1 Jugement en matièreCivileNo.2025TADCH01/00023 Numéro du rôleTAD-2021-01132 Audience publique du mardi,11 février 2025. Composition: Brigitte KONZ, Présidente, Lexie BREUSKIN, 1 ière Vice-Présidente, Gilles PETRY, Vice-Président, Cathérine ZEIMEN, Greffière. E N T R E la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)S.àr.l., établie et ayant son siège social à L- ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO1.), représentée par son ou ses gérant(s) actuellement en fonctions; partiedemanderesseaux termes d’exploitsde l’huissier de justicePatrick MULLER de Diekirch des11 maiet 13 juillet2021; comparant parMaîtreIsabelle HOMO, avocat à la Cour, demeurant àDiekirch, assistée de la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES S.A., inscrite sur la liste V du tableau de l’Ordre des avocats au Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée aux fins de la présente procédure parMaître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse; E T 1.PERSONNE1.), sans état connu, né leDATE1.)àADRESSE3.)(P), demeurant à L- ADRESSE4.); partie défenderesseaux fins du prédit exploitMULLERdu 11 mai 2021; comparant parMaîtreChristian HANSEN, avocat à la Cour,demeurant à Schieren; 2.PERSONNE2.), sans état connu, née leDATE2.)àADRESSE5.)(Togo), demeurant à L-ADRESSE6.); partiedéfenderesseaux fins despréditsexploitsMULLER;

2 comparant parMaîtrePaul JASSENK, avocat à la Cour, demeurant àEttelbruck. L E T R I B U N A L Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction du25 septembre2023. Par exploit d’huissier de justicePatrick MULLERdu11 mai2021,la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)S.àr.l.(ci-après la«sociétéSOCIETE1.)»)afait donner assignation à PERSONNE1.)etPERSONNE2.),pour les voircondamner solidairement, sinonin solidum, sinon chacun pour sa part, à payer à lapartie requérante le montant en principal de 18.000 €, en sus de la TVA, et ce à compter de la présente demande en justice jusqu'à solde, et des dommages et intérêts à hauteur de 1.500.-euros au titre des honoraires d’avocat engagés, avec les intérêts légaux à partir de la date de la présente demande assignation jusqu'à solde, sous réserve expresse d'augmentation en cours d'instance et sursimple présentation de factures. Elle sollicite encore une indemnité de procédure de 1.500.-euros aux termes de l’article 240 du Nouveau code de procédure civile, ainsi que la condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance, le tout sous le bénéfice de l’exécutionprovisoire. Dansdernier état de ses conclusionsnotifiées en date du 15 mai 2023, ellepréciseses demandes et sollicitece qui suit: -A titre principal Déclarer fondée la demande en exécution forcée du contrat d’agence, Partant, condamner les parties défenderesses conjointement, sinon solidairement, sinonin solidum, sinon chacunepour le tout, sinon chacune pour la moitié,au paiement de la somme en principal de (18.000.-euros x 17% TVA) 21.060.-euros, sinon la somme de (18.000.-euros x 16% TVA) 20.880.-euros, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde, -A titre subsidiaire Dire que les parties défenderesses ont engagé leur responsabilité contractuelle, Partant, condamnerles parties défenderesses conjointement, sinon solidairement, sinonin solidum,sinon chacune pour sa part,au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 18.000.- euros, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde. L’agence immobilière demande encorela condamnation des parties défenderesses, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, au paiement de la somme de 4.680.-euros au titre des frais et honoraires d’avocat engagés, et finalement de 1.500.-euros au titre d’une indemnité de procédure, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

3 1.Faits constants Les faits non contestés se résument comme suit: Par jugementn°2010TADJAF/0336 rendule 13 juillet 2020,le juge aux affaires familiales Diekirch a prononcé le divorceentrePERSONNE1.)et son épouse,PERSONNE2.),et ordonné le partage et la liquidation de la communauté de biens ayant existé entrelesépoux, ainsi que la licitation de la maison commune sise à L-ADRESSE7.). Le même jugement a encore dit que la décision du divorce prend effet dans les rapports entre conjoints, en ce qui concerne leurs biens, à la date du 31 août 2019. Dans le cadre de cette liquidation-partage, un contrat intitulé «MANDAT DE VENTE – OPTION NON EXCLUSIVE » a été concluen date du 30 juillet 2020parPERSONNE1.)et PERSONNE2.),d’une part, etla sociétéSOCIETE1.),d’autre part,portant sur lamise envente de leur maison d’habitation au prix«de 600.000.-euros, y compris la commission de l’agence, convenue à 3% + TVA».Leditcontrata été conclu pour une durée de6 mois, soit jusqu’au 30 janvier 2021, avec reconduction tacite. Il y est également précisé ce qui suit: «Le mandat se limitant à la recherche d’un client, l’agent immobilier en aucun cas pourra être tenu responsable, vis à vis des tiers,pour d’éventuels vices, droits ou charges privilégiées s’attachant à notre propriété». Le 8 septembre 2020, à la suitede visites réaliséespar la sociétéSOCIETE1.)avec plusieurs acheteurs potentiels intéressés à l’immeuble, un compromis de ventea étésignéentre PERSONNE1.), en tant que vendeur, et les acquéreurs,PERSONNE3.)etPERSONNE3.), pour le prix de 600.000.-euros, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire jusqu’au 8 octobre 2020. Ce compromis de vente contientencoreune clause selon laquelle «en cas de résiliation du présent compromis ou refus de signer l’acte par l’une des deux parties, celle-ci devra payer à l’autre une indemnité de 10% du prix de vente, ainsi que la commission de 3% + TVA de l’agence». Tant lecontrat du 30 juillet 2020que le compromisde vente du 8 septembre 2020ontété enregistrésauprès du registre des actes civils en date du10 septembre2020. En date du même jour, un compromis de vente est signé,par l’intermédiaire delasociété SOCIETE2.), sous enseigneSOCIETE3.),entrePERSONNE1.)etPERSONNE2.)en tant que vendeurs etl’acquéreur,PERSONNE4.),pour un prix de 620.000-euros. Dans le cadre de ce second mandat, la maisonaété vendue. Aux termes de ses dernières conclusions, la sociétéSOCIETE1.)réclame,à titre principal,le paiement de la commission d’agencelui reduesuivant le contrat intitulé «MANDAT DE VENTE–OPTION NON EXCLUSIVE »parPERSONNE1.)etPERSONNE2.),pour la vente de leur maison d’habitation sise àADRESSE8.),sur base de l’article 1184 du Code civil, sinon le paiementde dommages et intérêtà raison de l’inexécution parPERSONNE1.)et PERSONNE2.)de leurs obligations contractuelles sur base de l’article 1147 du Code civil.

