Le procès-verbal de carence en vente immobilière : procédure de sommation, refus de signer l’acte authentique et exécution forcée

La réitération par acte authentique constitue la phase ultime et décisive de la vente immobilière. Pourtant, de multiples obstacles peuvent survenir, conduisant l’une des parties à refuser de régulariser la transaction devant notaire. Face à une telle défaillance, la rédaction d’un procès-verbal de carence s’impose comme un préalable obligatoire et incontournable. Cet article détaille la procédure rigoureuse de la sommation par commissaire de justice, le rôle pivot du notaire dans le constat de non-comparution, ainsi que les recours judiciaires ouverts au contractant de bonne foi, de l’exécution forcée de la vente à la mise en œuvre de la clause pénale contractuelle, sous l’éclairage de la jurisprudence la plus récente de 2025 et 2026.

Par le cabinet Kohen Avocats, avocats au barreau de Paris.

La conclusion d’une promesse synallagmatique de vente, communément qualifiée de compromis, engage de manière définitive le vendeur et l’acquéreur. Cet avant-contrat détermine les conditions essentielles de l’aliénation immobilière et fixe généralement une date limite pour la signature de l’acte authentique de vente devant le notaire instrumentaire. La réitération par acte authentique n’est pas, sauf clause contraire expresse, une condition de formation de la vente, mais constitue une modalité d’exécution de celle-ci, destinée à en assurer la publicité foncière et l’opposabilité aux tiers.

Néanmoins, il arrive fréquemment qu’au jour fixé pour la signature de l’acte définitif, l’une des parties refuse de se présenter chez le notaire, ou refuse de signer l’acte présenté sans motif légitime. Cette défaillance bloque la finalisation de la vente, laissant le cocontractant de bonne foi dans une situation préjudiciable d’immobilisation de son bien ou de ses fonds. Pour débloquer cette situation et engager des poursuites judiciaires, qu’il s’agisse de forcer la vente ou de solliciter la résolution de la convention aux torts du défaillant, une procédure formelle stricte doit être respectée.

La première étape indispensable réside dans l’établissement d’une mise en demeure, suivie d’une sommation à comparaître délivrée par un commissaire de justice. Si cette sommation demeure infructueuse, le notaire rédige alors un procès-verbal de carence, également qualifié de procès-verbal de difficultés ou de non-comparution. Ce document authentique constitue la pièce maîtresse du contentieux de la vente immobilière. Il permet de figer juridiquement la défaillance du contractant et d’ouvrir la voie à l’action en justice, menée avec l’assistance d’un avocat en droit immobilier à Paris.

L’analyse de la jurisprudence récente des cours d’appel et des tribunaux judiciaires pour les années 2025 et 2026 démontre une rigueur accrue des juges du fond quant au respect de ce formalisme et quant aux effets qui y sont attachés. L’examen détaillé de cette matière invite à étudier, d’une part, l’exigence formelle du constat de carence, de la sommation d’huissier au procès-verbal du notaire (I), et d’autre part, les voies de recours judiciaires post-carence, entre l’exécution forcée de la vente parfaite et la mise en œuvre de la clause pénale contractuelle (II).

I. L’exigence formelle du constat de carence : de la sommation d’huissier au procès-verbal du notaire

L’ouverture de la phase contentieuse en matière de vente immobilière exige le respect scrupuleux d’un formalisme gradué. Le créancier de l’obligation de réitérer ne peut se contenter d’une simple protestation par lettre recommandée ou d’un courriel de récrimination. La preuve de la défaillance contractuelle doit être établie de manière irréfragable par des actes authentiques et extrajudiciaires. Cela suppose d’abord la délivrance d’une sommation à comparaître devant le notaire (A), puis la rédaction par ce dernier d’un procès-verbal de carence constatant officiellement le défaut de signature (B).

A. La mise en œuvre obligatoire de la sommation à comparaître devant notaire

Lorsque la date limite de réitération fixée par le compromis ou la promesse de vente est dépassée, le contrat ne devient pas caduc automatiquement, sauf stipulation contraire expresse. La date ainsi fixée marque le point de départ à partir duquel l’une des parties peut mettre en demeure l’autre de s’exécuter. Pour ce faire, le contractant diligent doit recourir aux services d’un commissaire de justice afin de délivrer un acte extrajudiciaire de sommation à comparaître en l’étude du notaire instrumentaire.

