Helsingin HO 28.1.2021 60 – Kiinteistön kauppa

Omakotitalon ala- ja välipohjarakenteissa sekä ulkoseinä- ja julkisivurakenteissa oli havaittu yli viiden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan luovutuksesta vakavia ja laaja-alaisia kosteus- ja mikrobivaurioita. Myyjät eivät olleet kertoneet ostajille aikaisemmin samoissa rakenteissa havaittujen vaurioiden laajuudesta, niitä koskevista korjaussuosituksista eivätkä siitä, etteivät myyjät olleet toteuttaneet aikaisemmin havaittujen vaurioiden korjauksia heille suositellussa laajuudessa. Myyjät eivät olleet myöskään kertoneet siitä, että he olivat aikaisempaa omistajaa vastaan nostamassaan kanteessa katsoneet omakotitalon olleen purkukuntoinen ja asumiskelvoton.

Hovioikeus katsoi, että myyjät olivat poikenneet tiedonantovelvollisuuden osalta selvästi siitä, mitä voitiin pitää hyväksyttävänä, ja että he olivat näin toimiessaan menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Myyjät eivät olleet tämän vuoksi vapautuneet vastuusta, vaikka ostajat olivat reklamoineet kaupan kohteen virheistä vasta yli viiden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan luovutuksesta.

ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 26.2.2019

HELSINGIN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 28.1.2021

Asia

Kiinteistökaupan hinnanalennus ym.

Selostus käräjäoikeuden tuomiosta

JM ja OM (ostajat) olivat ostaneet 31.1.2012 NT:ltä ja JT:ltä (myyjät) kiinteistön sillä sijaitsevine rakennuksineen. Ostajille oli keväällä 2017 herännyt epäily kiinteistöllä sijaitsevan omakotitalon rakenteiden ongelmista. Kesän 2017 aikana tehdyissä tutkimuksissa talossa oli todettu kosteus- ja mikrobivaurioita muun ohessa välipohja- ja alapohjarakenteissa sekä ulkoseinä- ja julkisivurakenteissa. Ostajat olivat ilmoittaneet myyjille virheistä kesällä 2017 eli yli viiden vuoden kuluttua helmikuussa 2012 tapahtuneesta kaupan kohteen luovutuksesta.

$122

Asian on käräjäoikeudessa ratkaissut käräjätuomari Arto Järvinen.

Asian käsittely hovioikeudessa

Ostajille ja myyjille on myönnetty jatkokäsittelylupa 10.10.2019.

Myyjien vastavalitus on koskenut oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta, josta hovioikeus ei ole antanut asian lopputulokseen nähden lausumaa.

Pääkäsittely on toimitettu 17. – 19.11.2020.

Valitus

Ostajat ovat käräjäoikeudessa esittämänsä kanteen toistaen vaatineet, että myyjät velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena 127.816,11 euroa, vahingonkorvauksena asumiskuluista 18.312 euroa ja pilaantuneesta irtaimistosta 40.000 euroa, kiinteistölle tehdyistä parannustöistä 44.515,81 euroa sekä selvittelykuluista 6.843,94 euroa, kaikki määrät käräjäoikeuden tuomiossa mainittuine korkoineen. Ostajat ovat lisäksi vaatineet, että myyjät velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 19.795,31 eurolla korkoineen 26.3.2019 lukien ja hovioikeudessa 14.826,64 eurolla korkoineen. Toissijaisesti ostajat ovat vaatineet, että heidät vapautetaan velvollisuudesta korvata myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa.

Kaupan kohteen virheet

Ostajat olivat 31.1.2012 ostaneet myyjiltä kiinteistön ja sillä sijainneet rakennukset. Kiinteistöllä sijaitsi muun muassa hyväkuntoiseksi ilmoitettu omakotitalo, jota oli remontoitu laajalti. Talossa oli toimitettu ennen kaupantekoa 20.1.2012 kuntotarkastus. Hallintaoikeus oli siirtynyt helmikuussa 2012. Tämän jälkeen ostajat olivat teettäneet talossa kuntotarkastuksessa suositeltuja toimenpiteitä. Loppukeväästä 2017 ostajat olivat huomanneet talossa hajua. Tämän vuoksi tehdyissä tutkimuksissa oli todettu laajoja kosteus-, mikrobi- ja lahovaurioita välipohja- ja alapohjarakenteessa sekä ulkoseinä- ja julkisivurakenteissa. Tutkimusten mukaan vauriot olivat syntyneet pitkällä aikavälillä ja olleet rakenteissa jo kaupantekohetkellä. Talossa oli terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta. Virheiden korjauskustannukset olivat merkittäviä suhteessa kauppahintaan 235.000 euroa ja suhteessa niihin tietoihin, joita kaupan kohteesta oli annettu.

Kiinteistössä oli maakaaren 2 luvun laatuvirhettä koskevan 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdan mukainen tiedonantovirhe ja joka tapauksessa vähintään mainitun pykälän 5 kohdan mukainen merkittävä salainen virhe. Ostajilla oli virheiden perusteella oikeus hinnanalennukseen, jonka määrä oli 90 prosenttia korjauskustannuksista, ja myyjien tuottamuksen perusteella myös vahingonkorvaukseen.

