Inhoudsindicatie. Kort geding. Ontruiming wordt toegewezen. Verboden kamerverhuur en geen hoofdverblijf. Belangenafweging in voordeel van verhuurder.

RECHTBANK
AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 12079837 \ KK EXPL 26-78

Vonnis in kort geding van 3 april 2026

in de zaak van

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: verhuurder,

gemachtigde: mr. M. van den Oord,

tegen

1 [gedaagde 1] ,

gemachtigde: mr. R.M. van Ommeren,
2. [gedaagde 2],

gemachtigde: mr. R.M. van Ommeren,
3. [gedaagde 3],

niet verschenen,

allen wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: gedaagden.

Gedaagden zullen hierna afzonderlijk huurster, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden genoemd.

1De procedure

Bij dagvaarding van 4 februari 2025 heeft verhuurder in kort geding een voorziening gevorderd.

Op 27 maart 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens verhuurder is [naam 1] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Huurster en haar meerderjarige zoon [gedaagde 2] zijn verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde 3] is niet verschenen. Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, waarbij huurster en [gedaagde 2] gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2De feiten

Verhuurder heeft met huurster op 11 mei 1998 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning). De woning betreft een sociale huurwoning. In de huurovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende bepaald:

“5.1. De woning wordt bij deze aan de huurder verhuurd voor voortdurende bewoning door hemzelf, eventueel met degenen, met wie hij in gezinsverband samenleeft. (…)

Het is huurder verboden de woning – al dan niet tijdelijk – in zijn geheel onder te verhuren of aan derden ter voortdurende bewoning af te staan. Bij overtreding van dat verbod, zal de huurder de verhuurster een boete verschuldigd zijn van f 10.000,- onverminderd het recht van verhuurster in plaats van de boete de volledige schadevergoeding te vorderen en naast de boete dan wel naast de boete of schadevergoeding de ontbinding van de overeenkomst te vorderen en naast de boete of schadevergoeding de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Ook voor de verhuur van een kamer in de woning alsmede voor een tijdelijke inwoning door personen, die niet tot het gezin van de huurder behoren – anders dan logees voor korte duur bij aanwezigheid van de huurder in de woning – is een voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurster vereist.”

Op enig moment in 2025 is bij verhuurder bekend geworden dat huurster kamers in het gehuurde heeft onderverhuurd aan gedaagde [gedaagde 3] en aan mevrouw [naam 2] .

Op 25 september 2025 hebben toezichthouders van de [gemeente] een bezoek gebracht aan de woning. In de woning zijn toen [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [naam 2] aangetroffen, samen met de minderjarige dochter van [gedaagde 1] .

Per brief van 1 december 2025 heeft verhuurder huurster verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. Huurster heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

Per brief van 1 december 2025 verhuurder huurster nogmaals gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen en doet daarbij aanspraak op de contractuele boete van € 4.537,80. Huurster heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

De [gemeente] heeft huurster en haar dochter met terugwerkende kracht uitgeschreven op het adres in de Basisregistratie Personen.

3Het geschil

Eigen Haard vordert – samengevat – gedaagden te veroordelen de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en:

huurster te veroordelen tot betaling van € 688,62 per maand voor elke ingegane maand dat huurster vanaf 1 maart 2026 de woning onder zich houdt totdat de woning geheel ter vrije beschikking aan verhuurder is gesteld;

huurster te veroordelen tot betaling van € 4.537,80 aan boete; en

gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

Eigen Haard legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Huurster is tekortgeschoten in haar wettelijke en contractuele verplichtingen door de woning niet te gebruiken als hoofdverblijf en het zonder toestemming van geheel, dan wel gedeeltelijk in gebruik geven of verhuren van de woning aan derden. Deze tekortkomingen moeten leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en – vooruitlopend daarop in dit kort geding – tot de ontruiming van de woning.

