ECLI:NL:RBZWB:2024:9661 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 24-12-2024 / 11019298 \ CV EXPL 24-1627 (E)

Inhoudsindicatie. Huurders hebben een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met verhuurder gesloten. Verhuurder is deze procedure gestart, omdat er sprake is van een huurachterstand. Bovendien is de huurovereenkomst geëindigd en vordert verhuurder ontruiming van het gehuurde. De bewindvoerder van een van de huurders erkent de huurachterstand en heeft tegen de vordering tot betaling geen verweer gevoerd. Wel zou rechthebbende graag in de woning blijven wonen en de bewindvoerder steunt hem daarin. De andere huurder voert verweer tegen de vorderingen van verhuurder omdat zij de woning voor het einde van de huurovereenkomst heeft verlaten. De kantonrechter is echter van oordeel dat zij hoofdelijk aansprakelijk is. Een groot deel van de vorderingen is dan ook tegenover haar toewijsbaar. Dat geldt alleen niet voor de ontruimingsvordering en de vordering tot betaling van gebruiksvergoeding, omdat zij het gehuurde al heeft verlaten.

RECHTBANK
ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 11019298 \ CV EXPL 24-1627

Vonnis van 24 december 2024

in de zaak van

OP SERVICES B.V.,

te Oost-, West- en Middelbeers (gemeente Oirschot),

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: OP Services,

gemachtigde: mr. M.W.H. Lodewijks,

tegen

1
[gedaagde 1] B.V., IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER VAN [de rechthebbende],

te [plaats 1],

procederend in persoon,

gedaagde sub 1 in conventie,

hierna te noemen: [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2],

te [plaats 2],

gemachtigde: mr. N. Heijkant,

gedaagde sub 2 in conventie,

eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde 2].

1De zaak in het kort

[de rechthebbende] en [gedaagde 2] hebben een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met OP Services gesloten. OP Services is deze procedure gestart, omdat er sprake is van een huurachterstand. Bovendien is de huurovereenkomst geëindigd en vordert OP Services ontruiming van het gehuurde. [gedaagde 1] erkent de huurachterstand en heeft tegen de vordering tot betaling geen verweer gevoerd. Wel zou [de rechthebbende] graag in de woning blijven wonen en [gedaagde 1] steunt hem daarin. [gedaagde 2] voert verweer tegen de vorderingen van OP Services omdat zij de woning voor het einde van de huurovereenkomst heeft verlaten. De kantonrechter is echter van oordeel dat [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk is. Een groot deel van de vorderingen is dan ook tegenover haar toewijsbaar. Dat geldt alleen niet voor de ontruimingsvordering en de vordering tot betaling van gebruiksvergoeding, omdat [gedaagde 2] het gehuurde al heeft verlaten.

2De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

– het tussenvonnis van 22 mei 2024

– de mondelinge behandeling van 26 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
– de incidentele conclusie met provisionele vordering van OP Services
– de conclusie van antwoord in reconventie
– de akte vermeerdering van eis van OP Services

– de mondelinge behandeling van 19 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3De feiten

Op 15 februari 2023 hebben [de rechthebbende] en [gedaagde 2] als huurders en OP Services als verhuurder een huurovereenkomst (hierna te noemen: de huurovereenkomst) met elkaar gesloten met betrekking tot de woning aan [adres] te [plaats 3] (hierna te noemen: het gehuurde).

De huurovereenkomst is ingegaan per 15 februari 2023 en had een looptijd van 18 maanden, dus tot en met 14 augustus 2024. De huurprijs bedroeg € 1.300,00 per maand en de waarborgsom bedroeg € 2.600,00. Hierover is in artikel 4.6 van de huurovereenkomst het volgende bepaald:

“Met het oog op de datum van ingang van deze huurovereenkomst heeft de eerste betaalperiode betrekking op de periode van 15 februari 2023 tot en met 14 augustus 2024 en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag € 10.000,- zegge TIENDUIZEND EURO (18 maanden huur + 2 maanden waarborgsom). Huurder zal dit bedrag voldoen op 15 februari 2023. Huurder zal zorgdragen voor de betaling van € 16.000,= zegge ZESTIENDUIZEND EURO op uiterlijk 6 maart 2023.”

