ECLI:NL:RBDHA:2025:38 Rechtbank Den Haag , 03-01-2025 / 668293

Inhoudsindicatie. De vraag die voorligt, is of tussen partijen een overeenkomst voor de koop van het bedrijfspand tot stand is gekomen. De rechtbank is van oordeel dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.

RECHTBANK Den Haag

Handel

Zaaknummer: C/09/668293 / HA ZA 24-530

Vonnis van 31 december 2024

in de zaak van

WEBSEND B.V.,

te Leidschendam,

eiseres,

advocaat: mr. L.F. Hoeksema,

tegen

1 [gedaagde 1] ,

te [woonplaats] ,
2. [gedaagde 2],

te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat: mr. R. de Mooij

Partijen zullen hierna afzonderlijk worden aangeduid als Websend, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Gedaagden zullen gezamenlijk worden aangeduid als [gedaagden] c.s.

1De procedure

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

– de dagvaarding van 11 juni 2024, met producties 1 tot en met 18;

– de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 16;

– de conclusie van antwoord in reconventie;

– het tussenvonnis van 2 oktober 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 november 2024. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling vragen van de rechtbank beantwoord en de advocaten hebben de zaak nader toegelicht. De griffier heeft aantekeningen van de mondelinge behandeling gemaakt.

Ten slotte is de datum voor het wijzen van vonnis bepaald op vandaag.

2De feiten

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn beiden eigenaar van het bedrijfspand aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] (hierna te noemen: het bedrijfspand).

Websend (of ook wel: Mobiel.nl) voert een onderneming die zich bezighoudt met het vergelijken en verkopen van smartphones en de daarbij behorende abonnementen.

Websend huurt het bedrijfspand van [gedaagde 1] . Websend en [gedaagde 1] zijn daarbij ook de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte overeengekomen. In deze algemene bepalingen staat onder andere:

”
23.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met minimum van € 300 per maand.”

Partijen zijn begin 2024 in onderhandeling getreden over de koop van het bedrijfspand.

Op 27 januari 2024 heeft Websend het volgende via een WhatsApp-bericht naar [gedaagde 1] gestuurd:

”Beste [gedaagde 1] ,

Gisteren helaas niet meer gelukt om te reageren. In overleg met mijn compagnon wil ik voorstellen het verschil te middelen. Concreet dus onderstaan voorstel. Uiteraard kunnen we er nog even over bellen.

– Koopprijs E 305.000 inclusief kosten koper

– Notariskosten overdracht betaalt Mobiel.nl

– Overdracht per 1-4-2024

Fijn weekend!

[naam] ”

Daarna hebben [gedaagde 1] en Websend telefonisch contact gehad. Vervolgens heeft Websend een notaris benaderd. Op 7 februari 2024 heeft Websend per e-mail, met [gedaagde 1] in cc, aanvullende informatie aan de notaris verstrekt ten behoeve van haar offerteaanvraag. In die e-mail staat, voor zover relevant, het volgende:

”(…) Onderstaand meer informatie om eea in gang te zetten tegen genoemde kosten.

Het betreft het aankopen van een bedrijfspand dat we op dit moment al huren. Onderstaand zoveel mogelijk data onder elkaar.

Er is nog geen koopakte opgesteld. Graag dus zowel koopakte als leveringsakte opmaken. Onderstaand hopelijk een flink deel van de benodigde informatie om deze documenten op te stellen. Mocht aanvullende informatie nodig zijn dan hoor ik het uiteraard graag.

Ik heb de verkoper ( [gedaagde 1] ) in cc gezet van deze e-mail:

Locatie
: [adres] , [postcode] [plaats]

Koopprijs
: € 305.000 inclusief overdrachtsbelasting (kosten koper)

Levering:
1-4-2024

Kosten notarisakte
: voor koper

Kopende partij:

50% aandeel

Boomtop Holding B.V.

(…)

50% aandeel

Count Your Luck BV

(…)”

Per e-mail van 11 maart 2024 heeft de notaris het volgende naar Websend gestuurd:

”U heeft eerder aangegeven dat de koopsom ‘€ 305.000 inclusief overdrachtsbelasting’ bedraagt. Bedoelt u daarmee dat de koopsom € 276.000 bedraagt? Zie de akte. In de akte moet de ‘kale koopsom’ worden vermeld.”

