ECLI:NL:RBAMS:2025:11351 Rechtbank Amsterdam , 15-12-2025 / AMS 25/1631, 25/1633, 25/2516, 25/2517, 25/2520, 25/2522, 25/2523, 25/3353, 25/3354, 25/3355, 25/3356, 25/3357, 25/3359, en 25/3969

Inhoudsindicatie. De heffingsambtenaar heeft in de beschikkingen van 25 februari 2024 en de beschikking van 31 maart 2024 de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van meerdere onroerende zaken van eiser voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld en de aanslagen onroerendezaakbelasting 2024 bekendgemaakt. Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld. Het beroep slaagt niet.

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummers: AMS 25/1631, 25/1633, 25/2516, 25/2517, 25/2520, 25/2522, 25/2523, 25/3353, 25/3354, 25/3355, 25/3356, 25/3357, 25/3359, en 25/3969

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 15 december 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

Procesverloop

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiser tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 februari 2025 en 3 maart 2025.

De heffingsambtenaar heeft in de beschikkingen van 25 februari 2024 en de beschikking van 31 maart 2024 de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van meerdere onroerende zaken van eiser voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld en de aanslagen onroerendezaakbelasting 2024 bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiser ten aanzien van vijf panden gegrond verklaard en ten aanzien van negen panden ongegrond, zoals hieronder weergegeven.

Zaaknr.

Adres

WOZ-waarde aanslag

Uitspraak op bezwaar

25/3969

[adres 1]

€ 583.000,-

Ongegrond

25/2520

[adres 2]

€ 576.000,-

Ongegrond

25/2522

[adres 3]

€ 500.000,-

Ongegrond

25/2523

[adres 4]

€ 728.000,-

Ongegrond

25/3354

[adres 5]

€ 578.000,-

Deels gegrond, verlaagd naar € 530.000.-

25/3355

[adres 6]

€ 642.000,-

Ongegrond

25/1631

[adres 7]

€ 792.000,-

Ongegrond, daarna ambtshalve verlaagd naar € 686.000,-

25/3356

[adres 8]

€ 564.000,-

Deels gegrond, verlaagd naar € 536.000.-

25/3357

[adres 9]

€ 564.000,-

Deels gegrond, verlaagd naar € 536.000.-

25/3359

[adres 10]

€ 564.000,-

Deels gegrond, verlaagd naar € 536.000.-

25/1633

[adres 11]

€ 300.000,-

Ongegrond

25/3353

[adres 12]

€ 300.000,-

Ongegrond

25/2516

[adres 13]

€ 300.000,-

Ongegrond

25/2517

[adres 14]

€ 300.000,-

Deels gegrond, verlaagd naar € 285.000.-

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de WOZ-waarde van alle veertien hiervoor genoemde onroerende zaken.

De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft de beroepen op 3 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de heffingsambtenaar in de persoon van [persoon 1] , bijgestaan door [persoon 2] , taxateur.

Beoordeling door de rechtbank

2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de objecten (hierna ook: woningen) niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.

3. De rechtbank komt tot de conclusie dat de beroepen ongegrond zijn. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Gronden ten aanzien van alle objecten

4. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening houdt met het feit dat de vaststelling van de WOZ-waarde ook invloed heeft op de inning van de gemeente-, waterschaps- en de inkomstenbelasting. Verder is eiser van mening dat de berekening te onzorgvuldig en te algemeen is. Volgens eiser klopt de waardevaststelling niet met de waardestijging van koopwoningen zoals vastgesteld door het CBS. De door de heffingsambtenaar geschatte WOZ-waarde ligt veel hoger. De WOZ-waarde van de woningen is volgens eiser met meer dan 20% gestegen. Volgens eiser is dat veel te veel.