Reklamaatio

Ensimmäinen asiantuntijalausunto ostajien havaitsemista virheistä oli valmistunut 12.7.2017. Ostajat olivat reklamoineet virheistä 13.7.2017. Reklamaatiota oli täsmennetty 15.8.2017 ja 3.10.2017. Käräjäoikeuden tuomio oli oikea siltä osin, että reklamaatio oli tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaisesti kohtuullisessa ajassa. Virheet olivat ilmenneet vasta mainitun pykälän 2 momentin mukaisen viiden vuoden määräajan päättymisen jälkeen. Tästä huolimatta, toisin kuin käräjäoikeus on katsonut, myyjät eivät pykälän 3 momentin vuoksi vapautuneet vastuusta, koska he olivat menetelleet jäljempänä selostetuin tavoin kunnianvastaisesti ja arvottomasti sekä törkeän huolimattomasti.

Kuntotarkastus

Ostajat olivat luottaneet 24.1.2012 päivätyn kuntotarkastusraportin tietoihin ja myyjien kuntotarkastuksen yhteydessä antamiin vakuutuksiin.

Kuntotarkastusraportissa oli todettu, että talon lattiarakenteita oli avattu ja lattiarakenteiden eristyksen ja puurakenteiden kuntoa oli tutkittu myyjien omistusaikana vuonna 2005. Myyjät olivat kertoneet, ettei tutkimuksessa ollut havaittu mitään vaurioita tai poikkeavaa hajua. Ostajille oli kerrottu, että kaikki vuonna 2005 löytyneet vauriot oli korjattu asianmukaisesti.

Kuntotarkastuksessa annettujen tietojen mukaan talossa vuonna 2005 tehdyn kuntotutkimuksen yhteydessä oli avattu julkisivurakennetta useasta eri kohdasta. Myyjät olivat vakuuttaneet, ettei julkisivurakenteessa ollut tuolloin tehty havaintoja vaurioista tai tuuletuksen puutteellisuudesta.

Myyjät olivat vakuuttaneet, ettei heidän tekemissään tutkimuksissa ollut löytynyt muuta korjattavaa. Kuntotarkastusraportissa ei ollut annettu mitään lisätutkimus- tai korjauskehotusta lattiarakenteiden tai seinien osalta.

Talokansio

Myyjät eivät olleet antaneet ostajille ennen kaupantekoa talokansiota tai muita dokumentteja suorittamistaan korjauksista. Talokansion olemassaolo oli tullut esille vasta kaupan kohteen hallinnan luovutuksen jälkeen. Joka tapauksessa pelkkä esilläolo kaupan kohdetta esiteltäessä ei riittänyt täyttämään myyjien tiedonantovelvollisuutta. Myyjät tai kiinteistönvälittäjä eivät olleet käyneet talokansiota läpi ostajien kanssa. Kuntotarkastaja ei ollut nähnyt talokansiota, eikä se ollut ollut kuntotarkastustilaisuudessa esillä. Talokansio oli sisältänyt ristiriitaisia tietoja, eikä se ollut antanut selkeää kuvaa myyjien tekemistä tai teettämistä korjauksista. Myyjien olisi tullut nimenomaisesti kertoa, että talokansio sisälsi tietoa, joka oli ristiriidassa kuntotarkastusraportissa annetun tiedon kanssa. Myyjien olisi tullut oma-aloitteisesti kertoa ostajille kaikista kaupan kannalta merkityksellisistä seikoista.

Vuonna 2005 havaitut vauriot

Myyjien vuonna 2005 teettämissä kuntotutkimuksissa oli ilmennyt kosteus- ja lahovaurioita olohuoneen ulkoseinärakenteessa ja alajuoksussa. Korjaussuosituksen mukaan talon alapohja ja välipohja olisi tullut korjata kauttaaltaan, talon ulkoseinän alajuoksu ja runkotolppien alaosat olisi tullut uusia sekä talon ulkoseinän sisäverhous, eristeet ja lautaverhous olisi tullut purkaa ja uusia kauttaaltaan.

Myyjät olivat vuonna 2005 nostaneet aikaisempaa omistajaa vastaan kaupan purkamista koskevan kanteen. Kanteen mukaan talo oli purkukuntoinen ja asumiskelvoton. Riita-asia oli sovittu, minkä jälkeen myyjät olivat korjanneet vaurioita puutteellisesti ja hyvän rakennustavan vastaisesti sekä jättäneet vaurioituneita rakenteita tietoisesti korjaamatta.

Riidatonta oli, että myyjät olivat tehneet vain osan suositelluista korjauksista. Valtaosa myyjien vuodesta 2005 lukien tiedossa olleista vaurioista oli yhä korjaamatta. Alajuoksua, ulkoseinärakennetta, julkisivurakennetta sekä ala- ja välipohjarakennetta oli korjattu vain osittain.

Myyjät olivat jättäneet kertomatta ostajille edellä mainitusta riita-asiasta ja siitä, etteivät he olleet korjanneet kaikkia vuonna 2005 havaittuja virheitä ja vaurioita. He olivat päinvastoin antaneet ostajille sellaisen kuvan, että kaikki vuonna 2005 todetut vauriot oli asianmukaisesti korjattu.

Kunnianvastainen ja arvoton sekä törkeän huolimaton menettely

Myyjät olivat antaneet ostajille varauksetta sellaisen kuvan, että kaikki vuonna 2005 todetut vauriot oli asianmukaisesti korjattu. Ostajilla ei ollut ollut mitään syytä epäillä myyjien tekemien korjausten onnistumista. Pelkän rakennuksen iän ja riskirakenteen toteaminen ei poistanut myyjien kaupanvastuuta. Kuntotarkastusraportissa ei ollut annettu lisätutkimus- tai korjauskehotusta. Myyjät olivat tietoisesti jättäneet kertomatta, että osa vaurioituneista rakenteista oli hyvän rakennustavan vastaisesti jätetty korjaamatta tai että vaurioita oli vain yritetty korjata. Myyjät eivät myöskään olleet kertoneet edellisen omistajan kanssa käymästään oikeusprosessista ja siitä, että rakennus oli jo tuolloin ollut heidän käsityksensä mukaan purkukuntoinen. Myyjät olivat toimineet kunnianvastaisesti ja arvottomasti antaessaan edellä mainituista seikoista tietoisesti harhaanjohtavaa ja puutteellista tietoa.

