Tribunal d’arrondissement, 8 juillet 2025, n° 2024-00077

1 Jugement en matièreCivileNo.2025TADCH01/00102 Numéro du rôleTAD-2024-00077 Audience publique du mardi,huit juillet deux mille vingt-cinq. Composition: Malou THEIS, Président, Lexie BREUSKIN, 1 ier Vice-Président, Anne MOUSEL, Juge, Pit SCHROEDER, Greffier. E n t r e : la sociétéà responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représenté par son/sesgérant(s)actuellement en fonctions; partiedemanderesseaux termes d’un exploit de l’huissier de justiceGeorges WEBERde Diekirchdu28 décembre 2023; comparant parMaîtreDaniel BAULISCH, avocat à la Cour, demeurant àDiekirch, assisté de MaîtreLynn FRANK, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg; e t : 1)PERSONNE1.), sans état actuel connu, demeurant àL-ADRESSE2.); 2)PERSONNE2.), sansétat actuel connu, demeurant à L-ADRESSE2.); partiesdéfenderessesaux fins du prédit exploitWEBER; ayant comparupar la société à responsabilité limitéeETUDE D’AVOCATS WILTZIUS, ROSA, DE SOUSA SARL, établie à L-9254 Diekirch, 18, route de Larochette, inscrite sur la liste V du

2 tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Diekirch, immatriculée auregistre decommerce et dessociétés de Luxembourg sous le numéro B278122, représentée aux fins de la présente procédure parMaîtreJean-Paul WILTZIUS, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse, assistéede Maître Richard STURM, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,qui adéposé son mandat en cour d’instance. LE TRIBUNAL: Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction rendue en date du6 mai2024. Par exploit de l’huissier de justiceGeorges WEBERde Diekirchdu28 décembre 2023,la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARLa fait donner assignation àPERSONNE1.)et PERSONNE2.)(ci-après «consortsPERSONNE3.)»)à comparaître devant letribunal d’arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière civile aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant tout recours, sans caution, sur minute et avant enregistrement,dedire la vente conclue en date du 31 mai 2022 caduque avec effetau23 février 2023, datede notification du refusdes plansde constructionsaux consortsPERSONNE3.), sinon avec effet aux datesdes courriers de demandeen paiement,derappels de paiement etdes mises en demeures subséquents;decondamnerles consortsPERSONNE3.)à payer àla société SOCIETE1.)SARLle montant de 50.000euros, augmenté des intérêts légaux, au plus tard à l'expiration d'un délai de trente jours à compter du jugement àintervenir, sinon endéans tout autre délai à impartir parletribunal, et ce, sous peine d'une astreinte d'un montant de1.000eurospar jour de retard ;de condamner les consortsPERSONNE3.)à payerà la sociétéSOCIETE1.)SARL la somme de 50.000eurosà titre de préjudice matériel découlant du non-respect du point 7 du compromis de vente;de condamner les consortsPERSONNE3.)