Eiser stelt ook dat de WOZ-waarde van een woning moet worden bepaald op basis van de staat en de wijze van bewoning. De huidige methode is daarvoor ongeschikt. Eiser stelt dat meerdere woningen niet zijn gesplitst, waardoor bij verkoop de waarde per appartement lager ligt dan wanneer een appartement zelfstandig zou kunnen worden verkocht. Hierdoor komt volgens eiser de waarde per appartement niet overeen met de waarde die geldt in het maatschappelijk verkeer.

5. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat zij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft zij in beroep verwezen naar de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingsmethode is een in de rechtspraak algemeen aanvaarde methode, die aansluit bij de vereisten van artikel 17 van de Wet WOZ.

6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat zij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen van eiser en, zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen.

7. De WOZ-waarde van een object is gelijk aan de waarde die geldt in het economisch verkeer op de waardepeildatum. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou worden aangeboden. Het gaat dan ook om de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, als het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overdragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit heeft onder meer tot gevolg dat objecten getaxeerd moeten worden alsof zij afzonderlijk verkoopbaar zijn en dus, in tegenstelling tot hetgeen eiser betoogt, alsof zij wel gesplitst zijn. Dit mits een object als zelfstandige eenheid kan worden gekwalificeerd.

8. Er is sprake van een zelfstandige eenheid als een object apart afsluitbaar is en zelfstandig gebruikt kan worden zonder dat daarbij gebruik moet worden gemaakt van essentiële voorzieningen van andere gebruikers. Elke zelfstandige eenheid wordt als afzonderlijke onroerende zaak gezien en daarom apart gewaardeerd. Daarbij wordt uitgegaan van een object in lege staat, waarbij de wijze van bewoning er niet toe doet. Niet in geschil is dat alle woningen dergelijke zelfstandige eenheden zijn. De heffingsambtenaar moest de woningen dus allemaal apart waarderen.

9. De Wet WOZ bepaalt dat voor elk tijdvak de waarde van een onroerende zaak wordt vastgesteld naar feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan zonder daarbij rekening te houden met eerder vastgestelde waardes. Daarbij worden de transactiecijfers die in de markt tot stand zijn gekomen gebruikt. De algemene waardestijging of -daling in de markt zoals door het CBS berekend is niet relevant omdat dit niet specifiek iets zegt over de waarde van een individueel object. Dat de WOZ-waarde procentueel flink is gestegen, is dan ook geen reden om de waarde niet juist te achten. Ook deze beroepsgrond van eiser slaagt dus niet.

[adres 1] , [adres 2] en [adres 3]

10. Eiser stelt dat het gaat om een gemeentelijk monument waardoor de mogelijkheden voor aanpassingen worden beperkt. Daarnaast zijn volgens eiser de onderhoudskosten zeer hoog vanwege de ouderdom van de woningen.

11. De heffingsambtenaar kan zich hierin niet vinden en heeft verwezen naar de door haar gegeven onderbouwing. Volgens de heffingsambtenaar heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de monumentale status en de ouderdom van de woning.

12. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waardes van de woningen onderbouwd met de door haar in geding gebrachte waarderingsmatrixen, diverse taxatiestukken en de daarop ter zitting door haar en de taxateur gegeven toelichting. Zo heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat en hoe er rekening is gehouden met het monumentale karakter en de ouderdom van de woning. De gebruikte vergelijkingsobjecten komen qua bouwkenmerken, ligging en uitstraling zeer goed overeen met de woningen in kwestie. Ze bevinden zich in dezelfde of een aangrenzende buurt. In de waarderingsmatrix heeft de heffingsambtenaar voldoende aandacht besteed aan de onderlinge verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten, waarvan marktgegevens van rondom de waardepeildatum beschikbaar waren. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum.

13. De rechtbank komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat zij de WOZ-waardes van de woningen voor het belastingjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

[adres 4] , [adres 5] en [adres 6]

14. Eiser heeft voor de WOZ-waarde van deze woningen slechts algemene gronden aangevoerd, deze zijn behandeld onder rechtsoverweging 4 tot en met 9 van deze uitspraak.

