ECLI:NL:RBZWB:2018:7411 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 31-01-2018 / C-02-324068 – HA ZA 16-840

Inhoudsindicatie. Gesloten koopovereenkomst d.d. 12 december 2012 rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden.

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster II Civiele handelszaken

Breda

zaaknummer / rolnummer: C/02/324068 / HA ZA 16-840

Vonnis van 31 januari 2018

in de zaak van

[eiser]
,

wonende te [plaats 1] ,

eiser,

advocaat mr. J.M. Molkenboer te Tilburg ,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [plaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. J.L.A.M. van Os te Tilburg .

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 22 februari 2017 met de daarin genoemde stukken;

de akte houdende in het geding brengen van twee producties aan de zijde van [gedaagde];

de akte houdende in het geding brengen van producties 12 tot en met 16 aan de zijde van [eiser] ;

het proces-verbaal van comparitie na antwoord van 23 mei 2017;

de akte uitlating aan de zijde van [eiser] ;

het B-formulier met de brief van mr. van Os.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2Het geschil

[eiser] vordert samengevat, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

I. primair voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst d.d. 12 december 2012 door [eiser] rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden en dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, dan wel de koopovereenkomst alsnog te ontbinden, subsidiair voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst d.d. 12 december 2012 door [eiser] rechtsgeldig buitengerechtelijk is vernietigd op grond van dwaling, dan wel de overeenkomst alsnog met een beroep op dwaling te vernietigen, meer subsidiair voor recht te verklaren dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] ;

II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de volledige koopsom van de onroerende zaak ter hoogte van € 119.000,00 aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente;

III. [gedaagde] te veroordelen om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis mee te werken aan de teruglevering van de onroerende zaak, onder gelijktijdige terugbetaling van de koopsom, op straffe van een dwangsom;

IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding ter hoogte van € 9.897,97 aan [eiser] in verband met de overdrachtskosten en de gedane investering in de onroerende zaak, te vermeerderen met de wettelijke rente;

V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een contractuele boete ter hoogte van € 11.900,00 aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente;

VI. voor recht te verklaren dat [gedaagde] de notariële kosten voor teruglevering van de onroerende zaak en alle kosten die daarmee verband houden voor haar rekening dient te nemen;

VII. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding ter hoogte van € 1.910,00 aan [eiser] in verband met de makelaars- en legeskosten;

VIII. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3De feiten

Op grond van hetgeen door partijen over en weer is gesteld en hetgeen blijkt uit de overgelegde stukken, een en ander voor zover niet of onvoldoende weersproken, staat het navolgende vast:

– [gedaagde] is een vastgoedontwikkelaar;

– Partijen hebben op 12 december 2012, via bemiddeling van [makelaar] namens [gedaagde], een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een appartement gelegen aan het [adres] , [plaats 2] (hierna: het appartement) tegen een koopsom van € 119.000,00;

– In de koopovereenkomst staat, voor zover van belang, het navolgende vermeld:

“5.3. Het appartement zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: appartement voor zelfbewoning (i.c. [appartementsindex 1]) en berging voor stallingsdoeleinden (i.c. de onverdeelde helft van [appartementsindex 2]).

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal het appartement op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(…)

(…) Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijk tussenkomst terstond opeisbare boete van € 11.900,-, zegge ELFDUIZENDNEGENHONDERD EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. ”

– In de verkoopbrochure van [makelaar] staat, voor zover van belang, het navolgende vermeld:

“Ruim 4-kamer appartement (± 85 m2) met royaal dakterras (± 50 m2 !) op het zuiden. Het geheel is gesitueerd op levendige woonlocatie aan de [markt] .

(…)

Algemeen:

(…) Ideaal startersappartement”

– Het appartement is op 24 januari 2013 geleverd aan [eiser] ;

– Het appartement ligt binnen het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ”. Het perceel waarop het appartement is gelegen is bestemd als “Bedrijf-Binnenwijks”. In het bestemmingsplan valt te lezen dat wonen niet tot de functies behoort die zijn toegelaten in deze bestemming;

– In een brief van [eiser] aan [gedaagde] van 14 november 2016 staat, voor zover relevant, het navolgende vermeld:

“(…) Hierbij sommeer ik u, voor zover rechtens vereist, om alsnog binnen acht dagen na heden uw verplichtingen jegens cliënt volledig na te komen. Indien u niet alsnog uw verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst volledig nakomt binnen de hiervoor gestelde termijn, stel ik u nu reeds voor alsdan in gebreke en ontbind ik reeds nu voor alsdan de tussen u en cliënt gesloten koopovereenkomst d.d. 12 december 2012.

