KHO:2022:33 – Fastighets- och bostadsförmedlingsrörelser

Ett förmedlingsföretag som hör till en fastighetsförmedlingskedja hade gjort samarbetsavtal enligt vilka förmedlare fick använda kedjans fastighetsförmedlingskoncept. Enligt avtalet var förmedlarna inte i arbetsförhållande till förmedlingsrörelsen utan verkade självständigt och fakturerade de uppdragsbaserade provisionerna med hjälp av ett skilt faktureringsbolag.

Regionförvaltningsverket hade gett förmedlingsrörelsen en varning eftersom de personer som utförde förmedlingsuppdragen i förmedlingsrörelsens namn inte var anställda hos förmedlingsrörelsen. Förvaltningsdomstolen upphävde beslutet och ansåg att förmedlarna var anställda hos förmedlingsrörelsen på det sätt som avses i fastighetsförmedlingslagen.

Högsta förvaltningsdomstolen konstaterade att verksamheten enligt fastighetsförmedlingslagen är särskilt reglerad verksamhet som får idkas endast av en sådan enskild näringsidkare eller juridisk person som i enlighet med fastighetsförmedlingslagen har registrerats som fastighetsförmedlingsrörelse. Den ansvariga föreståndarens skyldighet enligt lagen se till att verksamheten utövas lagenligt förutsätter att den ansvariga föreståndaren har en verklig och omedelbar möjlighet att styra och övervaka verksamheten och ingripa i bristfälligheter.

Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att anställning hos en förmedlingsrörelse enligt lagen avser personer i arbetsförhållande till förmedlingsrörelsen och personer i dess ledning. Personer som utför förmedlingsuppdrag självständigt som utomstående avtalsparter till förmedlingsrörelsen är inte anställda hos förmedlingsrörelsen på det sätt som avses i bestämmelsen och inte jämförbara med sådana personer. Förmedlingsuppdrag få inte ges åt andra än personer som är anställda hos förmedlingsrörelsen.

Förmedlingsrörelsen hade i sin verksamhet förfarit i strid med fastighetsförmedlingslagen på det sätt som regionförvaltningsverket hade konstaterat. Förvaltningsdomstolens beslut upphävdes och regionförvaltningsverkets beslut att ge en varning sattes i kraft. Omröstning 3 – 2.

Lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (fastighetsförmedlingslagen) 3 § 1 mom., 5 § 1 mom. och 18 § 2 mom.

Ärendet har avgjorts av justitieråden Leena Äärilä, Vesa-Pekka Nuotio, Joni Heliskoski, Tero Leskinen och Toni Kaarresalo. Föredragande Katja Syväkangas.

Kiinteistönvälitysketjuun kuuluva välitysliike oli tehnyt yhteistyösopimuksia, joiden perusteella välittäjät saivat käyttää ketjun kiinteistönvälityskonseptia. Sopimuksen mukaan välittäjät eivät olleet työsuhteessa välitysliikkeeseen, vaan toimivat itsenäisesti ja laskuttivat toimeksiantojen hoitamisesta syntyneet provisiot erillisen laskutusyhtiön avulla.

Aluehallintovirasto oli antanut välitysliikkeelle varoituksen, koska sopimuksen perusteella välitysliikkeen nimissä välitystehtäviä suorittaneet henkilöt eivät olleet välitysliikkeen palveluksessa. Hallinto-oikeus oli kumonnut päätöksen katsoen, että välittäjät olivat välitysliikelaissa tarkoitetulla tavalla välitysliikkeen palveluksessa.

Korkein hallinto-oikeus totesi, että välitysliikelaissa tarkoitettu toiminta on erityisesti säänneltyä toimintaa, jota saa harjoittaa vain laissa säädetyin tavoin välitysliikkeeksi rekisteröity yksityinen elinkeinonharjoittaja tai oikeushenkilö. Välitysliikkeen vastaavalle hoitajalle säädetty velvollisuus huolehtia välitystoiminnan lainmukaisuudesta edellytti, että vastaavalla hoitajalla oli todellinen ja välitön mahdollisuus ohjata ja valvoa toimintaa sekä puuttua siinä ilmeneviin epäkohtiin.

Korkein hallinto-oikeus katsoi, että välitysliikelaissa viitatulla palveluksessa olemisella tarkoitettiin välitysliikkeeseen työsuhteessa olevia ja liikkeen johtoon kuuluvia henkilöitä. Välitysliikkeen ulkopuolisina sopimuskumppaneina välitystehtäviä itsenäisesti suorittavien henkilöiden ei katsottu olevan säännöksessä tarkoitetulla tavalla välitysliikkeen palveluksessa eikä tällaiseen henkilöön rinnastettavissa. Välitystehtäviä ei ollut mahdollista antaa muiden kuin välitysliikkeen palveluksessa olevien suoritettaviksi.

Välitysliikkeen toiminnassa oli menetelty aluehallintoviraston toteamalla tavalla välitysliikelain vastaisesti. Hallinto-oikeus päätös kumottiin ja aluehallintoviraston päätös varoituksen antamisesta saatettiin voimaan. Äänestys 3 – 2.

Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä 3 § 1 momentti, 5 § 1 momentti ja 18 § 2 momentti

Päätös, jota muutoksenhaku koskee

Hämeenlinnan hallinto-oikeus 17.8.2020 nro 20/0764/1

Asian aikaisempi käsittely

on 14.6.2019 antanut A LKV:lle varoituksen. Päätöstä on perusteltu muun ohella seuraavasti.

Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (

) 5 §:ään sisältyy ilmeisenä oletuksena se, että välitysliikkeen nimiin välitystehtäviä suorittavien henkilöiden on oltava juuri nimenomaan tuon välitysliikkeen palveluksessa. Lain ilmeisenä olettamana on myös se, ettei kyseisen välitysliikkeen nimiin voi suorittaa välitystehtäviä henkilöitä, jotka eivät ole juuri tuon kyseisen välitysliikkeen palveluksessa. Lainsäätäjän vaatimus ammattipätevistä henkilöistä olisi muutoin merkityksetön.

Välitysliike on toiminut vastoin välitysliikelain 5 §:ää, kun se on käyttänyt välitystehtäviä suorittavien henkilöiden kanssa tehtyjä yhteistyösopimuksia, joiden mukaan välittäjät eivät ole työsuhteessa välitysliikkeeseen vaan toimivat itsenäisesti ja laskuttavat toimeksiantojen hoitamisesta syntyneet provisiot laskutuspalveluyhtiö B Oy:n avulla välitysliikkeeltä. Yhteistyösopimusten perusteella ei ole toteutunut mainitun pykälän mukaisesti se, että välitystehtäviä suorittavien henkilöiden on oltava välitysliikkeen palveluksessa. Laskutuspalveluyhtiö B Oy ei ole rekisteröitynyt kiinteistönvälitysliikkeeksi välitysliikerekisteriin, eivätkä aluehallintoviraston käsityksen mukaan myöskään sopimusosapuolina olevat välittäjät.

Välitysliikkeen vastaava hoitaja C on laiminlyönyt välitysliikelain 5 §:n 1 momentin mukaisen velvollisuutensa huolehtia siitä, että välitystoiminnassa noudatetaan lakia ja hyvää välitystapaa.

on valituksessaan hallinto-oikeudelle vaatinut muun ohella, että Etelä-Suomen aluehallintoviraston päätös kumotaan.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

on valituksenalaisella päätöksellään muun ohella kumonnut Etelä-Suomen aluehallintoviraston päätöksen.

Välitysliikelain 5 §:n 1 momenttiin sisältyvällä palveluksessa oloa koskevalla vaatimuksella tarkoitetaan välitysliikelain esitöiden mukaan lähtökohtaisesti välitysliikkeeseen työsuhteessa olevia henkilöitä, jotka suorittavat välitystehtäviä. Palveluksessa olon arvioinnissa asiassa ratkaiseva merkitys on välitysliikkeen johto- ja valvontaoikeuden ulottuvuudella.

(—) Viimeksi todetut sopimusehdot huomioon ottaen sopimuksen tehneiden välittäjien ei voida katsoa harjoittavan yhteistyösopimuksen perusteella välitystoimintaa itsenäisesti.

Kiinteistönvälitys on luvanvaraista toimintaa. Asiassa saadun selvityksen perusteella laskutuspalveluyhtiö B Oy:tä tai välittäjiä ei ole merkitty aluehallintoviraston rekisteriin kiinteistönvälitysliikkeiksi. Vaikka yhteistyösopimuksen mukaan A LKV:n ja välittäjien välille ei ole muodostunut työsuhdetta, välittäjä ei yhteistyösopimuksen perusteella toimiessaan tosiasiallisesti harjoita kiinteistönvälitystoimintaa itsenäisesti omaan lukuunsa. (—)

Edellä todetun ja asiassa saadun selvityksen perusteella välittäjät ovat yhteistyösopimuksen perusteella A LKV:n palveluksessa välitysliikelain tarkoittamalla tavalla. Asiassa ei ole ratkaisevaa merkitystä sillä, miten A LKV:n ja välittäjän välistä suhdetta työsopimuslain nojalla on arvioitava. Tämän vuoksi aluehallintovirasto ei ole voinut antaa A LKV:lle varoitusta sillä perusteella, että A LKV:n vastaava hoitaja on laiminlyönyt välitysliikelain 5 §:n 1 momentissa säädetyn velvollisuuden. Valituksenalainen päätös on kumottava.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

on pyytänyt lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja Etelä-Suomen aluehallintoviraston päätös saatetaan voimaan.

Vaatimusten tueksi on esitetty muun ohella seuraavaa:

Hallinto-oikeuden ratkaisusta seuraa, että välitysliiketoimintaa voisivat harjoittaa tai välitystehtävien suorittamiseen voisivat osallistua yksityiset elinkeinonharjoittajat tai yhtiöt, joita ei ole merkitty välitysliikerekisteriin ja joiden luotettavuutta ei ole selvitetty. Tästä seuraa myös, ettei lainsäätäjän tarkoitus rahanpesulain ja neljännen rahanpesudirektiivin edellyttämällä tavalla toteudu.