4 2.Prétentions et moyens des parties L’agenceSOCIETE1.) A l’appui de sa demande, la sociétéSOCIETE1.)fait exposer qu’envertud’un mandat de vente non-exclusif signé avecPERSONNE1.)etPERSONNE2.), dûment enregistré, elle aurait reçu la mission de chercher des personnes intéresséespar l’acquisition dela maison appartenant aux parties défenderesses,encontrepartie d’une rémunération de 3% + TVA du prix de vente réalisé. Après avoir publié l’annonce sur différents sites de vente immobilière, elle aurait organisé les visites avec les acquéreurs potentiels en date du 8 septembre 2020, ce qui aurait abouti à la signature d’un compromis de vente par son intermédiaire. Or, contre toute attente, les parties défenderesses auraient,a posteriori, donné un autre mandat à lasociétéSOCIETE2.), sous enseigneSOCIETE3.),et signé un deuxième compromis par leur intermédiaire avec un autre acquéreur, lequel n’aurait pas été enregistré. Elle affirme avoir exécuté ses obligations découlant dans son chefdu mandat de vente en ayant présenté aux parties défenderesses des acquéreurs, qui se seraient valablement engagés par la signature d’uncompromis de vente, correspondant exactement aux conditions fixées par les parties en ce qui concerne le prix à obtenir, à savoir 600.000.-euros.Les acquéreursauraient encore fourni l’accord bancaire, tel que prévu au compromis de vente, de sorte que la vente serait devenue ferme et définitiverétroactivement à partir du jour de la formation du contrat, et l’agence immobilièreserait partanten droit de toucher lacommission telle que prévue au contrat. Face aux contestations adverses quant àl’absence de validité ducompromis de vente, la partie demanderesse réplique que si les époux ne pourraient disposer l’un sans l’autre des droits par lesquels est assurée le logement familial, l’article 215 alinéa 2 du Code civil n’imposerait pas un consentement écritdes deux ex-époux, ni dans l’acte lui-même, et celui-ci pourrait être donné soit par anticipation, dans le cadre d’une procuration, soita posteriori, par voie de ratification. En signant le mandat de vente indiquant tant la chose à vendre que le prix,PERSONNE1.)et PERSONNE2.)auraientmarquéleuraccord sur le principe et les conditions essentielles de la vente, notamment le prix.La sociétéSOCIETE1.)renvoie à une jurisprudence selon laquelle l’offre faite au public par l’intermédiaire d’un agent immobilier lierait le pollicitant à l’égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que celle faite à une personne déterminée. L’annonce immobilière constituerait une offre devente qui aurait été acceptée par les acquéreurs,etily auraitainsieu rencontre des volontés etpartantformation du contrat de vente. PERSONNE2.)aurait donné son accord tacite à la vente du domicile familial, et la preuve de son consentement serait rapportée tant par la signature du contrat de mandat, que parsa présence sur place lors des visites. Enfin,elle n’aurait pas demandé l’annulation de la vente. Les disputes actuellesconcerneraient uniquement les ex-époux,etPERSONNE2.)aurait la possibilité de se retourner contre son ancien conjoint.

5 Commel’agence immobilièreauraitparfaitementexécutéla mission lui confiée,les parties défenderesses lui redevraient dès lors le paiement de la commissioncommeconvenu. Si le tribunal devait retenir qu’il n’y a pas eu vente, la sociétéSOCIETE1.)réclame,à titre subsidiaire,lepaiement de dommages et intérêtssur base de l’article 1147 du Code civil.Elle fait valoir quelesparties seraient contractuellement liées par le mandat de vente non exclusif du 30 juillet 2020,quiserait à qualifier de contrat d’entreprise, et qui n’aurait jamais été résilié, ni résolu. La partie demanderessereprocheàPERSONNE1.)etPERSONNE2.)d’avoir failli à leurs obligations contractuelles découlant de ce mandatainsi que du compromis de vente, notamment à leur obligation d’exécuterle contratde bonne foiet à leur devoir de loyauté.Elles auraientaussimanqué à leur devoir d’information et l’auraient trompée en lui cachant, dès le départ,qu’elles mandateraient une autre agence immobilière.L’agence immobilièreaurait été induite en erreur sur leur intention de vendre le bien immobilier par sonintermédiaire, et pour le prix convenu entre les parties, par les manœuvres dolosives des parties défenderesses.Elle aurait partant été victime d’un dol, ce qui lui ouvrirait droit à la réparation du préjudice qui lui aurait été causé par l’allocation de dommages et intérêts. Elle reprochefinalementaux parties défenderesses de ne pas avoir exécuté leurobligation de payer la commission à laquelle elles se seraient engagéesdans le contrat de mandat, et d’avoir vendu une deuxième fois le même bien. Etant donné que la sociétéSOCIETE1.)aurait réalisé ses prestations contractuelles, mais que la vente du bien n’aurait pas pu se concrétiserdevant notairedu fait du comportement fautif des parties défenderesses, l’agence immobilière aurait droit au paiement de la commission dont elle aurait été privée, en guise de dédommagement, respectivement à l’indemnisation de la perte de chance depouvoir encaisser,en cas de vente de la maison,la commission stipulée. Le préjudice matériel subi serait établi et en lien avec les fautes commises parPERSONNE1.) etPERSONNE2.).S’agissant de la perte de chance, l’agence immobilièreaurait eu toutes les chances de percevoir sa commission puisqu’elle aurait trouvéavant quiconque des acquéreurs qui auraient accepté de payer le prix souhaité par les parties défenderesses et auraient disposé du financement. PERSONNE2.) PERSONNE2.)se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de la demande en la pure forme. Au fond,elledemande à voir débouterla sociétéSOCIETE1.)de l’ensemble desesdemandes, qui sont contestéestant dans leur principe que dans leur quantum. PERSONNE2.)souligne le fait quele mandat de vente confié à la sociétéSOCIETE1.)était non-exclusif, et limité à la recherche de clients. Elleexpose qu’elleauraitelle-mêmetrouvéun acheteur intéressé,mais étant dans l’incapacité d’établir les documents nécessaires en vue de la vente, elle aurait donné, ensemble avec son ex-époux, mandat de vente àlasociété SOCIETE2.), sous enseigneSOCIETE3.),en date du 7 septembre 2020. L’acheteur aurait visité le bien dès le lendemain matinà 7.00 heures, et offert un prix supérieur à celui demandé, à savoir 620.000.-euros.

6 A titre principal, elle fait valoir que le compromis de vente dont se prévaut la société SOCIETE1.)n’aurait jamais été valablement concluen l’absence de signature de sa part. L’immeuble étant en indivision entreelle et son ex-époux, et ce dernier n’ayant disposé d’aucune procuration pour signer à sa place, son consentement aurait fait défaut.Le compromis de venteseraitpartantfrappé de nullité,et aucunerésiliation fautivedudit compromisne saurait lui être reprochée. Elle invoque encore le principe de la relativité des contrats pour s’opposer à la demande à son égard. En ce qui concernela prétendue violation ducontrat de mandat,PERSONNE2.)contesteque sa responsabilité puisse être engagée. Le mandat donné à la sociétéSOCIETE1.)étant non- exclusif, les parties défenderessesn’auraientcommisaucune faute, respectivement n’auraient pas été de mauvaise foienmandatantune autre agence.La partie demanderesseaurait accepté le risque de ne pas réaliser la vente découlant de la signature d’un mandat non-exclusif avec les parties défenderesses. Seul l’intermédiaire qui aurait rendu possible la vente aurait droit aupaiementde la commission.Etant donné quelepremiercompromis de ventevalablesignél’aurait étépar l’intermédiaire delasociétéSOCIETE2.), sous enseigneSOCIETE3.),etcevalablement, aucune commission ne serait due à la sociétéSOCIETE1.). A titre subsidiaire,PERSONNE2.)fait valoir que le mandat de ventenon-exclusifne prévoirait aucune sanction en cas denon-respectdu contrat, de sorte que l’agence immobilière ne pourrait prétendre à la réparation d’un quelconquepréjudice découlant du prétendu non-respect dudit mandat, préjudice qui ne serait d’ailleurs pas établi. A titre encore plus subsidiaire,PERSONNE2.)conteste le quantum du dommage etestime que la sociétéSOCIETE1.)aurait tout au plus droit au paiement desheures prestées dans le cadre de son mandat sur base d’untarif horaire raisonnable qui serait à apprécier par le Tribunal. En tout état de cause, aucune solidarité ne saurait être retenue entre les deux parties défenderessesen vertu de l’article 1202 du Code civil. Pour son compte, elle demande reconventionnellementde condamnerla partie demanderesse au paiement d’une indemnité deprocédure de 2.000.-euros et au paiement des frais et dépens del’instance. PERSONNE1.) PERSONNE1.)fait sien le moyen avancé parPERSONNE2.)surl’absence de validitédu compromis de vente. Il fait valoir que l’immeuble rentrerait dans la communauté des biens post-communautairede sorte quele compromis de vente,en tant qu’acte de disposition du logement familial, ne pourrait être conclu valablement sans l’accord des deux ex-époux. PERSONNE2.)n’aurait jamaissigné lecompromis de vente,et aucun agissement positif qui impliquerait un accord de cette dernière sur les modalités de la vente nepourraitêtre déduit des circonstances del’espèce.Ainsi, nile fait de conférer un mandat de vente, non-exclusif, à une agence immobilière, ni la simple présence desonex-épouse lorsdes visites avec les potentiels acquéreursneconstitueraientune preuve deson consentement quant aux modalités de la vente,qui auraient été fixéespar le compromis de venteauquel elle n’aurait pas été partie. Le compromis de vente aurait été nulab initioà défaut pourPERSONNE2.)d’y avoir consenti, de sortequ’ellen’aurait pas eu besoin de solliciter son annulation.