à payer à la sociétéSOCIETE1.) SARLle montant de 2.000 euros à titre de frais et honoraires d’avocats débourséset de majorer le taux d’intérêt de trois points à partir de l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir. La sociétéSOCIETE1.)SARL base ses demandesprincipalement sur les articles 1181, 1182 et 1183 du code civil, subsidiairement sur les articles 1147 et suivants du même code et à titre infiniment subsidiaire sur base des articles 1382 et 1383 du même code. La sociétéSOCIETE1.)SARL demande encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et à voir condamner les consortsPERSONNE3.)aux frais et dépens de l’instance. A l’appui de ces demandes, la sociétéSOCIETE1.)SARL fait valoir avoir conclu le 31 mai 2022 un contrat de vente («Verkaufvertrag») avec les consortsPERSONNE3.)portant surdeux numéros de parcelle inscrits au cadastre de la commune deADRESSE3.), à savoir la parcelle numéroNUMERO2.), pré, d’une contenance de 7 ares et 4 centiares, et la parcelle numéro NUMERO3.), pré, d’une contenance déterminée entre les parties. Le prédit contrat de vente aurait prévu différentes conditions, à savoir:

3 «4. Der Vorverkaufsvertrag entfällt konkludent, wenn das Projekt nicht gemäβ der Planung in der Anlage genehmigt wird. Der Planung entsprechend werden 7 Eigentumswohnungen und 3 Wohnhäuser gebaut. 5. Kommt das Projekt gemäβ Planung (Plan-Nr.:2021.18.a und 2021.18.b) nicht zustande entstehen keinerlei Kosten. 6. (…) 7. Der compromis de vente wird rechtskräftig, wenn beide Parteien diesen Vertrag unterschrieben haben und der Ankäufer dem Verkäufer 50.000 € (fünfzigtausend Euro) überwiesen hat. Der Ankäufer erhält vom Verkäufer eine unterschriebene Bescheinigung über die getätigte Überweisung. Kommt das Projekt laut unter Punkt 5 geplanter Planung nicht zustande, erhält der Ankäufer die 50.000 € (fünfzigtausend Euro)vom Verkäufer in voller Summe zurück.». La sociétéSOCIETE1.)SARLexpliqueque leprojet immobilierenvisagé n’aurait pas été autorisé par lesautoritésadministrativescompétentes, de sorte que le contrat de vente serait devenu caduc et qu’elleaurait droit à la restitution dumontant de50.000 euros payé aux consorts PERSONNE3.), conformément aux dispositions du contrat conclu entre parties. LasociétéSOCIETE1.)SARLsoutient encore queles consortsPERSONNE3.)auraient engagé leur responsabilité contractuelle en n’honorant pas l’obligationde résultatleur incombant tendant à la restitution du montant de 50.000 euros. LasociétéSOCIETE1.)SARLréclamele montant de 50.000 euros du chef du préjudice subi au vu de l’inexécution contractuelle des consorts PERSONNE3.). A titre infiniment subsidiaire, la sociétéSOCIETE1.)SARLinvoqueque les consorts PERSONNE3.)auraient engagéleurresponsabilité civileparmanque de diligenceen retenant de manière abusive et sans motif valable le montant de 50.000 euros. Appréciation La demande,introduite dans les formes et délai de la loi, est recevable. En date du 31 mai 2022, les consortsPERSONNE3.), comme vendeur,et la sociétéSOCIETE1.) SARL, comme acheteur, ont signé un compromis de vente intitulé «Verkaufsvertrag» portant sur un terrain inscrit au cadastre de la commune deADRESSE3.),parcelle no.NUMERO2.), pré, d’une contenance de 7 ares et 4 centiares et parcelle no.NUMERO3.), pré, d’une contenance déterminée entre les parties, pour le prix de 1.900.000 euros. Les parties ont assorti le prédit contrat de différentes charges et conditions, dont une condition ayant traità l’obtention desautorisationspour leprojetimmobilierà construire sur ledit terrain, à savoir 7 appartements et 3 maisons.

