KKO:2019:24 – Fastighetsbildningslagen

Tomten A hade i enlighet med ändamålet i detaljplanen använts som parkeringsområde för tomten B redan i åratal innan tomten B:s ägare ansökte om servitutsförrättning för fordonsplats. Med beaktande av tomtens användningsändamål och att planen inte möjliggjorde någon annan användning för området, ansåg Högsta domstolen att tomten A inte orsakades betydande olägenhet av att ett fastighetsservitut stiftades.

Högsta domstolen ansåg av de skäl som framgår av avgörandet att det i samband med att parkeringsområdet hade tagits i bruk hade förutsatts att ersättning inte betalas för rätten att använda området. Tomten A:s ägare hade inte rätt till ersättning för stiftandet av fastighetsservitutet.

FBL 156 § 2 mom

FBL 162 §

Korkein oikeus katsoi ratkaisusta ilmenevillä perusteilla, että pysäköintialueen käyttöönoton yhteydessä oli edellytetty, ettei alueen käyttöoikeudesta makseta korvausta. Tontin A omistajalla ei ollut oikeutta saada korvausta kiinteistörasitteen perustamisesta.

KML 156 § 2 mom

KML 162 §

Asian käsittely rasitetoimituksessa ja maaoikeudessa

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Kiinteistö Oy A:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan Kiinteistö Oy A vaati ensisijaisesti maaoikeuden tuomion kumoamista ja toimituksessa perustettujen rasitteiden poistamista ja toissijaisesti korvausta rasitteen perustamisesta 4 200 euroa kutakin autopaikkaa kohden (yhteensä 189 000 euroa).

Tontin B nykyinen omistaja Oy B vaati vastauksessaan valituksen hylkäämistä ja maaoikeuden tuomion pysyttämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Rasitetoimituksen päätös 12.4.2016 nro 398-2015-147

Tontin B omistaja K/S yhtiö haki rasitetoimitusta rasitteiden perustamiseksi ajoneuvojen pitämistä ja kulkuyhteyttä varten mainitun tontin hyväksi. Rasitteet sijoittuivat tontin A alueelle. Rasitettu tontti A oli 29.9.2005 lainvoiman saaneessa asemakaavassa osoitettu autopaikkojen korttelialueeksi (LPA), ja sitä koskevan kaavamerkinnän mukaan sille sai sijoittaa tontin B autopaikkoja. Rasitetun tontin omistaja Kiinteistö Oy A vastusti rasitteen perustamista.

Toimituksessa rasitteet perustettiin hakemuksen mukaisesti. Toimitusinsinööri totesi, ettei osapuolten välillä ollut sopimusta rasitteen perustamisesta. Toimitusinsinööri totesi edelleen, että rasitteet voitiin kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 2 momentin nojalla perustaa ilman rasitetun kiinteistön omistajan suostumusta, koska rasite oli oikeutetulle kiinteistölle tärkeä, eikä siitä aiheutunut huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle, koska se oli asemakaavassa kaavoitettu LPA-tontiksi, jolle sai sijoittaa vain tontin B autopaikkoja. Rasitteen perustamisesta ei määrätty korvauksia.

Asian on ratkaissut toimitusinsinööri Mika Järvelä.

Kanta-Hämeen käräjäoikeuden maaoikeutena antama tuomio 25.11.2016 nro 16/10477

Kiinteistö Oy A valitti maaoikeuteen ja vaati ensisijaisesti kaikkien rasitetoimituksessa perustettujen rasitteiden poistamista. Toissijaisesti se vaati rasitteiden perustamisesta kertakorvausta 4 200 euroa kutakin autopaikkaa kohden. Koko kiinteistön kattavien rasitteiden perustaminen pakkorasitteena aiheutti rasitetulle kiinteistölle huomattavaa haittaa, ja korvaukset oli sivuutettu. Toissijainen korvausvaatimus perustui laskennalliseen pysäköintipaikan kustannukseen kaupungissa.