Myyjien toiminta oli ollut törkeän huolimatonta, sillä he olivat omistusaikanaan jättäneet korjaamatta tiedossaan olleita vaurioituneita rakenteita. He olivat myös tehneet korjauksia puutteellisesti ja hyvän rakennustavan vastaisesti. Tämän seikan käräjäoikeus oli jättänyt kokonaan huomiotta.

Ostajien toiminta

Ostajat eivät olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan. Heillä ei ollut ollut ennen kaupantekoa saamiensa tietojen perustella syytä varautua kaupanteon jälkeen ilmenneisiin virheisiin ja korjaustarpeisiin. Kauppakirjan ehtojen mukaan he olivat olleet tietoisia kuntotarkastusraportissa mainituista seikoista. Heillä ei ollut ollut velvollisuutta tarkistaa myyjien antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai suorittaa erityisiä teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajat olivat toimineet huolellisesti myös kaupanteon jälkeen. He eivät olleet aiheuttaneet vaurioita omilla toimillaan tai laiminlyönneillään. He olivat kaupanteon jälkeen teettäneet talossa laajalti kuntotarkastuksessa suositeltuja toimenpiteitä

Vastaus

Myyjät ovat vaatineet, että valitus hylätään ja toissijaisesti, että korvausvelvollisuutta kohtuullistetaan.

Kaupan kohteen väitetyt virheet

Kaupan kohteessa ei ollut ollut kaupantekohetkellä väitettyjä maakaaressa tarkoitettuja virheitä. Kyseessä oli vuonna 1946 rakennettu omakotitalo, jota oli laajennettu vuonna 1972. Talo oli rakennettu rakennusaikana käytettävissä olleiden materiaalien ja rakennustapojen mukaisesti. Taloa oli vuosien varrella korjattu, koska sen kunto oli edellyttänyt korjaamista. Ostajien oli katsottava hyväksyneen sen, että kaupan kohteessa oli korjausta vaativia virheitä. Joka tapauksessa rakennuksessa oli ollut korkeintaan salainen virhe.

Ostajien vaatimukset perustuivat selvityksiin vuodelta 2017, eikä niiden perusteella voinut arvioida kaupan kohteen kuntoa tammikuussa 2012. Esitetyt selvitykset eivät myöskään osoittaneet syytä havaintoihin. Tarkempia selvityksiä rakennuksesta ei ollut mahdollista tehdä, koska ostajat olivat poltattaneet talon vuonna 2018. Myyjillä ei ollut ollut mitään syytä teettää selvityksiä talon kunnosta ennen talon polttamista, koska viiden vuoden absoluuttinen määräaika oli jo kulunut.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentin mukainen viiden vuoden määräaika oli ylittynyt, eivätkä myyjät olleet menetelleet pykälän 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla.

Kuntotarkastusraportti

Ostajat olivat suorittaneet kiinteistöllä katselmuksen ja tutustuneet 24.1.2012 päivättyyn kuntotarkastusraporttiin. Ostajat tiesivät tämän vuoksi, että rakennus oli tullut rakennusteknisiltä järjestelmiltään, materiaaleiltaan ja LVI-tekniikan osalta käyttöikänsä päähän. Raportin mukaan kuntotarkastus oli suoritettu pääosin pintapuolisesti ja aistinvaraisin menetelmin, eikä piilevien vaurioiden mahdollisuutta ollut voitu sulkea pois.

Vuoden 2012 kuntotarkastusraportissa oli lueteltu tarvittavia korjaus-, kunnostus- ja huoltotoimenpiteitä. Lisäksi siinä oli tuotu esille jatkotutkimustarpeita. Ostajat tiesivät sen perusteella, että rakennuksessa oli ollut vaurioita esimerkiksi ulkoseinärakenteen höyrynsulkumuovissa ja puukarmeissa. He tiesivät myös sen, etteivät pellitykset olleet riittäviä ja että ilmanvaihtoa oli parannettava. Lisäksi he tiesivät, että makuuhuoneen ja olohuoneen asuintiloissa oli käytetty betonilaatan yläpuolisia puurakenteita, jotka olivat niin sanottuja riskirakenteita, ja sen, ettei vanhojen ulkoverhouslaudoitusten taakse ollut jätetty riittävää tuuletusrakoa. Edelleen he tiesivät, että viemäriputkessa oli reikä ja viemärivedet valuivat kellarin lattialle. Ostajat olivat siten hyväksyneet, että kaupan kohteessa oli korjaustarpeita.

Kuntotarkastusraportin perusteella ostajat tiesivät, että täydellinen selvitys riskirakenteena pidetystä lattiarakenteesta oli edellyttänyt rakenneavausta.

Myyjät eivät olleet ostajien väittämin tavoin vakuuttaneet, ettei mitään vaurioihin viittaavia jälkiä tai hajuja olisi havaittu ja että kaikki vuonna 2005 löytyneet vauriot olisi korjattu asianmukaisesti. Ostajat tiesivät, etteivät myyjät olleet rakennusalan ammattilaisia, eikä heillä siten ollut mahdollisuutta antaa vakuutuksia rakenteiden kunnosta.

