KKO:2017:1 – Fastighetsbildningslagen

En ägohelhet bestående av flera lägenheter skulle klyvas. Parterna hade inte avtalat om det sätt på vilket klyvningen skulle ske. Fråga om klyvningen skulle göras som ägoklyvning eller totalvärdesklyvning.

FBL 50 §

Halkomisen kohteena oli useasta tilasta muodostuva tilakokonaisuus. Asianosaiset eivät olleet sopineet halkomistavasta. Kysymys siitä, oliko halkominen suoritettava tilushalkomisena vai kokonaisarvohalkomisena.

KML 50 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

E:lle myönnettiin valituslupa.

E vaati valituksessaan, että maaoikeuden tuomio kumotaan ja halkominen määrätään suoritettavaksi toimitusratkaisusta poiketen tilushalkomisena.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Tuomiolauselma

Toimitusmiesten päätös ja maaoikeuden tuomio kumotaan. Halkominen määrätään toimitettavaksi tilushalkomisena. Asia palautetaan toimitusmiehille, joiden tulee ottaa se uudelleen käsiteltäväkseen ja huomioon ottaen palauttamisen syyn siinä laillisesti menetellä.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Liisa Mansikkamäki, Juha Häyhä, Jukka Sippo, Pekka Koponen ja Päivi Hirvelä. Esittelijä Marita Luntinen.

Asian käsittely toimituksessa 28.2.2014

Halkomistoimituksen tarkoituksena oli jakaa kahteen osaan kuuden tilan muodostama tilakokonaisuus, jonka kokonaispinta-ala oli noin 530 hehtaaria, josta vesialuetta oli noin 30 hehtaaria.

Tornion kaupungissa sijaitsevan tilan B pinta-ala oli noin 62 hehtaaria. Loput viisi tilaa sijaitsivat Ylitornion kunnassa. Tilan C pinta-ala oli noin 137 hehtaaria, tilan E pinta-ala noin 125 hehtaaria, tilan F pinta-ala noin 77 hehtaaria, tilan F pinta-ala noin 72 hehtaaria ja tilan G pinta-ala noin 60 hehtaaria.

Toimituksessa todettiin, että X:n järvenrannalla sijaitsevalla tilalla E oli jako-osakkaiden yksityisessä omistuksessa olevat loma-asunnot sekä useita heidän yhteisesti omistamiaan rakennuksia ja rakennelmia. Lisäksi tilalla C oli yhteisesti omistettuja rakennuksia. Jako-osakkaista A oli tehnyt ehdotuksen tilan E rakennuspaikan jakamisesta siten, että kumpikin jako-osakas sai tilalla E tiluksia omistamansa loma-asunnon ympäriltä.

Asian ovat ratkaisseet toimitusinsinööri Heikki Kaikkonen ja uskotut miehet.

Lapin käräjäoikeuden maaoikeutena antama tuomio 29.6.2015

E vaati valituksessaan, että halkominen toimitetaan tilushalkomisena. A vaati, että valitus hylätään.

Maaoikeus totesi, että jaettavien tilojen metsätaloudellinen arvo oli tiloista laadittujen arviolausuntojen mukaan yhteensä noin 550 000 euroa ja että X:n järvenrannassa tilalla E oli noin kahden hehtaarin suuruinen rakennuspaikka, jolla on kummankin jako-osakkaan yksityisesti omistamat loma-asunnot sekä useita yhteisessä omistuksessa olevia rakennuksia ja rakennelmia.

Maaoikeus katsoi, että halkomisen kohteena oleva tilakokonaisuus on jaettavissa kummallakin halkomismenetelmällä. Maaoikeus arvioi, että jakosuunnitelmassa kumpikin jako-osakas tulee todennäköisesti saamaan E tilan alueella tiluksia yksin omistamansa loma-asunnon kohdalta, jolloin yhteisomistuksessa olevia rakennuksia ja rakennelmia sijoittuu kummankin muodostettavan tilan alueelle. Sitä, kumpi jako-osakas saa arvokkaamman osuuden yhteisistä rakennuksista, ei maaoikeuden mukaan ollut mahdollista arvioida. Halkomistavalla ei ollut vaikutusta rakennusten arviointiin.

