Tribunal d’arrondissement, 11 février 2025, n° 2024-01766

RÉFÉRÉ N°14/2025 N° TAD-2024-01766du rôle. Audience publique des référés tenue lemardi,11 février 2025à 14.15heures au Palais de Justice à Diekirch, où étaient présentes Silvia ALVES,premierjuge près le Tribunald’arrondissement de et à Diekirch, siégeant comme juge des référés, en remplacement de laPrésidentedudit tribunal, Suzette KALBUSCH, greffierassumé, dans la cause ENTRE PERSONNE1.),né leDATE1.),demeurant à L-ADRESSE1.), partiedemanderesse par contredit,comparanten personne,assisté del’interprète PERSONNE2.), assermentée à l’audience, ET la sociétéà responsabilité limitéeSOCIETE1.),établieet ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO1.), représentée par songérant actuellement en fonctions, partie défenderesse sur contredit,comparant parMaîtreMichel SCHWARTZ, avocat à la Cour, demeurant àLuxembourg. FAITS

2 Pardéclaration écriteentréeau greffe du Tribunal d’arrondissement deet àDiekirchen date du 16 décembre 2024,PERSONNE1.)aformé contreditcontrel’ordonnance conditionnelle de paiement No.OPA74/2024 Bdu12 novembre 2024, contreditdont lecontenuestle suivant:

3 Parcourrierdu17 décembre 2024, les partiesont étéconvoquées à l’audience publiquedes référés du mardi,28 janvier 2025à 14.15heures. Acette audience,l’affaire a été utilement retenue. MaîtreBarbara TURAN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, en remplacement de Maître Michel SCHWARTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, mandataire de la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.), a été entendueen ses moyens et explications. PERSONNE1.),assisté de l’interprètePERSONNE2.)assermentée à l’audience par le juge des référés, aété entendu ensesmoyensde défenseet explications. Sur ce, le juge des référés prit l’affaire en délibéré et fixa jour pour le prononcé à l’audience publique des référés dumardi,11 février 2025à laquelle fut rendue l’ ORDONNANCE qui suit: Faits constants Suivantcontrat intitulé «mandat devente»signé en date du 21 septembre 2023,PERSONNE1.) et son ex-épousePERSONNE3.)ontchargéla société à responsabilité limitéeSOCIETE1.) (désignée ci-après «l’agence immobilièreSOCIETE1.)»)d’entreprendre les démarches nécessaires en vue de la vente d’une maisond’habitationindividuelle sise àL-ADRESSE1.). Ce contrat a été conclupour une périodeinitialede 6 mois, avec tacite reconduction pour une nouvelle période de 6 mois, sauf résiliation du contrat par lettre recommandée avec unpréavis de 14 jours avant la fin de la durée initiale. Le mandat de vente prévoit que «le prix de mise en vente minimum souhaité par le mandant et en-dessous duquel aucun contrat ne pourra être conclu est de 798.000.-euros». Il comporte en outre les dispositions suivantes: «c) Obligation de contracter avec le potentiel acquéreur proposé par l’agent: Le vendeur s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues, toutes promesses ou compromis de vente avec tout acquéreur présenté par l’agent. A défaut, et après mise en demeure, adressée par l’Agent à l’attention du Vendeur, restée infructueuse pendant un délai de 7 jours ouvrables suivant la réception, le Vendeur devra s’acquitter d’une indemnité forfaitaire correspondant au montant de la commission mentionnée au présent contrat (cf. article 5). (…)