Websend heeft diezelfde dag als volgt op de e-mail van de notaris gereageerd:

”Dank. € 305.000,- is inderdaad het bedrag inclusief 10,4% overdrachtsbelasting. De kale koopsom bedraagt dan 305.000/1,104 = 276.268,- Afronding op duizendtallen zou dan afronding omlaag betekenen naar € 276.000,-.”

De notaris heeft vervolgens een e-mail met het volgende naar Websend gestuurd:

”Zoiets vermoedde ik al…

De heer [gedaagde 1] had ik gevraagd welke koopprijs hij in gedachten had.

Dit naar aanleiding van de ongebruikelijke opmerking dat de koopprijs incl OVB € 305.000 bedraagt.

Hier lijkt mogelijk door de verkoper ‘gedwaald’ te zijn over een vrij essentieel van de overeenkomst.

Ik stel daarom voor dat u spoedig met verkoper contact opneemt om hier geen onduidelijkheid over te laten bestaan. (…).”

Bij e-mail van 13 maart 2024 heeft Websend het volgende naar [gedaagde 1] gestuurd:

”Beste [gedaagde 1] ,

Fijn u net kort gesproken te hebben. Onderstaand de verschillende stappen in ons overleg (biedproces) kort onder elkaar inclusief financiële consequenties. Daarnaast vind ik uw opmerking zojuist dat u een andere bieder heeft die € 305.000 kk wil bieden lastig te peilen in de relatie tot de reeds bereikte overeenstemming over de verkoop.

Vanuit zijde Mobiel.nl was er geen enkele aanleiding om te denken dat u ons bod verkeerd had geïnterpreteerd vooral omdat uw richtprijs (1e gesprek) € 300.000 was.

Onderstaand kort eea (vanuit mijn perspectief) opgesomd en verduidelijkt in de tabel:

• Mijn eerste bieding van eveneens € 300.000 maar dan inclusief kosten koper heeft u na overleg met uw boekhouder als veel te laag beoordeeld. Dat was voor mijn een 1e duidelijke indicatie dat u wist wat de impact van deze aanpassing was (immers het bod was € 300.000 in lijn met de vraagprijs). Vandaar ook mijn reactie dat verder onderhandelen dan geen zin had.

• Hierop bent u zelf teruggekomen met een nieuw bod van € 310.000 wat hoger ligt dan de initiële € 300.000 wat een 2e indicatie voor mij was dat u de impact van kosten koper op waarde heeft geschat.

• Tot slot heeft u zelf nadrukkelijk aangegeven dat één onderdeel van de kosten die onder kosten koper vallen, nl de notariskosten, wel voor rekening van koper moesten komen. Dit zou overbodig zijn als u ervanuit ging dat de koopsom excl kosten koper zou zijn.

• In mijn schriftelijke communicatie via whatsapp (27-1, zie screenshot onder) en email (naar u en de notaris 7-2) heb ik steeds nadrukkelijk genoemd dat de koopsom inclusief kosten koper was en in de laatste mail ter verduidelijking ook de term overdrachtsbelasting expliciet genoemd.

(…)”

Bij e-mail van 23 maart 2024 heeft Websend naar [gedaagde 1] gestuurd:

”Beste [gedaagde 1] ,

Vorige week vrijdag hebben we elkaar bij ons kantoor gesproken met vanuit mijn kant de intentie om eventuele onduidelijkheid weg te nemen. Na dit gesprek heb ik u deze middag rond 17.00 uur nog gebeld met het aanbod om, los van het feit dat we al een koopovereenkomst hadden gesloten, alsnog het verschil tussen € 305.000,- inclusief overdrachtsbelasting en € 305.000,- exclusief overdrachtsbelasting te middelen. Dit zou neerkomen op een koopsom van (276.268 + (o,5 x (305.000-276.268))= € 290.634,- kosten koper. Hiermee ging u toen resoluut niet akkoord.

Gisterochtend heb ik emailcontact gehad met notaris Tacken waarbij hij aangeeft dat u wel openstaat voor ‘middeling’ en dus een koopprijs van € 290.634,- k.k.

Om ieder vorm van onduidelijkheid weg te nemen:
bent u akkoord met onderstaande koopvoorwaarden?

–
Koopprijs
: € 290.634,- k.k.