K/S yhtiö vaati vastauksessaan valituksen hylkäämistä. Valittaja ei ollut kiistänyt rasitteiden tärkeyttä eikä osoittanut niistä aiheutuvan huomattavaa haittaa. Rasitteet eivät aiheuttaneet haittaa asemakaavan toteuttamiselle, vaan kaava edellytti niiden perustamista. Väite siitä, ettei rasite voinut kohdistua koko kiinteistöön, ei perustunut lakiin. Asiassa oli KML 162 §:n 2 momentin mukaisesti sovittu tai ainakin edellytetty, ettei korvauksia makseta. Sopimus osapuolten välillä oli syntynyt, sillä osapuolet olivat toimineet vuoden 2007 rasitesopimusluonnoksessa todetulla tavalla pian kymmenen vuotta. Haittaa tai vahinkoa ei myöskään ollut näytetty aiheutuneen.

Maaoikeus totesi tuomiossaan, että tontit sijaitsivat asemakaava-alueella ja että tontti A oli kaavoitettu tontin B kauppaliikkeen pysäköintialueeksi. Maaoikeus katsoi, että pysäköintirasitetta oli pidettävä oikeutetulle kiinteistölle tärkeänä, sillä kauppaliikkeelle ei ollut osoitettu muuta aluetta autopaikoitukseen. Tontilla A ei ollut rakennusoikeutta, eikä ollut väitetty tai näytetty, että tontti olisi tarkoitettu jonkin muun tontin tai kiinteistön pysäköintialueeksi. Näyttöä huomattavasta haitasta ei maaoikeuden mukaan ollut esitetty. Rasitteen perustaminen ilman rasitetun kiinteistön omistajan suostumusta oli maaoikeuden mukaan ollut oikeutettua.

Maaoikeus totesi pääsäännön olevan, että rasitetun kiinteistön omistaja saa korvauksen rasitteen perustamisen aiheuttamasta haitasta ja vahingosta siltä, jonka hyväksi rasite perustetaan. Oikeutta korvaukseen ei kuitenkaan ole siltä osin kuin on sovittu tai edellytetty, ettei korvausta makseta. Koko alue oli ollut rakennusliike N:n omistuksessa vuonna 2004, kun aluetta oli ryhdytty rakentamaan. Tärkeää oli, mikä oli ollut rakennusliike N:n tarkoitus silloin, kun se oli myynyt kiinteistöt. Maaoikeus totesi, että rasitesopimusta ei ollut syntynyt, mutta vuoden 2007 sopimusluonnoksen mukaan käyttöoikeus olisi ollut korvaukseton. Maaoikeus katsoi näytetyn, ettei vuonna 2004 ollut ollut tarkoituksena, että alueesta maksettaisiin korvausta, vaikka siihen perustettaisiin pysyvä rasite.

Maaoikeus hylkäsi Kiinteistö Oy A:n valituksen.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Jari Kirmo, maaoikeusinsinööri Jukka Lahtinen ja lautamiehet.

Perustelut

1. K/S yhtiö on tontin B silloisena omistajana hakenut 16.11.2015 kiinteistönmuodostamislain mukaista rasitetoimitusta rasitteiden perustamiseksi ajoneuvojen pitämistä ja kulkuyhteyttä varten. Rasitetoimituksen kohteena ovat olleet Lahden kaupungissa sijaitseva tontti B (oikeutettu kiinteistö) ja tontti A (rasitettu kiinteistö).

3. Tontti A on asemakaavassa osoitettu kaavamerkinnällä LPA (autopaikkojen korttelialue). Tonttia koskee kaavamerkintä, jonka mukaan alueelle saa sijoittaa tontin B autopaikkoja. Tontilla A olevat autopaikat on toteutettu tontin B rakentamisen yhteydessä.

4. Alueen asemakaava on tullut voimaan 29.9.2005. Korttelin alue oli aiemmin ollut kokonaisuudessaan rakennusliike N:n tytäryhtiöiden omistuksessa. Tytäryhtiöt olivat myyneet K/S yhtiölle 19.11.2004 tonttia B vastaavan määräalan. Kauppakirjan mukaan tonttiin liittyi sitä palveleva myöhemmin perustettava pysäköintirasite. Asemakaavan voimaantulon jälkeen määräalan toisena myyjänä ollut tytäryhtiö on jakautunut useaksi kiinteistöyhtiöksi, joista Kiinteistö Oy A on saanut omistukseensa tonttia A vastaavan alueen.