4 L'article 1181, alinéa 1, ducode civil dispose que l’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'unévénement futur et incertain ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties. Il est de principe que la vente, conclue sous une condition suspensive, quoique déjà formée, n’est pas définitive jusqu’à la réalisation de lacondition, en l’occurrence l’obtention des autorisations de construire conformément au projet immobilier prévuaux plans annexés aucompromisde vente. L’article 1176 ducodecivil prévoit que «lorsqu’une convention est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’évènement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’évènement n’arrivera pas». En l’occurrence, les parties n’ont pas prévu de délai pour la réalisation de la condition suspensive du contrat. Il appartient partant à la partie qui se prévaut de la défaillance de la condition, d’en rapporter la preuve. Dans un courrier daté au 26 janvier 2023 adressé auxconsortsPERSONNE3.), la société SOCIETE1.)SARL écrit:«da die Planung Nr. 2021.18a und 2021.18.b desProjektes Zittig Dorfstraβe 7 nicht zustande kommt, fordern wir gemäβ dem am 31.05.2022 geschlossenen Compromis de Vente (sieheAnlage1) unsere Anzahlung in Höhe von 50.000 € zurück» . Il ressort d’un courrierdaté au 24 avril 2023 envoyé parPERSONNE1.)à la sociétéSOCIETE1.) SARL qu’une dernière offre fut formulée parcette dernièreayant trait à un projet immobilier de six unités et un prix de 1.400.000 euros. Dans son courrier daté au 4 novembre 2023 adressé au mandataire de la sociétéSOCIETE1.) SARL,PERSONNE1.)écrit: «Nach dem Vertrag vom 31.Mai 2022 hat Faberhaus am 02 November 2022 ein neues schriftliches Angebot gesendet, nur zur Information. Nach dem Faberhaus durch Einschreiben das Geld zurück verlangte, bekam Faberhaus von mir per Einschreiben eine Antwort, die angenommen wurde aber eine komplett andere Abmachung drin steht». Dans ces courriers,PERSONNE1.)ne conteste pas l’absence d’autorisation pour le projet immobilier envisagé, partant la défaillance de la condition suspensive. Il en résulte, d’ailleurs, que les parties se sont engagées dans de nouvelles négociations portant sur un projet immobilier configuré différemment. Au vu dece qui précède, le tribunal retient qu’il est certain que la condition suspensive tendant à voir autoriser le projet immobilier, tel que prévu dans le contrat de vente conclu le 31 mai 2022 entre les parties,ne se réalisera pas. La condition suspensive prévue au point 4.des charges et conditions du contrat litigieux est donc défaillie.

5 Il est de principe que la défaillance d’une condition suspensive emporte caducité de la promesse synallagmatique de vente dont peuvent se prévaloir les deux parties. (voir Cass. 3e civ., 13 juillet 1999 et Cass. 3e civ., 30 avril 1997). Au vu des considérations qui précèdent, il y a lieu de retenir que le contrat devente du 31 mai 2022est caduc. En effet, la défaillance de la condition empêche l’obligation de prendre naissance. Les parties sont dans la même situation que si elles n’avaient pas contracté (Juris Classeur civil, art. 1181 et 1182, fasc. 47, n° 35). Le vendeur doit doncrestituer à l’acheteur les fractions de prix qu’il a reçues.Chaque contractant peut exercer une action pour récupérer la prestation qu’il a exécutée, de telle manière que les choses soient remises dans l’état où elles étaient au jour de la conclusion du contrat. Au vu de la disposition figurant au point 7.des charges et conditions du contrat de vente conclu entre parties rédigée de la manière suivante: «Der compromis de vente wird rechtskräftig, wenn beide Parteien diesen Vertrag unterschrieben haben und der Ankäufer dem Verkäufer 50.000 € (fünfzigtausend Euro) überwiesen hat.Der Ankäufer erhält vom Verkäufer eine unterschriebene Bescheinigung über die getätigte Überweisung. Kommt das Projekt laut unter Punkt 5 geplanter Planung nicht zustande, erhält der Ankäufer die 50.000 € (fünfzigtausend Euro) vom Verkäufer in voller Summezurück», le tribunal retient que le montant de 50.000 euros a la