Talokansio oli ollut käräjäoikeuden toteamin tavoin nähtävissä esittelytilaisuudessa. Ostajat tiesivät, että myyjät olivat ostettuaan kaupan kohteen vuonna 2005 joutuneet suorittamaan rakennuksessa paljon korjauksia. Myyjät olivat antaneet ostajille kaiken sen tiedon, joka heillä itsellään oli ollut. Esittelytilaisuudessa oli pyörinyt valokuvasarja, jossa myyjien toimintatapaa rakennuksen korjaamiseksi oli kuvattu. Talokansiossa oli ollut jäljennös myyjien aiemmassa oikeusprosessissa saavutetusta sovinnosta.

Myyjien menettelystä vuoden 2005 vaurioiden havaitsemisen jälkeen

Myyjät olivat korjanneet taloa mahdollisuuksiensa mukaan eivätkä he olleet jättäneet tietoisesti valtaosaa vuonna 2005 tietoon tulleista vaurioista korjaamatta.

Väitetty kunnianvastainen ja arvoton sekä törkeän huolimaton menettely

Myyjät olivat suorittaneet oman kotinsa korjauksia omien taitojensa ja mahdollisuuksiensa mukaan. Tämän ei voitu katsoa olevan kunnianvastaista ja arvotonta tai huolimatonta menettelyä. Myyjät olivat käytettävissä olevilla keinoillaan halunneet varmistaa, että ostajat saavat kaiken haluamansa tiedon, minkä vuoksi esittelytilaisuuksissa oli ollut edellä puheena ollut talokansio ja niissä oli pyörinyt aiemmin mainittu valokuvasarja. Myyjät olivat myös antaneet ostajille talokansion, jossa oli heidän keräämänsä aineisto talon korjaustoimista.

Ostajat olivat kiinteistön ostaessaan olleet tietoisia talon riskirakenteista ja siitä, että talossa oli tehty vuosien ajan pääasiassa omatoimisesti korjaustöitä. He olivat tienneet jatkokorjaustarpeista. Väite siitä, että myyjät olisivat antaneet kuvan, että kaikki vuonna 2005 todetut vauriot olisi asianmukaisesti korjattu, ei ollut realistinen.

Omatoimirakentajan ei voida aina olettaa toimivan hyvän rakennustavan mukaisesti. Vaikka myyjät eivät olisi toimineet oman kotinsa korjaamisessa hyvän rakennustavan mukaisesti, tämä ei osoittaisi maakaaressa tarkoitettua törkeää huolimattomuutta.

Ostajat olivat ostaneet vuonna 1946 valmistuneen ja vuonna 1972 laajennetun rakennuksen, jota oli pääosin omatoimisesti korjattu vuodesta 2005 alkaen. Rakennuksen ulkoverhoilusta oli selkeästi näkynyt, että ulkolaudoituksia oli vaihdettu vain osittain. Kuntotarkastusraportin perusteella ostajat olivat tienneet kaupan kohteessa olevan riskirakenteita. Ostajat olivat tietoisesti hyväksyneet sen, että kaupan kohteessa saattoi olla korjaustarpeita. Ostajilla oli ollut korostunut selonottovelvollisuus jo sen vuoksi, että kyseessä oli ollut lähes 70 vuotta vanha rakennus. Ostajilla oli ollut hallussaan talokansio, johon myyjät olivat koonneet keskeisiä kunnostamiseen liittyviä asiakirjoja.

Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiinsa.

Asiassa on kuultu todistelutarkoituksessa ostajia sekä myyjiä. Lisäksi on kuultu todistajia.

Talokansio on ollut hovioikeuden pääkäsittelyssä nähtävissä henkilötodistelun ajan.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Selostus asiasta ja kysymyksenasettelu

Ostajat ovat 31.1.2012 ostaneet myyjiltä 235.000 eurolla Nurmijärven kunnassa sijaitsevan tilan rakennuksineen. Kiinteistöllä on sijainnut muun ohessa vuonna 1946 rakennettu 1,5 kerroksinen omakotitalo, jota oli vuonna 1972 laajennettu. Hallintaoikeus on siirtynyt ostajille helmikuussa 2012.

Ostajille oli keväällä 2017 herännyt epäily omakotitalon rakenteiden ongelmista. Kesän 2017 aikana tehdyissä tutkimuksissa talossa oli todettu kosteus- ja mikrobivaurioita muun ohessa välipohja- ja alapohjarakenteessa sekä ulkoseinä- ja julkisivurakenteessa. Ostajat ovat reklamoineet havaitsemistaan virheistä myyjille 13.7.2017 ja ilmoittaneet vaativansa ensisijaisesti kiinteistökaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta. Reklamaatiota on täsmennetty 15.8. ja 3.10.2017. Asiassa on riidatonta, että reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta, mutta vasta maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentissa säädetyn viiden vuoden määräajan kuluttua. Omakotitalo on hävitetty polttamalla oikeudenkäynnin aikana.