La sommation à comparaître doit être signifiée à personne ou à domicile, en respectant les délais contractuels et légaux. Cet acte fixe de manière unilatérale, en concertation avec le notaire, un jour et une heure précis pour la signature de l’acte de vente authentique. La régularité de cette signification est une condition absolue pour que la défaillance soit caractérisée et puisse emporter des conséquences financières ou juridiques. Le notaire, chargé d’instrumenter la vente, dispose de la pleine qualité pour requérir cette sommation au nom et pour le compte de la partie la plus diligente.

Cette règle a été illustrée de manière topique par la Cour d’appel de Poitiers dans son arrêt du 15 avril 2025 (n° 23/01301). Dans cette affaire, la régularité de la sommation délivrée à l’acquéreur était contestée. La Cour d’appel a rejeté cette contestation en retenant de manière limpide que :
« La sommation a été délivrée le 18 novembre 2020 à la requête de Maître [D] [I] chargé d’instrumenter la vente. Ce notaire, requis pour établir l’act de vente, avait qualité pour faire délivrer à l’acquéreur désigné au compromis cette sommation. »
Par cette décision, les magistrats réaffirment que le notaire instrumentaire agit comme le mandataire légal et nécessaire des parties pour accomplir les actes préparatoires à la signature, y compris la sommation destinée à surmonter l’obstruction d’un contractant récalcitrant.

La sommation à comparaître doit également être exempte de vices de forme qui pourraient l’annuler, notamment s’agissant des règles de délivrance des actes de procédure civile. L’acte de sommation doit être remis conformément aux dispositions de l’article 654 du Code de procédure civile, qui privilégie la signification à personne physique ou au représentant légal d’une personne morale. Une signification irrégulière prive la sommation de ses effets et empêche le déclenchement de la clause pénale.

Le contentieux relatif à la régularité de la signification a été au cœur de l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 12 juin 2025 (n° 24/00357). Dans cette affaire, les débiteurs de l’obligation contestaient la régularité de l’acte de signification d’avoir à comparaître devant le notaire. La Cour a dû analyser les circonstances de la remise de l’acte pour apprécier si la défaillance était valablement constituée :
« [Z] et madame [Y] ne justifient ni s’être déplacés à l’étude de l’huissier significateur pour retirer la sommation, ni s’être présentés à l’étude notariale, le 31 janvier suivant. Par ailleurs, ils ne justifient d’aucune démarche afin de régulariser la vente pendant la période du 1er janvier au 15 avril 2023 correspondant à la demande des appelants. »
La Cour d’appel en a déduit que l’absence de démarches et le refus de retirer l’acte ou de se présenter à l’étude caractérisaient une carence fautive imputable aux débiteurs, justifiant le prononcé de mesures de contrainte.

Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, la sommation intervient après la levée d’option par le bénéficiaire. Si le promettant refuse de réitérer la vente malgré la levée d’option et le versement des fonds, le bénéficiaire doit lui faire sommation de comparaître. Le respect de ce formalisme permet de constater judiciairement la réalisation de la vente.

La Cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 7 février 2020 (n° 19/01067), a validé une telle démarche dans un litige où le bénéficiaire d’une promesse unilatérale avait levé l’option mais se heurtait au refus des promettants :
« Si la vente n’était pas réalisée du fait du PROMETTANT, le BENEFICIAIRE, après avoir versé au notaire rédacteur l’intégralité du prix et des frais (…) sera en droit de lui faire sommation par (…) justice du 27 mai 2016, la SCI SIB a fait sommation à la SCI AGT31 et à M. [X] [D] de comparaître le 18 septembre 2024 à 11h00 par devant Maître [O] [G], notaire à Aubière afin de procéder à la signature de l’acte authentique, leur précisant qu’à défaut de ce faire, il en serait tiré telles conséquences de droit. Le notaire a le 18 septembre 2024, dressé un procès-verbal de carence, les personnes sommées ne s’étant pas présentées. »
La Cour d’appel de Paris a constaté que le formalisme de la sommation avait été parfaitement respecté, permettant de déclarer la vente parfaite par la suite. Cet arrêt montre l’importance capitale d’une mise en demeure par acte de commissaire de justice, qui constitue le socle indispensable sur lequel repose l’ensemble de l’édifice contentieux.