Asiassa on kysymys välitysliikkeen ja laskutuspalveluyhtiön välisestä toimeksiantosuhteesta. Välitysliikelain esitöiden (HE 196/2012 vp) ja kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain esitöiden (HE 58/2000 vp) perusteella ei voida tehdä sellaista päätelmää, että palveluksessa olo täyttyisi toimeksiantosuhteella. Esitöissä käytetyn sanan ”lähtökohtaisesti” voidaan katsoa viittaavan siihen, että myös yrityksen lakisääteinen johto voidaan lukea yrityksen palveluksessa oleviksi henkilöiksi.

Jos työn teettäjän työn johto- ja valvontaoikeus ei täytä työsopimuslain 1 §:n työn johto- ja valvontaoikeudelle asetettuja tunnusmerkkejä, kysymyksessä ei ole työn teettäjän direktio-oikeus työntekijään. Tällöin ei myöskään synny palvelussuhdetta yhtiöön. (—) Yhteistyösopimuksessa on (—) korostettu sitä, että välittäjä toimii itsenäisenä välittäjänä omaan lukuunsa ja omalla riskillään.

Palveluksessa oloa ei voi syntyä kahden elinkeinonharjoittajan (yksityisen elinkeinonharjoittajan tai yhtiön) välisen sopimuksen pohjalta, vaikka toinen elinkeinonharjoittaja sitoutuisi toimimaan toisen elinkeinonharjoittajan nimiin ja lukuun (—). Tämä tulkinta on vakiintunut säänneltyjä elinkeinoja koskevassa lainsäädännössä.

on antanut selityksen, jossa on vaadittu valituksen hylkäämistä ja Etelä-Suomen aluehallintoviraston velvoittamista korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen ja esitetty muun ohella seuraavaa:

Yhteistyösopimuksen osapuolena oleva välittäjä on luonnollinen henkilö, jolla ei ole yritystunnusta. Välittäjät ovat niin sanottuja kevytyrittäjiä. Laskutuspalveluyhtiö B Oy:llä ei ole kiinteistönvälitykseen liittyviä tehtäviä yhteistyösopimuksen perusteella. Välitysliike ei solmi yhteistyösopimuksia yksityisten elinkeinonharjoittajien tai yhtiöiden kanssa.

Asiassa ei ole ristiriitaa välitysliikelain 3 §:n osalta, koska välitysliike on aluehallintoviraston rekisteröimä kiinteistövälitysliike, jolla on mainitun lain 5 §:n tarkoittama vastaava hoitaja, joka valvoo, että välitystoiminnassa noudatetaan hyvää välitystapaa ja että toimintaa muutoinkin harjoitetaan lainmukaisesti. Välitysliikkeen palveluksessa yhteistyösopimuksen perusteella välitystehtäviä suorittavat välittäjät suorittavat välitystehtäviä ainoastaan välitysliikkeen nimissä ja lukuun. Yhteistyösopimus sisältää kilpailukiellon. Siten välittäjät otetaan huomioon vain välitysliikkeen mainitun lain 5 §:n mukaisen ammattipätevyysvaatimuksen täyttymisen arvioinnissa eikä yhteistyösopimuksella kierretä mainitun lain vaatimuksia.

Kiinteistönvälitysalalla välitysliikkeen direktio-oikeus tarkoittaa sitä, että välitysliikkeellä on välitysliikelain 5 §:n tarkoittama luonnollinen henkilö vastaavana hoitajana, jolla on tosiasiallinen oikeus ja mahdollisuus valvoa, että sen välitystoiminnassa noudatetaan lakia ja hyvää välitystapaa. Työsuhteen tunnusmerkkien arvioinnilla ei ole asiassa merkitystä. Direktio-oikeus välittäjiä kohtaan syntyy yhteistyösopimuksen ehtojen (—) perusteella. Yhteistyösopimuksen ehtoja on tulkittava niin, että ne takaavat välitysliikkeelle vähintään yhtiöoikeudellista vastuuasemaa tai työsuhdetta vastaavan tai jopa kattavamman johto- ja valvontavallan suhteessa välittäjiin.

Aluehallintovirasto on soveltanut muiden elinkeino-oikeudellisten lakien kuin välitysliikelain esitöitä ja näitä lakeja koskevia viranomaisohjeita välitysliikelain 5 §:n tulkinnassa ilman viittaussäännöstä. Säännösanalogiaa ei voida pitää hyväksyttävänä. Jos säännös on epäselvä tai ei-tarkkarajainen, kuten mainitun lain 5 §:ää koskeva hallituksen esitys (HE 196/2012 vp) on, viranomaisen suppeaa tulkintaa ei voida hyväksyä etenkään, jos sen perusteella määrätään hallinnollisia seuraamuksia.

on antanut vastaselityksen, jossa on vaadittu oikeudenkäyntikuluvaatimuksen hylkäämistä ja todettu muun ohella, että palveluksessa olemisen käsitteellä ei olisi itsenäistä sisältöä, jos välitysliikkeen vastaavan hoitajan velvoitteiden hoitaminen täyttäisi palveluksessa olemisen edellytyksen. Välitysliikelain 3 § asettaa rekisteröitymisvelvoitteen myös elinkeinotoimintaa harjoittavalle luonnolliselle henkilölle.

on antanut lisäselitykset, jotka on annettu tiedoksi

e.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus myöntää Etelä-Suomen aluehallintovirastolle valitusluvan ja tutkii asian.