15. Verder overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woningen heeft onderbouwd met de door haar in geding gebrachte waarderingsmatrix, diverse taxatiestukken en de daarop ter zitting door haar en de taxateur gegeven toelichting. De gebruikte vergelijkingsobjecten komen qua bouwkenmerken, ligging en uitstraling zeer goed overeen met de woning in kwestie. Ze bevinden zich in dezelfde of een aangrenzende buurt. In de waarderingsmatrix heeft de heffingsambtenaar voldoende aandacht besteed aan de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waarvan marktgegevens van rondom de waardepeildatum beschikbaar waren. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum.

16. De heffingsambtenaar heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat zij de waarde van de woningen voor het belastingjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgronden slagen daarom niet.

[adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10]

17. Eiser stelt dat het gaat om een gemeentelijk monument waardoor de mogelijkheden tot aanpassing worden beperkt. Volgens eiser is de fundering bovendien in slechte staat en maakt dit, in combinatie met de ligging bij het park, dat sprake is van wateroverlast waardoor de kelder niet of minder bruikbaar is. Eiser is van mening dat beide factoren ook effect hebben op de verkoopwaarde van de appartementen op de eerste en tweede verdieping. Eiser stelt verder dat de onderhoudskosten van de woningen zeer hoog zijn vanwege de ouderdom en de status als gemeentemonument.

18. De heffingsambtenaar herkent zich niet in deze gronden en heeft verwezen naar de door haar gegeven onderbouwing. Volgens de heffingsambtenaar heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de monumentale status, de ouderdom, de fundering of de bruikbaarheid van de kelder.

19. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woningen onderbouwd met de door haar in geding gebrachte waarderingsmatrix, diverse taxatiestukken en de daarop ter zitting door haar en de taxateur gegeven toelichting, onder meer op het punt van de ouderdom, de fundering en de bruikbaarheid van de kelder. De gebruikte vergelijkingsobjecten komen qua bouwkenmerken, ligging en uitstraling zeer goed overeen met de woningen in kwestie. Ze bevinden zich in dezelfde of een aangrenzende buurt. In de waarderingsmatrix heeft de heffingsambtenaar voldoende aandacht besteed aan de onderlinge verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten, waarvan marktgegevens van rondom de waardepeildatum beschikbaar waren. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum.

20. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat zij de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgronden slagen daarom niet.

[adres 11] , [adres 12] , [adres 13] , [adres 14]

21. Eiser stelt dat de woningen uniek zijn omdat ze zijn verbouwd naar starterswoningen en daarom niet vergelijkbaar zijn met andere woningen. Eiser heeft bovendien gekozen voor een relatief laag verhuurtarief terwijl hij volgens het puntenstelsel een hogere huurprijs zou kunnen vragen.

22. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waardes van de woningen onderbouwd met de door haar in geding gebrachte waarderingsmatrix, diverse taxatiestukken en de daarop ter zitting door haar en de taxateur gegeven toelichting. De gebruikte vergelijkingsobjecten komen qua bouwkenmerken, ligging en uitstraling zeer goed overeen met de woningen in kwestie. Ze bevinden zich in dezelfde of een aangrenzende buurt. In de waarderingsmatrix heeft de heffingsambtenaar voldoende aandacht besteed aan de onderlinge verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten, waarvan marktgegevens van rondom de waardepeildatum beschikbaar waren. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum.

23. De rechtbank overweegt dat de potentiële huurprijs op basis van de huurprijzenwet niet relevant is voor het vaststellen van de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat zij de WOZ-waardes van de woningen voor het belastingjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld. Ook deze beroepsgrond slaagt daarom niet.

Conclusie en gevolgen

24. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de uitspraken op bezwaar in stand blijven. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug en ontvangt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.J. Mulder, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A.H. Gonera, griffier.

de griffier is buiten staat de

uitspraak te ondertekenen

rechter

Uitgesproken op 15 december 2025.

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op http://www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
2. Zie Hoge Raad 28 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9861.
3. Zie gerechtshof Amsterdam 21 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2739.