7 D’après le mandat de vente non exclusif du 30 juillet 2020, la commission ne serait due que si le bien était vendu à un client de la sociétéSOCIETE1.). Or, étant donné quele bien n’aurait pas été vendu à un client decette dernière, aucune commission neluiserait due. En cequi concerne sa responsabilité contractuelle,PERSONNE1.)fait valoir que l’agent immobilier ne pourrait prétendre au paiement de dommages et intérêts que s’il établit une faute contractuelle dansson chef.Les parties défenderesses ayant donné à la sociétéSOCIETE1.) un mandat de vente non-exclusif, elles auraient été en droit de charger d’autres agences immobilières de la vente de leur bien immobilier, et même chercher elles-mêmes des acquéreurs potentiels, sans en informer la partie demanderesse. Elles seraient encore restées libres d’accepter un intéressé proposé par la sociétéSOCIETE1.), et de négocier le prix avec la partie acquéreuselors de la conclusiondu compromis de vente. Aucunefaute contractuellene sauraitpartantlui être reprochée,de sorte que la demande en obtention du montant de 18.000.-euros à titre de dommages et intérêts serait non fondée. En revanche,PERSONNE1.)reproche àla partie demanderesse de ne pas avoir négocié un prix plus attractif avec les deux acquéreurs qui auraient exprimé leur intérêt lors de la visite du bien en date du 8 septembre 2020, mais d’avoir immédiatement accepté la première offre. Or, lanégociation et la détermination du prix de vente feraient partie de la mission normale de l’agent immobilier dans le cadre d’un mandat confié en vue de la vente d’un immeuble. PERSONNE1.)demandefinalementlacondamnation dela partie demanderesseau paiement d’une indemnité deprocédure de1.500.-euros sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,et au paiement des frais et dépens de l’instance. 3.Motifs de la décision -Quant à la recevabilité de la demande A titre préliminaire, le tribunal constate que selon les termes de ses différents jeux de conclusions, la partie demanderesse, en se fondant sur la responsabilité contractuelle, invoque plusieurs bases légales afin de justifier sa demande en indemnisation. Si, dans son exploit d’assignation, elle formule sa demande au visa de l’article 1134 du Code civil et invoqueunerésiliation fautive des parties défenderesses de nature à justifier leur condamnation au paiement de la commissiond’agence immobilière, se basant«surl’article relatif à la clause pénale du compromis de vente», elle n’a pas demandé, dans le dispositif de ses écritures, la résiliation du compromis de vente aux torts d’PERSONNE2.)et d’PERSONNE1.), ni leur condamnation au paiement d’une clause pénale. Dans son dernier corps de conclusions, elle précise désormais agir,principalement,sur base de l’article1184du Code civil etdemande l’exécution forcée ducontrat d’agenceet, subsidiairement,sur basede l’article 1147 du Codecivil,elledemande des dommages et intérêts. Il faut donc admettre que la sociétéSOCIETE1.)ne poursuit pasle paiement de la commission prévue dans le compromis de vente à titre d’indemnité conventionnelle en cas de résiliation de

8 celui-ci, mais le paiement de la commission dansles conditions prévues par lecontrat qualifié par les partiesde «mandat». Il estadmisque le demandeur peut changer en cours d’instance de disposition légale servant de base à sonaction, à condition de ne pas modifier l’objet et les moyens invoqués à l’appui de sa demande. En l’espèce, le Tribunal considère que lesdemandesfinalement formuléespar la société SOCIETE1.)se rapportenttoujours au même lien contractuelque cellesayantdonné lieu à la demande initiale, de sorte qu’elles sont à déclarer recevables. Pour le surplus, les demandes, qui ont été introduites dans les forme et délai de la loi, sont à dire recevables en la pure forme. -Quant au fond En vertu de l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile «[i]l incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Pareillement, l’article 1315 du Code civil dispose que «[c]elui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » La règle édictée aux textes susvisés régissant la charge de la preuve, implique que le demandeur doit prouver les faits qui justifient sa demande et que le défendeur doit prouver les faits qui appuient ses moyens de défense. En application des principes directeurs précités,etaux fins de prospérer dans ses demandes, il incombe donc àla sociétéSOCIETE1.)de prouver conformément à la loi les actes et faits nécessaires au succès de ses prétentions, plus précisément de rapporter la preuve tant du principe que du montant de la créance par elle alléguée. Dans un souci de logique juridique, il convient tout d’abord de déterminer le cadre contractuel ayant existé entre parties, respectivement de qualifier la nature juridique de leur relation avant d’apprécier le bien-fondé de la demande. 3.1.Qualification des relations contractuelles existant entre parties Aux termes de l’article 61, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. En effet, cen’est pas aux parties qu’il appartient de qualifier leur contrat et de soumettre celui- ci de la sorte au régime juridique correspondant. La qualification que les parties contractantes confèrent à leur convention, les qualités qu’elles s’y attribuent, de même que la terminologie y employée ne lient pas les juridictions qui ont le pouvoir et le devoir de procéder, le cas échéant, à une requalification juridique basée sur la volonté commune des parties telle qu’elle se dégage de la convention (cf. Cour d’appel, 12 avril 1978, n°4136, 4217 et 4218 ; Cass., 9 juillet 1987, Pas. 27, p. 123 ; TAL, 20 mai 2008, n° 111894).

9 En pratique, de nombreux documents signés entre l’agent immobilier et son client utilisent le terme « mandat de vente », tel qu’en l’espèce, alors qu’il ne s’agit, dans la plupart des cas, pas d’un véritable mandat. Il est ainsi admis que le contrat qui se forme entre un agent immobilier et son client est soit un contrat de mandat, soit un contrat d’entreprise. Il est de principe que le contrat conclu entre l’agent immobilier et son client ne doit être qualifié de mandat que dans les seuls cas où l’agent a reçu de son client le pouvoir de le représenter dans un acte juridique, tel un acte de vente. Pour qu’un telmandat soit valable, il faut, par application de l’article 1988, alinéa 2, du Code civil, qu’il soit exprès. Mais la mission de l’agent immobilier ne consiste souvent qu’à annoncer un objet immobilier à vendre ou à louer et à rechercher des acquéreurs ou locataires solvables etsérieux, prêts à accepter les conditions fixées d’avance par le propriétaire, mais non de traiter directement avec des tiers (cf. Tribunal d’Arrondissement deLuxembourg, 6 novembre 2002, n° 25069 ;L. THIELEN, Les professions de l’immobilier en droit luxembourgeois, éd. Larcier Luxembourg, 2021, p.15). En confiant à l’agent immobilier un contrat comprenant l’engagement de faire toutes les diligences pour trouver un acquéreur sans lui donner le pouvoir de vendre l’immeuble, le client n’a pas confié un mandat à l’agent immobilier mais il a conclu un contrat d’entreprise. La convention conclue entre un agent immobilier et un propriétaire en vue de la vente d’un immeuble doit donc s’analyser comme un contrat d’entreprise lorsque la tâche de l’agent consiste uniquement dans l’accomplissement de prestations matérielles ayant pour but de trouver un candidat acheteur (cf.Tribunal d’Arrondissement deLuxembourg, 3 novembre 2004, n° 80665). Le mandat en revanche, suppose la conclusion d’un acte juridique. Il est le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant en son nom. L’acte est accompli comme si le mandant avait été présent lui-même et en son nom. Le mandat ne se conçoit pas à l’égard d’un acte matériel. En conséquence, il ne suffit pas qu’une personne soit chargée par une autre d’une mission déterminée pour qu’il y ait mandat. Il faut encore que cette mission ait pour objet un acte juridique à accomplir au nom d’une autre personne, c’est-à-dire qu’il y ait pouvoir de représentation. Dès que ces caractères n’existent pas, il n’y a pas mandat, mais louage d’industrie (cf. Cour d’Appel, 14 juillet 2004, n° 28209). Donc, pour que l’agent immobilier agisse en tant que mandataire, il faut que pouvoir de représenter son client lui ait été donné de façon expresse. En l’espèce,il résulte du «MANDAT DE VENTE–OPTION NON EXCLUSIVE» signé entre parties en date du 30 juillet 2020que les parties assignées ontdonné«par la présente, pouvoir à l’SOCIETE1.)S.ÀR.L–sise à L.ADRESSE9.), ici représentée par MonsieurPERSONNE5.) pour une durée de 6 (six) mois à partir de ce jour et jusqu’au 30 janvier 2021 inclus, pouvoir de vendre ou d’acheter pour son compte ou celui d’un tiers, notre objet immobilier ci-dessous désigné»soit leur maison d’habitation sise àADRESSE8.)au prix de 600.000.-euros.

