Le contentieux du déplafonnement du loyer commercial se déploie principalement devant le juge civil des loyers commerciaux. Il est, dans son ordinaire, technique : l’expert mesure les facteurs locaux de commercialité, le bailleur démontre la modification notable, le juge tranche selon la valeur locative. Mais certains dossiers franchissent la frontière. Quand le bailleur produit de fausses attestations, quand l’expert dissimule un conflit d’intérêts, quand un dirigeant locataire détourne le fonds pour alléger la charge locative, l’affaire peut basculer dans le pénal. Cet article expose les hypothèses où le déplafonnement croise le droit pénal des affaires, et la stratégie de défense du dirigeant.
La procédure de fixation du loyer du bail renouvelé repose sur des pièces. Le bailleur produit des baux comparatifs, des attestations de chambre de commerce, des éléments démographiques. L’expert exploite ces pièces pour son rapport. Le juge en tire la valeur locative. Quand l’une de ces pièces est falsifiée, l’infraction de faux de l’article 441-1 du Code pénal peut être caractérisée.
Aux termes de l’article 441-1, alinéa 1er, du Code pénal : « Constitue un faux toute altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un écrit ou tout autre support d’expression de la pensée qui a pour objet ou qui peut avoir pour effet d’établir la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des conséquences juridiques. » L’usage du faux est puni des mêmes peines : trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende. Le préjudice n’est pas requis pour la consommation : l’aptitude à causer un préjudice suffit.
Le bailleur qui produirait dans la procédure de déplafonnement de faux baux comparatifs, ou qui falsifierait des attestations sur les flux de chaland, s’exposerait à des poursuites pénales. Le préjudice du preneur est évident : un loyer artificiellement gonflé. La constitution de partie civile du preneur sur le fondement des articles 85 et suivants du Code de procédure pénale est ouverte.
L’escroquerie est définie par l’article 313-1 du Code pénal : « L’escroquerie est le fait, soit par l’usage d’un faux nom ou d’une fausse qualité, soit par l’abus d’une qualité vraie, soit par l’emploi de manœuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d’un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge. » Les peines atteignent cinq ans d’emprisonnement et 375 000 euros d’amende.
L’escroquerie au jugement existe en jurisprudence ancienne. Elle suppose que le justiciable trompe le juge, par des manœuvres frauduleuses, et obtienne une décision qui consacre à son profit un avantage injustifié. La production organisée et systématique de fausses pièces dans une procédure de déplafonnement, combinée à des témoignages sollicités d’experts complaisants, peut caractériser l’infraction.
L’enjeu de la qualification est double : pénal pour l’auteur, civil pour la victime. La condamnation pénale du bailleur ouvre au preneur la voie d’une action en responsabilité civile devant la juridiction pénale, par constitution de partie civile, ou devant la juridiction civile, par action séparée. L’autorité de la chose jugée au pénal sur le civil interdit au juge civil de revenir sur la matérialité des faits constatés par le juge pénal.
L’abus de confiance prévu à l’article 314-1 du Code pénal est l’infraction reine du droit pénal des affaires. Il vise « le fait par une personne de détourner, au préjudice d’autrui, des fonds, des valeurs ou un bien quelconque qui lui ont été remis et qu’elle a acceptés à charge de les rendre, de les représenter ou d’en faire un usage déterminé ». Les peines vont jusqu’à cinq ans et 375 000 euros d’amende, portées à sept ans et 750 000 euros si l’auteur est dépositaire public ou agit en qualité de mandataire.
Dans le contentieux du déplafonnement, le dirigeant d’une société preneuse peut détourner les loyers, organiser la sous-location à un prix dérisoire à une société qu’il contrôle, ou transférer le fonds à une structure tierce pour soustraire la valeur locative au calcul. Ces manœuvres exposent le dirigeant à des poursuites pénales et engagent sa responsabilité personnelle.
Le dirigeant d’une société preneuse engage sa responsabilité civile dans la gestion du bail. La société paie le loyer, mais le dirigeant qui méconnaît les obligations du bail peut voir sa responsabilité personnelle recherchée. L’abus de confiance dans la gestion du fonds, dont nous avons exposé les éléments constitutifs et la jurisprudence récente dans notre étude sur l’abus de confiance et le détournement par le dirigeant, engage la responsabilité personnelle du dirigeant.
La responsabilité pénale du dirigeant n’est pas absorbée par celle de la société. L’article 121-2 du Code pénal admet la responsabilité pénale des personnes morales, mais sans exonérer la personne physique auteur ou complice. Le dirigeant condamné comme auteur d’un faux ou d’une escroquerie au jugement subit personnellement la peine, indépendamment de la sanction de la société.