–
Levering
: 2-4-2024

NB: Ik heb onze bedrijfsjurist in de tussentijd naar deze casus laten kijken en zij heeft inmiddels een brief aan u opgesteld waarin uiteen is gezet dat we een wettelijke koopovereenkomst hebben gesloten. Deze brief wil ik juist niet sturen en voor nu heb ik deze brief tegengehouden. Ik hoop van harte dat notaris Tacken u goed begrepen heeft en we op bovenstaande condities de koop kunnen afronden.”

Bij e-mail van 26 maart 2024 heeft [gedaagde 1] naar Websend gestuurd:

”Geachte Heer

Even ter verduidelijking de notaris heeft mij gebeld met de vraag hoe het er voor stond.

Ik heb gezegd dat de verkoop niet door gaat.

Daar er door misverstanden een lager verkoop prijs uit kwam.

Er is niet gesproken over het door gaan met onderhandelingen of het middelen van het verschil.

Met vriendelijke groet

[gedaagde 1] ”

Op 30 maart 2024 heeft [gedaagde 1] per e-mail het volgende bericht naar Websend gestuurd:

”Goede middag

Sorry voor mijn onduidelijkheid

Ik bedoel dat ik bereid ben de vraagprijs nog iets te laten zakken.

Met vriendelijke groet en gezellige dagen

[gedaagde 1] ”

Bij e-mail van 2 april 2024 heeft Websend naar [gedaagde 1] gestuurd:

”Beste [gedaagde 1] ,

Zoals in de nogmaals bijgevoegde brief staat opgetekend houden we u graag aan de gesloten overeenkomst.

Enige reden voor ons om geen nadere juridische stappen te zetten is de optie dat u alsnog akkoord gaat met het middelingsvoorstel zoals eerder gedeeld en voor de volledigheid onderstaand nogmaals weergegeven.

Middelingsvoorstel (zie mail 23 maart)

–
Koopprijs
: € 290.634,- k.k.

–
Levering
: 2-4-2024

Met vriendelijke groet,

[naam] .”

Daarna hebben partijen nog een aantal voorstellen uitgewisseld.

Bij brief van 10 april 2024 heeft [gedaagde 1] aan Websend betaling van de huursom van april 2024 verzocht, bij gebreke waarvan de contractuele boete in rekening zou worden gebracht.

Bij brief van 16 april 2024 heeft [gedaagde 1] Websend nogmaals gevraagd om betaling van de huursom van april 2024 en ditmaal ook om betaling van de contractuele boete.

Op 18 april 2024 heeft Websend de huursom van april 2024 betaald.

Op 3 juni 2024 heeft Websend de huursom van juni 2024 betaald.

3Het geschil

Conventie

Websend vordert primair – samengevat – dat de rechtbank, voor zover mogelijk, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

voor recht verklaart dat er een overeenkomst tot koop van het bedrijfspand tot stand is gekomen tussen Websend en [gedaagden] c.s. onder de voorwaarden zoals opgenomen in het bod van 27 januari 2024;

de nakoming daarvan beveelt, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00;

[gedaagde 1] veroordeelt tot terugbetaling van de huurbetalingen die Websend heeft gedaan vanaf 1 april 2024.

Aan haar primaire vorderingen legt Websend het volgende ten grondslag. Websend heeft aan [gedaagde 1] aangeboden het bedrijfspand te kopen voor € 305.000,00 waarbij [gedaagde 1] de ‘kosten koper’ voor zijn rekening zou nemen en Websend de notariskosten. Dat aanbod heeft [gedaagde 1] telefonisch aanvaard, waardoor een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Ook als de wil van [gedaagde 1] niet overeen zou komen met zijn verklaring, mocht Websend er gerechtvaardigd op vertrouwen dat die overeenkomst wel tot stand was gekomen. Het aanbod van Websend was kristalhelder. Als dat voor [gedaagde 1] onduidelijk was, dan had het op zijn weg gelegen om daarover navraag te doen. Dat heeft hij nagelaten, aldus Websend. Daarnaast mocht van [gedaagde 1] worden verwacht dat hij niet zomaar akkoord zou gaan met het aanbod, maar dat hij zijn huiswerk zou doen. Volgens Websend had [gedaagde 1] ook een eerder bod van Websend met zijn boekhouder besproken, waarna hij zelf een aanbod aan Websend had gedaan met een koopprijs inclusief de overdrachtsbelasting. [gedaagde 1] begreep daarom het aanbod dat hij heeft aanvaard. Daarnaast vordert Websend de terugbetaling van de betaalde huursommen, nu het bedrijfspand conform de gesloten koopovereenkomst op 1 april 2024 geleverd had moeten zijn en daarmee de huurovereenkomst zou zijn overgegaan op haarzelf als de nieuwe eigenaar, aldus Websend.

Subsidiair vordert Websend – kort samengevat – dat de rechtbank [gedaagden] c.s. gebiedt om de onderhandelingen voort te zetten met als uitgangspunt dat de koopprijs

€ 305.000,00 inclusief overdrachtsbelasting moet zijn. Aan haar subsidiaire vorderingen legt Websend het volgende ten grondslag. Mocht er geen sprake zijn van een koopovereenkomst, dan zou het afbreken van de onderhandelingen tussen partijen onaanvaardbaar zijn. De onderhandelingen bevonden zich namelijk in een zodanig vergevorderd stadium dat er al afspraken waren gemaakt over de koopprijs en het object van de koop, aldus Websend.

[gedaagden] c.s. voeren verweer. [gedaagden] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Websend, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Websend.

Reconventie

[gedaagde 1] vordert in reconventie de veroordeling van Websend tot betaling van

€ 690,00 (bestaande uit een contractuele boete van € 600,00 en buitengerechtelijke kosten van € 90,00), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 augustus 2024. Aan zijn vordering legt hij het volgende ten grondslag. Op grond van artikel 23.3 van de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst heeft Websend direct opeisbare boetes verbeurd, omdat de betalingen van de huur over de maanden april en juni 2024 niet tijdig waren voldaan.

Websend concludeert tot afwijzing van deze vordering.

Op de stellingen van partijen in zowel conventie als reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4De beoordeling

Conventie

De vraag die voorligt, is of tussen partijen een overeenkomst voor de koop van het bedrijfspand tot stand is gekomen. De rechtbank is van oordeel dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Websend heeft onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat haar aanbod voor de koop van het bedrijfspand voor de prijs van

€ 305.000,00 inclusief overdrachtsbelasting door [gedaagde 1] is aanvaard.

De koopovereenkomst is de overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen. Een koopovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan (artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Aanbod en aanvaarding zijn ieder een rechtshandeling en vereisen derhalve een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van wat partijen over en weer hebben verklaard, wat ze uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en wat ze er in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze uit mochten afleiden.

[gedaagde 1] betwist gemotiveerd de stelling van Websend dat haar aanbod van 27 januari 2024 door hem telefonisch is aanvaard. Hij voert aan dat hij akkoord ging met de verkoop van het bedrijfspand voor € 305.000,00 kosten koper, wat betekent dat de kosten en in het bijzonder de overdrachtsbelasting voor rekening van de koper zouden zijn. Dat sluit niet aan bij het aanbod van Websend. Anders dan Websend stelt, blijkt om te beginnen uit het enkele feit dat het betreffende telefoongesprek slechts een minuut heeft geduurd niet dat [gedaagde 1] de (ver)koop van het bedrijfspand heeft aanvaard voor de koopprijs van

€ 305.000 inclusief de overdrachtsbelasting. Bovendien mocht Websend er naar het oordeel van de rechtbank, anders dan zij heeft betoogd, niet van uitgaan dat [gedaagde 1] haar aanbod van € 305.000,00 inclusief overdrachtsbelasting had aanvaard, alleen omdat [gedaagde 1] geen bezwaar maakte tegen de inhoud van haar e-mail aan de notaris van 7 februari 2024. De rechtbank overweegt daarbij ook dat het inderdaad niet gebruikelijk is dat de verkoper van een bestaand pand de ‘kosten koper’ voor zijn rekening neemt. Websend heeft wat dat betreft een ongebruikelijk bod gedaan en het is niet vast komen te staan dat [gedaagde 1] dat ongebruikelijke bod heeft aanvaard. [gedaagde 1] heeft ter zitting verklaard dat hij de inhoud van deze e-mail ook anders had begrepen, met name dat de kosten (inclusief de overdrachtsbelasting) inderdaad voor de koper zouden zijn. Dat de tekst van die e-mail overigens inderdaad voor meerderlei uitleg vatbaar is, blijkt ook uit de e-mails van de notaris van 11 maart 2024, waarin de notaris naar aanleiding van de opdracht die Websend gaf om verheldering van de koopprijs vroeg.