B. Le constat notarié de carence ou de difficultés, pièce maîtresse du contentieux

Une fois la sommation de comparaître régulièrement signifiée, la partie requérante et le notaire doivent se tenir prêts le jour dit, à l’heure fixée. Si la partie sommée ne se présente pas, ou si elle se présente mais refuse catégoriquement d’apposer sa signature sur l’acte authentique de vente, le notaire ne peut évidemment pas forcer physiquement le consentement. Sa mission consiste alors à acter de manière authentique la situation de blocage. Pour ce faire, il dresse un acte officiel appelé procès-verbal de carence ou procès-verbal de difficultés.

Ce document revêt un caractère authentique au sens de l’article 1369 du Code civil. Il fait foi jusqu’à inscription de faux des constatations matérielles effectuées par l’officier public. Le notaire y mentionne expressément la sommation préalable délivrée par le commissaire de justice, l’identité des personnes présentes, l’absence de la partie convoquée, ainsi que l’écoulement d’un délai d’attente raisonnable (généralement trente minutes à une heure). Si la partie convoquée est présente mais refuse de signer, le notaire consigne par écrit ses déclarations et les motifs invoqués pour justifier son refus, ce qui permet d’apprécier ultérieurement le bien-fondé ou la mauvaise foi de sa position.

Le procès-verbal de carence est le point de départ obligatoire des actions judiciaires. Il est produit aux débats devant le Tribunal Judiciaire pour démontrer que la non-réitération est consommée et qu’elle est juridiquement imputable à la partie défaillante. La production de ce procès-verbal est indispensable pour solliciter l’application de la clause pénale.

C’est ce qu’illustre de manière particulièrement nette l’arrêt de la Cour d’appel de Montpellier du 3 avril 2025 (n° 23/03395). Les juges y détaillent les pièces produites pour caractériser l’inexécution contractuelle de l’acquéreur :
« Il est produit la convocation d’avoir à comparaître devant notaire pour réitérer la vente (sommation du 23 août 2021) remise à la personne de Mme [F] [V] par l’huissier de justice et à domicile concernant Monsieur [I] S. Il est également produit le procès-verbal de carence dressé par le notaire le 2 septembre 2021 à la suite de la défaillance des acquéreurs le jour prévu pour la signature de l’acte authentique. »
Grâce à cette double preuve matérielle – la sommation extrajudiciaire et le procès-verbal authentique de carence –, la Cour d’appel a pu prononcer la condamnation des acquéreurs défaillants au paiement de l’intégralité de la clause pénale prévue au contrat.

Le procès-verbal de carence permet également d’écarter toute allégation tardive ou mensongère de la partie défaillante qui prétendrait que les conditions de la vente n’étaient pas réunies ou qu’elle n’a pas été mise en mesure de signer. En fixant la situation à une date précise, l’acte du notaire cristallise les positions des parties.

Ce rôle de stabilisation factuelle et juridique apparaît clairement dans la décision du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand du 31 janvier 2025 (n° 24/04195). Le tribunal y examine la portée du procès-verbal rédigé à la suite d’une sommation demeurée sans réponse :
« par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la SCI SIB a fait sommation à la SCI AGT31 et à M. [X] [D] de comparaître le 18 septembre 2024 à 11h00 par devant Maître [O] [G], notaire à Aubière afin de procéder à la signature de l’acte authentique, leur précisant qu’à défaut de ce faire, il en serait tiré telles conséquences de droit. Le notaire a le 18 septembre 2024, dressé un procès-verbal de carence, les personnes sommées ne s’étant pas présentées. »
Le tribunal s’est fondé sur ce procès-verbal incontestable pour écarter les objections de l’acquéreur et prononcer un jugement déclarant la vente parfaite, démontrant ainsi que le procès-verbal de carence est la clé de voûte indispensable de l’action en exécution forcée.

