Justice de Paix Luxembourg – Bail, 7 mai 2026

Répertoire No.1778/26 L-BAIL-873/25 Audience publiquedu7 mai2026 Le tribunal depaix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeanten matière debailà loyer, a rendu le jugement qui suit dansla cause e n t r e PERSONNE1.),demeurant àL-ADRESSE1.), partie demanderesse comparant par MaîtreArdavan FATHOLAHZADEH, avocatà la Cour, demeurant àHowald e t 1)PERSONNE2.), 2)PERSONNE3.),les deuxdemeurant àL-ADRESSE2.), partiesdéfenderesses sub 1) et sub 2),comparant par Maître Mathilde VACCA, avocat, en remplacement de Maître Frank WIES,avocat à la Cour,les deux demeurant à Luxembourg ————————————————————————————————–

2 F a i t s L’affaire fut introduite par requête–annexée au présent jugement–déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du30 septembre2025. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 27 novembre 2025, puis refixée au 19 février 2026 et finalement refixée au 16 avril 2026. A la prédite audience,MaîtreArdavan FATHOLAHZADEH et Maître Mathilde VACCA, en remplacement de Maître Frank WIES,furent entendusenleurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendità l’audience publiquede ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, l e j u g e m e n t q u i s u i t: Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg le 30 septembre 2025,PERSONNE1.)a sollicité la convocation dePERSONNE2.)et dePERSONNE3.)devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour: -principalement: prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties pour fautes graves dans le chef des locataires, à savoir le paiement tardif des loyers, -subsidiairement: prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties en raison des dégradations commises sur le bien en question, -encore plus subsidiairement: dire que la résiliation du contrat de bail conclu entre parties est valablement intervenu suite à un courrier du 11 juin 2025 pour besoins personnel dans le chef de la bailleresse, -entout état de cause: ordonner le déguerpissement dePERSONNE2.)et dePERSONNE3.)endéans un délai de 8 jours à compter de la notification du présent jugement, -voir condamnerPERSONNE2.)et dePERSONNE3.)au paiement de la somme de 1.000 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile, -le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Les moyens et prétentions des parties PERSONNE1.)

3 A l’appui de sa demande,PERSONNE1.)fait valoir que par un contrat de bail du 16 novembre 2018, elle a donné en location àPERSONNE2.)et dePERSONNE3.) un appartement sis à L-ADRESSE2.). Le loyer avait été fixé à 1.400 euros par mois à augmenter d’avances mensuelles de 300 euros. Depuis l’entrée en vigueur,PERSONNE2.)etPERSONNE3.)accuseraient d’importants retards dans le paiement du loyer dont l’obligation de paiement se situerait au premier de chaque mois. Aux termes d’un décompte versé en cause,PERSONNE2.)etPERSONNE3.) accuseraient encore des arriérés de loyers et d’avances sur charges depuis janvier 2026, lesquels ont été chiffrés à 3.800 euros. A l’audience du Tribunal du 16 avril 2026,PERSONNE1.)a conclu à la condamnation dePERSONNE2.)et dePERSONNE3.)de lui payer la somme de 3.800 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges. En deuxième lieu,PERSONNE1.)se prévaut de dégradations de la façade de l’immeuble pris en location. En effet, ce dernier aurait été peint en partie et de façon sommaire, sans l’accord du bailleur.PERSONNE2.)etPERSONNE3.) n’useraient par conséquent pasles lieux en bon père de famille, de sorte à ce que le bail conclu entre parties serait à résilier pour faute grave dans leur chef. En dernier lieu,PERSONNE1.)se prévaut d’une résiliation du contrat de bail pour besoin personnel. Par un courrier du 11 juin 2025, elle aurait en effet procédé à la résiliation du contrat de bail dans les formes légales, à savoir en respectant un délai de préavis de 6 mois et en reproduisant les articles de loi prévus à cette fin. En tout état de cause,PERSONNE2.)etPERSONNE3.)devraient quitter les lieux dans un délai de 8 jours à compter de la notification du présent jugement. PERSONNE2.)etPERSONNE3.) A l’audience du 16 avril 2026,PERSONNE2.)etPERSONNE3.)ont contesté les demandes adverses. S’ils ne contestent pas avoir payé les loyers de façon décalée dès le début des relations contractuelles et cette façon de procéder aurait été acceptée par PERSONNE1.). En effet, cette dernière ne se serait jamais plainte du paiement tardif des loyers et n’aurait jamais mis en demeurePERSONNE2.)et PERSONNE3.)de payer à l’échéance convenue. PERSONNE1.)ne saurait pas se prévaloir de ces retards de paiement pour demander la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties.