Lisäksi maaoikeus totesi, että jaettavien tilojen ranta-alueilla on metsätalousmaan arvon ylittävää arvoa ja, että ranta-alueet olivat jaettavissa tasapuolisesti kummallakin halkomistavalla. Halkomisen kohteena olevilla tiloilla ei ollut niiden syrjäisen sijainnin vuoksi tehostuvasta maankäytöstä odotettavissa olevaa arvoa raakamaana. Maaoikeus lausui vielä, että tilushalkomisessa toimituskustannukset muodostuisivat suuremmiksi ja että kokonaisarvohalkomisena toimitus olisi todennäköisesti suoritettavissa nopeammin loppuun.

Yhteenvetonaan maaoikeus totesi, ettei se voinut sanoa, että toimitusmiesten ratkaisu halkomisen suorittamisesta kokonaisarvohalkomisena ei olisi tarkoituksenmukainen. Tämän vuoksi maaoikeus ei muuttanut toimitusmiesten ratkaisua, jonka mukaan halkominen tuli suorittaa kokonaisarvohalkomisena.

Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet käräjätuomari Tuula Hiukka-Poikela ja maaoikeusinsinööri Antti Ryynänen sekä lautamiehet.

Perustelut

1. Halkomisen kohteena on noin 530 hehtaaria käsittävä, kuudesta yksipalstaisesta tilasta muodostava kokonaisuus, jonka pinta-alasta noin 30 hehtaaria on vesialuetta. Tiloista viisi rajoittuu toisiinsa ja yksi tila sijaitsee noin kahden kilometrin etäisyydellä muiden tilojen muodostamasta kokonaisuudesta. Tilakokonaisuus sijaitsee noin 45 kilometrin etäisyydellä Ylitornion kunnan keskustasta ja noin 60 kilometrin päässä Tornion kaupungista. Alueen kaavoitustilanteesta ei ole esitetty selvitystä.

2. Halkomistoimituksen kohteena olevista tiloista tila E on X:n järvenrannalla sijaitseva noin kahden hehtaarin kokoinen rakennuspaikka. Tilalla on kummankin jako-osakkaan yksin omistamat loma-asunnot sekä useita jako-osakkaiden yhteisesti omistamia rakennuksia ja rakennelmia. Tila C sijaitsee noin kahden kilometrin etäisyydellä muista jaon kohteena olevista tiloista ja sillä sijaitsevat jako-osakkaiden yhteisesti omistamat vanha päärakennus, navetta, sauna ja lato.

3. Esitetyn selvityksen mukaan kaikilla jaon kohteena olevilla tiloilla on metsätaloudellista arvoa, joksi on arvioitu yhteensä noin 550 000 euroa. Jako-osakkaiden yhteisesti omistamien rakennusten ja rakennelmien arvosta ei ole esitetty selvitystä. Maaoikeus on arvioinut, että tilakokonaisuuteen kuuluvilla ranta-alueilla on metsätalousmaan arvon ylittävää arvoa. Maaoikeus on katsonut, että jaon kohteena olevan tilakokonaisuuden syrjäisen sijainnin vuoksi sillä ei kuitenkaan ole tehostuvasta maankäytöstä odotettavissa olevaa arvoa raakamaana tai muuta erityisarvoa.

4. Tilan E rakennuspaikkaa käytetään asiassa saadun selvityksen perusteella loma-asumiseen. Tilalla C olevan vanhan talouskeskuksen käytöstä ei ole esitetty selvitystä. Muilta osin kysymys on metsätalousalueesta.

5. Asiassa on Korkeimmassa oikeudessa kysymys siitä, toimitetaanko halkominen tilushalkomisena vai kokonaisarvohalkomisena, kun asianosaiset eivät ole sopineet sovellettavasta halkomismenetelmästä.

6. Kiinteistönmuodostamislain 50 §:n mukaan halkominen voidaan suorittaa joko tilushalkomisena tai kokonaisarvohalkomisena. Pykälän 1 momentin mukaan tilushalkomisessa osakkaalle muodostettavan tilan tulee saada se tilusmäärä, joka jyvityksen ja jakoperusteen mukaan sille kuuluu. Jos halottavaan tilaan kuuluva omaisuus ei jakaudu muodostettavien tilojen kesken jakoperusteen mukaan, maksetaan erotuksesta lain 51 §:n 4 momentin nojalla korvaus.