4 5) La rémunération de l’agent: L’agent percevra du Vendeur une commission de 3 % (+TVA) du prix de vente. Ladite commission sera également due dans les cas limitatifs suivants: -Si la vente ne peut se faire en raison du non-respect, par le Vendeur, des obligations résultant des points 3)a), 3)b) et 3)c) -(…) -Si le Vendeur refuse, pour quelque raison que ce soit, de passer l’acte ou de signer le compromis de vente au prix, charges et conditions convenues au présent contrat. -(…)». En juin 2024,l’agence immobilièreSOCIETE1.)a trouvé un acquéreur potentiel qui proposait d’acheter la maison en question pour le prix de 720.000.-euros. L’agent immobilier a partant demandé aux consortsPERSONNE4.)s’ils acceptaient de vendreleur maison pour ce prix. PERSONNE3.)a marqué sonaccord suivant courriel du 18 juin 2024.PERSONNE1.)a, quant à lui, marqué son accord par courriel du 28 juin 2024. L’agence immobilièreSOCIETE1.)a ainsi établi un compromis de vente qui a d’abord été signé parPERSONNE3.)en date du 17 juillet 2024. Ce compromis de vente a ensuite été soumis à PERSONNE1.)pour signature.PERSONNE1.)a toutefois refuséde signer ledit compromis. Par courrier recommandé du 3 septembre 2024 adressé tantàPERSONNE1.) qu’à PERSONNE3.),l’agence immobilièreSOCIETE1.)a informé les parties qu’à défaut de signature du compromis de vente, elle serait néanmoins en droit de réclamer le paiement de sa commission étant donné qu’elle aurait rempli ses obligations. Elle a en outre invité les parties à lui soumettre une«proposition concrète»en vue du règlement de cette affairejusqu’au 15 septembre 2024 au plus tard,tout en indiquantqu’à défaut, elle se verrait dansl’obligation de transmettre le dossier à son conseil juridique. Par courrier recommandé de son mandatairedu 16 octobre 2024,l’agence immobilière SOCIETE1.)aensuitemisPERSONNE1.)etPERSONNE3.)en demeurede lui régler la somme de (3% de720.000 x 17%) 25.272.-euros pour le 22 octobre 2024 au plus tard. Procédure Par requête déposée au greffe du tribunal de céans en date du30 octobre2024,l’agence immobilièreSOCIETE1.)a requis la délivrance d’une ordonnance conditionnelle de paiement à l’encontredePERSONNE1.)(et d’PERSONNE3.))pour le montant de25.272.-euros avec les intérêts légaux à partir du jour de lademande. Elle sollicitait également l’allocation d’une indemnité de procédure de700.-euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Suivant ordonnance conditionnelle de paiementNo.OPA74/2024 Bdu12 novembre2024, il a été ordonné àPERSONNE1.)de payer àl’agence immobilièreSOCIETE1.)la somme de25.272.- eurosavec les intérêts légaux à partir du jour de la notification de l’ordonnance jusqu’à solde.

5 Contre cette ordonnance conditionnelle de paiement, quiluia éténotifiéeen date du28novembre 2024,PERSONNE1.)a formé contredit suivant déclaration écrite entrée au greffe du Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch en date du16 décembre 2024. Le contredit, qui a été formé dans la forme et le délai prévus par la loi, est àdéclarer recevable en la pure forme. Prétentions et moyens des parties Au soutien de sa demande en paiement, l’agence immobilièreSOCIETE1.)se réfère aux faits constants, tels que décrits ci-dessus,pour en conclure qu’elle aurait entièrement exécuté ses obligations découlant du contrat valablement conclu entre les parties, puisqu’elle aurait trouvé un acquéreur potentiel qui se serait proposé d’acheter la maison des consortsPERSONNE4.)pour le prix de 720.000.-euros, prix qui avait été expressément accepté par ces derniers. Elle souligne que ledit acquéreur disposait des fonds nécessaires pour financerl’acquisitionde la maisonsans devoirrecourir àun prêt bancaire, de sorte que le compromis devente aurait pu être conclu sans clause suspensive ce qui aurait été particulièrement avantageux pour les consorts PERSONNE4.).Il serait dès lors parfaitement incompréhensible pour quelle raison PERSONNE1.)aurait finalement refusé de signer le compromis de vente. L’agence immobilièreSOCIETE1.)relève que l’article 3b) du mandat de vente prévoit expressément que le vendeur s’engage à signer l’acte de vente aux prix, charges et conditions convenues avec tout acquéreur présenté par l’agence et que s’il refuse de signer l’acte de vente, il devra s’acquitter d’une indemnité forfaitaire correspondant au montant de la commission, soit une indemnité correspondant à 3% du prix de vente (+TVA). En refusant de signer le compromis de vente,PERSONNE1.)aurait dès lors violé les obligations lui imposées par lecontrat conclu entre les partieset serait partant tenu au paiement d’une indemnité de (3% de 720.000.-+ TVA à 17% =) 25.272.-euros. Le contredit introduit parPERSONNE1.)serait par conséquent à rejeter et il y aurait lieu de condamner ce dernier au paiement de la somme de 25.272.-euros tel que retenu dans l’ordonnance conditionnelle de paiement du 12 novembre 2024. PERSONNE1.)s’oppose formellement à la demande del’agence immobilièreSOCIETE1.). Si aux termes de son contredit,PERSONNE1.)contestait encore avoir conclu un quelconque contrat avec l’agence immobilièreSOCIETE1.), il indique à l’audience qu’il n’aurait pas compris la teneur du mandat de vente signé en date du 21 septembre 2023alors que celui-ci aurait été rédigé en langue française, langue qu’il ne maîtriserait pas. PERSONNE1.)soutient que lorsqu’il a reçu le mandat de vente établi par l’agence immobilière SOCIETE1.)en langue française, il aurait contacté cette dernière afin de solliciter une traduction dudit document. L’agent immobilier lui aurait alors traduit oralement certains termes du mandat de vente. La clause relative aux différentes hypothèses dans lesquelles la commission estdue