4 Quant à la demande dePERSONNE1.)tendant à la condamnation de PERSONNE2.)et dePERSONNE3.)au paiement des arriérés de loyers actuellement échus à concurrence de 3.800 euros, ces derniers n’ont pas émis de contestations ni quant à la recevabilité de cette demande, ni quant au quantum invoqué. Ensuite,PERSONNE2.)et dePERSONNE3.)réfutent être à l’origine des dégâts causés à l’extérieur de l’immeuble pris en location. Alors quePERSONNE1.) resterait en défaut de prouver qui a causé les dégâts allégués, elle ne saurait se prévaloir d’une faute grave dans le chef des locataires pour solliciter la résiliation du contrat de bail. Enfin,PERSONNE2.)etPERSONNE3.)contestent le besoin personnel allégué parPERSONNE1.)dans son courrier de résiliation du 11 juin 2025 alors que la bailleresse ne tenterait en l’occurrence que de faire partir les locataires par tous les moyens possibles. Appréciation Il résulte des plaidoiries à l’audience et des pièces versées en cause que par un contrat de bail du16 novembre 2018 avec effet au 1 er décembre 2018, PERSONNE1.)a donné en location àPERSONNE2.)etPERSONNE3.)un appartement sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer de1.400euros à augmenter de300 euros d’avances sur charges. Au vu des explications fournies parPERSONNE1.), des pièces versés à l’appui et en l’absence de contestations de la partdes parties défenderesses quant à la recevabilité de la demande ou quant au quantum de celle-ci, il y a lieu de déclarer la demande à titrede condamnation pourarriérés de loyerset arriérés d’avances sur chargesfondée pour la somme réclamée. La demande dePERSONNE1.)est partant fondée pour le montant réclamé de 3.800euros. PERSONNE2.)etPERSONNE3.)sontpar conséquent condamnésà payer à PERSONNE1.)la somme de3.800euros, avec les intérêts légauxà compter du 16 avril 2026 jusqu’à solde. La solidarité ne se présumant pas et alors qu’il n’est pas établi siPERSONNE2.) etPERSONNE3.)sont unis par lesliens du mariage, ils sont à condamner, chacun pour le tout, au paiement de cette somme. Aux termes de l’article 1728 du Code civil, «le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus. »

5 L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales pesant sur le preneur étant donné que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives aux échéancesconvenues constitue une violation grave des obligations du locataire qui est susceptible de justifier à elle seule la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire. Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle.Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances. S’il ressort des pièces versées en cause parPERSONNE2.)etPERSONNE3.) qu’ils ont régulièrement accusé de légers retards de paiement du loyer et des avances sur charges (quelques jours), il ressort des développements qui précèdent qu’ils n’ont pas payé une grande partie du loyer et des avances sur charges pour les mois de janvier à mars 2026 (700 euros d’impayés sur 1.700 euros) et qu’ils n’ont rien payé du tout pour le mois d’avril 2026. Au vu de l’importance des arriérés et en l’absence de contestationsde la partdes parties défenderesses, il y a lieu de retenir qu’ellesontgravement manqué àleurs obligations de locataireset que ce manquement justifie à lui seul larésiliationdu bail àleurstorts exclusifs et sa condamnation à déguerpir des lieux loués, sauf à leuraccorder undélai de déguerpissement de2 moisà partir de la notification du présent jugement, tenant compte de la présence dans le ménage de trois enfants. Quant aux demandes accessoires PERSONNE1.)sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure à hauteur de 1.000euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Au vu de l’issue du litige et alors qu’il serait inéquitable de laisser à chargede la partie requérantel’intégralité des frais parelleexposés et non compris dans les dépens, il y a lieu de fairededroit à la demande dePERSONNE1.)à concurrence de500euros. La solidarité ne se présumant pas et alors qu’il n’est pas établi siPERSONNE2.) etPERSONNE3.)sont unis par lesliens du mariage, ils sont à condamner, chacun pour le tout, au paiement de cette somme.

6 Au vu de l’absence de contestations de la part dePERSONNE2.)et de PERSONNE3.), le présent jugement est encore à assortir de l’exécution provisoire en application de l’article 115 du Nouveau Code de Procédure civile. Les parties défenderesses ayant succombé au litige, elles sont à condamner aux frais et dépens de l’instance. Parcesmotifs: le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bailà loyer, statuant contradictoirement, reçoitla demande en la forme; donne acteàPERSONNE1.)de sa demande tendant à la condamnation de PERSONNE2.)et dePERSONNE3.)au paiement de la somme de 3.800 euros à titre d’arriérés de loyers; constatequePERSONNE2.)etPERSONNE3.)n’ont pas émis de contestations quant à la recevabilité ni quant au bien-fondé de cette demande; partant ladéclarerecevable; déclarela demande dePERSONNE1.)à titre d’arriérés de loyers fondée pour le montant réclamé de3.800euros; partantcondamnePERSONNE2.)etPERSONNE3.), chacun pour le tout,à payer àPERSONNE1.)la somme de3.800 euros, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, à savoir le 16 avril 2026, jusqu’à solde; déclarerésilié le contrat de bail conclu entre parties pour faute grave dans le chef dePERSONNE2.)et dePERSONNE3.); condamnePERSONNE2.)etPERSONNE3.)à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent deleurchef dans un délai de2 moisà partir de la notification du présent jugement ; au besoin,autorisePERSONNE1.)à faire expulserPERSONNE2.)et PERSONNE3.)dans la forme légale et aux frais deces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; condamnePERSONNE2.)etPERSONNE3.), chacun pour le tout,à payer à PERSONNE1.)une indemnité de procédure de500 euros;

7 ditque le présent jugement est exécutoire sans provision ni caution quant à la condamnation pécuniaire; condamnePERSONNE2.)etPERSONNE3.)auxfrais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, PaulLAMBERT, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête. Paul LAMBERT, juge de paix Natascha CASULLI, greffière