Ostajat ovat kanteessaan vaatineet myyjiltä hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kaupan kohteen virheiden vuoksi. He ovat katsoneet, että myyjät olivat menetelleet maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti sekä törkeän huolimattomasti, minkä vuoksi ostajilla oli vielä viiden vuoden jälkeenkin oikeus vedota kaupan kohteen virheisiin. Ostajat ovat tältä osin vedonneet siihen, että myyjät olivat antaneet heille tietoisesti puutteellista ja harhaanjohtavaa tietoa siitä, että kaikki talossa myyjien omistusaikana vuonna 2005 havaitut laaja-alaiset kosteus- ja lahovauriot olisi korjattu. Myyjät eivät myöskään olleet kertoneet aikaisemmasta oikeudenkäynnistä. Lisäksi ostajat ovat vedonneet siihen, että myyjät olivat korjanneet taloa noudattamatta hyvää rakennustapaa.

$123

$124

Asiaan sovellettavat maakaaren säännökset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun ohessa, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (2 kohta) tai jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisestä myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (3 kohta).

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Lainkohdan 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Lainkohdan 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Lainkohdan 2 momentin mukaan jollei ostaja ilmoita myyjälle laatuvirheestä viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Lainkohdan 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Myyjät olivat ostaneet kyseessä olevan tilan rakennuksineen sen aikaisemmalta omistajalta 31.1.2005 ja alkaneet pian kaupanteon jälkeen remontoida kiinteistöllä sijainnutta omakotitaloa. Purkutöiden yhteydessä talossa oli havaittu kosteus- ja lahovaurioita (K21).

$125

Kuntotarkastaja HI on hovioikeudessa kertonut, että tutkimusten yhteydessä oli tehty vain muutama rakenneavaus ja ettei kokonaiskorjaustarve ollut niistä selvinnyt. Kaikki rakenteet olisi pitänyt avata, jotta vaurioiden laajuus olisi selvinnyt. Hän oli antanut suosituksen erillisen korjaussuunnitelman tekemisestä.

Insinööritoimisto Raksystems Oy:n (rakennusarkkitehti JL) 27.4.2005 tekemän kustannuslaskelman (K14) mukaan korjaukset kokonaan ulkopuolisilla ammattitaitoisilla työntekijöillä teetettyinä olisivat ilman pintakäsittelyjä maksaneet arviolta noin 70.000 euroa. Laskelma perustui siihen, että talon alapohja olisi kokonaisuudessaan purettu ja kaikki talon ulkoseinät olisi korjattu. Laskelmaan oli sisältynyt epävarmuustekijöitä, jotka olisivat tarkentuneet sitä myötä, kun rakenteita olisi avattu.

Myyjät olivat syksyllä 2005 nostaneet kiinteistön aikaisempaa omistajaa vastaan kaupan kohteen virheeseen perustuvan kaupan purkamista ja toissijaisesti hinnanalennusta koskevan kanteen (K21). Kanteen mukaan talossa oli niin vakavia ja laaja-alaisia kosteus- ja lahovaurioita, että rakennus oli asumiskelvoton ja purkukuntoinen. Rakennuksen korjaaminen olisi tullut kanteen mukaan maksamaan ainakin noin 100.000 – 125.000 euroa. Asia oli päättynyt käräjäoikeuden 27.11.2006 vahvistamaan sovintoon (K23). Sovinnon perusteella myyjät olivat saaneet aikaisemmalta omistajalta hinnanalennuksena 22.500 euroa.

Vuonna 2005 havaittujen vaurioiden korjaaminen

Myyjät olivat ryhtyneet sovintosopimuksen jälkeen korjaamaan havaittuja vaurioita.

$126

Myös NT on kertonut, että talo oli vuonna 2005 vaikuttanut purkukuntoiselta ja asumiskelvottomalta. He eivät itse olleet osanneet tehdä remonttia. Heillä oli ollut alkuun apuna remonttiliike, mutta sen jälkeen he olivat tehneet korjaustöitä itse tuttaviensa kanssa ja työhön oli myös palkattu virolaisia rakennusyrityksiä. Hän oli itse tehnyt lähinnä pintaremonttia ja sisustanut taloa. NT oli kerännyt asiakirjoja talokansioon ja ottanut korjaustöistä valokuvia korjaustöiden dokumentoimiseksi. Hän oli lisäksi listannut pienempiä korjaustarpeita niin sanottuun vikalistaan.

Kaupanteon yhteydessä tammikuussa 2012 annetut tiedot

Myyntiesitteen (K2) mukaan omakotitalo oli ollut hyväkuntoinen. Suoritettuina korjauksina on mainittu ”sisältä uusittu kph, keittiö, wc, seinät, lattiat, sähköt, käyttövesijohdot, sisäviemärit uusittu”. Myyntiesitteen valokuvissa (K28) on nähtävissä useita huoneita, joissa on lähes kauttaaltaan siistit ja uudistetut pinnat. Kiinteistönvälittäjä SV:n mukaan kauppahinta 235.000 euroa on ollut alueen hintatasoon nähden hyväkuntoisen talon hinta.

$127

Kuntotarkastus 20.1.2012

Ostajat ja myyjät olivat teettäneet kaupan kohteena olevan omakotitalon kuntotarkastuksen Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:llä.

Kuntotarkastusraporttiin 24.1.2012 (K3) on merkitty myyjien kunnostaneen märkätilat vuonna 2007 ja remontoineen laajalti keittiötä ja muita tiloja vuosien varrella. Raportin mukaan jatkotutkimustarpeet kohdistuivat lähinnä sokkelin vedeneristykseen, ikkunoiden alapuolisiin rakenteisiin, katteeseen ja läpivienteihin sekä vinoihin yläpohjarakenteisiin.