6 n’aurait cependant pas été traduite par l’agent immobilier qui se serait limité à indiquer que celle- ci ne serait due qu’en cas devente de la maison, respectivement en cas de signature d’un compromis de vente.PERSONNE1.)aurait ainsi été convaincu qu’il ne s’engageait à rien aussi longtemps qu’aucun compromis de vente n’était signéet aurait ainsi accepté de signer le mandat de vente. PERSONNE1.)explique ensuite qu’il n’aurait finalement plus souhaité vendre sa maison pour un prix inférieur à celui indiqué dans le mandat de vente, raison pour laquelle il aurait refusé de signer le compromis de vente qui lui avait été soumis par l’agence immobilièreSOCIETE1.).Il précise en outre qu’il serait en litige avec son ex-épouse concernant la répartition du prix de vente, ce qui l’aurait également motivé à ne pas signer le compromis de vente.Il souligneà nouveauqu’il aurait été convaincu, auvu des explications données par l’agent immobilier lors de la signature du mandat de vente, qu’aussi longtemps qu’il ne signait pas de compromis, il ne s’engageait à rien. Grand aurait dès lors été son étonnement lorsqu’il a reçu la mise en demeure du 3 septembre 2024 dans laquelle l’agence immobilièreSOCIETE1.)prétendait avoir droit au paiement de la commission de 3%. Il serait d’ailleurs intéressant de constater que l’agence immobilière SOCIETE1.)aurait pris le soin de rédiger ladite mise en demeure tant en français, qu’en allemand et polonais. Cette mise en demeure aurait été contestée par ses soins au motif que l’agence immobilière SOCIETE1.)ne serait pas en droit de réclamer le paiement d’une commissionétant donné qu’il n’aurait pas signé le compromis de vente. A l’audience,PERSONNE1.)précise qu’il est disposé à indemniserl’agence immobilière SOCIETE1.)pour les frais qu’elle a engagés dans le cadre des démarches qu’elle a entreprises. Ilpropose de régler,par exemple,la somme de 2.000.-eurosde ce chef. Le paiement de l’intégralité de la commission ne se justifierait cependant pas au vu du fait que sa maison n’a pas été vendue. L’agence immobilièreSOCIETE1.)refuse la proposition faite parPERSONNE1.)de régler la somme de 2.000.-euros et insiste à voir condamner ce dernier au paiement de la somme de 25.272.-euros. Elle fait valoir que siPERSONNE1.)ne comprenait pas le français, il lui aurait appartenu de solliciter une traduction écrite du mandat de vente avant d’y apposer sa signature. Elle soutient en outre que les dires dePERSONNE1.)ne seraient étayés par aucune pièce probante.PERSONNE1.)n’établirait d’ailleurs aucunélément objectif de nature à justifier son refus de signer le compromis de vente. Au vu des dispositions du contrat conclu entre les parties, ilseraitpartant manifeste qu’il est tenu au paiement de la commission. Appréciation de la demande La requête introduite parl’agence immobilièreSOCIETE1.)est basée sur l’article 919 du Nouveau Code de procédure civile, qui dispose que le juge peutaccorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