10 Ledit contrat contientencoreune clause aux termes de laquelle «le mandat se limitant à la recherche d’un client, l’agent immobilier en aucun cas pourra être tenu responsable, vis-à-vis des tiers, pour d’éventuels vices, droits ou charges privilégiées s’attachant à notre propriété». Lorsque les parties à un contrat se sont exprimées de manière insuffisamment précise ou de manière incomplète, se sont trompées sur le sens d’un terme ou d’une proposition, voire que leur convention comporte des clauses incompatibles ou contradictoires, lejuge peut être amené à interpréter leur convention. Tel est le cas en l’espèce. En effet, selon la formulation de la première partie du contrat, l’agence immobilière disposerait d’un pouvoir de représenter les défenderesses. Cependant, cette représentation se trouve en contradiction avec le second paragraphe dudit contratlimitant son rôleà la recherche d’un client, mais aussi avec la désignation de l’agence comme simple «intermédiaire», au niveau de la stipulation concernant le paiement du certificat de performance énergétique. L’article 1156 du Code civil invite, dans le cadre de l’interprétation des conventions, à rechercher lacommune intention des parties contractantes au moment de la conclusion du contrat, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes employés et les articles 1157 à 1164 du même code comportent des directives auxiliaires devant guider le juge dans cettedémarche. Ce qui compte n’est pas ce qui est écrit dans le contrat, mais ce qui a été voulu et la volonté réelle doit l’emporter sur la volonté déclarée (cf.Tribunal d’Arrondissement deLuxembourg, 26 février 2019, n° 181650). Le tribunal dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier selon les circonstances de l’affaire, le sens, la portée et l’étendue des conventions et pour rechercher ce que lesparties ont effectivement voulu. En l’espèce,la partie demanderessene soutient pas avoirété chargée parPERSONNE2.)et PERSONNE1.)de traiter en leur nom avec des tiers,maiselle fait valoir que sa mission était de rechercher des acquéreurs potentiels pour la vente de la maison appartenant à ses clients. Il s’ensuit que le contrat conclu entre les défendeurs etla sociétéSOCIETE1.)est à qualifier de contrat d’entrepriseet que le droit commun est applicable. 3.2.Quant à la demande en paiement de la commission en exécution du contrat La sociétéSOCIETE1.)réclame le paiement de la commission prévue au contratalors que le bien aurait étévalablementvendu à un acquéreur trouvé par l’entremise de l’agence. Il est rappelé que le contratintitulé«mandat» signé entre parties prévoit en ce qui concerne la commission que : «le prix que nous demandons est de 600 000 € (SIX-CENTS MILLE EUROS), y compris la commission de l’agence, convenue à 3% + TVA» etcontient encore une clause aux termes de laquelle «la commission est due même si, passé le délai de ce mandat, l’objet était vendu à un client de l’agence». La commission est donc payable dans deux hypothèses : 1.En cas de vente réalisée pendant la durée du «mandat de vente» par l’entremise de la sociétéSOCIETE1.)

11 2.En cas de vente réalisée aprèsexpiration du «mandat de vente» avec un acquéreur présenté par la sociétéSOCIETE1.)pendant la durée du «mandat de vente» La sociétéSOCIETE1.)ne peut donc prétendreà l’exécution forcée du contrat etau paiement de sa commission que si elle établit qu’une opération immobilière a effectivement été conclue par son entremise. Des raisons de logique juridique imposent au tribunal d’intervertir l’ordre dans lequel les moyens de défense proposés seront examinés. -Quantàla signatured’un compromis de venteantérieur Il est constant en cause qu’en date du 8 octobre 2020, deux compromis de vente ont été signé, l’unpar l’intermédiairede l’agenceSOCIETE1.), entrePERSONNE1.)etles consorts PERSONNE3.), et l’autre par l’intermédiaire de la sociétéSOCIETE2.), sous enseigne SOCIETE3.),entrePERSONNE1.)etPERSONNE2.), etPERSONNE4.). En présence de différents intermédiaires, seul l’agent immobilier dont l’intervention a abouti à la conclusion de l’affaire peut prétendre à une rémunération tandis que les autres agences ne toucheront rien. Autrement dit, en l’absence d’exclusivité et encas de pluralité d’intermédiaires, la commission n’est due qu’à l’intermédiaire qui a mené l’affaire à bonne fin et par les soins duquel l’opération a été conclue (cf. Cour d’appel, 26 avril 2018, n°44248;M. THEWES, l’agent immobilier, Annales du droit luxembourgeois, vol. 1-1991, n°39, p. 223). PERSONNE2.)affirme quela signature du compromis de vente par l’intermédiaire de la sociétéSOCIETE2.), sous enseigneSOCIETE3.), aurait été antérieure à celui signé par l’intermédiaire de la partie demanderesse. Selon elle, le bien aurait été visité parl’acquéreur PERSONNE4.)le 8 septembre 2020 à 7.00 heures du matin et un compromis de vente aurait été directement signé sur place. Or, non seulement,PERSONNE2.)n’avancepas le moindre élément concret pour prouver sa version des faits, qui est contestée, mais le tribunal constate que celle-ci est démentie par les propres explications d’PERSONNE1.),d’après lequel«suite au départ de la partie demanderesse, l’ex-épouse du sieurPERSONNE6.)est arrivée sur les lieux avec un agent immobilier de l’agenceSOCIETE4.)ainsi que des acquéreurs potentiels, afin de procéder à une visite des lieux (…). Un compromis de vente fut signé entre la prédite agence immobilière et l’ex-épouse de la partie concluante en date du 8 septembre2020 (…). Le sieur PERSONNE6.)a immédiatement contacté l’agenceSOCIETE1.)pour l’informer de ces développements». Ce moyen estdèsà rejeter pour êtrenon fondé. -Quantàl’existenced’une offre de vente La sociétéSOCIETE1.)fait valoir que l’annonce immobilièrepubliée par ses soinsserait équivalente à une offre de vente et queson acceptation par les consortsPERSONNE3.)serait établie par la signature du compromis de vente du 8 septembre 2020. De ce fait, il y aurait eu rencontre des volontés et partant formation d’un contrat de vente,et l’absence de signature du compromis parPERSONNE2.)serait sans incidence.