Op of omstreeks 29 juli 2023 is de relatie tussen [de rechthebbende] en [gedaagde 2] geëindigd en heeft [gedaagde 2] het gehuurde verlaten en de sleutels van het gehuurde bij [de rechthebbende] achtergelaten. Op dit moment verblijft (alleen) [de rechthebbende] nog in het gehuurde.

4Het geschil

in conventie en in het incident

OP Services vordert – samengevat – ontruiming van het gehuurde (tevens als provisionele vordering) en betaling van achterstallige huur, te vermeerderen met rente en kosten.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

[gedaagde 2] vordert betaling van € 1.300,00 ten titel van terugbetaling van de waarborgsom.

OP Services voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5De beoordeling

in conventie

Ten aanzien van [gedaagde 1]

heeft erkend, althans niet of onvoldoende bestreden, dat de vordering van OP Services tot betaling van de achterstallige huur juist is. De vordering komt de kantonrechter ook niet onrechtmatig of ongegrond voor, zodat deze zal worden toegewezen..

OP Services vordert betaling van een boete van € 2.000,00 op grond van artikel 11.2 van de huurovereenkomst. De slotzin van artikel 11.2 luidt echter als volgt: “Indien verhuurder een professionele partij is, is dit artikel 11.2 niet van toepassing.” Aangezien OP Services een professionele partij is, is artikel 11.2 niet van toepassing en zal de gevorderde boete die daarop is gebaseerd afgewezen worden.

Vast staat dat de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd. Dat betekent dat [de rechthebbende] zonder recht op titel in de woning verblijft. De gevorderde ontruiming is daarom toewijsbaar. De kantonrechter ziet echter geen grond om de gevorderde machtiging van OP Services om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren, desnoods met inroeping van de sterke arm, toe te wijzen. Deze wijze van ontruiming berust immers niet op de wet. Artikel 556 lid 1 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de kantonrechter OP Services niettemin zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 BW. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Ook de gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, aangezien OP Services niet de medewerking van [gedaagde 1] nodig heeft voor een gedwongen ontruiming door een deurwaarder. De ontruiming zal voorts worden uitgesproken op de gebruikelijke en redelijke termijn van twee weken na betekening van dit vonnis.

Verder overweegt de kantonrechter dat de vordering om [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van de huurpenningen tot aan de datum dat het gehuurde is ontruimd zal worden toegewezen ten titel van gebruiksvergoeding, aangezien de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd per 15 augustus 2024.

Tot slot overweegt de kantonrechter dat de door [gedaagde 1] verrichte betalingen zoals besproken tijdens de mondelinge behandeling van 19 november 2024 ten bedrage van € 3.900,00 (en eventuele betalingen door [gedaagde 1] van daarna) in mindering strekken op voormelde gebruiksvergoeding, tenzij die betalingen op iets anders betrekking hebben.

Ten aanzien van [gedaagde 2]

Op grond van het wettelijk stelsel en de huurovereenkomst (artikel 22.1 van de toepasselijke algemene bepalingen) geldt als uitgangpunt dat [de rechthebbende] en [gedaagde 2] in beginsel hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat betekent dat voorgaande overwegingen over de toewijsbaarheid van de vorderingen tegen [gedaagde 1], als bewindvoerder van [de rechthebbende], in beginsel ook ten aanzien van [gedaagde 2] gelden.