7 L’ordonnance sur requête étant rendue sans débat contradictoire préalable, le contredit a pour effet de soumettre la demande enobtention d’une provision à un débat contradictoire dans le cadre duquel il appartient au juge saisi d’apprécier si les contestations produites par le défendeur sont sérieuses ou non. L’octroi d’une provision sur base de l’article 919 précitésuppose en effet le constat préalable d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Le juge des référés, qui intervient ici dans sa fonction d’anticipation, ne peut trancher une difficulté sérieuse quant à l’existence même de l’obligation pour accorder une provision. Dès lors une contestation de nature à créer un doute sérieux sur le bien-fondé de l’obligation dont se prévaut le demandeur justifie le refus de l’octroi d’une provision. L’existence d’une contestation sérieuse, qui s’apprécie contradictoirement grâce à la confrontation des arguments des parties, résulte de ce que la défense opposée n’apparaît pas vaine et crée un doute sérieux sur le bien-fondé de l’obligation invoquée en demande. En effet, le juge des référés est le juge de l’évident et de l’incontestable et la contestation sérieuse -qui lui interdit de statuer au provisoire et d’accorder une provision-existe dès lors que l’un des moyens de défense opposé à la prétention de celui qui s’appuie sur un droit n’est manifestement pas vain, et que dès lors, autrement dit, il existe une incertitude, si faible soit-elle, sur le sens dans lequel trancherait le juge du fond s’il venait à en être saisi (Cour d’appel 24 juin 2015, septième chambre, rôle n° 41272). En l’occurrence,il résulte des pièces versées en cause parl’agence immobilièreSOCIETE1.)que PERSONNE1.)et son ex-épousePERSONNE3.)ont signé une convention intitulée «mandat de vente» aux termes de laquelle ils ont chargé l’agenceimmobilièreSOCIETE1.)de rechercher un acheteur potentiel pour leur maison d’habitation sise à L-ADRESSE1.). Cette convention est rédigée en langue française. PERSONNE1.)indique ne pas comprendre la langue française et soutient que les termes de la convention ne lui auraient pas été traduits correctement par l’agence immobilièreSOCIETE1.), tout en précisant qu’il n’aurait accepté de signer le mandat de vente qu’au vu du fait qu’il aurait été convaincu que la commission de l’agence ne serait due qu’en cas de vente de sa maison. Il résulte ainsi de l’argumentaire dePERSONNE1.)que celui-ci critique la validité de la convention signéeentre les partiespourvice du consentement et plus particulièrementpour cause d’erreur ou dedol. Conformément à l’article 1110 du Code civil, l’erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. L’article1116 duCode civilprévoit, quant à lui, quele dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté, étant précisé qu’il est de jurisprudence que la réticence qui consiste à garder volontairement le silence sur un fait que le cocontractant aurait intérêt à connaître peut constituer un dol.

8 En l’espèce,il est un fait quePERSONNE1.)a dû être assisté d’un interprète à l’audience car il ne maîtrisepas suffisamment leslangues officielles du pays. S’il a indiqué comprendre un peu l’allemand, il était formel pour dire qu’il ne parle pas un mot de français. Contrairement à l’argumentaire del’agence immobilièreSOCIETE1.), les affirmations de PERSONNE1.)quant à ses compétences linguistiques inexistantes en langue française se trouventcorroborées par les éléments du dossier et plus particulièrement par le fait quel’agence immobilièreSOCIETE1.)a pris le soin de rédiger sa mise en demeure du 3septembre 2024 tant en langue française qu’en langue allemande et polonaise. En effet, étant donné quel’agence immobilièreSOCIETE1.)a jugé utile de traduire sa mise en demeure, il y a lieu d’admettre qu’elle avait connaissance du fait quePERSONNE1.)ne maîtrise pas suffisamment la langue française pour comprendre la teneur de son courrieren l’absence d’une traduction. Ainsi, au vu des éléments figurant au dossier, les affirmations dePERSONNE1.)que ses connaissances linguistiques ne lui permettaient pas de saisir le contenu exact de la convention intitulée «mandat de vente» ne semblent pas dénuer de tout fondement. Ilconvient de rappeler que l’appréciation faite par le juge des référés doit porter exclusivement sur le caractère sérieux des contestations formulées parla partie débitrice. Il n’appartient par contrepas au juge des référés d’examiner le fond du litige pour trancher, après examen approfondi des pièces, les contestations soulevées par la partie débitrice. Au vu des éléments du dossier qui rendent vraisemblables les difficultés de compréhension invoquées parPERSONNE1.), le juge des référés ne saurait d’ores et déjà écarter comme vaines les contestations formulées par la partie débitrice, mais il appartiendra aux juges du fondet à eux seuls de se prononcer,après un examen détaillé des éléments du dossier,sur la validité de la convention conclue entre les partiesetsur laquellel’agence immobilièreSOCIETE1.)base sa demande en paiement. Les contestationsopposées parPERSONNE1.)à la demande en paiement d’une provision sont partant à qualifier desérieuses. Le contredit est parconséquentà déclarer fondé. PAR CES MOTIFS Nous, Silvia ALVES,premierjuge près le Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch, siégeant comme jugedes référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal, assistée du greffier assumé Suzette KALBUSCH, statuant contradictoirement, recevonsle contredit en la forme et Nousdéclaronscompétent pour en connaître, au principal,renvoyonsles parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et par provision, disonsle contredit formé parPERSONNE1.)fondé,

9 partant,déclaronsnon avenue l’ordonnance conditionnelle de paiement No. OPA 74/2024 B rendue en date du 12 novembre 2024, laissonsles frais et dépens de l’instance à charge de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), ordonnonsl’exécution provisoire de la présente ordonnance, nonobstant toute voie de recours et sans caution.