valeur d’unacompte à valoir sur le prix de vente convenu de 1.900.000 euros. Il ressort de l’attestation datée au 4 août 2022 quePERSONNE1.)a reçuen date du même jourde la part de la sociétéSOCIETE1.)SARL le montant de 50.000 euros. Partant, la demande en restitution de l’acompte de la sociétéSOCIETE1.)SARL est à déclarer fondée. Les consortsPERSONNE3.)sontainsi à condamner à restituer à la sociétéSOCIETE1.)SARL le montant de 50.000 euros, avec les intérêts légaux à partir du 26 janvier 2023, date de notification de la défaillance de la condition suspensive aux consortsPERSONNE3.). La sociétéSOCIETE1.)SARL demande encore à voir assortir cette condamnation d’une astreinte. L’article 2059 alinéa 2 du code civildispose que l’astreinte ne peut être prononcée en cas de condamnation au paiement d’une somme d’argent. L’astreinte, en tant que moyen de contrainte contre un débiteur d’une obligation de faire, accorde au créancier, dépendant de la diligence du débiteur,le droit de requérir la liquidation de cette astreinte en cas de défaillance de ce dernier, alors que la condamnation au paiement d’une somme d’argent peut être poursuivie au moyen des voies d’exécution classiques, oùle concours du débiteur de l’obligation n’est pas requis. Il n’y a dès lors pas lieu d’assortir la condamnation de la restitution du montant de 50.000 euros d’une astreinte. En ce qui concerne la demande en majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,il y a lieu de relever que l’article

6 12 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative auxdélais de paiement et aux intérêts de retard dispose que «Les créances résultant de contrats conclus entre un professionnel et un consommateur sont de plein droit productives d’intérêts au taux légal à partir de l’expirationdu troisième mois qui suit la réception des marchandises, l’achèvement des travaux ou la prestation de services». En l’occurrence, la créance de la sociétéSOCIETE1.)SARL à l’égard des consorts PERSONNE3.)ne résulte pas d’un contratportant sur la livraisonde marchandises, respectivement l’exécutionde travaux ou services;la créance de la sociétéSOCIETE1.)SARL se rapporte à la restitution d’un acompte payé parcelle-ci, en sa qualité de partie acquéreuse, aux consortsPERSONNE3.), en leur qualité de parties venderesses, dans le cadre d’un contrat de vente portant surun terrain à bâtir. Partant, la majoration du taux d’intérêt n’est pas applicable en l’espèce, de sorte que la demande y afférente de la sociétéSOCIETE1.)SARL està déclarernon fondée. La sociétéSOCIETE1.)SARL réclame encore le paiement du montant de 50.000 euros à titre de préjudice matériel au vu du non-respect par les consortsPERSONNE3.)du point 7. du contratde venteconclu entre parties. La sociétéSOCIETE1.)SARL base cette demandesur la responsabilité contractuelle, sinon délictuelle. Elle soutient que les consortsPERSONNE3.)n’auraient pas respecté l’obligation leur incombant consistantenla restitution du montant de 50.000 euros. Force est toutefois de constater que la sociétéSOCIETE1.)SARL reste en défaut d’établir un préjudicematérielsubi du chef de la non-restitution du montant de 50.000 euros. Partant, il y a lieu de débouter la sociétéSOCIETE1.)SARL de sa demande en allocation de dommages et intérêts, tant sur base dela responsabilité contractuelle, que sur base dela responsabilité délictuelle. La sociétéSOCIETE1.)SARLréclame encore leremboursement des frais et honorairess’élevant à la somme de 2.000 euros HTVAdéboursésafin d’obtenir restitution du montant de 50.000 euros. En vertu de l’article 1382 ducode civil «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer». L’article 1383 du même code poursuit que «chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.» Il est de principe que les honoraires que le justiciable doit exposer pour obtenir gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui trouve son origine dans la faute de la partie qui succombe(Cour de cassation, 9 février 2012, arrêt n° 5/12, JTL 2012, n° 20, p. 54 ; Cour d’appel, 20 novembre 2014, n° 39462).