12 Il y a dès lors lieu d’analyser si l’annonce immobilière est susceptible de constituer une offre de vente en vue de la formation d’un contrat. La partie demanderesse renvoie à trois décisions jurisprudentielles rendues par la Cour de cassation française, desquelles il faudrait retenir que l’offre émise par l’intermédiaire d’un agent immobilier lierait le pollicitant à l’égard du premier acceptantdans les mêmes conditions que cellefaite à personne déterminée. Il y a cependant lieu de nuancer cette affirmation, alors que s’il est vrai qu’en France,une annonce immobilière diffusée par un intermédiaire, notamment un agent immobilier, peut constituer une offre de vente, cette qualification dépendra de la nature du mandat confié à l’intermédiaire. S'il s'agit d'un mandat exprès de vendre, alors le mandataire dispose du pouvoir de vendre et donc d'émettre des offres de vente. À l'inverse, s'il ne dispose pas d'un tel mandat, l'intermédiaire n'a pas alors le pouvoir de vendre et ne peut donc émettre d'offres de vente. La mission du mandataire correspond en ce cas uniquement à rechercher de potentiels acquéreurs. Dès lors, ces derniers ne peuventprétendre que le contrat est formé par l'acceptation de l'offre qui a été portée à leur connaissance (cf.LexisNexis,Pratique Vente d'immeuble,Négociation précontractuelle,Offre de vente, et les jurisprudences y citées:Cass. 3 e civ., 12 novembre2015, n° 14-16.625;Cass. 3 e civ., 9 juillet2013, n° 12-19.134;Cass. 3 e civ., 26 févr.2013, n° 11-18.552;Cass. 3 e civ., 12 avril2012, n° 10-28,Bull. civ. III, n° 61 ; JCP N 2012, n° 43-44, 1359, obs.C. Coulon). Cette solution s’imposealorsqu’admettre le contraire reviendrait àconférerà l’agent immobilier un pouvoir dereprésentation que les parties ne lui ont pas donné sur base du contrat. L’agent n’ayant pas le pouvoir de vendre, il n’a pas davantage celui de formuler une offre dont l’acceptation formerait la vente (cf. Cour de cassation, 3 ème Chambre civile, 12 février 2008, arrêt n°06-21.709). Dès lors, et conformément à ce que le tribunal a retenu au point 3.1.sur la qualification du contrat,l’annonceimmobilièredoit être considérée comme une invitation à entrer en pourparlers. Ce moyen n’est dès lors pas fondé. -Quant au compromis de vente La sociétéSOCIETE1.)sebase encore sur lasignature du compromis de ventepar PERSONNE1.)et sur l’acceptation tacite, respectivement la ratification de la vente par PERSONNE2.). Les parties défenderesses estiment au contraire que le compromis de vente dont se prévaut la partie demanderesse n’aurait pas pu valablement se former sans la signature de l’ex-épouse. Il convient tout d’abord de clarifierles droitsdes partiesdéfenderessespar rapport à l’immeuble ayant fait l’objet du compromis de vente litigieux. C’est à tort que lasociétéSOCIETE1.)se réfère à l’article215 du Code civilqui prévoitune protection spécialedudomicile conjugal.

13 Il est constant en cause que les parties étaient divorcées au jourde la signature par PERSONNE1.)etqu’ellesn’étaient plus établies à la même adresse, ce qui résultetant du jugement de divorce quedes indications portéesau contratintitulé«mandat» ainsi qu’au compromis de vente. La maison relève de l’indivision post-communautaire née de la dissolution du régime matrimonial. En vertu des dispositions de l’article 1476 du Code civil, le partage de la communauté pour tout ce qui concerne ses formes, le maintien de l'indivision et l'attribution préférentielle, la licitation des biens, les effets du partage, la garantie qui en résulte et les soultes, est soumis à toutes les règles qui sont établies au titre «Des successions» pour les partages entre cohéritiers. La vente de l’immeuble indivisobéit donc à l’article815-3 du même code prévoyant que les actes d’administration et de dispositions relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous lescoïndivisaires. La signature d’un compromis de vente constitue un acte de disposition et il n’est pas établi qu’PERSONNE1.)auraitdisposé d’une procuration pour signer le compromis de vente pour le compte d’PERSONNE2.), la sociétéSOCIETE1.)étant au demeurant parfaitement au courantque les parties se trouvaient en indivision. S’il est vrai qu’en vertu de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, et ne requiert donc pas l’accomplissement d’un formalisme particulier, sauf stipulations contraires des parties, iln’en reste pas moins que la preuve de l’existence d’un accord entre parties est à administrer conformément aux règles de droit commun de la preuve. Si le contrat de vente allégué porte sur une somme excédant 2.500.-euros, comme en l’espèce, cette preuve ne peut être rapportée que par un écrit, conformément à l’article 1341 du code civil, saufexistence d’un commencement de preuve par écrit rendant la preuve par témoins admissible, conformément à l’article 1347 du code civil. En vertu de l’article 1315 alinéa 1 er du code civil, cette preuve est à administrer par celui qui se prévaut de l’existence du contrat, en l’occurrence lasociétéSOCIETE1.). En l’occurrence,l’agence immobilièrese prévaut de la signature parPERSONNE2.)du contrat intitulé«mandat».S’il est constant que cette dernière a donné son accord à la mise en vente de l’immeuble et à la recherche d’un amateur par l’intermédiaire de la sociétéSOCIETE1.), l’on ne saurait déduirede ce contratdavantage que ce qui a étéconvenupar les partieset notamment qu’elle aurait accepté l’ensemble des clauses et conditions figurant au compromis de vente. La partie demanderesse indique par ailleurs elle-même qu’PERSONNE2.)avait quitté la maison avec sa fille et n’était pas présente lors des visites, nia fortioriau moment de la signature du compromis de vente. Il n’est dès lors pas établi qu’PERSONNE2.)aurait donné son accord pour la vente aux consortsPERSONNE3.)de l’immeuble indivis selon les modalités et sous les conditions convenues aucompromis de vente,niqu’elle auraitultérieurement ratifiécelui-ciau titre d’un

14 engagement pris par elle,alors qu’elle a refusé de signer ledit compromis et que les parties défenderesses ont signé un compromis de vente avec un autre acquéreur. En ce qui concerne la sanction de la violation de la règle de l’unanimité des indivisaires en matière de cession de biens indivis, la Cour de cassation luxembourgeoise, à l’instar de la Cour de cassation française, arécemmentconsidéré que «la cession, par un seul des indivisaires, de certains biens compris dans une indivision n’est pas nulle; elle est seulement inopposable aux autres indivisaires et son efficacité est subordonnée au résultat du partage» (cf Cour de cassation, 4 mai 2023, arrêt n°50/2023). D’après cette jurisprudence, la vente du bien indivisopéréesans le consentement de tous les indivisaires n’est pas nulle. Elle est valable et produit ses effets dans les rapports du coïndivisaire vendeur et de l’acquéreur pour la portion indivise qui lui appartient, mais elle est inopposable aux coïndivisaires qui n’y ont pas consenti.Cette inopposabilité n’est que partielle, elle ne porte que sur les quotas des parts des indivisaires qui ne sont pas intervenus à l’acte. Dans ces circonstances, les conditions contractuelles pour revendiquer le paiement de la commission ne sont pas remplies en l’espèce et la sociétéSOCIETE1.)ne saurait réclamer le paiement de sa commission en exécution du contrat du 30 juillet 2020. Sa demande en ce sens est partant à déclarer non fondée. 3.3.Quant à la demandeen allocation de dommages et intérêts en réparation d’une faute contractuelle La sociétéSOCIETE1.)sollicite le paiement de la somme de18.000.-eurospour indemnisation de son préjudice alors qu’elle n’auraitpas pu toucher la commission contractuellement fixée en raison des fautes qui auraient été commises par les parties défenderesses. Conformément à l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En estimant qu’il y a lieu à réparation de son préjudice, la sociétéSOCIETE1.)formule une demande en responsabilité contractuelleet elle se fondesurl’article 1147du Code civil. Elle a la charge de la preuve d’une faute commise parPERSONNE2.)etPERSONNE1.)qui est en lien causal avec l’existence du préjudicequ’elle invoque. Il y a partant lieu d’analyser les reproches formulés par la sociétéSOCIETE1.)à l’égard d’PERSONNE1.)et d’PERSONNE2.). -Quant aux manquements contractuels reprochés Ilest constant en cause qu’PERSONNE1.)etPERSONNE2.)ont chargé la société SOCIETE1.)de rechercher des acquéreurs intéressés à l’achat de leur immeuble pour le prix de600.000.-euros. L’agence immobilière n’avait pas de pouvoir exclusif pour la vente de l’immeuble en question de sorte que les propriétaires restaient libres de vendre eux-mêmes l’immeuble ou de charger une ou plusieurs autres agents immobiliers de la vente de leur immeuble. Le contrat d’intermédiaireétait par ailleurs valable au moins jusqu’au 30 janvier 2021.

