Tribunal d’arrondissement, 13 juin 2025, n° 2025-03529

No. Rôle: TAL-2025-03529 Réf. no.2025TALREFO/00331 du 13 juin 2025 Audience publique extraordinaire des référés du vendredi, 13 juin 2025, tenue par Nous Katia FABECK, Vice-Présidente au Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, siégeantcomme juge des référés, en remplacement de la Présidente du Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, assistée du greffier Charles d’HUART. DANS LA CAUSE E N T R E 1)PERSONNE1.), sans état actuel connu, et son épouse, 2)PERSONNE2.), sans étatactuel connu, demeurant ensemble à L-ADRESSE1.), élisant domicile en l'étude de la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES S.A., inscrite sur la liste V du Tableau de l'Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-2146 Luxembourg, 63-65, rue de Merl, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B240929, qui est constituée et représentée aux fins de la présente procédure par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant professionnellement à [a même adresse, parties demanderessescomparant par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES S.A., représentée par Maître Isabelle HOMO, avocat, demeurant à Diekirch, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg, E T la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie défenderessecomparant par Maître Emmanuelle KELLER, avocat, en remplacement de Maître Pierrot SCHILTZ, avocat, les deux demeurant à la Luxembourg. F A I T S : A l'appel de la cause à l'audience publique des référés du lundi après-midi, 2 juin 2025, Maître Isabelle HOMO donna lecture de l’assignation ci-avant transcrite etexposa ses moyens. Maître Emmanuelle KELLER fut entendue en ses explications et moyens. Le juge des référés prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique extraordinaire des référés de ce jour l' O R D O N N A N C E qui suit: Par exploit d’huissier de justice du15 avril 2025,PERSONNE1.)etPERSONNE2.)ont fait donner assignation àla sociétéresponsabilité limitéeSOCIETE1.)SARL (ci-après «la sociétéSOCIETE1.)») à comparaître devant le Président du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, pourvoir, sur le fondement de l’article 933 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile,condamner cette dernière à leurpayer par provision la somme de19.200.-euros, augmentéedes intérêts légaux à partir de ladate de signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à solde. Aux termes deleurassignation, les parties demanderesses réclament encore une indemnité de procédure de 1.500.-euros sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir, ainsi que la condamnation dela partie défenderesse aux frais et dépensde l’instance. A l’appui deleurdemande, les parties demanderesses exposent: -avoir signé en date du 20 septembre 2018 un compromis avec la société SOCIETE2.)SARL-ou toute autre société du groupeGROUPE1.)pouvant s’y substituer-portant sur la vente de leur maison d’habitation sise à L- ADRESSE3.); -qu’à l’époque, les parties demanderesses habitaient dans cette maison; -que l’intentiondela partieacquéreuse était de construire sur ledit terrain une résidence;

-que le prix de venteaété fixé à 838.000.-euros et devait intervenir en compensation avec un appartement pour les parties demanderesses et la vente de deux appartements à leurs fils; -qu’aux termes du compromis de vente, la partie acquéreuse s’était engagée à participer au paiement du loyer que les parties venderesses devaient débourser pour se loger pendant toute la période de construction, participation mensuelle fixée à 1.200.-euros; -que ce compromis de vente a abouti à un acte authentique de vente passé par- devant le notaire Maître Edouard DELOSCH en date du 24 juin 2021 entre PERSONNE1.)etPERSONNE2.), comme vendeurs, et la sociétéSOCIETE1.), une société du groupeGROUPE1.), comme acquéreur; -qu’à la même date, les mêmes parties ont signé un contrat de vente en l’état futur d’achèvement; -que suivant cet acte notarié, la sociétéSOCIETE1.)s’est engagée à mener les travaux de manière que les ouvrages soient achevés au plus tard dans les 24 mois à partir du début des travaux, à savoir au courant du mois de septembre 2021, soit au courant de septembre 2023 au plus tard; -que le délai conventionnel n’a pas été respecté, étant donné qu’au jour de l’assignation, l’ouvrage demeure inachevé; -qu’entre le 6 juillet 2021 et le 5 avril 2023, la sociétéSOCIETE1.)a payé aux parties demanderesses le montant mensuel de 1.200.-euros au titre de la participation au paiement du loyer; -que pour la période de mai 2023 à décembre 2023, les parties contractantes ont procédé par voie de compensation, à savoir que le montant de 9.600.-euros correspondant à 8 mois de loyer a été déduit de la facture n° 2024-1157 du 16 septembre 2024 établie par la sociétéSOCIETE1.); -que depuis janvier 2024, la sociétéSOCIETE1.)n’a rien payé; et -que la sociétéSOCIETE1.)lui redoit la somme de 19.200.-euros correspondant à la participation au loyer de janvier 2024 à avril 2025 compris (16 mois x 1.200.- euros). A l’audience des plaidoiries du 2 juin 2025, lesparties demanderessesaugmentent leur demande en paiement d’une provision de la participation au loyer des mois de mai 2025 et juin 2025 pour la porter au montant total de 21.600.-euros (19.200 + 1.200 + 1.200). Il convient de leurdonner acte de cette augmentation. LasociétéSOCIETE1.)conteste que le contrat du20 septembre 2018 constitue un compromis de vente, maisserait à considérer comme un contrat de réservation au sens de l’article 1601-13 du Code civil.Un tel contrat préliminaire doit contenir certains éléments devant être repris dans l’acte notarié constatant la vente en l’état futur d’achèvement. Dès la conclusion de l’acte authentique actant la vente en l’état futur d’achèvement, le contrat préliminaire nesortirait plus ses effets, de sorte que les stipulations du contrat du 20 septembre 2018nes’appliqueraient plusdepuis l’acte authentique du 24 juin 2021 constatant la vente en l’état futur d’achèvement.L’acte du