[gedaagde 2] voert echter verweer tegen de vorderingen van OP Services. Allereerst beroept zij zich op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling. In dat kader wijst [gedaagde 2] op haar verslavingsproblematiek en stelt zij dat ze weinig betrokken is geweest bij het sluiten van de huurovereenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 BW geen sprake is. Dat [gedaagde 2] bij het sluiten van de huurovereenkomst geen goede voorstelling van zaken had (met betrekking tot de vooruitbetaling van de volledige huur) heeft [gedaagde 2] wel gesteld, maar onvoldoende onderbouwd. Voor zover van belang blijkt uit de feiten ook niet dat [gedaagde 2] niet betrokken is geweest bij het sluiten van de huurovereenkomst. Zo heeft [gedaagde 2] de huurovereenkomst, waarin de bepaling omtrent de vooruitbetaling van de volledige huur specifiek is opgenomen, geparafeerd en ondertekend. Bovendien was [gedaagde 2] ook aanwezig bij de bezichtiging van het gehuurde. Overigens, ook als [gedaagde 2] bij het sluiten van de huurovereenkomst wel een verkeerde voorstelling van zaken had, dan nog heeft dat (in beginsel) geen invloed op de geldigheid van de overeenkomst. Immers, van een verkeerde inlichting door OP Services, van het schenden van een inlichtingenplicht of van wederzijdse dwaling is niet gebleken.

Verder beroept [gedaagde 2] zich op de vernietiging van het bepaalde in artikel 4.6 van de huurovereenkomst, omdat deze bepaling volgens [gedaagde 2] onredelijk bezwarend is. In artikel 6:233 aanhef en onder a. BW is bepaald dat een beding in de algemene voorwaarden vernietigbaar is als dat beding onredelijk bezwarend is. Het beding in artikel 4.6 van de huurovereenkomst (vooruitbetaling van de volledige huur) is echter geen algemene voorwaarde. Immers, op grond van artikel 6:231 aanhef en onder a. BW wordt onder algemene voorwaarde verstaan een beding dat is opgesteld om in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, terwijl niet in geschil is dat artikel 4.6 juist specifiek voor deze huurovereenkomst is opgesteld. Overigens is het betreffende beding in de gegeven omstandigheden ook niet onredelijk bezwarend of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Bij dat oordeel is met name van belang dat het een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van 18 maanden is. Dit is een relatief korte periode die beide partijen enerzijds voldoende flexibiliteit en anderzijds de nodige rechtszekerheid biedt. Bovendien is de huurovereenkomst in overeenstemming met het destijds (op 15 februari 2023) geldende artikel 7:271 BW.

[gedaagde 2] stelt verder dat zij de huurovereenkomst door opzegging heeft beëindigd middels de gezamenlijk verklaring van [de rechthebbende] en [gedaagde 2] aan OP Services van 12 oktober 2023, waarin staat dat [de rechthebbende] de huurovereenkomst vanaf 1 september 2023 alleen zal voortzetten. De kantonrechter oordeelt dat deze verklaring geen effect heeft tegenover OP Services. Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW zoals dat destijds gold was tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst zoals door partijen gesloten namelijk niet mogelijk.

Het beroep van [gedaagde 2] op artikel 6:35 BW gaat evenmin op, aangezien zij naar het oordeel van de kantonrechter niet op redelijke gronden heeft mogen aannemen dat zij de huur bevrijdend aan [de rechthebbende] kon betalen. De onderlinge afspraak tussen [gedaagde 2] en [de rechthebbende] dat laatstgenoemde voor de huurbetaling aan OP Services zou zorgen is daarvoor onvoldoende.