1. Valitus hyväksytään. Hallinto-oikeuden päätös kumotaan valituksenalaiselta osaltaan ja Etelä-Suomen aluehallintoviraston päätös varoituksen antamisesta saatetaan voimaan.

2. A LKV:n vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylätään.

(välitysliikelaki) 3 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälitystä saa harjoittaa vain sellainen yksityinen elinkeinonharjoittaja tai oikeushenkilö, joka on mainitun lain mukaisesti rekisteröity kiinteistönvälitysliikkeeksi.

Välitysliikelain 5 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeessä on oltava vastaava hoitaja, joka on velvollinen huolehtimaan siitä, että välitystoiminnassa noudatetaan hyvää välitystapaa ja että toimintaa muutoinkin harjoitetaan lainmukaisesti. Vastaavan hoitajan on lisäksi huolehdittava siitä, että välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista vähintään puolella on 3 momentissa tarkoitettu ammattipätevyys ja että muillakin välitystehtäviä suorittavilla on tehtävän edellyttämä riittävä ammattitaito. Jos välitysliikkeen palveluksessa tai sen toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista 3 momentissa tarkoitetun ammattipätevyysvaatimuksen täyttävien lukumäärä muutoin kuin tilapäisesti alenee alle puoleen, vastaavan hoitajan on huolehdittava siitä, että edellä tarkoitetut vähimmäisvaatimukset täyttyvät kolmen kuukauden kuluessa.

Välitysliikelain 18 §:n 2 momentin 2 virkkeen mukaan, jos vastaava hoitaja laiminlyö 5 §:n 1 momentissa säädetyn velvollisuuden, aluehallintovirasto voi antaa välitysliikkeelle varoituksen.

(HE 196/2012 vp, 2.1 Tavoitteet) mukaan esityksen tavoitteena on välitystoimintaan osallistuvien henkilöiden ammattipätevyysvaatimuksia laajentamalla parantaa välitysliikkeiden välityspalveluiden laatutasoa. Edelleen mainittujen esitöiden mukaan (2.2 Selvitetyt vaihtoehdot ja keskeiset ehdotukset) ammattipätevyysvaatimuksen laajentaminen olisi omiaan lisäämään luottamusta välitysalan toimijoita kohtaan ja parantamaan kuluttajien asemaa. Sääntely ei kuitenkaan saisi puuttua ammatinvalinnan vapauteen enempää kuin tavoitteiden saavuttamiseksi on välttämätöntä. Tämän vuoksi esityksessä ehdotetaan, että kiinteistönvälitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista henkilöistä vähintään puolella tulee olla LKV-kokeessa osoitettu ammattipätevyys.

Mainitun hallituksen esityksen mukaan (3.2 Vaikutukset yritystoimintaan) hyvin monella välitysliikkeellä on jo nyt sellainen tilanne, että vähintään puolet liikkeen välitystyötä tekevistä henkilöistä on suorittanut välittäjäkokeen. Joidenkin välitysliikkeiden olisi kuitenkin palkattava ammattipätevyyden omaavia henkilöitä palvelukseensa tai liikkeen nykyisten työntekijöiden olisi suoritettava välittäjäkoe. Ammattipätevyysvaatimuksen laajentamisesta saattaa aiheutua joillekin välitysliikkeille lisäkuluja kohonneina palkkakustannuksina.

$12c

(2.1. Tavoitteet) mukaan esityksen keskeisenä tavoitteena on varmistaa, että välitystoimintaa harjoitetaan luotettavasti ja ammattitaitoisesti ja että välitystoiminnassa ei käytetä epäasianmukaisia menettelytapoja. Sääntely lisäisi luottamusta välitystoimintaa kohtaan ja parantaisi toimeksiantajan ja tämän vastapuolen asemaa. Esityksellä saavutetaan myös se perustuslain 18 §:stä johtuva vaatimus, että säännökset välitystoiminnan harjoittamisesta tulisivat laintasoisiksi.

Edelleen mainittujen esitöiden (yksityiskohtaiset perustelut, 5 §) mukaan vastaavan hoitajan tärkein tehtävä on huolehtia siitä, että välitystoiminnassa noudatetaan hyvää välitystapaa ja että toimintaa muutoinkin harjoitetaan lainmukaisesti. Tehtävän asianmukainen hoitaminen edellyttää, että vastaava hoitaja on päätoimisesti välitysliikkeen palveluksessa. Muuten hän ei voi olla riittävästi perillä välitysliikkeen päivittäisestä asioiden hoidosta. Toisin kuin nykyisin säännöksessä ei kuitenkaan edellytetä, että vastaava hoitaja osallistuisi itse välitystoimeksiantojen hoitamiseen. Vastaavana hoitajana voi siten toimia myös yrityksen toimitusjohtaja tai muu johtoon kuuluva henkilö. (—) Toimeksiantajan ja tämän vastapuolen oikeusturvan kannalta on tärkeätä, että liikkeen koko henkilökunta harjoittaa välitystoimintaa laissa edellytetyllä tavalla. Vastaavan hoitajan on myös oma-aloitteisesti ohjeita antamalla huolehdittava siitä, että liikkeen välitystoimintaan osallistuvat henkilöt noudattavat lain säännöksiä.

A LKV on rekisteröity kiinteistönvälitysliikkeeksi. Yhtiö kuuluu kiinteistönvälitysketju E:hen franchisingyrityksenä.