24 juin 2021 ne renfermerait aucune clause de contribution au paiement du loyer et la sociétéSOCIETE1.)auraitde tout tempspayévolontairement la contribution mensuelle de 1.200.-eurosen-dehors de toute obligation contractuelle de ce faire,l’acte authentique de vente du 24 juin 2021s’étant substitué aucontrat du 20 septembre 2018. La sociétéSOCIETE1.)argue, principalement, qu’une obligation contractuelle de payer n’a jamais existé et, subsidiairement, à admettre qu’une telle obligation ait existé,elle fait valoir avoir payé une contribution au loyer mensuelle pendant près de trois ans (de juillet 2021 à décembre 2023), de sorte qu’elle aurait largement rempli son obligation et note à cet égard qu’étant donné que lecontrat du 20 septembre 2018 stipulerait un achèvement dans les 20 mois à partir de l’acte authentique et que ce dernier prévoirait une durée de construction de 24 mois, soit jusqu’au mois de juillet 2023.Dès lors, les parties demanderesses ne seraientactuellementtitulaires d’aucune créance à son égard au titre de la contribution au loyer.Elle s’oppose à la demande en se prévalant de l’absence de certitude de la créance au vu de ses contestations sérieuses.Elle explique encore que le compromis de vente fut signé en 2018, soit avant la crise du Covid-19 et la guerre en Ukraine et que le chantier a pris du retard car la plupart des sous-traitants ont refusé de travailler pour les prix convenus préalablement. Elle s’oppose encore à l’indemnité de procédure réclamée et sollicite à son tour une indemnité de procédure de 1.500.-euros. Lesparties demanderessesréfutent l’existence de contestations sérieuses, motifs pris que: -le contrat du 20 septembre 2018 ne constitue pas un contrat préliminaire au sens del’article 1601-13 du Code civilréservant un appartement dans un immeuble à construire, mais d’un compromis de vente portant sur la maison sise à L- ADRESSE3.); -la clause relative à la contribution au paiement du loyer renfermée dans le compromis de vente du 20 septembre 2018 n’avait pas besoin d’être reprise dans l’acte notarié du 24 juin 2021 pour s’agir d’une stipulation contractuelle autonome restant d’application nonobstant la passation de l’acte notarié;et -que le retard considérable dans la construction ne peut remettre en cause la clause du compromis relatif à la participation mensuelle au loyer. Les parties demanderesses contestent l’indemnité de procédure adverse en son principe et quantum. Appréciation §Demande en provision La demandedes parties demanderessesest basée surl’article 933 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, aux termes duquelle juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La contestation sérieuse faisant obstacle à l’allocation d’une provision par le juge des référés est celle que le juge ne peut, sans hésitation, rejeter en quelques mots. Tel est le cas si un moyen de défense opposé à la prétention du demandeur n’est pas manifestement vain et qu’il existe une incertitude, si faible soit-elle, sur le sens dans lequel trancherait le juge du fond (Cour d’appel, 20 janvier 1986, Pas. 26, p. 368). Il a été jugé que si le mérite de la demande en provisiondépend de la qualification juridique à donner au contenu d’un écrit, le désaccord des parties sur ce point rend la créance sérieusement contestable (Cour d’appel, 4 juillet 1988, n° 10533 du rôle). Compte tenu de ce qui précède,il est à retenir que l’appréciation des moyens de défense soulevés parla sociétéSOCIETE1.)échappe aux pouvoirs d’appréciation sommaire du juge des référés. En effet, l’analyse des développements dela sociétéSOCIETE1.), et notammentla question de laqualification du contrat du 20 septembre 2018et de celle de savoir si la stipulation contractuelle de participation au loyer y contenue s’applique nonobstant le fait de ne pas avoir été reprise dans l’acte authentique du 24 juin 2021,requiert un examen plus approfondi des éléments de fait et de droit de la cause, examen qui relève toutefois de la seule compétence des juges du fond. La sociétéSOCIETE1.)justifiepartantde contestations sérieuses, de sorte quela demande d’PERSONNE1.)et dePERSONNE2.)en obtention d’une provisionest à rejeter. §Demandes d’indemnité de procédure L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que: «[l]orsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées parelle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine». L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass, n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre). Au vu de l’issue de la présente instance, la demanded’PERSONNE1.)et de PERSONNE2.)en allocation d’une indemnité de procédure n’est pas fondée. La sociétéSOCIETE1.)est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait défaut.

P A R C E S M O T I F S NousKatia FABECK,Vice-Présidenteau Tribunald’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de laPrésidentedu Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement, recevons la demande en la forme; Nous déclarons compétentepour en connaître; donne acte àPERSONNE1.)etàPERSONNE2.)de l’augmentation de leur demande en provision; rejetonsla demande de provision; déboutons les parties de leursdemandesrespectivesen allocation d’une indemnité de procédure; ordonnonsl’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de recours et sans caution; condamnonsPERSONNE1.)etPERSONNE2.)aux frais et dépens de l’instance.