Huurster en [gedaagde 2] voeren verweer. Huurster en [gedaagde 2] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van verhuurder. Huurster stelt zich op het standpunt dat deze zaak zich niet leent voor beoordeling in kort geding. Zij heeft steeds haar hoofdverblijf in de woning gehad. Hoewel huurster erkent dat zij kamers in de woning aan derden heeft onderverhuurd en achteraf inziet dat dit onjuist is geweest, mocht zij er gerechtvaardigd op vertrouwen dat dit was toegestaan en verkeerde zij in de veronderstelling dat haar handelen niet in strijd was met de huurovereenkomst. Daarbij is van belang dat huurster uitsluitend kamers heeft verhuurd en nimmer de gehele woning aan derden heeft afgestaan. Een mogelijke belangenafweging moet in het voordeel van huurster uitvallen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4De beoordeling

Van de gedaagden is [gedaagde 3] niet verschenen. Tegen haar is verstek verleend. Het vonnis zal ten aanzien van alle partijen als een vonnis op tegenspraak worden beschouwd, zoals volgt uit artikel 140 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

Toetsingskader bij een vordering tot ontruiming in kort geding

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

Spoedeisend belang

Een vordering in kort geding kan verder alleen worden toegewezen als de eiser, in dit geval de verhuurder, daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter oordeelt dat dit het geval is. Het gaat immers om een sociale huurwoning die schaars is en waarvoor een lange wachttijd bestaat. Verhuurder heeft er dan ook belang bij om, ook voor het afgeven van een signaalwerking, op te treden tegen onrechtmatig gebruik van haar sociale huurwoningen. Verhuurder is daarom ontvankelijk in haar vordering.

De ontruiming wordt toegewezen

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure in het voordeel van verhuurder zal beslissen. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.

Verhuurder stelt allereerst dat huurster de woning zonder toestemming ter beschikking van derden heeft gesteld. Huurster heeft erkend dat zij twee slaapkamers in de woning in gebruik heeft gegeven aan twee personen en dat zij hiervoor maandelijks een huurprijs van € 750,00 en € 900,00 ontving van de onderhuursters. Vast staat ook dat het in de [gemeente] slechts is toegestaan om één kamer onder te verhuren door middel van hospitaverhuur. Huurster heeft aangevoerd dat zij thans begrijpt dat zij de geldende regels heeft overtreden. Anders dan huurster stelt, acht de kantonrechter haar betoog dat zij niet doelbewust in strijd met de regels heeft gehandeld, niet geloofwaardig. Verhuurder heeft immers toegelicht dat de passage waarop huurster zich beroept, en die zij zelf als productie heeft overgelegd, afkomstig is van de website van de Rijksoverheid. Op diezelfde pagina wordt expliciet vermeld dat voor hospitaverhuur toestemming van de verhuurder is vereist en dat tevens moet worden nagegaan of de gemeentelijke regelgeving dit toestaat. Vaststaat dat huurster – vooraf – geen toestemming aan verhuurder heeft gevraagd en bovendien, in strijd met de Huisvestingsverordening van de [gemeente] , twee kamers heeft verhuurd. Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot het voorlopig oordeel dat sprake is van verboden onderhuur van kamers, hetgeen een ernstige tekortkoming oplevert in de nakoming van de verplichtingen van huurster uit de huurovereenkomst. Nu de zoon van huurster, [gedaagde 2] , steeds in de woning heeft verbleven, kan niet worden vastgesteld dat huurster de gehele woning aan derden heeft onderverhuurd.

Verhuurder stelt daarnaast dat huurster de woning niet als hoofdverblijf heeft gebruikt. De kantonrechter stelt voorop dat het hoofdverblijf van een huurder de plaats is van waaruit het privéleven van de huurder zich in hoofdzaak afspeelt en waar hij niet vandaan gaat, dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel is bereikt, er terug te komen. De beantwoording van de vraag of een huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, vereist een integrale weging van alle relevante feiten en omstandigheden die zich na het aangaan van de huurovereenkomst hebben voorgedaan.

Bij de beoordeling is bovendien van belang dat op huurster, een verzwaarde motiveringsplicht rust. Dit houdt in dat als de verhuurder voldoende gemotiveerd stelt dat huurster de huurovereenkomst overtreedt doordat zij haar hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de stelplicht (en zo nodig de bewijslast) van het ontbrekende hoofdverblijf

op de verhuurder blijft rusten, maar van huurster mag worden verlangd dat zij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar betwisting van de stellingen van de verhuurder. Het ligt immers voor de hand dat huurster over concrete en relevante gegevens beschikt die het gebruik van het gehuurde als hoofdverblijf door haar ondersteunen. Als huurster niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen.

Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat huurster niet haar hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning. Voor dit oordeel is het volgende van belang. Op enig moment is bij verhuurder het vermoeden gerezen dat huurster haar hoofdverblijf niet meer in de woning heeft en dat zij voornamelijk in Malta is. De gemeente is toen langsgegaan bij de woning en de onderhuursters hebben verklaard dat huurster amper in de woning is. Huurster is hierop in de gelegenheid gesteld om toe te lichten wanneer zij precies in Malta is geweest om daarmee aan te tonen dat zij haar hoofdverblijf altijd in de woning heeft gehouden. Verhuurder heeft terecht de nodige vraagtekens gezet bij de door huurster overgelegde bewijsstukken en de toelichting van huurster op de zitting heeft haar verhaal niet duidelijker gemaakt. Zo komen de data van de vliegtickets van wanneer huurster in Malta zou zijn geweest, niet overeen met de data dat huurster in [plaats] zou hebben gewerkt. Ter zitting heeft huurster aangegeven dat er kennelijk vliegtickets missen in de stukken. Ook zijn er op de bankafschriften van huurster uitgaves in Malta te zien op de momenten waarop zij volgens de verstrekte vliegtickets niet op Malta zou zijn . Hoewel huurster stelt dat dochter haar pinpas ook heeft gebruikt in Malta, lijken er ook transacties te zien in Malta vanaf de datum dat de dochter van huurster inmiddels alweer terug in Nederland zou zijn. Bovendien heeft huurster zich pas op de zitting op het standpunt gesteld dat haar dochter de pinpas ook gebruikte en heeft zij dit niet eerder aan verhuurder verteld. Op basis van voorgaande tegenstrijdigheden in de door huurster overgelegde stukken, acht de kantonrechter de betrouwbaarheid van de verstrekte gegevens erg laag.

Voorts acht de kantonrechter het verhaal van huurster dat zij haar dochter drie jaar bij haar stiefvader heeft laten wonen in Malta, omdat het slecht met haar ging, maar dat zij zelf altijd haar hoofdverblijf in de woning heeft gehouden ongeloofwaardig. Daarbij komt dat verhuurder gemotiveerd twijfel heeft geuit over de vraag of huurster, voor zover zij al in Nederland verbleef, haar hoofdverblijf daadwerkelijk in de woning had. Het had op de weg van huurster gelegen om dit aan tonen. Dit kan bijvoorbeeld door het overleggen van bankafschriften bij winkels in de buurt, het overleggen van reisbewegingen met het openbaar vervoer van en naar de woning toe of door het overleggingen van verklaringen van buurtbewoners. Dit heeft huurster niet gedaan. Deze twijfel van verhuurder strookt met de overweging dat de kantonrechter het niet geloofwaardig acht dat huurster maandenlang in de woonkamer op de bank heeft geslapen, terwijl zij meerdere onderhuursters in huis had.

Ten slotte acht de kantonrechter het van belang dat de [gemeente] kennelijk ook van mening is dat huurster geen hoofdverblijf houdt op het adres van de woning en heeft zich op het standpunt gesteld dat huurster en haar dochter moeten worden uitgeschreven van het adres. In het kader van deze voorlopige voorziening gaat de kantonrechter ervan uit dat de gemeente dit niet lichtzinnig heeft gedaan.

Alles overziend is de kantonrechter voorshands van oordeel dat huurster niet aan haar verzwaarde motiveringsplicht voor de betwisting van de stelling, dat zij niet haar hoofdverblijf in de woning heeft, heeft voldaan. De stellingen van verhuurder zijn niet voldoende weerlegd door huurster. Hoewel huurster nog heeft aangeboden om aanvullende vliegtickets te verstrekken, gaat de kantonrechter hieraan voorbij. Huurster is meerdere malen in de gelegenheid gesteld om alle gegevens te verstrekken aan verhuurder en is nogmaals hiertoe in de gelegenheid gesteld in het kader van deze procedure. Bovendien leent een voorlopige voorziening zich niet voor nadere bewijslevering.

Uit voornoemde overwegingen moet de voorlopige conclusie worden getrokken dat huurster niet haar hoofdverblijf heeft in de woning, of geruime tijd niet heeft gehad in de woning. Dit maakt dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van huurster.

Tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding

De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of de tekortkoming, gelet op de belangen van huurster enerzijds en de belangen van verhuurder anderzijds, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst in een bodemprocedure te ontbinden.

Huurster heeft aangevoerd dat de belangafweging in haar voordeel moet uitvallen. Een ontruiming zal voor haar zeer ingrijpende gevolgen hebben, waaronder het reële risico op dakloosheid. Het gaat nu eindelijk goed binnen het gezin en een ontruiming zou leiden tot ontwrichting van hen, mede gelet op de aanwezigheid van de minderjarige dochter van huurster.