Raportissa on todettu (s. 7) rakennusajalle tyypillinen makuuhuoneen ja olohuoneen lattian riskirakenne, jossa on käytetty maanvaraisen betonilaatan yläpuolella puurakenteista lämmöneristystä. Rakenteen kuntoa ei ollut voitu tarkistaa, koska rakenteita ei ollut kuntotarkastuksessa avattu. Raporttiin on tältä osin kirjattu, että omistajan mukaan rakennuksessa ei ollut havaittu mitään poikkeavaa hajua tai vaurioihin viittavia merkkejä. Lisäksi omistajan mukaan kunnostustöiden yhteydessä vuonna 2005 rakenteita oli osittain avattu sekä tutkittu eristeiden ja puurakenteiden kuntoa. Omistajan mukaan tuolloinkaan ei ollut havaittu mitään vaurioita tai poikkeavaa hajua.

Ulkoseinärakenteen osalta on todettu (s. 11), ettei ulkoverhouslautaan ollut jätetty rakennusaikaisen rakennustavan mukaisesti riittävää tuuletusrakoa. Kuntotarkastuksessa saadun tiedon mukaan julkisivurakenteita oli avattu kuntotutkimuksessa useasta eri kohdasta eikä avatuista kohdista ollut tehty havaintoja mahdollisista vaurioista tai rakenteen tuuletuksen puutteellisuudesta. Omistajan mukaan olohuoneen osalta oli tehty rakenneavauksen yhteydessä kosteusvauriosta havainto, joka johtui ulkoseinärakenteeseen virheellisesti asennetusta höyrynsulkumuovista. Omistajan mukaan rakenne oli korjattu ulkoseinärakennetta avaamalla ja rakenteita uusimalla. Samalla oli selvitetty lattiarakenteen kuntoa, jossa ei ollut havaittu vaurioita.

Ostajien vuoden 2012 jälkeen suorittamat korjaukset

OM on kertonut, että ostajat olivat tehneet kuntotarkastusraportissa suositeltuja korjauksia. Normaalien ylläpito- ja huoltotoimien lisäksi ilmanvaihtoa oli parannettu pesutilassa ja kodinhoitohuoneessa, katto oli uusittu ja kiinteistö oli liitetty kunnan vesijohto- ja jätevesiverkostoon. Osa ikkunoista oli korjattu. Korjaukset oli kirjattu excel- taulukkoon (K24).

Vuonna 2017 havaitut vauriot

Ostajat ovat kertoneet, että he olivat alkaneet oireilla vuonna 2017. Raktekan rakennusterveystarkastaja JK oli tutkinut omakotitalon kesäkuussa 2017. JK:n laatima raportti lisätutkimuksineen oli valmistunut 23.9.2017 (K4). Raportin mukaan useissa talon alapohja- ja seinärakenteiden kohdissa oli todettu kosteus- ja mikrobivaurioita. Keittiön ja kodinhoitohuoneen välisessä alapohjassa oli todettu hometta ja sädesieniä. Rakenteita oli havaittu korjatun ainoastaan osittain. Rakennevauriot olivat syntyneet raportin mukaan pitkän ajan kuluessa.

JK on hovioikeudessa kertonut, että todennäköisesti vauriot olivat syntyneet vähitellen sekä ennen vuonna 2012 tehtyä kauppaa että sen jälkeen. Vauriot eivät olleet voineet johtua ostajien toimista vaan riskirakenteista ja mahdollisesti rakentamisajankohtaan verrattuna lisääntyneestä vedenkulutuksesta. Rakennustarkastaja on lisäksi kertonut, ettei aikaisempia vaurioita ollut korjattu hyvän rakennustavan mukaan. Rakenteita oli korjattu jostain syystä vain osittain. Suositusten mukaisesti koko alapohja ja kaikki talon ulkoseinät olisi tullut purkaa.

Kuntotarkastaja HI on kertonut, että Raktekan kuntotutkimusraportin 2017 valokuvat olohuoneen avatusta ulkoseinästä (s. 11) olivat samasta paikasta, minkä hän oli tutkinut vuonna 2005 ja suositellut korjaamaan kauttaaltaan. HI:n arvion mukaan kuvissa näkyi selvästi vanhat rakenteet ja naulat, joita ei ollut uusittu.

Keski-Uudenmaan ympäristöviranomaisen lausunnossa 6.10.2017 (K9) on todettu, että rakennuksessa olevat mikrobivauriot olivat laajoja. Korkeiden kosteusarvojen vuoksi rakennemateriaaleissa oli mahdollisuus yhä laajenevaan mikrobikasvustoon. Rakennuksessa on todettu olevan terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta rakenteissa esiintyvien laajojen mikrobivaurioiden vuoksi.

Rakennusmestari AL:n laatiman kustannusarvion mukaan rakennuksen korjauskustannus olisi ollut noin 142.000 euroa (K7). AL on hovioikeudessa kertonut, että korjausarvion lisäksi hän oli halunnut tuoda raporttiin myös vaihtoehtoiset laskelmat rakennuksen purkamisesta ja uuden korjaamisesta, sillä korjattavaa oli hyvin paljon.

Johtopäätökset kaupan kohteesta ja siitä annetuista tiedoista

Hovioikeus katsoo näytetyksi, että talon ala- ja välipohjarakenteissa sekä ulkoseinä- ja julkisivurakenteissa on ollut vuonna 2017 vakavia ja laaja-alaisia kosteus- ja mikrobivaurioita. Rakennuksen purkaminen on ollut korjauskustannusten arvioituun määrään nähden varteenotettava vaihtoehto ottaen huomioon myös korjausten onnistumiseen liittyvät epävarmuustekijät.