Un formalisme similaire s’impose s’agissant de la réalisation des conditions suspensives, notamment celle relative à l’obtention d’un prêt immobilier. Si l’acquéreur prétend que sa condition suspensive a défailli pour se soustraire à la vente, mais que le vendeur démontre que l’acquéreur a en réalité fait échouer cette condition par sa propre négligence, le vendeur doit faire délivrer une sommation de comparaître. Le notaire dressera alors un procès-verbal de carence si l’acquéreur ne se présente pas, constatant ainsi la non-réitération de l’acte du fait de ce dernier.

C’est la procédure qui a été suivie dans un litige tranché par le Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre le 12 septembre 2025 (n° 25/00196). Dans cette affaire, le vendeur avait fait constater la défaillance de l’acquéreur par un acte de carence :
« carence de Monsieur [N]. En effet, il résulte des pièces versées aux débats notamment le procès-verbal de carence dressé le 7 mai 2025 par maître [J], notaire à [Localité 6], que ce dernier, malgré un rendez-vous de signature de l’acte de vente au 24 octobre 2024 proposé à toutes les parties a adressé un autre rendez-vous de signature fixé au 16 janvier 2025 par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. »
Le procès-verbal de carence a permis d’établir de manière indiscutable que le vendeur had accompli toutes les diligences nécessaires pour permettre la signature, et que le blocage résultait exclusivement de l’inertie ou du refus délibéré de l’acquéreur, ouvrant ainsi la voie à l’application des sanctions contractuelles.

II. Les voies de recours judiciaires post-carence : entre exécution forcée et résolution contractuelle

Dès lors que le procès-verbal de carence a été régulièrement dressé par le notaire, le blocage est officiellement constaté et la phase amiable est définitivement close. La partie de bonne foi se trouve alors confrontée à une option stratégique majeure qu’elle doit trancher avec l’aide de son conseil, souvent expert en litiges immobiliers ou en droit de la construction. Elle peut, soit choisir de maintenir la vente et d’en poursuivre l’exécution forcée par voie de justice (A), soit opter pour la résolution de la vente tout en sollicitant le paiement de la clause pénale à titre d’indemnisation du préjudice subi (B).

A. L’action en exécution forcée de la vente immobilière parfaite

L’action en exécution forcée repose sur le principe cardinal énoncé à l’article 1583 du Code civil, selon lequel la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. De même, l’article 1589 du même code dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Ainsi, si toutes les conditions suspensives stipulées au compromis de vente se sont réalisées, la vente est juridiquement parfaite. La réitération par acte authentique n’étant qu’une modalité d’exécution, la partie de bonne foi est parfaitement fondée à demander au Tribunal Judiciaire de prononcer un jugement constatant la perfection de la vente. Ce jugement de condamnation tiendra lieu d’acte authentique de vente et pourra être publié directement au Service de la Publicité Foncière afin de transférer régulièrement la propriété de l’immeuble.

Pour que cette action prospère, la partie requérante doit démontrer sa propre parfaite exécution de ses obligations. Si l’acquéreur poursuit l’exécution forcée, il doit impérativement prouver qu’il a consigné le montant du prix de vente et des frais de notaire entre les mains du notaire ou sur un compte séquestre avant le jour de la convocation. C’est cette preuve de la mise à disposition des fonds, constatée dans le procès-verbal de carence, qui atteste de sa bonne foi et justifie que le tribunal fasse droit à sa demande.

