ECLI:NL:RBAMS:2025:9675 Rechtbank Amsterdam , 26-11-2025 / 11845515 \ EA VERZ 25-958

Inhoudsindicatie. mondelinge uitspraak; appartementsrecht; 5:106 lid 3 BW; ondersplitsing van een appartementsrecht is toegestaan tenzij er een ondersplitsingsverbod in de akte van splitsing is opgenomen; een besluit van de vergadering van eigenaars dat inhoudt dat een appartement niet mag worden ondergesplitst is nietig.

RECHTBANK
AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer / rekestnummer: 11845515 \ EA VERZ 25-958

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 26 november 2025

in de zaak van

1RUMAH B.V.,

te Delft,

2. LUUX VASTGOED B.V.,

te Abcoude

3. [verzoeker 3] ,

te [woonplaats] ,

verzoekende partijen,

hierna te noemen: Rumah c.s. (vrouwelijk enkelvoud),

gemachtigde: mr. W.M. van Agt,

tegen

V.v.E. WONINGEN EN GARAGES IN GEBOUW [verweerder],

te [vestigingsplaats] ,

verwerende partij,

hierna te noemen: de VvE,

gemachtigde: VT 2000 B.V. (bestuurder).

1De mondelinge behandeling:

De zitting wordt op 2 december 2025 gehouden in het gebouw van de rechtbank.

Tegenwoordig zijn mr. B.T. Beuving, kantonrechter en mr. B.A. Terwee, griffier.

Na uitroeping van de zaak verschijnen

[naam 1] (Rumah B.V.),

Mr. W.M. van Agt, gemachtigde van Rumah c.s.,

[naam 2] , accountmanager van VT 2000 B.V.,

[belanghebbende 1] , belanghebbende,

[belanghebbende 2] , belanghebbende,

[belanghebbende 3] , belanghebbende.

Partijen hebben hun standpunten toegelicht en op elkaars standpunten gereageerd. Belanghebbende [belanghebbende 3] heeft een kopie van de brief van 29 augustus 2025 van mr. R.P.M. de Laat aan de Gemeente Amsterdam overgelegd.

De kantonrechter sluit de behandeling van de zaak en deelt partijen mee dat hij mondeling uitspraak zal doen.

De kantonrechter doet de volgende uitspraak.

2De gronden van de beslissing

Op 18 juni 2025 heeft er een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Daar is gesproken over het ondersplitsen van appartementsrechten en de (niet) wenselijkheid daarvan. Dat heeft geresulteerd in een stemming, waarbij de meerderheid van de aanwezige leden de reeds verrichte acties van het bestuur om ondersplitsing van appartementsrechten in het gebouw juridisch tegen te houden, heeft gesteund. De kantonrechter laat in het midden of de vergadering hiermee rechtsgeldig een besluit heeft genomen of niet.

Voor het geval de uitkomst van de stemming moet worden uitgelegd als een besluit van de VvE is het besluit in strijd met de wet. Het uitgangspunt is dat ondersplitsing op grond van de wet is toegestaan. In artikel 5:106 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW) is namelijk bepaald dat een appartementsrecht voor splitsing in appartementsrechten vatbaar is en dat een appartementseigenaar tot deze ondersplitsing bevoegd is, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald. Dat maakt dat de eigenaar in beginsel geen toestemming nodig heeft van de VvE voor ondersplitsing. Dat is anders als in de splitsingsakte staat dat het niet mag. Een dergelijk verbod mag alleen in de splitsingsakte staan en kan niet worden geregeld door middel van een besluit van de VvE. De kantonrechter is van oordeel dat de splitsingsakte van de VvE geen bepalingen bevat waaruit kan worden opgemaakt dat ondersplitsing is verboden. Dat betekent dat het besluit van de algemene ledenvergadering nietig is. Dat staat in 2:14, eerste lid BW.

proceskosten

De VvE krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Rumah c.s. tot vandaag vast op € 135,00 aan griffierecht, € 542,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 271,00) en € 67,50 aan nakosten. Dit is in totaal € 744,50. Het verzoek van Rumah c.s. om van deze kosten te worden uitgezonderd wordt, gelet op de in het splitsingsreglement opgenomen interne draagplicht, afgewezen.

uitvoerbaar bij voorraad

Deze beschikking wordt voor zover als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3De beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat, voor zover in de vergadering van eigenaars van 18 juni 2025 een besluit is genomen om ondersplitsing van appartementsrechten in het gebouw juridisch tegen te houden, dit besluit nietig is,

veroordeelt de VvE tot betaling aan Rumah c.s. van een bedrag van € 744,50 aan proceskosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders verzochte af.

Waarvan proces-verbaal,

De griffier, De kantonrechter,

452