Mikään asiassa esitetty ei viittaa siihen, että vauriot olisivat johtuneet ostajien toimenpiteistä tai laiminlyönneistä, vaan niiden on katsottava johtuneen lähinnä rakentamisajankohdalle tyypillisistä riskirakenteista ja rakennusterveystarkastaja JK:n kertomin tavoin mahdollisesti ajan kanssa lisääntyneestä vedenkulutuksesta. JK:n mukaan tällaiset riskirakenteista johtuvat vauriot syntyvät vähitellen. Kun vuonna 1946 rakennetussa talossa oli jo vuonna 2005 todettu vastaavissa kohdissa vaurioita ja kun siinä on viiden vuoden kuluttua 2012 tehdystä kaupasta todettu laajoja terveyshaittaa aiheuttaneita vaurioita, hovioikeus katsoo, että kyseessä olevia kosteudesta aiheutuneita vaurioita on täytynyt olla talossa jo kaupantekohetkellä vuonna 2012. Sillä, että ne ovat mahdollisesti ajan kulumisen vuoksi edelleen pahentuneet vuosien 2012 ja 2017 välisenä aikana, ei ole asiaa arvioitaessa ratkaisevaa merkitystä.

Myyjät eivät olleet korjanneet vuoden 2005 tutkimuksissa havaittuja vaurioita heille suositellussa laajuudessa. Olohuoneen ulkoseinän vaurioita ja alapohjaa oli korjattu ainoastaan osittain, kun suosituksen mukaan kaikki rakenteet olisi tullut purkaa jo sen vuoksi, että vaurioiden todellinen laajuus olisi selvinnyt. Näistä seikoista myyjät eivät olleet kertoneet ostajille ennen kaupantekoa. Myyjät eivät olleet kertoneet ostajille tai kiinteistönvälittäjälle myöskään oikeudenkäynnistään kiinteistön aikaisempaa omistajaa vastaan.

Kuntotarkastuksessa kerrotun perusteella ostajat olivat voineet perustellusti luottaa siihen, että vuonna 2005 vaurioituneiksi todetut rakenteet oli kunnostettu tai niiden kunto oli ainakin tarkistettu. Kuntotarkastusraportissa ei ole tuotu esille sellaisia seikkoja, joiden perusteella ostajilla olisi ollut syytä vaatia ennen kaupantekoa lisätutkimuksia.

Hovioikeus katsoo myyjien ja kiinteistönvälittäjä ML:n kertomuksella näytetyksi, että talokansio on ollut esittelytilaisuudessa nähtävillä. Sitä ei kuitenkaan ole näytetty käydyn myyjien kanssa läpi, eikä sen sisältämiä tietoja ole erikseen tuotu ostajien tietoon. Talokansio sisältää noin 300-400 sekalaisessa järjestyksessä olevaa kiinteistöön liittyvää asiakirjaa. Hovioikeus katsoo, ettei ostajilla ole ollut syytä ryhtyä tutkimaan talokansiota tarkemmin pelkästään sen vuoksi, että se oli ollut pöydällä esittelytilaisuudessa. Sen perusteella ei myöskään ole voinut saada vaivatta kokonaiskuvaa talossa suoritetuista korjauksista. Lisäksi on otettava huomioon, että ostajat ovat joka tapauksessa voineet olettaa saavansa kaikki olennaiset tiedot talossa suoritetuista korjauksista kuntotarkastuksen yhteydessä.

Hovioikeus katsoo, että ostajien saamat tiedot vuoden 2005 vaurioista ja niiden korjaamisesta ovat olleet puutteellisia ja osin harhaanjohtavia. Ratkaistavaksi jää, poikkeaako myyjien menettely tiedonantovelvollisuuden osalta niin selvästi siitä, mitä voidaan pitää yleisesti hyväksyttävänä, että heidän on katsottava menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, ja onko ostajilla sen vuoksi oikeus vedota virheisiin vielä viiden vuoden määräajan kuluttua.

Oikeudellinen arviointi

Myyjä voi johtua vastaamaan kiinteistön virheistä, jos hän on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta. Ostajalle asetettu velvollisuus reklamoida määräajassa suojaa myyjää useiden vuosien päästä esitetyiltä vaatimuksilta.

Kaupan yhteydessä selvästi moitittavalla tavalla toiminutta myyjää ei kuitenkaan ole perusteltua suojata virhevastuulta ajan kulumisen vuoksi. Tämän vuoksi maakaareen on otettu poikkeussäännös siitä, että jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, hän vastaa virheestä, vaikka ostaja ei olisi reklamoinut määräajassa. Vastaavalla tavalla ostaja voi vedota myyjän selvästi moitittavan menettelyn johdosta myös sellaisiin seikkoihin, jotka hänen olisi tullut ennakkotarkastusta suorittaessaan havaita.

Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 59) on todettu, että ostaja voi vedota viiden vuoden jälkeenkin kiinteistössä olevaan laatuvirheeseen, jos myyjä on menetellyt moitittavasti esimerkiksi salaamalla tiedossaan olevan vian. Asuntokauppalain vastaavan säännöksen esitöissä (HE 14/1994 vp s. 135) on todettu, että myyjän menettelyä voidaan pitää tällä tavoin moitittavana esimerkiksi, jos hän on salannut ostajalta tai pyrkinyt peittämään tiedossaan olleita olennaisia virheitä taikka sen, että asunnossa tehdyt muutostyöt ovat olleet luvattomia.