Cette exigence essentielle est rappelée par le jugement du Tribunal judiciaire de Nice du 5 mai 2025 (n° 24/02527). Dans cette affaire, l’acquéreur poursuivait l’exécution forcée de la vente d’une propriété à Nice face à des vendeurs mariés en cours de divorce, dont l’épouse refusait de libérer les lieux et de signer l’acte. Le tribunal a fait droit à la demande de l’acquéreur en se fondant sur les constatations du procès-verbal de carence :
« Le notaire a ainsi relevé la carence de Mme [K] malgré la sommation à comparaître et les courriers qui lui ont été adressés, cette dernière n’ayant pas donné suite au rendez-vous et ne s’étant pas présentée en l’étude du notaire. Il est précisé dans ce procès-verbal que la totalité des fonds (prix et frais) a été versée en la comptabilité du notaire préalablement au jour de la signature. »
Sur le fondement de ces constatations, le tribunal a déclaré :
« DECLARE parfaite la vente des parcelles cadastrées section [Cadastre 15] [Cadastre 5], [Cadastre 15] [Cadastre 6] et [Cadastre 15] [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 17] ; DIT que le présent jugement vaut vente par Mme [V] [K] et M. [L] [W], au profit de M. [H] [P] du bien immobilier suivant (…) moyennant le prix de 380 000 euros net vendeur »
Le tribunal a en outre ordonné l’expulsion de la venderesse récalcitrante sous un délai de trente jours à compter de la signification de la décision. Cette affaire démontre de manière exemplaire l’efficacité de l’action en exécution forcée lorsque le demandeur a scrupuleusement respecté les étapes préalables de la sommation et du procès-verbal de carence.

Cependant, l’action en exécution forcée suppose que le projet d’acte authentique soit en tout point conforme au compromis de vente initialement signé par les parties. Si l’une des parties a unilatéralement modifié les conditions de la vente dans le projet d’acte (par exemple, en modifiant la désignation cadastrale des parcelles ou en ventilant arbitrairement le prix de vente pour des raisons fiscales), le refus de signer de l’autre partie devient légitime. Dans ce cas, l’action en exécution forcée sur la base du projet d’acte modifié doit être rejetée, et les parties doivent être renvoyées aux termes stricts du compromis initial.

Cette distinction fondamentale a été opérée par la Cour d’appel de Montpellier dans son arrêt du 10 avril 2025 (n° 23/03409). Un acquéreur professionnel prétendait forcer le vendeur à signer un acte de vente qui prévoyait une division parcellaire cadastrale complexe et une ventilation du prix non stipulées au compromis. Le vendeur avait refusé de signer, et le notaire avait dressé un procès-verbal. La Cour d’appel a donné raison au vendeur :
« C’est donc légitimement que M. [Y] a refusé de signer tant le document de ‘modification du parcellaire cadastral’ que le projet d’acte qui lui a été adressé par la suite par le notaire prévoyant une subdivision en 7 parcelles. (…) Les modifications unilatérales de la SARL [Z] Aménagement ne sont donc pas conformes à l’accord des parties tel que prévu dans le compromis de vente. »
La Cour d’appel a réformé le jugement de première instance et a ordonné l’exécution forcée de la vente mais exclusivement selon les modalités d’origine définies dans le compromis initial, rejetant les prétentions abusives de l’acquéreur. Cet arrêt rappelle opportunément que l’exécution forcée ne peut servir de prétexte pour imposer unilatéralement des modifications substantielles au contrat d’origine.

B. La mise en œuvre de la clause pénale et la compensation financière

La seconde branche de l’option ouverte au contractant de bonne foi réside dans la renonciation à la vente immobilière et la mise en œuvre de la clause pénale contractuelle. La clause pénale est la stipulation par laquelle les parties évaluent forfaitairement et à l’avance les dommages-intérêts dus en cas d’inexécution du contrat. En matière de vente immobilière, cette pénalité est traditionnellement fixée à 10 % du prix de vente principal.

Aux termes de l’article 1231-5 du Code civil, le juge ne peut en principe allouer une somme supérieure ni moindre que celle convenue. Toutefois, ce texte confère au juge un pouvoir modérateur exceptionnel : il peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Dans le contentieux de la vente immobilière, la partie défaillante sollicite presque systématiquement la réduction judiciaire de la clause pénale, arguant de l’absence de préjudice réel du vendeur ou de la situation économique difficile de l’acquéreur.

La jurisprudence récente se montre particulièrement rigoureuse et protectrice de la force obligatoire du contrat (article 1103 du Code civil). Les juges considèrent généralement qu’une clause pénale fixée à 10 % du prix de vente correspond à un montant usuel et équilibré, destiné à indemniser l’immobilisation prolongée du bien et le préjudice moral lié à l’échec de la transaction. Les juges du fond refusent de modérer une telle clause en l’absence de preuve d’un caractère manifestement excessif.