E:n franchisingyrityksinä toimivat kiinteistönvälitysliikkeet tekevät välittäjien kanssa yhteistyösopimuksia, joiden perusteella välittäjät saavat käyttää hyväkseen D-kiinteistönvälityskonseptia yhteistyösopimuksessa määritellyin ehdoin. (—)

A LKV on tehnyt yhteistyösopimuksia ilman yritystunnusta toimivien luonnollisten henkilöiden ja laskutuspalveluyhtiön kanssa. Yhteistyösopimuksen mukaan välittäjänä toimiva luonnollinen henkilö ei ole työsuhteessa välitysliikkeeseen eikä työsopimuslaki sovellu välittäjän ja välitysliikkeen sopimussuhteeseen. Välittäjä toimii konseptin mukaisena palvelujen tarjoajana itsenäisenä välittäjänä välitysliikkeen nimissä.

Korkeimmassa hallinto-oikeudessa on keskeisesti kysymys siitä, onko aluehallintovirasto voinut antaa A LKV:lle varoituksen sillä perusteella, että yhtiön käyttämän yhteistyösopimuksen perusteella välitysliikkeen nimissä välitystehtäviä suorittaneet henkilöt eivät ole olleet välitysliikkeen palveluksessa. Asiassa tulee erityisesti arvioitavaksi, mitä välitysliikelain 5 §:ssä tarkoitetaan palveluksessa olemisella ja johtuuko laista, että välitystehtäviä voivat suorittaa vain säännöksessä tarkoitetulla tavalla liikkeen palveluksessa olevat.

Korkein hallinto-oikeus toteaa, että välitysliikelaissa tarkoitettu toiminta on erityisesti säänneltyä toimintaa, jota saa harjoittaa vain laissa säädetyin tavoin välitysliikkeeksi rekisteröity yksityinen elinkeinonharjoittaja tai oikeushenkilö. Toimintaa valvoo aluehallintovirasto.

Välitysliikkeen vastaava hoitaja on velvollinen huolehtimaan harjoitetun välitystoiminnan lainmukaisuudesta. Tämän velvollisuuden toteutuminen edellyttää, että vastaavalla hoitajalla on todellinen ja välitön mahdollisuus ohjata ja valvoa toimintaa sekä puuttua siinä ilmeneviin epäkohtiin. Osaltaan tätä lähtökohtaa ilmentää välitysliikelain esitöissä vastaavan hoitajan asemasta ja tehtävistä todettu.

Välitysliikelain 5 §:n 1 momentin mukaan vastaavan hoitajan on huolehdittava siitä, että välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista vähintään puolella on 3 momentissa tarkoitettu ammattipätevyys ja että muillakin välitystehtäviä suorittavilla on tehtävän edellyttämä riittävä ammattitaito. Laissa ei ole tarkemmin määritelty, mitä palveluksessa olemisella säännöksessä tarkoitetaan.

Välitysliikelain 5 §:n 1 momentin esitöiden mukaan palveluksessa olemista koskevalla vaatimuksella tarkoitetaan lähtökohtaisesti välitysliikkeeseen työsuhteessa olevia henkilöitä. Myös muutoin, muun muassa välitysliikkeen ammattipätevyyden omaavien henkilöiden ja näiden lukumäärän osalta välitysliikelain esityöt viittaavat siihen, että välitystehtäviä suorittavien on tarkoitettu olevan työntekijän asemassa olevia henkilöitä. Tähän nähden ja kun otetaan huomioon, että vastaavalla hoitajalla tulee olla edellä todettu todellinen ja välitön mahdollisuus vaikuttaa toimintaan, palveluksessa olemisella ei voida katsoa viitatun välitysliikkeen ulkopuolisiin sopimuskumppaneihin tai muihin vastaaviin tahoihin.

Välitysliikelaki on tullut alun perin voimaan samaan aikaan kuin laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä. Molemmat lait on säädetty samaan aikaan eduskunnalle annettujen hallituksen esitysten perusteella. Viimeksi mainittua lakia koskevassa hallituksen esityksessä (HE 58/2000 vp) on todettu (yksityiskohtaiset perustelut, 8 §), että välitysliikkeen palveluksessa olevalla tarkoitetaan välitysliikkeen työntekijöiden ohella myös sen johtoon kuuluvia henkilöitä, kuten liikkeen toimitusjohtajaa. Välitysliikelain 5 §:n esitöistä ei ilmene, että välitysliikelaissa palveluksessa olemiselle olisi tarkoitettu antaa edellä todetusta poikkeava merkityssisältö. Kahdessa samaa toimintaa koskevassa säädöksessä käytettyä käsitettä on myös muutoin perusteltua tulkita yhdenmukaisesti.

Edellä olevan perusteella välitysliikelain 5 §:n 1 momentissa palveluksessa olemisella on katsottava tarkoitetun välitysliikkeeseen työsuhteessa olevia ja liikkeen johtoon kuuluvia henkilöitä.