15 C’est dès lors à tort quela sociétéSOCIETE1.)reproche auxparties défenderessesd’avoir violé leurs obligations contractuelles enchargeant une autre agence immobilière de lavente de leur maison.Les parties défenderesses n’avaientencoreaucune obligation d’informer la partie demanderesse qu’elles étaient en relation avec une autre agence immobilière en vue de la réalisation de ce même projet, la seule obligationd’informationmise à leur charge par le contrat étant celle d’informer l’agence en cas devente sans son entremise. La partie demanderesse leur reprocheencored’avoir violé leur obligation de payer la commission dérivant du contratintitulé«mandat». Or,ila été jugéci-avantque la vente alléguée par la sociétéSOCIETE1.)ne s’est pas réalisée,PERSONNE2.)n’ayant pas signé le compromis de vente du 8 septembre 2020.Il s’ensuit que les parties défenderessesn’ont pas commis de faute en ne payant pas la commissionréclamée. Elle leur reproche encore d’avoir violé leurobligation de loyauté et de bonne foi en ne respectant ni le contrat signé en date du 30 juillet 2020, ni le compromis de vente signé en date du 8 septembre 2020. L'agent immobilier peut, en cas de faute du mandant ou de l'acheteur, réclamer des dommages et intérêts destinés à réparer son préjudice. Ainsi, le vendeur peut être tenu à indemniser l'agent immobilier lorsqu'il est à l'origine de l'échec de l'opération(cf. Cour d’Appel, 1 er février 2017, arrêt 18/17, n°43474 du rôle). Le tribunal tient à relever que le débiteur d’une obligation doit répondre à la confiance de son créancier en offrant de s'exécuter de la façon la plus utile possible. En principe, les parties à un contrat sont tenues d’une obligation de loyauté en vertu de laquelle chacune doit à l’autre une collaboration qui permet au contrat de produire son plein effet.La loyauté contractuelle interdit de rendre plus difficile ou impossible l'accomplissement de la prestation de son partenaire (cf.Encyclopédie Dalloz, Répertoire de droit civil, Bonne foi– Philippe le Tourneau ; Matthieu Poumarède–, n° 105 et 106).Le concept de loyauté permet d’évaluer une conduite individuelle lorsde l’exécution de la convention et de la sanctionner. En matière contractuelle, la faute dolosive n’exige pas que l’auteur ait eu la volonté ou la conscience de nuire. Le dol est une inexécution consciente, sans que le débiteur ait nécessairement eu l’intention de nuire, ni la conscience d’un dommage qui résulte de son attitude. Peu importe que le dommage n’ait pas été recherché ; il suffit que, de manière délibérée, le débiteur essaie de se soustraire à ses obligations, ou prend le risque des conséquences dommageables que son action ou inaction peut causer àson cocontractant. Ainsi,refuser arbitrairement ou sous un motif fallacieux, de signer le compromis de vente, constitue une faute susceptible d’engager la responsabilité du vendeur, client de l’agence immobilière. L’exécution debonne foi existe toutefois tant à l’égard du client de l’agent immobilier, que dans le chef de l’agent immobilier, créancier de l’obligation. Il appartientdès lorsà l’agence immobilière d’établir qu’elleaentièrement satisfait à sa mission d’intermédiaire, à savoir de trouver unacquéreur aux conditions de vente acceptées par les vendeurset que le refus de signer le compromis de vente n’étaitpas justifié.

16 En l’occurrence, la sociétéSOCIETE1.)a incontestablement accompli des actes matériels dans le cadre de l’exercice desamission(publication de l’annonce immobilière, visites avec les acquéreurs potentiels). Il estencore établi que l’agence a trouvé des acquéreurs qui se sont, par le biais de la signature d’un compromis de vente, engagés fermement à acquérir l’objet de la vente au prixretenu entre parties, c’est-à-dire600.000.-euros. Concernant ce prix,PERSONNE1.)reprocheà la sociétéSOCIETE1.)d’avoir manqué à ses obligations contractuellesen tant qu’agence immobilière en ne négociant pas un prix supérieur dans l’intérêt de ses clients. Les parties sontnéanmoinsd’accord pour dire que la mission de l’agence immobilière portait sur la recherche d’un acquéreur pour le bien au prixvoulu parles parties de 600.000.-euros. Le contrat indique que «le prix que nous demandons est de 600 000 € (SIX-CENTS MILLE EUROS), y compris la commission de l’agence, convenue à 3% + TVA», et rien, dans les termes employés,ne permet de déduireque le prix de 600.000.-euros fixé entre parties n’aurait constitué qu’un prix minimal de vente.Il n’est pas non plus allégué que le prix renseigné aurait été sous-évalué selon les prix pratiqués sur le marché de l’immobilier luxembourgeois. Il faut dès lors retenir que la mission de la sociétéSOCIETE1.)se limitait à trouver un acquéreur disposé à payer le prix de 600.000.-euroset à transmettre aux parties défenderesses les offres conformesaux dispositions du contratlesliant, qui restaientà être accepté parces dernières.Il s’y ajoute que l’agent immobilier n’étaitpas le mandataire des parties défenderesses, de sorte qu’àdéfaut d’indication contraire dans le contratconcernant l’étendue de sa mission, celle-ci consistait notamment àrecevoir les demandes d’amateurs du bien dont l’attention a été retenue par la publicité effectuée, faire visiter le bien aux personnes intéressées et les mettre en contact avec les vendeurs. Il est aussi important de rappeler qu’en apposant sa signature, une personne approuve le contenu de l’écrit qu’elle signe et exprime qu’il est conforme à sa volonté, la signature étant définie comme étant un signe d’approbation ou d’adhésion à un acte (cf.G.CORNU, Vocabulaire juridique, éd. PUF, 4 ème édition). Ensignantle compromis de vente,PERSONNE1.)a expressément accepté les conditions de la vente déterminées dans le compromis, notamment le prix.Il a encore accepté la conclusion de la vente sous condition suspensivede l’obtention d’un prêt bancaire par les acquéreurs, laquelle est une clause couranteen matière d’acquisition immobilière entre particuliers. Pour expliquer son refus de signer le compromis de venteavec les acquéreurs présentés par la sociétéSOCIETE1.),PERSONNE2.)fait valoirqu’elle auraitdéjàsignéun autrecompromis de vente par l’intermédiaire de la sociétéSOCIETE2.), sous enseigneSOCIETE3.), le 8 septembre 2020 au matin, et ce encore à un meilleur prix, de sorte qu’elle n’aurait plus eu la moindre raison ni obligation de signer un compromis de vente par l’intermédiaire de la partie demanderesse. Or, comme le tribunal l’a déjà relevé auparavant, ces affirmations restent à l’état de pures allégations. Il convient encore de souligner l’incohérence de ces affirmations alors que si, comme elle le prétend, une vente avaiteu lieu dans la matinée du 8 septembre 2020,elle aurait eu tout intérêt à prévenir immédiatement la sociétéSOCIETE1.)et au plus tard avant les visites prévues dans