C’est la solution ferme rappelée par la Cour d’appel de Montpellier dans son arrêt précité du 3 avril 2025 (n° 23/03395). Le premier juge avait cru devoir modérer la clause pénale contractuelle de 28 500 euros (soit 10 % du prix) pour la ramener à la somme de 8 000 euros. La Cour d’appel a infirmé cette disposition et a rétabli la pénalité dans son intégralité :
« M. [W] [L] et Mme [N] [X] ne justifient pas d’un préjudice excédant la somme de 28 500 euros prévue au contrat qui les indemnise notamment de l’immobilisation du bien qu’ils invoquent, entre la période de signature du compromis (17 mai 2021) et celle du terme prévu pour la signature fixé au 2 septembre 2021. Ils ne démontrent aucune manoeuvre ni mauvaise foi de la partie adverse excédant cette date qui les auraient conduits à prolonger cette durée d’immobilisation. A contrario, aucun motif ne justifie de modérer le montant de la clause pénale que les parties ont entendu fixer contractuellement à 10 % du prix de vente, montant usuel qui n’apparaît pas excessif. »
Cet arrêt illustre de façon éclatante le respect dû à la volonté des parties. La pénalité forfaitaire n’a pas à être justifiée euro par euro par le créancier ; elle s’applique de plein droit dès lors que l’inexécution est formellement constatée par le procès-verbal de carence, sauf disproportion manifeste qui n’est pas caractérisée pour un taux standard de 10 %.

Néanmoins, le pouvoir de modulation du juge s’exerce de manière différente selon que l’inexécution contractuelle est définitive ou qu’elle a été surmontée par le biais d’un jugement constatant la perfection de la vente. Si le juge fait droit à la demande d’exécution forcée de la vente, l’inexécution n’est pas définitive puisque la vente va finalement se réaliser. Dans ce cas particulier, l’inexécution n’est que temporaire, consistant en un retard de plusieurs mois ou années dans la réitération de l’acte. Le juge peut alors légitimement modérer le montant de la clause pénale, celle-ci n’ayant plus vocation à réparer la perte définitive de la transaction, mais seulement le préjudice lié au retard et à l’immobilisation transitoire.

C’est l’arbitrage minutieux auquel a procédé le Tribunal judiciaire de Nice dans son jugement précité du 5 mai 2025 (n° 24/02527). Le tribunal, après avoir déclaré la vente parfaite, a analysé la demande d’application de la clause pénale de 38 000 euros (10 % du prix de 380 000 euros) :
« Il convient de faire application de la clause pénale, conformément à l’acte signé par les parties. La non réalisation de la vente n’est toutefois pas définitive dans la mesure où le présent jugement a pour effet sa réalisation. Il convient dès lors de réduire le montant de la clause pénale à la somme de 12 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024, date pour laquelle les défendeurs avaient reçu sommation de comparaître devant notaire pour signature de l’acte de vente. »
Cette décision met en lumière une règle pratique essentielle : la clause pénale peut se cumuler avec l’exécution forcée de la vente, mais son montant doit être proportionné à l’intérêt que l’exécution, bien que tardive, procure au créancier. Le préjudice n’étant pas le même qu’en cas de rupture définitive, le juge réduit équitablement la pénalité pour l’adapter au simple préjudice de retard.

Une autre question cruciale concerne la solvabilité de la partie défaillante condamnée au paiement de la clause pénale. Si l’acquéreur défaillant est insolvable, la condamnation risque de demeurer lettre morte. En revanche, si c’est le vendeur qui est défaillant, ou si la vente est finalement déclarée parfaite au profit de l’acquéreur de bonne foi, une technique juridique particulièrement efficace peut être mise en œuvre : la compensation des créances.
Le Code civil prévoit à l’article 1347 que la compensation s’opère entre deux obligations fongibles, liquides et exigibles. Ainsi, l’acquéreur qui obtient la perfection de la vente en justice et la condamnation du vendeur au paiement d’une clause pénale pour son retard peut légitimement déduire le montant de cette pénalité du prix de vente qu’il doit encore verser au vendeur défaillant. Le Tribunal judiciaire de Nice, dans sa décision du 5 mai 2025 (n° 24/02527), a expressément ordonné cette mesure de compensation, garantissant ainsi l’effectivité de l’indemnisation de l’acquéreur de bonne foi :
« DIT que les sommes dues par Mme [V] [K] et M. [L] [W] à M. [H] [P] viendront en compensation et seront ainsi déduites du solde du prix de vente du bien immobilier dû par ce dernier »
Cette possibilité de compensation confère à l’acquéreur une garantie absolue de recouvrement de sa créance indemnitaire, en l’imputant directement sur le prix d’acquisition séquestré chez le notaire.