A LKV:n käytössä olevan yhteistyösopimuksen perusteella yhtiön sopimuskumppaneina olevien välittäjien on tarkoitettu hoitavan välitystehtäviä itsenäisesti ja ilman työsuhdetta yhtiöön. Edellä lausuttuun nähden tällaisten välitysliikkeen ulkopuolisina sopimuskumppaneina toimivien henkilöiden ei voida katsoa olevan välitysliikelain 5 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla välitysliikkeen palveluksessa eikä tällaiseen henkilöön rinnastettavissa. Välitysliikkeen ja sen ulkopuolisen sopimuskumppanin välisen sopimuksen ehdoilla ei ole merkitystä asian arvioinnin kannalta.

Asiassa on vielä arvioitava, johtuuko välitysliikelaista, että välitystehtäviä voivat suorittaa vain välitysliikkeen palveluksessa lain 5 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla olevat henkilöt.

Kun otetaan huomioon edellä palveluksessa olemista koskevan vaatimuksen osalta esitetty, välitysliikelain 5 §:n 1 momentin sanamuoto sekä se, mitä välitystoiminnan harjoittamista koskevista rajoituksista ja vastaavalle hoitajalle säädetyn velvollisuuden toteutumisesta on edellä todettu, säännöstä ei voida tulkita niin, että välitystehtävien suorittaminen olisi mahdollista antaa myös muille kuin välitysliikkeen palveluksessa oleville. Tällaista tulkintaa ei edellytä myöskään elinkeinovapauden turvaaminen. Näin ollen välitysliikelain 5 §:n 1 momentista johtuu, että välitystehtäviä suorittavien tulee olla säännöksessä tarkoitetulla tavalla välitysliikkeen palveluksessa.

A LKV:n toiminnassa on näin ollen menetelty aluehallintoviraston toteamalla tavalla välitysliikelain 5 §:n vastaisesti. Kun välitysliikkeen vastaava hoitaja on laiminlyönyt säännöksessä tarkoitetun velvollisuuden huolehtia siitä, että toimintaa harjoitetaan lainmukaisesti, varoituksen antamiselle on ollut välitysliikelain 18 §:n 2 momentin toisessa virkkeessä säädetty peruste.

Tämän vuoksi ja kun varoitusta ei ole pidettävä liian ankarana seuraamuksena, hallinto-oikeuden päätös on kumottava ja Etelä-Suomen aluehallintoviraston päätös varoituksen antamisesta on saatettava voimaan.

Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain 95 §, A LKV:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Leena Äärilä, Vesa-Pekka Nuotio, Joni Heliskoski, Tero Leskinen ja Toni Kaarresalo. Asian esittelijä Katja Syväkangas.

Äänestyslausunto

Eri mieltä olleen oikeusneuvos Vesa-Pekka Nuotion äänestyslausunto, johon oikeusneuvos Leena Äärilä yhtyi:

Asian lopputulokseen nähden olen samaa mieltä kuin enemmistö A LKV:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen osalta.

Perustelut

18 §:n 1 momentin mukaan jokaisella on oikeus lain mukaan hankkia toimeentulonsa valitsemallaan työllä, ammatilla tai elinkeinolla.

2 §:n mukaan välitysliikkeellä tarkoitetaan sitä, joka tuloa tai muuta taloudellista hyötyä saadakseen saattaa sopijapuolet kosketuksiin toistensa kanssa 1 §:n 1 momentissa tarkoitettua omaisuutta (

) koskevan kaupan, vaihdon tai vuokrasopimuksen taikka muun käyttöoikeuden luovutussopimuksen aikaansaamiseksi.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain esitöiden (HE 58/2000 vp, Yksityiskohtaiset perustelut, 2 §) mukaan välitysliike voi olla luonnollinen henkilö taikka yksityinen tai julkinen oikeushenkilö. Oleellista on, että toiminnan tarkoituksena on tulon tai muun taloudellisen hyödyn saaminen. Tyypillisiä välitystoiminnasta saatavia tuloja ovat välityspalkkiot. Taloudellisena hyötynä voidaan pitää muunlaisia rahanarvoisia etuuksia. Riittää, että toiminnan tarkoituksena on voiton saaminen. Merkitystä ei sitä vastoin ole sillä, tuottaako toiminta tosiasiallisesti voittoa. Merkitystä ei ole myöskään sillä, onko välitystoiminta asianomaisen henkilön pääasiallinen tulonlähde.

1 §:n 2 momentin mukaan

tarkoitetaan mainitussa laissa toimintaa, jossa tulon tai muun taloudellisen hyödyn saamiseksi saatetaan sopijapuolet kosketuksiin toistensa kanssa:

1) luovutettaessa kiinteistöä tai sen osaa, rakennusta taikka osakkeita tai osuuksia, jotka antavat hallintaoikeuden tiettyyn kiinteistöön tai sen osaan, rakennukseen taikka huoneistoon;

2) 1 kohdassa tarkoitettua omaisuutta koskevan vuokrasopimuksen tai muun käyttöoikeuden luovutussopimuksen aikaansaamiseksi, lukuun ottamatta 3 momentissa tarkoitettua toimintaa.

Saman lain 1 §:n 4 momentin mukaan

tarkoitetaan kiinteistönvälitysliikettä ja vuokrahuoneiston välitysliikettä.

Saman lain 7 §:n 1 momentin mukaan Aluehallintovirasto pitää välitysliikkeistä rekisteriä (

). Jokaisella on oikeus saada tietoja rekisteriin merkityistä seikoista sekä otteita rekisteristä.