5. Rasitetoimituksessa on perustettu edellä mainitut rasitteet hakemuksen mukaisina. Toimitusinsinööri on todennut, että rasitteet voidaan perustaa ilman rasitetun kiinteistön omistajan suostumusta, sillä rasite on oikeutetulle kiinteistölle tärkeä, eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Alue on asemakaavassa kaavoitettu LPA-tontiksi, jolle saa sijoittaa juuri tontin B autopaikkoja. Rasitteen perustamisesta ei ole määrätty korvauksia.

6. Rasitetun kiinteistön omistaja, Kiinteistö Oy A, on valittanut toimitusratkaisusta maaoikeuteen. Maaoikeus on katsonut, että rasitteet ovat oikeutetulle kiinteistölle tärkeät eikä niiden perustamisesta ottaen huomioon alueen asemakaava ja sen määräykset aiheudu rasitetulle kiinteistölle huomattavaa haittaa. Tontit A ja B sijaitsevat asemakaava-alueella, ja tontti A on kaavoitettu tontin B pysäköintialueeksi. Tontilla A ei ole rakennusoikeutta. Maaoikeus on vaadittujen korvausten osalta todennut esitettyyn näyttöön perustuen, ettei osapuolten tarkoituksena ole ollut maksaa korvausta rasitteen perustamisesta. Maaoikeus on hylännyt Kiinteistö Oy A:n valituksen.

7. K/S yhtiö on myynyt tontin 10.2.2017 allekirjoitetulla kauppakirjalla Oy B:lle, joka on ilmoittautunut asianosaiseksi asiassa.

8. Korkeimmassa oikeudessa on Kiinteistö Oy A:n valituksen johdosta kysymys ensinnäkin siitä, täyttyvätkö rasitteiden perustamisen edellytykset. Mikäli katsotaan, että rasitteet on voitu perustaa, on ratkaistava vielä kysymys rasitteen perustamisesta maksettavista korvauksista sekä alueen kuntoonpanon ja kunnossapidon kustannuksista.

9. Kiinteistörasitteista säädetään kiinteistönmuodostamislain 14 luvussa. Lain 154 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen rekisteriyksikön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus käyttää kyseistä rekisteriyksikköä momentin kohdissa 1-11 mainittuun tarkoitukseen. Momentin kohdan 6 mukaan rasite voidaan perustaa ajoneuvojen pitämistä varten ja kohdan 11 mukaan kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella.

10. Mainitun lain 156 §:n 1 momentin mukaan rasite saadaan perustaa, jos rasitetun ja oikeutetun kiinteistön omistajat siitä sopivat ja rasite on kiinteistölle tarpeellinen eikä siitä aiheudu rasitetulle rekisteriyksikölle tai alueeseen ennestään kohdistuvan rasiteoikeuden haltijalle huomattavaa haittaa.

11. Viimeksi mainitun pykälän 2 momentin mukaan asemakaava-alueella saadaan perustaa lain 154 §:n 1 momentin 1-4 ja 11 kohdassa tarkoitettu rasite sekä 6 kohdassa tarkoitettu ajoneuvojen pitämistä varten tarpeellinen rasite ilman rasitetun rekisteriyksikön omistajan suostumusta, jos rasite on oikeutetulle kiinteistölle tärkeä eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle rekisteriyksikölle tai alueeseen ennestään kohdistuvan rasiteoikeuden haltijalle.

12. Kiinteistönmuodostamislain 157 §:n 1 momentin mukaan rasitteen perustaminen ei saa vaikeuttaa asemakaavan toteuttamista.

13. Lain 162 §:n 1 momentin mukaan rasitetun rekisteriyksikön omistajalla ja haltijalla on oikeus saada korvaus rasitteen tai oikeuden perustamisesta aiheutuvasta haitasta ja vahingosta siltä, jonka hyväksi rasite tai oikeus perustetaan. Pykälän 2 momentin mukaan oikeutta korvaukseen ei kuitenkaan ole siltä osin kuin on sovittu tai edellytetty, ettei korvausta makseta.