8. Kiinteistönmuodostamislain 50 §:n 2 momentin mukaan 1 momentissa tilushalkomisesta säädetyn estämättä halkominen voidaan toimittaa kokonaisarvohalkomisena, jos kaikki osakkaat siitä sopivat tai, jolleivät osakkaat ole sopineet halkomistavasta, halkomisen suorittaminen tässä momentissa tarkoitetulla tavalla on tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Kokonaisarvohalkomisessa tavoitteena on jakaa tila siten, että kullekin osakkaalle muodostettavaan tilaan tulevien tiluksien, puuston, rakennusten, kiinteiden laitteiden ja rakennelmien, yhteisalueosuuksien ja erityisten etuuksien yhteinen arvo vastaa osakkaalle jakoperusteen mukaan kuuluvaa osuutta koko halottavan tilan vastaavasta arvosta.

9. Kokonaisarvohalkomisessa tiloja muodostettaessa otetaan maapohjan lisäksi huomioon kaikki kiinteistöön kuuluvat omaisuusosat, kuten rakennelmat ja rakennukset. Mikäli osakkaalle muodostettavan kiinteistön kokonaisarvo suhteessa muille osakkaille muodostettavien kiinteistöjen arvoihin vastaa jakoperustetta, ei korvauksia tule suoritettaviksi. Kokonaisarvohalkomisen etuna on, ettei korvauksia yleensä tule suoritettaviksi tai ne jäävät tilushalkomisessa määrättäviä korvauksia pienemmiksi.

10. Kiinteistönmuodostamislain 50 §:n sanamuodon mukaan tilushalkominen on lähtökohtaisesti ensisijaisena sovellettava halkomisen toimittamistapa, mikäli pykälän 2 momentissa asetetut edellytykset eivät täyty. Samoin asiaa on arvioitu oikeuskäytännössä ratkaisussa KKO 2007:22 (kohta 8) ja tätä kantaa tukevat myös lainkohtaa koskevat hallituksen esityksen lausumat (HE 227/1994 vp s. 30).

11. Kokonaisarvohalkominen on kuitenkin tosiasiassa saanut toimituskäytännössä edellä mainittua lainsäädännöllistä lähtökohtaa laajemman soveltamisalan. Se johtaa kohdassa 9 todetuin tavoin alhaisempiin rahakorvauksiin. Usein se on myös menettelyllisesti joustavampi vaihtoehto, mistä puolestaan aiheutuu ajan ja kustannusten säästöä toimituksessa. Tästä huolimatta riittävä peruste kokonaisarvohalkomisen valitsemiseen ei ole maaoikeuden lausumin tavoin se, että kokonaisarvohalkomista voidaan sinänsä pitää asiassa tarkoituksenmukaisena halkomisen toimitustapana. Ratkaisu siitä, onko halkomisen suorittaminen kokonaisarvohalkomisena tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi, on tehtävä asian tapauskohtaisiin olosuhteisiin perustuvan arvion pohjalta.

$d5

13. Kiinteistönmuodostamislaissa tai sen esitöissä ei ole lausuttu siitä, mitä halkomistuloksen tarkoituksenmukaisuudella kiinteistönmuodostamislain 50 §:n 2 momentissa halkomismenetelmän valintaa tehtäessä tarkoitetaan. Korkein oikeus toteaa, että halkomismenetelmän valintaan vaikuttavat useat kiinteistönmuodostamislain säännökset. Halkomisella muodostettavien kiinteistöjen tulee ensinnäkin täyttää lain 51 §:ssä säädetyt jakoperusteesta poikkeamisen kriteerit. Lain 52 §:n 1 momentin mukaan tilojen tulee saada tarkoituksenmukaiseen käyttöönsä soveltuva tilussijoitus ja tilushalkomisessa jokaiselle tilalle on pyrittävä antamaan eri käyttötarkoitukseen soveltuvia tiluksia. Tilukset on lain 52 §:n 2 momentin mukaan jaettava niin, etteivät korvaukset tule kohtuuttoman suuriksi. Korkein oikeus toteaa, että esitetyn selvityksen perusteella asiassa ei ole ilmennyt, että edellä mainitut halkomistavan valintaan vaikuttavat säännökset muodostuisivat tässä tapauksessa kummankaan halkomismenetelmän valinnan esteeksi.

