audien- ce publique tenue les jour, mois et an que dessus et où étaient présents Messieurs :

PRÉSIDENT – RAPPORTEUR : Mouhamadou DIAWARA ; CONSEILLERS : Cheikh Ti- diane COULIBALY, Jean Louis Paul TOUPANE, Mouhamadou Bachir SÈYE, Waly FAYE ; AVOCAT GÉNÉRAL : Abdourahmane DIOUF ; AVOCAT : Me Mbaye Jacques NDIAYE ; GREFFIER : Me Macodou NDIAYE.

Annexe

Moyens annexés au présent arrêt

III. Sur le moyen unique tiré de l’absence de motivation

1) Sur la première branche du moyen tirée de la dénaturation de la volonté librement expri- mée par les parties dans le contrat du 25 avril 2002 dit contrat préliminaire-vente en était fu- tur d’achèvement :

1) Attendu que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fai- tes ;

Qu’elles doivent être exécutées de bonne foi ;

2) Attendu que l’article V du contrat de représentation signé entre les parties le 25 avril 2002 dénommé « Contrat préliminaire-vente en l’état futur d’achèvement » stipule en ses alinéas 2 et 3 que :

« Quinze jours au moins avant la date de signature de l’acte de vente prévue au contrat pré- liminaire, le notaire de l’opération notifiera au réservataire par lettre recommandée avec de- mande d’avis de réception, le projet d’acte, le règlement de copropriété et la date de signature de l’acte ;

Si le réservataire ne signe pas l’acte dans un délai de quinze jours suivant la communication des pièces, la société venderesse lui notifiera l’annulation de la réservation par lettre recom- mandée avec demande d’avis de réception » ;

Attendu que la société Valeur Plus Sénégal et le notaire ont agi conformément à ces stipulations avant de procéder à l’annulation de la réservation ;

3) Mais attendu qu’après avoir retenu la qualification donnée par les parties en rappelant leurs obligations y stipulées, l’arrêt attaqué retient :

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« Qu’il résulte des pièces versées notamment du reçu n° 1056 en date du 26 février 2003 que le Notaire Amadou Moustapha Ndiaye a encaissé pour le contrat, la somme de 23 450 000 Francs pour acompte du prix d’acquisition du lot n° 20 et 46 vendu par la société Valeur Plus Sénégal pour le compte de Mariama Barry ;

Que dans ces conditions, la société Valeur Plus Sénégal et le notaire ne peuvent soutenir en droit une quelconque nullité, la procédure notariée étant enclenchée, il y a lieu de la parfaire conformément à la lettre du notaire en date du 21 mars 2002 indiquant les spécifications et les conditions d’acquisition » ;

Attendu qu’en se déterminant ainsi alors que l’article V alinéas 2 et 3 du contrat faisait obliga- tion à la dame Barry de parfaire la vente dans un délai de quinze jours à compter de la notifica- tion, l’arrêt attaqué a dénaturé la volonté librement exprimée par les parties par fausse inter- prétation et ce, en violation de l’article 100 du Code des obligations civiles et commerciales et/ou de refus d’application de la loi ;

4) Attendu de manière plus décisive que le contrat préliminaire fait naitre entre les parties des obligations distinctes de celles nées d’une promesse synallagmatique de vente ;

Attendu que :

« – L’obligation légale de réservation :

Par le contrat préliminaire, « le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble » (CCH, art. L.261-15). Il se peut toutefois que le contrat de vente ne soit pas conclu « du fait du vendeur » dans le délai prévu au contrat préliminaire ou que le contrat de vente proposé soit très diffèrent du contrat préliminaire (CCH, art. L.261-15, ali- néa 3 et L.261-31).

Le réservant (Valeur Plus Sénégal) n’a alors qu’à rembourser le dépôt de garantie pour se dégager du contrat.

Ainsi, l’obligation de « réserver » n’est pas une obligation de « vendre » l’immeuble aux conditions prévues.

Le contrat préliminaire a été conçu comme un instrument de prospection du marché.

S’il apparaît que le projet envisagé est irréalisable ou trop aléatoire, le promoteur peut renon- cer ou le modifier.

L’obligation de réserver s’analyse alors en une simple priorité d’achat des biens réservés.

" Cass. 3e Civ. 17 juillet 1985, JCP éd. G 1985, IV, p. 334 " RD imm. 1986, p. 214, obs. Groslière et Saint-Alary-Houin " Lamy, Droit immobilier, p. 3450.

Qu’il s’infère de ces principes que c’est à tort que l’arrêt querellé a motivé comme il l’a fait ;

D’où il suit et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen qui suivent, dans l’intérêt de la loi, que l’arrêt doit être cassé de ce chef ;

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2) Sur la deuxième branche du moyen tirée du défaut de motif et du manque de base légale :

1) Attendu qu’il est constant comme résultant des pièces du dossier que les parties ont signé un contrat sui generis : contrat préliminaire de vente et l’état futur d’achèvement ;

Qu’il s’agit d’un contrat unique en son genre ;

2) Que l’arrêt attaqué, bien qu’ayant retenu que « la société Valeur Plus Sénégal et le notaire ne peuvent soutenir en droit une quelconque nullité » relève :

« Qu’il résulte des dispositions de l’article 379 du Code des obligations civiles et commercia- les que les contrats relatifs à des immeubles immatriculés sont soumis aux dispositions spé- ciales du présent chapitre ;

Que l’article 382 dudit Code définit la promesse synallagmatique de contrat qui libère l’une et l’autre des parties à parfaire le contrat comme l’acte par lequel elles s’engagent l’une à céder, l’autre à acquérir un droit sur l’immeuble » ;

3) Mais attendu que l’arrêt attaqué n’en a pas tiré toutes les conséquences de droit qui s’imposent en annulant le contrat du 25 avril 2002, lequel n’a jamais été notarié ;

Qu’il s’agit là manifestement d’un défaut de motif et d’un manque de base légale ;

D’où il suit que l’arrêt doit être cassé de ce chef.

3) Sur la troisième branche du moyen tirée du défaut de réponses à conclusions :

Attendu qu’il est incontestable aussi bien Valeur Plus Sénégal que le notaire ont respecté les obligations nées du contrat du 25 avril 2002 en notifiant régulièrement à la dame Mariama Barry toutes les pièces prévues dans le texte précité et notamment l’acte authentique de vente à signer par elle dans les quinze jours suivant ladite notification ;

Que la société Valeur Plus Sénégal qui l’a relevé dans ses conclusions d’appel en date du 16 juin 2008 régulièrement versées au dossier avait sollicité en application des articles V et VI du contrat de réservation, que la dame Barry qui n’a pas exécuté ses engagements en temps utiles lui verse 5 % du prix de vente au titre de la clause pénale ;

2) Mais Attendu que curieusement, la Cour n’a pas cru devoir statuer sur cette demande ;

D’où il suit que l’arrêt attaqué doit être cassé de ce chef pour défaut de réponse à conclusions.

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