Korkeimman oikeuden asuntokauppalain mukaisessa tapauksessa on todettu, että jotta myyjän menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana tai törkeän huolimattomana, menettelyn tulee poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää kyseisessä sopimuksentekotilanteessa hyväksyttävänä. Näin ollen esimerkiksi kaupan kohteen ominaisuuksien tavanomainen kaupallinen kehuminen ei yleensä vielä sellaisenaan voi täyttää säännöksen soveltamisedellytyksiä, jos annetut tiedot eivät ole virheellisiä tai ainakaan anna olennaisesti virheellistä kuvaa kaupan kannalta merkityksellisistä seikoista. Yksittäistapauksittain arvioitavaksi jääkin, voidaanko myyjän menettelyyn kohdistettavaa moitearvostelua pitää niin painavana, että se riittää syrjäyttämään reklamaatiosääntelyn taustalla olevan tarpeen saada ostajan ja myyjän välit joutuisasti selvitettyä (KKO 2007:91, kohta 5).

Myös oikeuskirjallisuudessa on arvioitu sitä, milloin myyjän voi katsoa menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällaisen tilanteen on katsottu olevan käsillä esimerkiksi, jos myyjä on tehnyt muutostöitä huoneistossa ilman tarvittavaa ammattitaitoa tai asiantuntemusta tai käyttänyt heikkolaatuisia taikka vahingollisia rakennusmateriaaleja. Tilanne voi olla käsillä myös silloin, kun myyjä on itse rakentanut talon tai tehnyt siinä korjauksia ja hän on tällöin menetellyt törkeästi vastoin hyvää rakentamistapaa tai rakentamista koskevia ohjeita ja määräyksiä (ks. esim. Esa Kyllästinen: Ostajan jälkitarkastusvelvollisuus ja reklamaatio asuinkiinteistön kaupassa, Defensor Legis 2013, s. 349 ss., Tuula Ämmälä: Virhe – erityisesti kuluttajankaupassa ja asuntokaupassa 2002 s. 123). Hovioikeus katsoo, että näissäkin tilanteissa moitittavan menettelyn tulee liittyä kaupantekoon siten, että myyjä salaa tai jättää kertomatta tiedossaan olevista seikoista ostajalle.

Vuonna 2005 suoritettujen tutkimusten perusteella talossa on ollut niin laajoja mikrobi- ja lahovaurioita, että myyjien olisi tuolloin annetun suosituksen mukaan tullut poistaa kaikki kosteus- ja lahovaurioituneet rakenteet ja korvata ne uusilla rakenteilla. Purkaminen olisi ollut tarpeen jo vaurioiden laajuuden selvittämiseksi. Myyjät olivat itsekin pitäneet vaurioita niin olennaisina, että heidän mielestään talo oli ollut asumiskelvoton ja purkukuntoinen. Korjaukset olisivat heidän mukaansa vuonna 2005 maksaneet 100.000 – 125.000 euroa. Myyjät olivat kuitenkin saamistaan suosituksista huolimatta korjanneet ja korjauttaneet talon rakenteita taloudellisista syistä vain osittain luottaen siihen, että valittu korjaustapa on ollut riittävä.

$128

$129

Hovioikeus katsoo näin ollen, että myyjät ovat edellä kerrotuin tavoin toimimalla menetelleet maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Heidän ei sen sijaan ole katsottava menetelleen törkeän huolimattomasti, vaikka he olivat jättäneet noudattamatta heille annettuja korjaussuosituksia. He ovat korjanneet taloa itselleen parhaan ymmärryksensä ja rahatilanteen sallimalla tavalla luottaen ammattimiehiltä saamiinsa arvioihin.

Ostajilla on edellä mainituista syistä oikeus vedota kaupan kohteen virheisiin reklamaatiolle säädetyn viiden vuoden määräajan jälkeenkin.

Palauttaminen

Myyjät ovat vaatineet, että jos käräjäoikeuden tuomiota reklamaatio-oikeuden osalta muutetaan, asia on palautettava muilta osin käräjäoikeuteen käsiteltäväksi. Palauttamista on arvioitava ensisijaisesti muutoksenhakuoikeuden toteutumisen kannalta. Jos hovioikeus ratkaisisi pääasian ensimmäisenä oikeusasteena, asianosaiset menettäisivät säännönmukaisen muutoksenhakuoikeuden tuomioon. Oikeusastejärjestys ja siihen liittyvä muutoksenhakuoikeus puoltaa siten asian palauttamista käräjäoikeuteen. Lisäksi kun virheistä ja niiden seuraamuksista ei ole annettu käräjäoikeudessa lausumaa, asia on muutoinkin tarkoituksenmukaisista käsitellä tältä osin ensiasteena käräjäoikeudessa. Hovioikeus päätyy siten siihen, että asia on palautettava käräjäoikeuteen virheiden ja niiden seuraamusten käsittelyä varten.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 2 momentin nojalla kysymys oikeudenkäyntikuluista on ratkaistava käräjäoikeudessa pääasian yhteydessä.

Päätöslauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. Asia palautetaan kaupan kohteen virheiden ja niiden mahdollisten seuraamusten arviointia varten Itä-Uudenmaan käräjäoikeuteen, jonka tulee ottaa asia omasta aloitteestaan uudelleen käsiteltäväkseen hovioikeuden päätöksen saatua lainvoiman.

Käräjäoikeuden on asian ratkaistessaan lausuttava myös hovioikeudessa esitetyistä oikeudenkäyntikulujen korvausvaatimuksista.

Ratkaisu on yksimielinen.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 29.3.2021.