Hoewel de kantonrechter begrijpt dat huurster belang heeft bij behoud van de woning, wegen in dit kader de belangen van verhuurder zwaarder. Zij heeft er belang bij om de woning beschikbaar te stellen aan een huurder die aangewezen is op een sociale huurwoning en die zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst nakomt. Verhuurder is als sociale verhuurder verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep. Niet of nauwelijks gebruik maken van het gehuurde, waarvoor een aanzienlijke wachttijd geldt, staat hiermee op gespannen voet. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter moet het belang van huurster voor dit zwaarwegende belang van verhuurster wijken. Bij de belangenafweging heeft de kantonrechter er ook rekening mee te houden dat huurster één minderjarig kind heeft. Op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag Inzake de Rechten van het Kind (IVRK) moet bij een beslissing als de onderhavige, die betrekking heeft op de woonruimte van een minderjarige, het belang van het kind weliswaar een eerste overweging zijn, maar dit betekent niet dat de enkele aanwezigheid van een minderjarig kind zonder meer aan een vonnis strekkende tot ontruiming in de weg staat. In dit geval leidt de kantonrechter uit de omstandigheden af dat huurster niet in de woning woont of gewoond heeft en langere tijd in Malta heeft verbleven. Hieruit volgt dat voor huurster alternatieve woonruimte beschikbaar is en een ontruiming niet tot het gevolg heeft dat haar minderjarig kind op straat zal komen te staan. Niet gebleken is, dat het minderjarige kind niet nogmaals op Malta zou kunnen verblijven. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat een rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de tekortkomingen van huurster voldoende ernstig zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. Voorts houdt de kantonrechter rekening met het belang van huurster door een ruimere ontruimingstermijn van de woning, namelijk zes maanden, aan te houden.

De boete wordt toegewezen

Verhuurder vordert een bedrag van € 4.537,80 aan boete op grond van artikel 5.7 van de huurovereenkomst. Huurster stelt dat het boetebeding onredelijk bezwarend is, althans dat deze oneerlijk moet worden aangemerkt en hierom buiten toepassing moet blijven.

De kantonrechter is van mening, dat het boetebeding niet onredelijk bezwarend is. De boete is van enige omvang, maar niet zodanig hoog, dat dit onredelijk is. Uit het dossier blijkt dat dit bedrag minder is dan drie maanden opbrengst van de hospita-verhuur en daarmee een te overzien bedrag. Ambtshalve heeft de kantonrechter dit beding ook getoetst en komt tot de conclusie dat het beding voldoet aan de daarvoor geldende criteria. De boete zal dan ook worden toegewezen.

Uitvoerbaar bij voorraad

Mede gelet op de woning schaarste voor sociale huurwoningen is het voor verhuurder van groot belang dat haar huurders hun hoofdverblijf in deze woningen hebben. Huurster houdt zich al lange tijd niet aan deze verplichting. Het belang van verhuurder bij ontruiming op basis van dit vonnis weegt zwaarder dan het belang van huurster bij behoud van de bestaande situatie totdat op een door haar mogelijk in te stellen hoger beroep is beslist. Bovendien heeft de kantonrechter rekening gehouden met het belang van huurster door haar een ontruimingstermijn van zes maanden te geven. Daarom wordt dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

De proceskosten

Huurster is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter ziet geen aanleiding de proceskosten, zoals verhuurder heeft gevorderd, hoofdelijk uit te spreken. [gedaagde 3] heeft de woning inmiddels verlaten en de tekortkomingen van huurster kunnen niet aan [gedaagde 2] worden toegerekend. De proceskosten van verhuurder worden begroot op:

– kosten van de dagvaarding

€

153,02

– griffierecht

€

529,00

– salaris gemachtigde

€

577,00

– nakosten

€

72,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.331,02

5De beslissing

De kantonrechter

veroordeelt huurster en [gedaagde 2] om binnen zes maanden na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van verhuurder zijn, en de sleutels af te geven aan verhuurder,

veroordeelt huurster om vanaf 1 maart 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming van de woning plaatsvindt aan verhuurder te betalen € 688,62 per maand,

veroordeelt huurster tot betaling van de contractuele boete van € 4.537,80;

veroordeelt huurster in de proceskosten van € 1.331,02, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wesdorp, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2026, in aanwezigheid van de griffier mr. S.H.I. Hoestra.

61289

Voetnoten

1. Hof Amsterdam 10 juni 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1526.
2. Hof Amsterdam 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1109.