17 l’après-midi, comme l’y obligeait d’ailleursle contrat, ainsi que son ex-époux, qui manifestement n’en savait rien. Au vu des éléments de la cause,letribunalne dispose d’aucun élémentexpliquantpourquoi PERSONNE2.)n’a pas signé le compromis de vente, si ce n’est qu’elle a agi par opportunisme dans le but d’obtenir un prix de vente supérieur au prix demandé, ayant elle-même reconnu dans ses écrituresque le bien a été proposéà la venteau même prix de 600.000.-eurospar l’agenceSOCIETE3.). Dansla mesure oùPERSONNE2.)n’allègue pasdemanquement contractueldans le chef de la sociétéSOCIETE1.)et qu’elle n’invoque pas de motif légitime justifiant son refus de signer le compromis de vente avec les clients trouvés par l’agence immobilière, il faut retenir qu’elle a violél’obligation de loyauté pesant sur elle en vertu du contrat du30 juillet 2020. Le comportement d’PERSONNE1.)n’est pas non plus exempt de tout reprocheau regard de son obligation deloyauté etbonne foi découlanttantdu contratque du compromis de vente qui, pour rappel, était valable pour sa quote-part indivise,puisqu’en signant lesecond compromis de vente avec l’acquéreurPERSONNE4.)par l’intermédiaire de la société SOCIETE2.), sous enseigneSOCIETE3.),il a rendu impossible toute exécution du contrat. Mêmes’il ne peut être exclu que,par la suite, d’autres évènementsauraient pu empêcherin finela réalisation de la vente, toujours est-il qu’en l’espèce,l’échecde l’opération est dû aux fautes conjuguées des parties défenderesses et plus précisément aurefus d’PERSONNE2.)de signer le compromis de vente du 8 septembre 2020avec les consortsPERSONNE3.), et à la signature parPERSONNE1.)d’un second compromis de vente avecPERSONNE4.). La partie demanderesseayant rempli la missionlui accordéeet ayant été privée de sa rémunération à cause du comportement fautifdes parties défenderesses, il faut retenir que ce manquement contractuel a entraîné un préjudice dansson chef. -Quant à l’indemnisation La sociétéSOCIETE1.)évalue son préjudice à la somme de18.000.-euros,équivalent au montant de la commissionreprésentant3% du prix de vente de l’immeuble tel que retenu dans le contrat du30 juillet 2020. PERSONNE2.)demande à voir dire qu’aucune sanction n’est prévue parle contraten cas de non-respect de celui-ci, de sorte que la partie demanderesse serait privée de toute rémunération, sinon qu’elle aurait tout au plus droit à un tarif horaire raisonnable pour les heures prestées. Il se dégage de la convention conclue entre parties, qu’aucune clause pénale, au sens strict du terme et en vertu de laquelle l’une des parties devra paiement d’une somme indemnitaire à l’autre en cas de non-respect des obligations contractuellement prévues, n’est prévue.Les parties défenderesses n’en sont pas moins tenues d’indemniserla perte du bénéfice que l’agent immobilier aurait pu espérer. Le tribunal retient quele préjudice subi parla sociétéSOCIETE1.)ne correspond pas tel quel à la rémunération prévue par le contrat,mais en la perte de chance de percevoir cette rémunération si la vente de la maison s’était réalisée par son intermédiaire. La perte d’une chance est définie comme la disparition de la probabilité d’un évènement favorable. Une condamnation pour la perte d’une chance requiert, d’une part, que le juge ne

18 puisse laisser subsister aucun doute sur le lien de causalité entre la faute et le dommage–la perte d’une chance–et, d’autre part, que la perte d’une chance soit la perte certaine d’un avantage probable. Le juge doit mesurer l’importance de cette chance et évaluer l’étendue du dommage. Pour être obtenue, l’indemnisation de la perte d’une chance suppose établi que la chance perdue ait été suffisamment sérieuse et qu’elle fut effectivement anéantie par l’événement dommageable (cf. Cour d’Appel, 6 juillet2016, n°38194). Par conséquent, seule la perte d’une chance réelle et sérieuse que l’évènement favorable se réalise est indemnisable. Plus lesévènements invoqués sont proches dans le temps, plus la victime avait entrepris des démarches de nature à favoriser la réalisation del’évènement empêché et plus les juges sont enclins à considérer la réalité de la perte de chance alléguée par la victime (cf. JurisClasseur Code civil, Art. 1382 à 1386, Fasc.1001, n°37). La démarche à suivre pour l’indemnisation de la perte d’une chance se traduit par une double évaluation, la première consiste à déterminer quelle aurait été la situation de la victime si la chance invoquée à bon droit s’était réalisée ; la seconde conduità apprécier la chance elle- même, c’est-à-dire le degré de probabilité auquel l’événement se serait produit (cf. Cour d’Appel, 17 juin 1998, n°16453 et 16454). Il ne s’agit pas d’accorder à la victime l’avantage dont elle a été privée, car ce serait supposer qu’à coup sûr, elle aurait bénéficié de cet avantage. Il s’agit seulement de considérer que la chance perdue valait quelque chose, ce dont la victime a été privée. Ce ne sont pas les montants escomptés qui constituent le dommage, mais l’espoir de les gagner (cf. Cour d’Appel, 18 mars 2009, n°33255). La chance étant par nature aléatoire, la réparation de la perte d’une chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré, si elle s’était réalisée. L’indemnisation doit donc prendre en compte l’aléa, d’unemanière plus ou moins importante selon les chances de succès qu’avait la victime. Cette appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond. Il est généralement admis que la perte d’une chance est indemnisée moyennant comparaison du préjudice absolu causé par la privation du résultat escompté et le préjudice relatif causé par la perte des chances qu’avait la victime d’obtenir ce résultat. L’indemnité pour perte d’une chance ne sera que d’une fraction de la somme totale que la victime espérait gagner (cf. Cour d’Appel, 17 décembre 1997, n°19349). En l’espèce, la partie demanderesse a établi disposer d’une offre d’achat ferme de la part des consortsPERSONNE3.).Il convient néanmoins de relever quele compromis de vente contient une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt par les futurs acquéreurs. Contrairement aux affirmations de la sociétéSOCIETE1.), le financement du bien par ces derniers n’était pas acquis alors que le courrier du 10 septembre de la BanqueSOCIETE5.)ne constitue pas un accord bancaire mais un simplecourrierrenseignant les consorts PERSONNE3.)sur les possibles modalités de financement de leur bien auprès de cette banque. Si l’espoir de voir aboutir la vente sans lesfautesdes parties défenderesses était réelet sérieux, cependant, même sansces fautes,d’autres évènements, non-imputables aux défendeurs, tel qu’un refusde financement du bien, auraient pu empêcher la vente.La sociétéSOCIETE1.) n’était encore pas sans ignorer que la validité du compromis de vente nécessitait la signature des deux parties défenderesses,en tant quepropriétaires indivis, et était au courant des

19 difficultés existant entre elles et qui s’étaient déjà manifestées à l’occasion de la signature du contrat. Au vu des éléments du dossier, le tribunal évalue la probabilité de voir aboutir la vente sans la faute des défendeurs à 75%. Lademandede la sociétéSOCIETE1.)est partant à déclarer fondée pour le montant de13.500.- euros(75% X18.000.-euros),avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. -Quant à la solidarité La sociétéSOCIETE1.)demande à voir condamnerPERSONNE2.)etPERSONNE1.) solidairement, sinonin solidum, sinon chacune pour sa part, au paiement des dommages et intérêts. PERSONNE2.)soutient qu’aucune solidarité ne pourrait jouer entre les parties défenderesses à défaut de toute stipulation en ce sens, sur base de l’article 1202 du Code civil. Aux termes de l’article 1202 du Code Civil, la solidarité ne se présume point, elle doit être expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans le cas où la solidarité a lieu de plein droit en vertu d’une disposition de la loi. Aucune solidarité n’est prévue au contrat liant les parties, ni ne résulte de plein droit d’une disposition légale. Il y a dès lors lieu de retenir qu’PERSONNE2.)etPERSONNE1.)ne sont pas tenus solidairement à l’égard dela sociétéSOCIETE1.). S’agissant d’une dette résultant d’un acte juridique et non pas d’un fait juridique, il n’y a pas non plus lieu dede les condamnerin solidum, mais il échet de diviser le montant entre eux. 3.4.Quant aupréjudice du chef de frais et honoraires d’avocat Selon le dernier état de ses conclusions, la sociétéSOCIETE1.)réclame le montant de 4.680.- eurosdes frais et honoraires exposés pour défendre ses intérêts dans cette instance.Elle produit une demande de provision de 1.755.-euros du 15 juillet 2021, une demande de provision de 1.755.-euros du 2 mars 2022 et une dernière demande de provision de 1.170.-euros du 9 juin 2022,émises par la société d’avocats KRIEGER ASSOCIATES S.A.,etqui ont été dûment payées. Les parties défenderesses s’opposent à cette demande au motif que la partie demanderesse ne rapporterait aucune preuve d’un préjudice. Il y a lieu de rappeler que la circonstance que l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile permet au juge, sur le fondement de l'équité, d'allouer à une partie un certain montant au titre des sommes non comprises dans les dépens, dont les honoraires d’avocat, n’empêche pas une partie de réclamer ceshonoraires au titre de réparation de son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition d'établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute,un préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice (cf. Cour deCassation, 9 février 2012, n° 2881).