14. Toimitusmiehet ovat perustelleet päätöstään suorittaa toimitus kokonaisarvohalkomisena sillä, että tämä jakotapa mahdollistaa parhaiten jako-osakkaiden toiveiden toteuttamisen. Myös A on perustellut vaatimustaan kokonaisarvohalkomisesta sillä, että kokonaisarvohalkomisessa pystytään ottamaan paremmin huomioon jako-osakkaiden toiveet. Lisäksi hän on vastustanut tilushalkomista mahdollisten suurten tilikorvausten vuoksi.

15. Kuten Korkein oikeus on ratkaisussa KKO 2007:22 (kohta 9) todennut, tilushalkominen on tarkoitettu alun perin maan jakamiseen alueilla, joilla maan arvo perustuu sen pysyvään käyttöön maa- ja metsätalousmaana. Korkein oikeus katsoo, että tilushalkominen on edelleen lähtökohtaisesti tarkoituksenmukainen halkomistapa maa- ja metsätalouskäytössä olevan maan osalta. Jos jaon kohteeseen sen sijaan kuuluu laadultaan, käyttötarkoitukseltaan ja arvonmuodostukseltaan erilaisia alueita, kokonaisarvohalkominen voi olla tilusten pirstoutumisen ehkäisemisen ja tarkoituksenmukaisten tiluskokonaisuuksien aikaansaamisen kannalta tarkoituksenmukaisempi halkomistapa. Halkomisella saavutettavan jakotuloksen tarkoituksenmukaisuus on siten sidoksissa jaettavan kohteen laatuun sekä tilusten käyttöön ja arvonmuodostukseen.

16. Tässä tapauksessa kaikilla halkomisen kohteena olevilla tiloilla on metsätaloudellista arvoa. Suurin osa halkomisen kohteena olevan alueen tiluksista on sellaista metsämaata, jolla ei ole todettu olevan erityisarvoa. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että tiloihin liittyisi rakentamiseen tai muuhun tehokkaampaan maankäyttöön tarkoitettuja kaavoitettuja tai kaavoitettavia alueita. Kolmen jaettavan tilan alueella on vesialuetta. Näiden tilojen ranta-alueilla voidaan maaoikeuden toteamin tavoin katsoa olevan metsätalousmaan arvon ylittävää arvoa. Korkein oikeus katsoo maaoikeuden tavoin, että ranta-alueet voidaan jakaa tasapuolisesti kummallakin halkomistavalla. Edellä esitetyn perusteella Korkein oikeus päätyy siihen, että tilushalkominen lähtökohtaisesti soveltuu nyt kysymyksessä olevan tilakokonaisuuden halkomiseen.

17. Halkomisen kohteena on myös rakennuspaikka, jolla sijaitsevat kummankin osakkaan yksin omistamat loma-asunnot ja jolla on yhteisessä omistuksessa olevia rakennelmia ja rakennuksia. Yhteisesti omistettuja rakennuksia ja rakennelmia sijaitsee rakennuspaikalla kummankin osakkaan loma-asunnon lähettyvillä.

18. Kuten maaoikeus on todennut ja A omassa jakotoiveessaan jo toimitusvaiheessa esittänyt, tullaan jakosuunnitelma todennäköisesti laatimaan siten, että kumpikin jako-osakas saa tiluksia omistamansa loma-asunnon lähettyviltä. Siten myös yhteisesti omistettuja rakennuksia ja rakennelmia tulisi kummallekin jako-osakkaalle muodostettavalle tilalle. Korkein oikeus toteaa, ettei rakennusten ja rakennelmien sijainnista esitetyn selvityksen perusteella voida suoraan päätellä, että rakennukset ja rakennelmat tulisivat jakaantumaan osakkaille jakoperusteista selvästi poikkeavalla tavalla.