(…)”

4De beoordeling

Aan zijn vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat hij op grond van de aan hem verstrekte informatie in de verkoopbrochure en de inhoud van de koopovereenkomst er van mocht uitgaan dat hij een appartement kocht met een woonbestemming. Nu dat niet het geval blijkt te zijn, doordat het bestemmingsplan geen reguliere bewoning toestaat, is sprake van een tekortkoming, dan wel non-conformiteit en subsidiair van dwaling, meer subsidiair van een onrechtmatige daad. Naast de koopprijs van het appartement, bestaat de schade van [eiser] uit een bedrag van € 6.941,97 aan onder andere bemiddelingskosten, overdrachtsbelasting en taxatie- en servicekosten, een bedrag van € 2.956,00 aan investeringen in rolluiken, en een bedrag van € 1.910,00 aan makelaars- en legeskosten. [eiser] maakt tevens op grond van artikel 13.2. van de koopovereenkomst aanspraak op een boete ter hoogte van € 11.900,00.

[gedaagde] stelt allereerst dat [eiser] niet binnen bekwame tijd, als bedoeld in artikel 7:23 van het Burgerlijk Wetboek (BW), aan [gedaagde] heeft medegedeeld dat het appartement niet aan de overeenkomst beantwoordde. Verder betwist [gedaagde] dat zij een mededelingsplicht heeft geschonden, nu in de leveringsakte staat vermeld dat de grond en de op te richten gebouwen niet in strijd mogen worden gebruikt met het bestemmingsplan. [eiser] heeft zijn onderzoeksplicht verzaakt. Daarnaast had [gedaagde] geen kennis van de op het perceel rustende bestemming. In de koopovereenkomst is immers opgenomen dat zij het appartement nooit zelf heeft gebruikt, zodat zij [eiser] niet heeft kunnen informeren over alle eigenschappen en gebreken, aldus [gedaagde].

Klachtplicht

[gedaagde] voert als meest verstrekkende verweer aan dat [eiser] te laat heeft geklaagd in de zin van artikel 7:23 BW. Dit verweer gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op. Vast staat dat [eiser] medio 2014 heeft besloten het appartement te verkopen. Pas eind 2015/begin 2016, toen een potentiële koper had afgehaakt nadat deze contact had gehad met de gemeente, begreep [eiser] dat het bestemmingsplan geen reguliere bewoning toestaat op het perceel waarop zijn appartement zich bevindt, waarna hij de Vereniging van eigenaren heeft benaderd. De Vereniging van eigenaren heeft [gedaagde] hiervan op 24 februari 2016 per mail op de hoogte gesteld. [eiser] heeft op 31 augustus 2016 getracht van de gemeente Tilburg toestemming te krijgen om af te wijken van het bestemmingsplan. De gemeente heeft hier op 18 oktober 2016 ontkennend op gereageerd en te kennen gegeven evenmin bereid te zijn de situatie te legaliseren. Vervolgens heeft [eiser] bij brief van 2 november 2016 [gedaagde] aansprakelijk gesteld. Dit tijdsverloop, dat op zichzelf niet is betwist door [gedaagde], is naar het oordeel van de rechtbank zodanig dat geoordeeld moet worden dat [eiser] zich binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 BW tot [gedaagde] heeft gewend. [gedaagde] heeft niet gesteld en evenmin is gebleken dat zij door dit tijdsverloop in haar belangen is geschaad. [eiser] had bovendien niet eerder (bij het aangaan van de koopovereenkomst) onderzoek hoeven doen naar de bestemming van het appartement, omdat hij erop mocht vertrouwen dat het appartement een woonbestemming had, zoals zal worden overwogen onder rechtsoverweging 4.5. tot en met 4.8. Overige feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel moeten leiden, zijn niet gesteld of gebleken.