14. Lain 200 §:n 2 momentin mukaan haitasta tai vahingosta suoritettavaa korvausta arvioitaessa otetaan huomioon kaikki taloudelliset menetykset.

Rasitteen perustamisen edellytykset

15. Tonttien A ja B omistajat eivät ole tehneet sopimusta rasitteesta, vaikka sellainen oli ollut tarkoitus tehdä. Kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 2 momentin mukaan sopimus ei kuitenkaan ole tarpeen asemakaava-alueella, kun kysymys on ajoneuvojen pitämistä ja kulkuyhteyttä koskevien rasitteiden perustamisesta. Tällöinkin on arvioitava, täyttyvätkö rasitteen tarpeellisuutta, tärkeyttä ja siitä aiheutuvaa haittaa koskevat kiinteistörasitteen perustamisen edellytykset.

16. Korkein oikeus toteaa, että maankäytön tarpeita ja haittoja arvioidaan asemakaavoituksen yhteydessä. Asemakaavan sisältövaatimuksiin kuuluu maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n mukaisesti muun muassa se, ettei maanomistajalle saa asettaa sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, jotka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. Ensisijaisen oikeussuojakeinon maanomistajalle tarjoavatkin kaavoitukseen liittyvät kuulemis- ja muutoksenhakusäännökset.

17. Asemakaavassa ei kuitenkaan määritetä eikä arvioida niiden oikeudellisten järjestelyjen vaikutuksia, joiden avulla kaavan mukainen maankäyttö voidaan toteuttaa. Silloinkin, kun kaavan maankäyttömääräykset ja kiinteistöjen omistussuhteet edellyttävät toiselle kuuluvan alueen käyttöä, kiinteistörasitteen perustaminen rasitetoimituksella on vain yksi keino perustaa käyttöoikeus. Kiinteistönmuodostamislaissa ei olekaan maankäyttö- ja rakennuslain 159 §:n rakennusrasitetta vastaavaa säännöstä, jonka mukaan asemakaavan edellyttämä rasite voidaan perustaa asemakaavamääräysten nojalla.

18. Tässä tapauksessa asemakaava on edellyttänyt, että liikerakentamiseen osoitetun tontin B autopaikat sijoitetaan tontin A alueelle. Asiassa on riidatonta, että rasitteen perustamisen edellytyksistä täyttyvät vaatimukset siitä, että rasitteet ovat tarpeellisia, ne ovat oikeutetulle kiinteistölle tärkeitä eivätkä ne vaikeuta asemakaavan toteuttamista.

19. Kiinteistönmuodostamislain 156 §:ssä on lisäksi yleisenä edellytyksenä, ettei rasitetta saa perustaa, jos siitä aiheutuu rasitetulle rekisteriyksikölle huomattavaa haittaa. Tontin A omistaja onkin vedonnut siihen, että rasitteiden perustaminen olisi lainvastaista, sillä ne aiheuttavat rasitetulle tontille huomattavaa haittaa kattaessaan koko tontin alueen ja syrjäyttäessään siten käytännössä kokonaan tontin omistusoikeuden.

20. Toimituskartasta käy ilmi, että perustettaviksi haetut rasitteet kattavat eräitä vähäisiä alueita lukuun ottamatta koko tontin A alueen. Korkein oikeus toteaa, ettei kiinteistönmuodostamislaissa ole sinänsä säädetty tarkkoja rajoituksia rasitteen ulottuvuudelle. Rasitteesta aiheutuvaa haittaa arvioidaan sen perusteella, miten rasite vaikuttaa rasitetun kiinteistön käyttöön ja sitä kautta myös arvoon. Lähtökohtana tässä arvioinnissa pidetään rasitetun kiinteistön toimitushetkistä käyttötarkoitusta. Merkitystä voidaan antaa myös kehityssuunnitelmille, joita voidaan pitää uskottavina ja toteuttamiskelpoisina.