Saman pykälän 2 momentin mukaan sen, joka aikoo harjoittaa välitystoimintaa, on tehtävä ilmoitus rekisteriin merkitsemistä varten sille aluehallintovirastolle, jonka toimialueella liikkeen hallintoa on tarkoitus pääasiallisesti hoitaa. Rekisteri-ilmoituksen sisällöstä säädetään valtioneuvoston asetuksella.

Saman lain 7 §:n 2 momentin mukaan sen, joka aikoo harjoittaa välitystoimintaa, on tehtävä ilmoitus rekisteriin merkitsemistä varten sille aluehallintovirastolle, jonka toimialueella liikkeen hallintoa on tarkoitus pääasiallisesti hoitaa.

Saman lain 8 §:n 1 momentin mukaan aluehallintoviraston on rekisteröitävä 7 §:n 2 momentissa tarkoitettu rekisteri-ilmoituksen tekijä kiinteistönvälitysliikkeeksi tai vuokrahuoneiston välitysliikkeeksi, jos:

1) ilmoituksen tekijällä on oikeus harjoittaa elinkeinoa Suomessa;

3) ilmoituksen tekijä on luotettava;

4) ilmoituksen tekijällä on vastuuvakuutus, jonka vakuutusmäärän voidaan välitystoiminnan laatu ja laajuus huomioon ottaen arvioida riittävän toiminnasta mahdollisesti aiheutuvien vahinkojen korvaamiseen ja joka muilta ehdoiltaan vastaa alalla tavanomaista vakuutuskäytäntöä;

5) ilmoituksen tekijä on ilmoittanut vastaavan hoitajan, joka täyttää 5 §:n 2 ja 3 momentissa säädetyt edellytykset.

Saman pykälän 2 momentin mukaan aluehallintovirasto voi evätä rekisteröinnin, jos olosuhteet huomioon ottaen on ilmeistä, että ilmoituksen tekijä aikoo harjoittaa välitystoimintaa toisen välikätenä.

Lain esitöissä on 3 §:n osalta todettu, että välitystoiminnan harjoittaminen edellyttää, että asianomainen on merkitty lääninhallituksen pitämään rekisteriin. Pykälän 1 momentin mukaan kiinteistönvälitystä saa harjoittaa vain sellainen yksityinen elinkeinonharjoittaja tai oikeushenkilö, joka on rekisteröity kiinteistönvälitysliikkeeksi. Vuokrahuoneiston välitystä saa pykälän 2 momentin mukaan harjoittaa vain sellainen yksityinen elinkeinonharjoittaja tai oikeushenkilö, joka on rekisteröity vuokrahuoneiston välitysliikkeeksi tai kiinteistönvälitysliikkeeksi. Säännöksissä tarkoitettuja oikeushenkilöitä ovat yhteisöt ja säätiöt. Kiinteistönvälitysliike on näin ollen oikeutettu harjoittamaan vuokrahuoneiston välitystä. Välitysliikkeistä pidettävästä rekisteristä ja rekisteri-ilmoituksen tekemisestä säädetään 7 §:ssä ja rekisteröinnin edellytyksistä 8 §:ssä.

Esitöissä on lain 8 §:n osalta todettu, että pykälän 1 momentissa säädetään edellytykset, joiden täyttyessä lääninhallituksen on merkittävä rekisteri-ilmoituksen tekijä välitysliikerekisteriin. Lääninhallituksen rekisteröintipäätös ei siten voisi perustua tarkoituksenmukaisuusharkintaan. Saman pykälän 2 momentin osalta esitöissä on todettu, että lääninhallitus voi evätä rekisteröinnin, jos olosuhteet huomioon ottaen on ilmeistä, että ilmoituksen tekijä aikoo harjoittaa välitystoimintaa toisen välikätenä. Säännöksen tavoitteena on ehkäistä se, että henkilö, joka ehkä arveluttavien tarkoitusperiensä tai epäilyttävän taustansa takia ei halua avoimesti harjoittaa välitystoimintaa, pyrkii alalle välikäden suojassa.

1 §:n 1 momentin mukaan rekisteri-ilmoituksessa on mainittava kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (1075/2000) 9 §:n 1 momentin 1 – 6 kohdassa tarkoitetut tiedot. Ilmoitukseen on liitettävä todistus mainitun lain 5 §:ssä tarkoitetun vastaavan hoitajan ammattipätevyydestä, vastaavan hoitajan suostumus tehtävään ja jäljennös mainitun lain 8 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetun vakuutuksen vakuutuskirjasta.

Asiassa on aluehallintoviraston valituksen johdosta ratkaistavana, onko aluehallintovirasto voinut antaa yhtiölle varoituksen sillä perusteella, että yhtiön tekemien yhteistyösopimusten perusteella välitysliikkeen nimissä välitystehtäviä suorittavat henkilöt eivät olisi olleet välitysliikkeen palveluksessa välitysliikelain 5 §:n mukaisella tavalla, koska yhtiöltä on näiden henkilöiden osalta puuttunut direktio-oikeus. Asiassa ei ole väitetty, että yhtiö olisi toiminut yhteistyösopimuksia tehneiden välittäjien välikätenä.