Non-conformiteit

De rechtbank neemt bij de verdere beoordeling als uitgangspunt de regel van artikel 7:17 lid 2 BW inhoudende dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten. In beginsel mag de koper afgaan op mededelingen van de verkoper. Wanneer de verkoper inlichtingen had behoren te geven, kan deze zich er niet op beroepen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft verricht. De mededelingsplicht van de verkoper prevaleert derhalve ten opzichte van de onderzoeksplicht van de koper.

Tussen partijen staat vast dat het toepasselijke bestemmingsplan een gebruik van het appartement als reguliere woonruimte niet toestaat. Voorts staat vast dat de tekst van artikel 5.3. van de koopovereenkomst bepaalt dat het appartement in het geheel de feitelijke eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als appartement voor zelfbewoning. Naar het oordeel van de rechtbank kan van een appartement ten aanzien waarvan op grond van het bestemmingsplan reguliere bewoning niet is toegestaan, niet worden gezegd dat deze alle eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik als appartement voor zelfbewoning nodig zijn.

[eiser] hoefde – ondanks de tekst van de koopovereenkomst – ook niet te begrijpen dat het appartement niet zonder meer voor bewoning geschikt was, omdat op dit gedeelte geen woonbestemming rustte in het bestemmingsplan. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking de verkoopbrochure die door [eiser] in het geding is gebracht, op de inhoud waarvan hij een beroep heeft gedaan. Blijkens de verkoopbrochure betrof de aangeboden woning een ruim vierkamerappartement met een totale oppervlakte van 85 m², waaronder een royaal dakterras van 50 m2. Het geheel is volgens de brochure gesitueerd in een woonwijk, op een levendige woonlocatie en zou een ideaal startersappartement zijn. Dit zijn mededelingen van [makelaar] , die zoals onweersproken gesteld kunnen worden toegerekend aan [gedaagde], waarop [eiser] mocht afgaan en op basis waarvan [eiser] erop mocht vertrouwen dat het toegestaan was om in het appartement te wonen.

Aan het voorgaande doet niet af de stelling van [gedaagde], indien juist, dat in artikel 5.1.1. van de koopovereenkomst staat vermeld dat zij het appartement niet zelf heeft gebruikt, zodat zij [eiser] niet heeft kunnen informeren over alle eigenschappen en gebreken van het verkochte. Voor zover [gedaagde] zich hiermee op het standpunt stelt dat zij niet wist welke bestemming op het appartement rustte, kan haar dat niet baten. Zelfs indien juist, ligt dit in de risicosfeer van [gedaagde]. Van een professioneel vastgoedontwikkelaar als [gedaagde] mag worden verwacht dat zij weet of een appartement gebruikt mag worden voor reguliere bewoning. Immers mag worden aangenomen dat een verkoper de koopprijs van een appartement op een dergelijke eigenschap afstemt. Ook indien [gedaagde] geen kennis had van de bestemming, was dit aldus wel iets wat zij behoorde te weten en ook behoorde mede te delen aan [eiser] . Feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel moeten leiden, zijn door [gedaagde] niet gesteld en zijn evenmin gebleken.

Verder wordt het beroep op de bepaling uit de leveringsakte ook gepasseerd, waarin is opgenomen dat de grond en de gebouwen niet mogen worden gebruikt in strijd met het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ”. Deze bepaling zegt immers niets over de publieke bestemming van het appartement en biedt op zichzelf ook geen aanleiding voor [eiser] om hierover te twijfelen en nader onderzoek te verrichten.

In het licht van al het voorgaande had [eiser] geen aanleiding om aan de rechtmatigheid van het feitelijk gebruik te twijfelen en had het op de weg van [gedaagde] gelegen om [eiser] uitdrukkelijk mee te delen dat het appartement volgens het toepasselijke bestemmingsplan geen woonbestemming had. [gedaagde] heeft aldus niet aan haar mededelingsplicht voldaan. Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] [eiser] niet kan tegenwerpen dat hij niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan.

Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat sprake is van non-conformiteit en derhalve van een aan [gedaagde] toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst.

Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is.