[gedaagde 2] stelt voorts dat OP Services haar schadebeperkingsplicht heeft geschonden door niet (eerder) de ontruiming in kort geding te vorderen. De kantonrechter is van oordeel dat dit beroep op artikel 6:101 BW niet opgaat, aangezien geen sprake is van schade die (mede) het gevolg is van een omstandigheid die aan OP Services kan worden toegerekend. OP Services vordert ook geen schadevergoeding maar betaling van de achterstallige huur en de grondslag daarvan is nakoming. Er bestond dan ook geen verplichting voor OP Services om een ontruimings-kort-geding te starten. Bovendien heeft [gedaagde 2] niet (voldoende) gesteld dat zij schade heeft geleden doordat OP Services geen ontruimingsprocedure is gestart. Daarbij is ook van belang dat de volledige huur bij vooruitbetaling verschuldigd was.

Wat betreft de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten overweegt de kantonrechter dat OP Services door middel van de brief van 21 december 2023 aan [gedaagde 2] en [de rechthebbende] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 935,00 komt overeen met het wettelijke tarief bij een hoofdsom van € 16.000,00 en zal daarom worden toegewezen.

Wat betreft de gevorderde ontruiming en gebruiksvergoeding vanaf 15 augustus 2024 oordeelt de kantonrechter als volgt. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde 2] het gehuurde al geruime tijd geleden heeft verlaten en dat zij ook geen toegang meer heeft tot het gehuurde. In deze omstandigheden zal de kantonrechter de betreffende vorderingen tegenover [gedaagde 2] niet toewijzen.

Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:

– achterstallige huurpenningen en wettelijke rente daarover tot en met 12 maart 2024

€

16.908,70

– buitengerechtelijke incassokosten

€

935,00

+

totaal

€

17.843,70

– betalingen

€

0,00

-/-

Totaal

€

17.843,70

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van OP Services worden begroot op:

– kosten van de dagvaarding

€

227,08

– griffierecht

€

1.409,00

– salaris gemachtigde

€

1.015,00

(2,5 punten × € 406,00)

– nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.786,08

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

In het incident

Nu vandaag op de vordering in de hoofdzaak is beslist, en deze daarmee tot een einde komt, heeft OP Services geen belang meer bij haar provisionele vordering. De provisionele vordering zal daarom worden afgewezen met veroordeling van OP Services in de kosten daarvan.

in reconventie

De reconventionele van [gedaagde 2] is niet toewijsbaar, aangezien de waarborgsom niet aan OP Services is betaald. Weliswaar heeft OP Services op 15 februari 2023 een bedrag van € 10.000,00 ontvangen, maar ter zitting is gebleken dat de omschrijving bij die betaling luidt: ‘huur [adres] [plaats 3]’. Dit is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet weersproken. Dat brengt op grond van artikel 6:43 lid 1 BW mee dat die (enige) betaling wordt aangemerkt als betaling van huur, waarvan ook OP Services is uitgegaan.

[gedaagde 2] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van OP Services worden begroot op:

– salaris gemachtigde

€

255,00

(2,5 punten × factor 0,5 × € 204,00)

Totaal

€

255,00

6De beslissing

De kantonrechter

in conventie

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan OP Services te betalen een bedrag van € 17.843,70, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 16.000,00, met ingang van 19 maart 2024, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde 1] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle spullen van [de rechthebbende] en alle eventuele andere gebruikers van het gehuurde te ontruimen en te verlaten (en ontruimd en verlaten te houden) en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van OP Services te stellen,

veroordeelt [gedaagde 1] om aan OP Services te betalen de gebruiksvergoeding van € 1.300,00 per maand vanaf 15 augustus 2024 tot aan de dag dat het gehuurde is ontruimd zoals hiervoor is bepaald,

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van OP Services van € 2.786,08, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

in het incident

wijst de provisionele vordering van OP Services af,

veroordeelt OP Services in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 1] bepaald op nihil

in reconventie

wijst de vorderingen van [gedaagde 2] af,

veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten van OP Services van € 255,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in conventie en in reconventie

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Stoof en in het openbaar uitgesproken op
24 december 2024.

Voetnoten

1. artikel 7:266 e.v. Burgerlijk Wetboek (BW) en ECLI:NL:HR:1989:AB9519, NJ 1990/184