A LKV harjoittaa elinkeinonaan kiinteistönvälitystä. Kyse on perustuslain 18 §:ssä turvatun oikeuden käyttämisestä. Perustuslakivaliokunnan vakiintuneen lausuntokäytännön mukaan perustuslain 18 §:n 1 momentissa tarkoitettu elinkeinovapaus on perustuslain mukainen pääsääntö. Lausuntokäytännön perusteella laissa säädettävien elinkeinovapauden rajoitusten tulee olla täsmällisiä ja tarkkarajaisia, minkä lisäksi rajoittamisen laajuuden ja edellytysten tulee ilmetä laista (esimerkiksi PeVL 31/2006 vp ja siinä mainitut muut perustuslakivaliokunnan lausunnot).

Välitysliikelain 1 §:n 4 momentissa tai 3 §:ssä ei ole säädetty, että kiinteistönvälitysliikettä voidaan harjoittaa vain tiettyä juridista muotoa käyttäen, eikä tällaista edellytystä ole myöskään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 2 §:ssä.

Välitysliikelain 3 §:ssä kiinteistönvälitystoimintaa harjoittaville toimijoille on asetettu vain rekisteröimisvelvoite. Kiinteistönvälitysliikkeitä koskeva rekisteröimisvelvoite ei tarkoita, että tällainen toiminta olisi luvanvaraista. Kiinteistönvälitystoiminta on ilmoituksenvaraista toimintaa, ja välitysliikelain 8 §:n 1 momentin nojalla aluehallintovirasto on velvollinen rekisteröimään saman lain 7 §:n 2 momentissa tarkoitettu rekisteri-ilmoituksen tekijä kiinteistönvälitysliikkeeksi edellyttäen, että rekisteri-ilmoituksen tekijä täyttää lain 8 §:n 1 momentin säädetyt edellytykset. Lain 8 §:n 1 momentissa ei ole säädetty, että rekisteröinnin edellytyksenä olisi, että kaikki rekisteri-ilmoituksen tekijän välitystehtäviä suorittavat henkilöt ovat työsuhteessa olevia henkilöitä. Sen sijaan sanotun pykälän 2 momentin perusteella välitysliike ei voi toimia yhteistyökumppaniensa välikätenä.

Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun valtioneuvoston asetuksen 1 §:n 1 momentissa ei myöskään ole säädetty, että rekisteri-ilmoituksessa olisi esitettävä tieto siitä, että kaikki rekisteri-ilmoituksen tekijän välitystehtäviä suorittavat henkilöt ovat työsuhteessa olevia henkilöitä.

Välitysliikelain 5 §:ssä säädetään puolestaan vastaavan hoitajan velvollisuuksista. Vastaavan hoitajan on muun ohessa huolehdittava siitä, että välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista vähintään puolella on 3 momentissa tarkoitettu ammattipätevyys ja että muillakin välitystehtäviä suorittavilla on tehtävän edellyttämä riittävä ammattitaito. Tässäkään säännöksessä ei ole perustuslakivaliokunnan lausuntokäytännössä edellytetyllä tavalla täsmällisesti ja tarkkarajaisesti säädetty, ettei välitysliike sinänsä voisi käyttää välitystehtävien suorittamisessa muunkinlaisia yhteistyökumppaneita.

Tämän vuoksi ja kun muutoin otan huomioon edellä mainitut kiinteistönvälitysliikkeen määritelmät ja kiinteistövälitysliikkeeksi rekisteröimisen edellytykset, esillä olevien yhteistyökumppanien käytöstä ei vielä sinällään seuraa, että yhtiö olisi toiminut sille kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneistojen välitysliikkeistä annetussa laissa asetettujen velvoitteiden vastaisesti. Näin ollen aluehallintovirasto ei ole voinut antaa A LKV:lle varoitusta sillä perusteella, että yhtiö on käyttänyt välitystehtäviä suorittavien henkilöiden edustamien tahojen kanssa tehtyjä yhteistyösopimuksia, joiden mukaan välittäjät eivät ole työsuhteessa välitysliikkeeseen.”

Asian esittelijän esittelijäneuvos Katja Syväkankaan esitys asian ratkaisemiseksi oli samansisältöinen kuin oikeusneuvos Vesa-Pekka Nuotion äänestyslausunto.

Etelä-Suomen aluehallintovirasto

välitysliikelaki

A LKV

Hallinto-oikeus

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Elina Tanskanen, Mia Ekman ja Jukka Anttila. Esittelijä Karoliina Klemelä.

Etelä-Suomen aluehallintovirastoll

Sovellettavat säännökset ja niiden esitöitä

Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain

Laiksi välitysliikelain muuttamisesta annetun hallituksen esityksen

Välitysliikelaiksi sekä laiksi rahanpesun estämisestä ja selvittämisestä annetun lain 3 §:n muuttamisesta annetun hallituksen esityksen HE 61/2000 vp

Asiassa saatu selvitys

Oikeudellinen arviointi ja johtopäätökset

Suomen perustuslain

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

välityskohde

Välitysliikelain

kiinteistönvälityksellä

välitysliikkeellä

välitysliikerekisteri

Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun valtioneuvoston asetuksen

Oikeudellinen arvio ja johtopäätökset

1. Pääasia

2. Oikeudenkäyntikulut