De plus, l’action en justice doit tenir compte des règles de solidarité contractuelle. Lorsque le compromis de vente comporte une clause de solidarité entre les co-acquéreurs ou les co-vendeurs (comme c’est systématiquement le cas pour des époux ou des indivisaires), la défaillance d’un seul d’entre eux engage la responsabilité solidaire de tous les autres à l’égard du cocontractant de bonne foi. Les condamnations au paiement de la clause pénale et des frais de procédure seront prononcées solidairement à l’encontre de tous les membres de la partie défaillante.

C’est ce qu’a ordonné le Tribunal judiciaire de Nice (5 mai 2025), tout en accordant un recours en garantie au co-vendeur de bonne foi (l’époux qui voulait signer) contre sa co-venderesse fautive (l’épouse récalcitrante) :
« CONDAMNE solidairement Mme [V] [K] et M. [L] [W] à payer à M. [H] [P] la somme de 12 000 € au titre de la clause pénale (…) CONDAMNE Mme [V] [K] à relever et garantir M. [L] [W] de toutes condamnations prononcées solidairement à leur encontre, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens »
Cette décision démontre la parfaite articulation des règles de la solidarité passive, qui protègent le créancier de bonne foi, et du recours subrogatoire entre coobligés, qui rétablit l’équité en faisant peser la charge définitive de la condamnation sur le seul véritable auteur de la carence contractuelle.

Enfin, la défaillance de l’acquéreur ne peut être excusée par l’absence d’obtention de son prêt immobilier si cette absence résulte de sa propre faute ou de son inertie. En application de l’article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si l’acquéreur en a empêché la réalisation, par exemple en ne déposant pas de demande de prêt conforme aux caractéristiques contractuelles ou en ne déposant qu’une seule demande tardive.

Dans une telle hypothèse, le vendeur peut faire délivrer une sommation de comparaître, faire constater la carence de l’acquéreur par le notaire, et solliciter l’intégralité de la clause pénale devant le tribunal. Le Tribunal judiciaire de Pontoise a fait une exacte application de ces principes dans son jugement du 5 mai 2025 (n° 24/00993) :
« CONDAMNE la SCI KAMIL à verser à Monsieur [W] [M] et Madame [D] [Y] épouse [M] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale. »
Le tribunal a constaté que l’acquéreur n’avait effectué qu’une seule démarche de demande de prêt, incomplète et non conforme aux stipulations du compromis, ce qui caractérisait la faute de l’acquéreur et justifiait que la condition suspensive soit réputée accomplie, rendant la clause pénale exigible à la suite du constat notarié de carence.

Conclusion

Le procès-verbal de carence constitue le point de passage obligatoire pour résoudre toute situation de blocage née du refus de l’une des parties de réitérer une vente immobilière. L’analyse rigoureuse des décisions rendues par les juridictions françaises en 2025 et 2026 démontre que l’efficacité des recours judiciaires – qu’il s’agisse de forcer la vente par un jugement valant acte authentique ou d’obtenir le versement de la clause pénale forfaitaire de 10 % – dépend exclusivement du respect scrupuleux du formalisme initial. La mise en demeure préalable et la sommation à comparaître devant notaire par acte de commissaire de justice scellent la mauvaise foi du contractant défaillant et protègent la partie de bonne foi. L’évolution de la jurisprudence confirme la protection rigoureuse accordée à la force obligatoire des contrats, tout en utilisant avec finesse les mécanismes de la compensation légale et des recours en garantie pour assurer l’effectivité des décisions de justice. Face à un refus de signature, la réactivité et le respect de ces étapes procédurales demeurent les meilleures garanties de sauvegarde des droits des contractants, sous la supervision attentive de leur cabinet Kohen Avocats.