7 Les frais et honoraires d’avocat peuvent ainsi donner lieu à indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de l’indemnité de procédure. En effet, s’il est vrai que le paiement des honoraires d’avocat trouve son origine première dans le contrat qui lie le client à son avocat, il est non moins vrai que si le dommage dont se plaint la victime trouve sa cause dans la faute du responsable, le recours à l’avocat pour obtenir indemnisation de ce dommage, bien que distinct du dommage initial, est une suite nécessaire de cette faute et partant en lien causal avec elle. En l’espèce, en refusant de procéder à la restitution de l’acompte réglé par la sociétéSOCIETE1.) SARL,malgré la caducité ducontrat de vente,les consortsPERSONNE3.)ontcommis une faute. Il résulte delanote de frais et honorairesdu 20 décembre 2023 établie par Maître Lynn FRANK et de la preuve de paiement versée en cause que la sociétéSOCIETE1.)SARL a payé en tout la sommede 2.000 euros HTVAdu chef de frais et honoraires d’avocat. Cette sommereprésente le préjudice qu’elle a subi du fait du non-respect parles consorts PERSONNE3.)deleurobligation contractuelleayant trait à la restitution du montant de 50.000 euros après la caducité du contrat. Il y a partant lieu de condamnerles consortsPERSONNE3.)à payerin solidumà la société SOCIETE1.)SARLla sommede2.000 eurosavec les intérêts légaux àpartirdu jour de la demande en justice jusqu’à solde. La sociétéSOCIETE1.)SARL réclame encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile. Étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à charge dela sociétéSOCIETE1.)SARL l’intégralité desfrais qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, il y a lieu de condamner les consortsPERSONNE3.)à lui payer une indemnité de procédure de 1.000 euros En ce qui concerne le bénéfice de l’exécution provisoiredu présent jugement, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 244 dunouveaucode de procédure civile, l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y a point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. Lorsque l’exécution provisoire est facultative, son opportunité s’apprécie selon les circonstances particulières de la cause, en tenant notamment compte desintérêts respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure ainsi que des avantages ou inconvénients que peut entraîner l’exécution provisoire pour l’une ou l’autre des parties (CSJ, 8 octobre 1974, P. 23, p. 5). En l’espèce, aucune des conditions de l’exécution provisoire obligatoire n’est donnée. L’exécution provisoire facultative ne se justifie pas non plus, au vu des circonstances de la cause. Il n’y a dès lors pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécutionprovisoire.

8 PARCESMOTIFS : le tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant en matière civile et enpremière instance, statuantcontradictoirement, vul’ordonnance de clôture rendue en date du 6 mai 2024; reçoitles demandes principales; ditque le contrat de vente conclu entre parties en date du 31 mai 2022 est devenu caduc; condamnePERSONNE2.)etPERSONNE1.)in solidumà restituerà la sociétéSOCIETE1.) SARL le montant de 50.000 euros reçu le 4 août 2022avec les intérêts légaux à partir du 26 janvier 2023, date de notification de la défaillance de la condition suspensive, jusqu’à solde; déclarenon fondée la demande en majoration du taux d’intérêt de la sociétéSOCIETE1.)SARL; partant, l’endéboute; déclarenon fondée la demande en allocationde dommages et intérêts du chefd’un préjudice matérielsubide la sociétéSOCIETE1.)SARL; partant, l’endéboute; déclarefondée la demandeen allocation de dommages et intérêts du chef desfrais et honoraires déboursés par la sociétéSOCIETE1.)SARL; partant,condamnePERSONNE2.)etPERSONNE1.)in solidum à payer à la sociétéSOCIETE1.) SARL la somme de 2.000 euros HTVA avec les intérêts légaux à partir du 28 décembre 2023, date de la demande en justice, jusqu’à solde; déclarefondée la demande en allocation d’une indemnité de procédure de la sociétéSOCIETE1.) SARL à concurrence de 1.000 euros; partant,condamnePERSONNE2.)etPERSONNE1.)in solidum à payer à la sociétéSOCIETE1.) SARL le montant de 1.000 euros sur base de l’article 240 du nouveauCode de procédure civile; n’ordonne pasl’exécution provisoire du présent jugement; condamnePERSONNE2.)etPERSONNE1.)in solidumaux frais et dépens de l’instance.