19. Kuten Korkein oikeus on ratkaisussa KKO 2007:22 (kohta 15) todennut, on korvausten vastaanottamista vastustavan osakkaan kannalla merkitystä jakotapaa valittaessa. Tuossa tapauksessa tilikorvausten oli arvioitu voivan olla satoja tuhansia euroja ja tilikorvauksiin liittyvät ongelmat voitiin välttää tai niitä voitiin ainakin vähentää kokonaisarvohalkomisella. Korkein oikeus toteaa, että korvausten vastustamisen vaikutusta arvioitaessa merkitystä on myös korvausten arvioidulla määrällä.

20. Tässä tapauksessa yhteisesti omistettujen rakennusten ja rakennelmien arvosta ja tilikorvausten määrästä ei ole esitetty arvioita. E on katsonut, että rakennusten kokonaisarvo on merkittävä. A on arvioinut, että rakennusten arvo on vähäisempi kuin tilojen metsätaloudellinen arvo. Lisäksi hän on katsonut, että ainakin joidenkin rakennusten arvo on niiden huonon kunnon ja lupaepäselvyyksien vuoksi vähäinen, jopa olematon.

21. Korkein oikeus pitää todennäköisenä, että tilushalkominen johtaisi tässä tapauksessa tilikorvauksiin rakennusten ja puuston osalta. Erityisesti rakennuspaikan jakamisen kannalta kokonaisarvohalkominen olisi todennäköisesti joustavampi jakotapa ja tilikorvaukset voisivat olla vältettävissä tai ne jäisivät alhaisemmiksi kuin tilushalkomisessa. Tilikorvausten määrästä tai suuruusluokasta ei kuitenkaan ole esitetty arviota, eikä olosuhteista ole muutoinkaan pääteltävissä, että yhteisesti omistetut rakennelmat ja rakennukset tulisivat sijoittumaan osakkaille jaettaville tiluksille siten, että niiden osalta jakoperusteesta poikettaisiin merkittävissä määrin. Tästä syystä Korkein oikeus katsoo, ettei A:n korvauksia vastustava kanta voi yksin olla ratkaiseva peruste arvioitaessa sitä, onko kokonaisarvohalkominen tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saavuttamiseksi.

22. A on perustellut kokonaisarvohalkomisen valintaa myös sillä, että kokonaisarvohalkominen on toimitusmenettelynä tilushalkomista nopeampi ja toimituskustannuksiltaan edullisempi menettely.

23. Korkein oikeus toteaa, että kokonaisarvohalkomisella pyritään muun muassa jakomenettelyn yksinkertaistamiseen ja että se on yleensä edellä kohdassa 11 lausutuin tavoin tilushalkomista nopeampi ja toimituskustannuksiltaan edullisempi jakotapa. Myös maaoikeus on perusteluissaan viitannut näihin seikkoihin ja arvioinut, että tässä tapauksessa tilushalkomisessa kustannukset olisivat suuremmat kuin kokonaisarvohalkomisessa ja että kokonaisarvohalkominen olisi todennäköisesti suoritettavissa loppuun nopeammin kuin tilushalkominen.

24. Korkein oikeus toteaa, että toimitusmenettelyn nopeuttaminen ja toimituskustannusten alentaminen ovat sinänsä olleet kiinteistönmuodostamislain säätämisen yleisiä tavoitteita. Halkomistoimituksen kesto tai toimituskustannusten suuruus eivät kuitenkaan ole sellaisia seikkoja, joilla olisi olennaista merkitystä harkittaessa sitä, edellyttääkö tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saavuttaminen tilushalkomisen asemesta kokonaisarvohalkomisen käyttämistä halkomistapana, vaikkakin niillä on taloudellista merkitystä asianosaisille.

25. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo jääneen näyttämättä, että kokonaisuutena arvioiden tarkoituksenmukainen halkomistulos edellyttäisi poikkeamista kiinteistönmuodostamislain 50 §:n ensisijaisesta halkomistavasta tilushalkomisesta ja halkomisen toimittamista kokonaisarvohalkomisena. Kun kokonaisarvohalkomisesta ei myöskään ole asianosaisten kesken sovittu, on halkominen suoritettava tilushalkomisena.

Toimituksen kohde ja kysymyksenasettelu

Halkomismenetelmät

Halkomismenetelmän valinta lainsäädännössä ja oikeuskäytännössä

Halkomismenetelmän valinta tässä asiassa

Korkeimman oikeuden johtopäätös