ECLI:NL:RBMNE:2025:5719 Rechtbank Midden-Nederland , 29-10-2025 / UTR 22/4188

Inhoudsindicatie. WOZ; niet-woning; procedeergedrag; waarde is aannemelijk gemaakt; opbrengstlimiet; beroep ongegrond; isv toegewezen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/4188

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2025 in de zaak tussen

[eiseres] , eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: mr. [gemachtigde] ).

Verder heeft als partij deelgenomen:

de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).

Inleiding

In de beschikking van 30 april 2021 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (het object), voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 434.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 4 mei 2022 (verzonden op 11 juli 2022) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.

Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

Het beroep is behandeld op de zitting van 30 juni 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Procedeergedrag

2. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. Nadat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift heeft de gemachtigde van eiseres op 10 juni 2025 een ‘verbijzonderingsbrief’ gestuurd. Deze brief is de enige brief die inhoudelijke en op de objecten toegespitste standpunten bevat over waarom eiseres het niet eens is met de vastgestelde waardes. De rechtbank zal daarom enkel de in de ‘verbijzonderingsbrief’ genoemde gronden bespreken in deze uitspraak. De overige beroepsgronden die ter zitting naar voren worden gebracht, laat de rechtbank wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing.

Beoordeling van de zaak

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Bij de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van niet-woningen kan gebruik worden gemaakt van meerdere methoden. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.

De heffingsambtenaar is bij het object uitgegaan van een brutohuurwaarde van

€ 33.975,- per jaar (huurwaarde per m²: € 225,-). De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met drie, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare huurtransacties. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² valt ruim onder het gemiddelde van de gerealiseerde huurwaarde per m² van de referentieobjecten.

Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12,8. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een (getaxeerde) huurwaarde. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkooptransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De kapitalisatiefactor valt ruim onder (het gemiddelde van) de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten.

Eiseres heeft tegen de bepaling van de WOZ-waarde voorafgaand aan de zitting geen specifieke gronden aangevoerd. Zoals in 2. is overwogen, laat de rechtbank op de zitting aangevoerde gronden buiten beschouwing.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.

Overschrijding van de opbrengstlimiet

Eiseres voert in haar ongedateerde, op 23 juni 2025 ontvangen brief aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft gegeven in de ramingen van baten en lasten terzake de riool- en afvalstoffenheffing, waterschapslasten, zuiveringsheffing, reinigingsrecht en alle andere lokale belastingen en plaatselijke heffingen onder welke titel dan ook. Ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW bestaat in de ramingen redelijke twijfel of en in hoeverre er sprake is van een „last ter zake“. Eiseres verwijst naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025.

De heffingsambtenaar stelt dat de gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet tardief zijn aangevoerd. In de door eiseres genoemde uitspraak staat ook onder overweging 4.3 het stappenplan beschreven dat de Hoge Raad heeft opgesteld voor doen van een beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet. Dat is niet gevolgd.

De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond buiten beschouwing moet worden gelaten op grond van artikel 6:13 van de Algemene wet bestuursrecht. Eiseres heeft niet op een eerder moment in de procedure aan de orde gesteld dat de aan haar opgelegde watersysteemheffing en rioolheffing onrechtmatig zijn, omdat de opbrengstlimiet is overschreden. Dit zijn naar het oordeel van de rechtbank afzonderlijke besluitonderdelen. Alleen tegen de besluitonderdelen waartegen bezwaar is gemaakt, staat gelet op voormeld artikel beroep bij de rechter open. De enkele vermelding in de aanhef van het bezwaarschrift: “Bezwaar contra aanslag WOZ/OZB 2023 én uitdrukkelijk ook alle

andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen, onder welke

titel dan ook.” kan niet worden gezien als het bezwaar maken tegen de lokale heffingen, nu het bezwaarschrift inhoudelijk alleen ingaat op de WOZ-waarde van de woning.

Verzoek om immateriële schadevergoeding

Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (30 april 2021) en de dag van deze uitspraak zit 4 jaar en 5 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat in deze zaken de redelijke termijn is overschreden met 2 jaar 5 maanden en dat een schadevergoeding moet worden toegekend.

Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van

€ 500,- per half jaar. Vanwege de overschrijding met 2 jaar en 5 maanden heeft eiseres dus recht op € 2.500,-.

De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft afgerond 15 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 9 maanden is overschreden. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 22 augustus 2022, afgerond 38 maanden geduurd en daarmee 20 maanden te lang. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar afgerond € 775,86,- aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat afgerond € 1.724,14.

De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.

Conclusie en gevolgen

Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarden van het onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Daarom zijn de beroepen ongegrond. Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn wordt het verzoek om immateriële schadevergoeding toegewezen.

Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt hierin het uitgangspunt van de Hoge Raad om 1 punt toe te kennen met een wegingsfactor van 0,25. Omdat de beroepen ongegrond zijn, worden er geen andere punten toegekend. Een punt heeft in beroep een waarde van € 907,-. Het gaat om een bedrag van € 907,- * 0,25 = € 226,75.

Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024. Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest en de redelijke termijn al vóór deze datum was overschreden, zal de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat opdragen het voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden. De heffingsambtenaar en de Staat moeten ieder de helft vergoeden van de proceskosten en het griffierecht. Omdat de overschrijding meer is toe te rekenen aan de beroepsfase, komt het afrondingsverschil van

€ 0,01 ten nadele van de Staat.

De rechtbank wijst de Staat en de heffingsambtenaar erop dat zij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.

Beslissing

De rechtbank:

– verklaart het beroep ongegrond;

– veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 775,86,- schadevergoeding aan eiseres;

– veroordeelt de Staat tot het betalen van € 1.724,14 schadevergoeding aan eiseres;

– veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 113,37 aan proceskosten aan eiseres;

– veroordeelt de Staat tot betaling van € 113,38 aan proceskosten aan eiseres;

– bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 182,50 aan eiseres moet vergoeden;

– bepaalt dat de Staat het griffierecht tot een bedrag van € 182,50 aan eiseres moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van

mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op

29 oktober 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op http://www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221 is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiseres.
2. Artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.
3. ECLI:NL:GHARL:2025:3430.
4. Zie ook hof Arnhem-Leeuwarden 24 juni 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3894.
5. Artikel IV, onder b, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm.
6. Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526, r.o. 5.2.
7. Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567, r.o. 7.1.1 e.v.
8. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.14.2.