Omdat Websend niet heeft voldaan aan de op haar rustende stel- en motiveringsplicht, wordt zij ook niet toegelaten tot bewijslevering. De rechtbank zal de primaire vorderingen van Websend in conventie dus afwijzen.

Gelet op de overweging in 4.3 zal de rechtbank ook de subsidiaire vorderingen in conventie van Websend afwijzen, die betrekking hebben op het gebieden van [gedaagden] c.s. om de onderhandelingen voort te zetten met als uitgangspunt dat de koopprijs € 305.000,00 inclusief overdrachtsbelasting moet zijn. Het is namelijk niet vast komen te staan dat er overeenstemming was over deze voorwaarden .

Reconventie

De vordering in reconventie ziet op contractuele boetes die verbeurd zouden zijn op grond van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte, die Websend en [gedaagde 1] zijn overeengekomen. In beginsel moeten vorderingen die volgen uit huurovereenkomsten te worden behandeld en beslist door de kantonrechter

(artikel 93 onder c van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De rechtbank moet ambtshalve toetsen of de zaak naar de kantonrechter moet worden verwezen.

Artikel 94 lid 3 Rv jo. artikel 94 lid 2 Rv bepaalt dat als er sprake is van zaken in conventie en reconventie, waarvan er ten minste één een vordering betreft als bedoeld in artikel 93 onder c (en d) Rv, alle vorderingen door de kantonrechter worden behandeld en beslist, voor zover de samenhang tussen de vorderingen zich tegen afzonderlijke behandeling verzet.

Artikel 97 lid 1 Rv bepaalt dat buiten de gevallen als bedoeld in artikel 94, derde lid, de zaak in reconventie behandeld en beslist wordt door de rechter die de zaak in conventie behandelt, voor zover de samenhang tussen de vorderingen zich tegen afzonderlijke behandeling verzet.

In dit geval verzet de samenhang tussen de vorderingen zich niet tegen afzonderlijke behandeling van de vorderingen in conventie en reconventie. De rechtbank ziet echter geen aanleiding om de vordering in reconventie naar de kantonrechter te verwijzen en zal, in afwijking van bovenstaande artikelen, de vordering zelf behandelen. Hoewel de vordering is gebaseerd op de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte, betreft deze vordering slechts de vraag of contractuele boetes zijn verbeurd. Bovendien vormt deze vordering een beperkt onderdeel van het geschil tussen partijen, waardoor de rechtbank van oordeel is dat de behandeling van de vordering in reconventie door deze rechter vanuit proceseconomisch oogpunt dan ook gewenst is.

Bij artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte is tussen partijen overeengekomen dat Websend bij het te laat betalen van de huur boetes verbeurt. Tussen partijen is geen koopovereenkomst tot stand gekomen, zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, waardoor het standpunt van Websend over het niet verschuldigd zijn van de huur na 1 april 2024 in het midden kan blijven. Websend had haar huur op tijd moeten betalen, wat zij voor de maanden april en juni 2024 niet heeft gedaan. Hierdoor heeft zij twee contractuele boetes (in totaal: € 600,00) verbeurd. De rechtbank zal daarom deze vordering van [gedaagde 1] in reconventie toewijzen.

[gedaagde 1] vordert ook de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering is getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt

€ 90,00 aan buitengerechtelijke kosten toegewezen.

De rechtbank zal ook de gevorderde wettelijke rente over € 690,00 vanaf 7 augustus 2024 (datum van de eis in reconventie) toewijzen. Websend heeft de verschuldigdheid daarvan niet gemotiveerd betwist.

Proceskosten in conventie en reconventie

Websend is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] c.s. worden begroot op:

– griffierecht

€

1.325,00

– salaris advocaat

€

1.302,50

(2,5 punt × € 521,00)

– nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.805,50

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5De beslissing

De rechtbank

in conventie

wijst de vorderingen van Websend af,

in reconventie

veroordeelt Websend om aan [gedaagde 1] te betalen een bedrag van € 690,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 augustus 2024,

verklaart de veroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad,

in conventie en in reconventie

veroordeelt Websend in de proceskosten van € 2.805,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Websend niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt Websend tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart de veroordelingen onder 5.4 en 5.5 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Schueler en in het openbaar uitgesproken op 31 december 2024.

3418