[eiser] vordert te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden op 22 november 2016. De tekortkoming is gelegen in de non-conformiteit. Dat deze tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet zou rechtvaardigen, is gesteld noch gebleken. Verzuim van [gedaagde] is ingetreden doordat de gemeente [plaats 2] bij brief van 18 oktober 2016 aan [eiser] te kennen heeft gegeven dat afwijking van het bestemmingsplan niet mogelijk is en legalisering van de situatie geen optie is, waaruit volgt dat de situatie van artikel 6:80, lid 1, onder a, BW zich voordoet. Nakoming is op dat moment onmogelijk.

[eiser] heeft de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden. De primair onder I. gevorderde verklaring voor recht ligt voor toewijzing gereed. De subsidiaire en de meer subsidiaire grondslagen kunnen dan ook onbesproken blijven.

Schade

Ingevolge artikel 6:271 BW is door de ontbinding van de koopovereenkomst voor partijen een verbintenis ontstaan tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties. Dit brengt mee dat [eiser] het appartement zal dienen (terug) te leveren aan [gedaagde]. [gedaagde] zal de koopsom ter hoogte van € 119.000,00 aan [eiser] dienen terug te betalen. De wettelijke rente over de koopsom zal als onweersproken worden toegewezen. Nu de vordering onder II. een veroordeling tot (terug)betaling van de koopsom inhoudt en dit eveneens is gevorderd onder III., zal alleen de vordering onder III. op de in het dictum geformuleerde wijze worden toegewezen.

Ingevolge artikel 6:277 BW is [gedaagde] daarnaast verplicht aan [eiser] de schade te vergoeden doordat geen wederzijdse nakoming, maar ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. Artikel 6:74 lid 1 BW bepaalt in dit verband dat iedere toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar verplicht de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden. [eiser] stelt dat de (aanvullende) schade bestaat uit:

a. € 6.941,97 aan onder andere bemiddelingskosten, overdrachtsbelasting en taxatie- en servicekosten;

b. € 2.956,00 aan investeringen in rolluiken;

c. € 1.910,00 aan makelaars- en legeskosten;

d. de notariële kosten voor teruglevering van de onroerende zaak en alle kosten die daarmee verband houden.

[gedaagde] heeft tegen voornoemde posten, alsmede tegen de gevorderde wettelijke rente en de ingangsdatum, geen enkel verweer gevoerd. De vorderingen ertoe strekkende [gedaagde] te veroordelen deze schade aan [eiser] te vergoeden (de vorderingen onder IV., VI. en VII.) liggen derhalve voor toewijzing gereed.

Bij gebreke van verweer is [gedaagde] op grond van artikel 13.2. van de koopovereenkomst een boete ter hoogte van € 11.900,00, alsmede de daarover gevorderde wettelijke rente, verschuldigd. Dat betekent dat de vordering onder V. eveneens voor toewijzing gereed ligt.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van [eiser] begroot op:

-griffierecht : € 1.548,00

-exploot : € 103,83

-salaris advocaat : € 2.842,00 (2 punten op basis van het Liquidatietarief II sector civiel)

________

Totaal € 4.493,83

5De beslissing

De rechtbank

verklaart voor recht dat de tussen [eiser] en [gedaagde] gesloten koopovereenkomst d.d. 12 december 2012 door [eiser] bij brief van 14 november 2016 rechtsgeldig (buitengerechtelijk) is ontbonden, en dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de met [eiser] gesloten koopovereenkomst;

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis mee te werken aan de teruglevering van het appartement, onder gelijktijdige betaling door [gedaagde] aan [eiser] van een bedrag van € 119.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 22 november 2016 tot de dag van volledige betaling, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] hiermee geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,00 aan te verbeuren boetes;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 11.807,97 aan (aanvullende) schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 9.897,97, vanaf 22 november 2016 tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de contractuele boete ad € 11.900,00, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 22 november 2016 tot de dag van volledige betaling;

verklaart voor recht dat [gedaagde] de notariële kosten voor teruglevering van het appartement en alle kosten die daarmee verband houden voor haar rekening dient te nemen;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 4.493,83, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

verklaart dit vonnis, behalve waar het betreft de verklaringen voor recht, uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Skalonjic en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2018.

Voetnoten

1. type:

   coll: