ECLI:NL:RBROT:2025:11259 Rechtbank Rotterdam , 17-07-2025 / 11725955 VV EXPL 25-309

Inhoudsindicatie. Vonnis in kort geding. Toewijzing eis tot ontruiming van gehuurde kamer. Na faillissement verhuurder, tevens huurder, die het gehuurde pand kamergewijs verhuurd heeft, heeft de eigenaar van het pand de huurovereenkomst met de verhuurder opgezegd o.g.v. artikel 39 Fw. Verhuurder kan hierdoor het huurgenot niet meer verschaffen aan (onder)huurster van kamer. De onderhuurster van deze onzelfstandige woonruimte heeft niet de bescherming van artikel 7:269 BW. Zij heeft tegenover de eigenaar geen recht of titel om gebruik te mogen maken van de kamer. Daarom toewijzing van de eis tot ontruiming van de kamer.

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11725955 VV EXPL 25-309

datum uitspraak: 17 juli 2025

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser]
,

woonplaats: [plaats] ,

eiser,

gemachtigde: mr. Th.C. Visser,

tegen

[gedaagde]
,

woonplaats: [plaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M.P. Harten.

De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 21 juni 2025, met bijlagen;

de mails van [eiser] , met bijlagen;

de mails van [gedaagde] , met bijlagen;

de spreekaantekeningen van partijen.

Op 3 juli 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken met [eiser] , bijgestaan door mr. S.I. Herlitschek namens de gemachtigde en [gedaagde] met haar gemachtigde.

2De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

[eiser] is de eigenaar van het pand aan [adres] in [plaats] (hierna: het pand). Hij heeft het pand verhuurd aan MC Makelaardij & Vastgoed Management B.V. (hierna: MC Makelaardij). Door MC Makelaardij zijn vervolgens kamers (onder)verhuurd in het pand, onder andere aan [gedaagde] . Volgens een ‘huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte’ van 3 september 2019 huurt zij kamer [nummer] (hierna: de kamer) in het pand. Zij betaalde de huur aan MC Makelaardij.

MC Makelaardij is op 13 augustus 2024 failliet verklaard. De curator in dat faillissement heeft in een brief van 10 september 2024 aan [gedaagde] laten weten: ‘De rechter-commissaris heeft mij inmiddels machtiging gegeven om de (onder)huurovereenkomst met u te beëindigen. Om die reden zeg ik in mijn hoedanigheid van curator de (onder)huurovereenkomst met u op met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van drie maanden, te weten per 1 december 2024.’ In een mail van 29 oktober 2024 schrijft [eiser] aan [gedaagde] : ‘Naar aanleiding van uw mailwisseling en aangeleverde stukken hebben wij besloten om u geen huurovereenkomst aan te bieden. (…) De curator zal verder contact met u onderhouden over het opleveren van de kamer op 1 december 2024.’ [gedaagde] reageert hierop: ‘Na 1 december blijf ik hier wonen. Mocht u mij toch uit de kamer willen zetten dan dient u een procedure bij de rechtbank op te starten voor een ontruimingsvonnis.’

[eiser] vordert in dit kort geding dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van de kamer, omdat zij daarin zonder recht of titel verblijft. [gedaagde] is het hiermee niet eens. De vordering wordt echter toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Bevoegdheid

Anders dan [gedaagde] betoogd, acht de kantonrechter zich bevoegd. De zaak ziet namelijk op kamerhuur en de vraag of wel of geen sprake is van een huurovereenkomst. Gelet op artikel 254 lid 5 Rv in samenhang met artikel 93 aanhef en onder c Rv is dan ook de bevoegdheid gegeven. Dat [eiser] stelt dat er geen huurovereenkomst meer is, maakt dat niet anders. Alleen al niet omdat [gedaagde] vindt dat die er wel is.

Spoedeisend

Volgens [gedaagde] heeft [eiser] onvoldoende spoedeisend belang. Ook dit betoog wordt niet gevolgd. De zaak is naar zijn aard spoedeisend. [eiser] stelt namelijk dat [gedaagde] zonder recht of titel verblijft in zijn eigendom. Dat is een voldoende belang om niet de uitkomst in een bodemzaak te hoeven afwachten.

Huurovereenkomst?

De eerste vraag die moet worden beantwoord is of, zoals [gedaagde] stelt, de huurovereenkomst feitelijk is gesloten tussen haar en [eiser] en dat MC Makelaardij alleen optrad als beheerder. Volgens haar volgt dat uit het schriftelijk contract dat is overgelegd. Dat standpunt wordt verworpen. Uit dat contract blijkt namelijk voldoende duidelijk dat deze door MC Makelaardij als verhuurder is aangegaan. Zij staat als zodanig vermeld op het voorblad, terwijl [eiser] alleen als eigenaar is genoemd. Ook heeft MC Makelaardij als verhuurder het contract ondertekend en heeft [gedaagde] de huur altijd aan MC Makelaardij betaald. Voorlopig wordt dan ook geoordeeld dat [gedaagde] de kamer huurde van MC Makelaardij. De volgende vraag is of aan die huurovereenkomst een einde is gekomen. Volgens [eiser] is dat het geval gelet op de brief van de curator van 10 september 2024. Voor de bevoegdheid voor deze huuropzegging is verwezen naar artikel 39 Faillissementswet (Fw). [gedaagde] vindt dat die opzegging niet rechtsgeldig is.

Geoordeeld wordt dat voldoende aannemelijk is geworden dat tussen [eiser] en MC Makelaardij een huurovereenkomst bestond met betrekking tot het pand en dat de curator deze overeenkomst heeft opgezegd. Vervolgens heeft de curator ook de huurovereenkomst tussen MC Makelaardij en [gedaagde] bij brief van 10 september 2024 opgezegd. Dat is gebeurd tegen 1 december 2024. Hoewel gelet op de tekst van de bepaling de curator haar bevoegdheid tot opzegging van die laatste huurovereenkomst niet zozeer kan ontlenen aan artikel 39 Fw, geldt dat wel voor het opzeggen van de huurovereenkomst tussen [eiser] en MC Makelaardij. Het gevolg van die opzegging is dat MC Makelaardij vanaf 1 december 2024 geen huurgenot meer kan verschaffen aan [gedaagde] en

dat zij in verhouding tot [eiser] geen recht of titel heeft om nog langer gebruik te mogen maken van de kamer.

Ontruiming

[eiser] is bereid geweest om een huurovereenkomst met [gedaagde] te sluiten, maar heeft daarvan uiteindelijk afgezien. Als [gedaagde] het standpunt heeft ingenomen dat hij daarvoor wel een verplichting had, wordt dat verworpen. Omdat het hier gaat om (onder)verhuur van onzelfstandige woonruimte heeft zij namelijk niet de bescherming die is geregeld in artikel 7:269 BW. De conclusie is dus dat voldoende aannemelijk is dat zij sinds 1 december 2024 zonder recht of titel in de kamer verblijft en daarmee inbreuk maakt op het eigendomsrecht van [eiser] . Een en ander betekent dat zijn belang bij toewijzing van de gevorderde ontruiming zwaarder moet wegen dan de gevolgen hiervan voor [gedaagde] en dat het gerechtvaardigd is vooruit te lopen op een uitspraak in een eventuele bodemzaak. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

Proceskosten

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiser] moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 90,- aan griffierecht, € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.184,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

Uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis kamer [nummer] in het pand aan [adres] in [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege haar bevinden en de kamer met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 1.184,45 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.

465