21. Tontin A alue on toiminut tontin B paikoitusalueena siitä lähtien, kun liikerakennus on rakennettu tontille B vuonna 2005 eli yli kymmenen vuoden ajan ennen rasitetoimituksen aloittamista. Asemakaavan mukaan tontilla A ei ole rakennusoikeutta ja tontin yksinomainen käyttötarkoitus on toimia liikekiinteistön pysäköintialueena. Kun otetaan huomioon tontin A nykyinen ja jo pitkään ollut käyttötarkoitus sekä tontille asemakaavassa asetetut käyttörajoitukset, Korkein oikeus katsoo, ettei rasitteista aiheudu tontille sellaista uutta huomattavaa haittaa, joka estäisi rasitteiden perustamisen.

22. Edellä esitetyn perusteella Korkein oikeus katsoo, että edellytykset rasitteiden perustamiselle ovat olleet olemassa.

Rasitteen perustamisesta maksettava korvaus

23. Kiinteistö Oy A on esittänyt toissijaisena vaatimuksenaan, että sille maksetaan korvausta rasitteen perustamisesta 4 200 euroa kutakin perustettua autopaikkaa kohden eli yhteensä 189 000 euroa.

24. Kiinteistönmuodostamislain mukaan pääsääntönä on, että rasitetun rekisteriyksikön omistajalla on oikeus saada korvaus rasitteen perustamisesta aiheutuvasta haitasta ja vahingosta ottaen huomioon kaikki taloudelliset menetykset. Korvausta ei kuitenkaan lain 162 §:n 2 momentin mukaan määrätä, jos on sovittu tai edellytetty, ettei korvausta makseta. Asiassa on ensin arvioitava viimeksi mainitun edellytyksen täyttymistä.

25. Kyseisen korttelin rakentamishanke on muodostanut kokonaisuuden, jonka suunnittelusta ja rakentamisesta rakennusliike N on vastannut. Asemakaavaa laadittaessa rakennusliike N on tytäryhtiöidensä kautta omistanut koko korttelin alueen, josta liiketontiksi B muodostettu määräala on luovutettu vuonna 2004. Kauppakirjassa olevan ehdon mukaan tarvittavat autopaikat järjestetään pysäköintirasitteen avulla. Toisena myyjänä on ollut tytäryhtiö, joka kauppakirjan allekirjoittajana on sitoutunut tähän ehtoon.

26. Edellä todetulla tavalla muutoksenhakijana oleva Kiinteistö Oy A on perustettu myöhemmin tytäryhtiön jakautumisen yhteydessä. Autopaikat tontilla A on kunnostettu ja otettu asemakaavan mukaiseen käyttöön tontin B tarpeita varten jo ennen kuin tontti A on jakautumisen seurauksena siirtynyt Kiinteistö Oy A:n omistukseen. Myös nykyisten osapuolten aiemmat toimet, muun muassa vuonna 2007 laadittu rasitesopimusluonnos ja Kiinteistö Oy A:n hallituksen kokouspöytäkirja 29.10.2007 osoittavat, että pysyvästä käyttöoikeudesta ei ollut tarkoitus maksaa korvausta.

27. Korkein oikeus katsoo mainituin perustein selvitetyksi, että rasitteessa tarkoitetut autopaikat ja kulkuyhteys on suunniteltu ja toteutettu edellyttäen, ettei kyseisestä käyttöoikeudesta suoriteta eri korvausta. Kiinteistö Oy A on yhtiöoikeudellisen jakautumisen ja vastikkeettomuutta koskevan tietoisuutensa perusteella sidottu käyttöoikeuden vastikkeettomuuteen.

28. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että Kiinteistö Oy A:lla ei ole oikeutta saada korvausta rasitteen perustamisesta kiinteistönmuodostamislain 162 §:n 2 momentin nojalla.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Marjut Jokela, Jukka Sippo, Pekka Koponen, Päivi Hirvelä ja Tatu Leppänen. Esittelijä Katri Nuuja.

Asian tausta

Kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa

Sovellettavat säännökset

Korkeimman oikeuden arviointi