20 En l’espèce, l’inexécution fautive parPERSONNE2.)etPERSONNE1.)de leurs obligations contractuellesest établie, etla partie demanderesse a dû recourir aux services rémunérés d’un avocat pour faire valoir ses droits,de sorte que la demande en répétition des frais et honoraires d’avocat est fondée en principe. Il est admis que le dommage de celui qui a eu recours à un avocat ne consiste pas nécessairement dans les honoraires convenus entre la victime et son avocat, respectivement facturés par ce dernier. Il faut en effet distinguer entre, d’une part, la relationcontractuelle entre l’avocat et son client, qui doit être mue par le principe de la libre fixation des honoraires, et d’autre part, la question de la réparation du dommage par le responsable qui ne peut être pénalisé par un choix de la victime qui contribuerait à augmenter son dommage (cf.Cour d’appel, 13 octobre 2005, n°26892 du rôle). Une relation causale ne peut être admise que dans la mesure où le montant des frais et honoraires mis en compte ne dépasse pas celui normalement demandé pour une affaire de même espèce, d’après les critères d’appréciation en usage et dans la limite des prestations effectivement fournies. Le dommage afférent doit en conséquence être évalué sur base de critères d’appréciation objectifs dont par exemple ceux figurant à l’article 38 de la loi modifiée du 10 août 1991 sur la profession d’avocat, partant l’importance de l’affaire, le degré de difficulté, le résultat obtenu et la situation de fortune du client (cf.G.RAVANRANI,La responsabilité civile des personnes privées et publiques, 3 ème éd. n°1144 et suivants;CA, 7ème chambre, arrêt n° 27/16 du 17 février 2016, n° 41.704 du rôle, et références y citées). En considération de l’importance de l’affaire, de son degré de difficulté, du résultat obtenu et particulièrement des soins y réservés, tout en soulignant quela sociétéSOCIETE1.)aomis de verser en cause une note d’honoraires détaillée reprenant le détail des prestations effectuées, le Tribunal retient comme dommage donnant lieu à réparation au titre de la répétition des frais d’avocat un montant fixéex aequo et bonoà la somme de3.000.-euros. Sur cette somme, les intérêts au taux légal sont à allouer à partir du jourdes décaissements, dans la mesure où les preuves de paiement sont postérieures à la demande en justice. 4.Demandes accessoires 4.1.Indemnité de procédure Aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, «lorsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine». L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf.Cour de cassation, arrêt n° 60/15 du 2 juillet 2015, JTL 2015, p. 166). La sociétéSOCIETE1.)ayant été contrainted’agir en justice pour avoir satisfaction, il serait inéquitable de laisser àsacharge l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens qu’elleadû exposer.Sademande en obtention d’une indemnité de procédure est partant justifiée en principe.

21 Eu égard à l’envergure du litige, à son degré de difficulté et aux soins y requis,il y a lieu de luiallouerex aequo et bonole montant de 1.500.-euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Les parties défenderessesdemandentàleurtourune indemnité de procédure de 1.500.-euros pourPERSONNE1.)et de 2.000.-euros pourPERSONNE2.). Au vu de l’issue du litige,leursdemandesafférentesne sont pas fondées. 4.2.Frais et dépens Aux termes des articles 238 et 242 du nouveau code de procédure civile, toute partie qui succombera seracondamnée aux dépens et les avocats à la Cour pourront, dans les instances où leur ministère est obligatoire, demander la distraction des dépens à leur profit. Aucune solidarité légale ou conventionnelle n'étant établie en l'espèce, il y lieu de condamner PERSONNE1.)etPERSONNE2.)conjointement aux frais et dépens de l’instance,avec distraction au profit de Maître IsabelleHOMO, affirmant en avoir fait l’avance. 4.3.Exécution provisoire La sociétéSOCIETE1.)demande l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Aux termes de l’article 244 du nouveau Code de procédurecivile, l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y a point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. Lorsque l’exécution provisoire est facultative, tel le cas en l’espèce, son opportunité s’apprécie selon les circonstances particulières de la cause, en tenant notamment compte des intérêts respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure ainsi que des avantages ou inconvénients que peut entraîner l’exécution provisoire pour l’une ou l’autre des parties (cf. Cour, 8 octobre 1974, Pas. 23, p. 5). En l’espèce aucune de ces conditions ne se trouve remplie, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande. P A R C E SMOTIFS Le Tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant en matière civile et en première instance, statuantcontradictoire, ditnon fondée la demande de lasociété à responsabilité limitéeSOCIETE1.)S.àr.l.en exécution forcée du contrat, ditfondée la demande de lasociété à responsabilité limitéeSOCIETE1.)S.àr.l.en indemnisation pour le montant de13.500 (treize mille cinq-cent) euros,

22 partant,condamnePERSONNE1.)à payer à lasociété à responsabilité limitéeSOCIETE1.) S.àr.l.le montant de6.750(six mille sept-cent cinquante) eurosavec les intérêts légauxsur cette sommeà partirde la demande en justice, jusqu’à solde, condamnePERSONNE2.)à payer à lasociété à responsabilité limitéeSOCIETE1.)S.àr.l.le montant de le montant de6.750 (six mille sept-cent cinquante) eurosavec les intérêts légaux surcette sommeà partirde la demande en justice, jusqu’à solde, ditfondée la demandede lasociété à responsabilité limitéeSOCIETE1.)S.àr.l.en répétition des fraiset honoraires d’avocat à concurrence de la somme de 3.000.-euros, partant,condamnePERSONNE1.)à payer àlasociété à responsabilité limitéeSOCIETE1.) S.àr.l.la somme principale de1.500(mille cinq cents)euros avec les intérêtslégauxsur cette sommeà compter dujour des décaissements respectifs, condamnePERSONNE2.)à payer àlasociété à responsabilité limitéeSOCIETE1.)S.àr.l.la somme principale de1.500(mille cinq cents)euros avec les intérêtslégaux sur cette sommeà compter dujour des décaissements respectifs, déboutepour le surplus, ditfondée la demande delasociété à responsabilité limitéeSOCIETE1.)S.àr.l.en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile à l’encontre d’PERSONNE1.)etPERSONNE2.)à concurrence du montant de 1.500.-euros, partant,condamnePERSONNE1.)à payer àlasociété à responsabilité limitéeSOCIETE1.) S.àr.l.une indemnité de procédure de750(sept cent cinquante)euros, condamnePERSONNE2.)à payer àlasociété à responsabilité limitéeSOCIETE1.)S.àr.l.une indemnité de procédure de750(sept cent cinquante)euros, rejetteles demandes respectives d’PERSONNE1.)etPERSONNE2.)en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ditqu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement, condamnePERSONNE1.)etPERSONNE2.)aux frais et dépensde l’instanceavec distraction au profit de MaîtreIsabelle HOMOsur ses affirmations de droit. Ainsi prononcé enaudience publique au Palais de Justice à Diekirch par Nous, Brigitte KONZ, Présidente du tribunal d’arrondissement, assistée du Greffier Pit SCHROEDER. Le Greffier La Présidente du tribunal Pit SCHROEDER Brigitte KONZ

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