L’enjeu pratique est lourd. Le dirigeant condamné voit son casier judiciaire complété, peut être interdit de gérer, et perd l’accès à certaines fonctions réglementées. La condamnation au sein de la procédure pénale d’un bailleur ou d’un preneur produit donc des effets en cascade qui dépassent le seul contentieux locatif.
Le dirigeant attaqué pour des manœuvres dans une procédure de déplafonnement doit construire sa défense sur trois axes. Premièrement, contester l’élément matériel : les pièces produites étaient-elles réellement falsifiées ? La frontière entre l’argumentation orientée et le faux pénal est étroite. Le dirigeant qui se borne à présenter des éléments de manière favorable à sa thèse n’est pas auteur d’un faux. Il faut une altération frauduleuse de la vérité.
Deuxièmement, contester l’élément intentionnel. Le faux et l’escroquerie sont des infractions intentionnelles. La preuve de l’intention frauduleuse incombe au ministère public. Le dirigeant qui s’est fié aux indications d’un expert ou d’un conseil n’a pas nécessairement eu connaissance de la falsification. La complicité par fourniture de moyens suppose une connaissance précise de l’infraction principale.
Troisièmement, le dirigeant peut invoquer l’absence de préjudice. Pour l’escroquerie, le préjudice est élément constitutif. Pour le faux, le préjudice n’est qu’éventuel. La défense porte alors sur la chaîne causale entre l’altération de la pièce et la décision rendue. Une décision qui aurait été identique sans la pièce litigieuse n’a pas été obtenue par escroquerie.
L’enjeu de la défense est aussi calendaire. Le délai de prescription est de six ans depuis la loi du 27 février 2017. Le point de départ pour les infractions clandestines est la date de découverte. Pour l’escroquerie au jugement, ce point de départ est souvent la date à laquelle la victime a découvert la falsification, parfois des années après la décision.
Le preneur qui se découvre victime d’un déplafonnement obtenu par fraude peut déposer plainte avec constitution de partie civile auprès du doyen des juges d’instruction du tribunal judiciaire territorialement compétent. La procédure est ouverte par les articles 85 et suivants du Code de procédure pénale et offre l’avantage de mettre en mouvement l’action publique sans dépendre de l’opportunité des poursuites du parquet.
La consignation, prévue à l’article 88 du Code de procédure pénale, est une condition de recevabilité. Son montant est fixé par le juge d’instruction selon les ressources de la partie civile. La constitution est suivie d’une enquête : le juge d’instruction peut ordonner des perquisitions, entendre les témoins, désigner un expert. La cohérence avec la procédure civile parallèle est délicate. Le sursis à statuer du juge civil peut être ordonné dans l’attente de la décision pénale, sur le fondement de l’article 4 du Code de procédure pénale.
Le bailleur peut, symétriquement, être victime de manœuvres du preneur. Production de faux documents pour minimiser la valeur locative, témoignages mensongers, manœuvres pour faire désigner un expert complaisant. La constitution de partie civile du bailleur est ouverte sur les mêmes fondements.
Le dirigeant convoqué par le service enquêteur ou par le juge d’instruction doit immédiatement prendre conseil. La garde à vue, l’audition libre, la mise en examen et le statut de témoin assisté ont des conséquences procédurales très différentes. La distinction entre garde à vue et audition libre tient à l’existence de raisons plausibles de soupçonner l’auteur.
Le dirigeant doit aussi anticiper les conséquences réputationnelles. Une perquisition au siège social, une garde à vue médiatisée, une mise en examen pour escroquerie au jugement, peuvent fragiliser la trésorerie, affecter les relations bancaires et compromettre les contrats commerciaux en cours. La communication de crise et la gestion du contentieux pénal sont des éléments stratégiques aussi importants que la défense au fond.
La procédure pénale agit comme un accélérateur. Quand l’instruction met au jour des faits que la juridiction civile ignorait, la stratégie de défense du dossier civil change. Le sursis à statuer peut être obtenu. La victime peut compléter son dossier civil avec les pièces de l’instruction. La condamnation pénale, une fois définitive, lie le juge civil sur la matérialité des faits.
Pour le bailleur ou le preneur engagé dans un contentieux locatif où le doute s’installe sur la régularité des pièces, la voie pénale doit être envisagée précocement. Notre cabinet accompagne les dirigeants confrontés à ce type de procédure tant dans la dimension civile, traitée à Paris au sein de notre cabinet immobilier référent en matière de baux commerciaux, que dans la dimension pénale, où la défense du dirigeant relève de notre département pénal des affaires à Paris et de la matière escroquerie.
Cette analyse complète notre étude récente sur la responsabilité pénale du dirigeant face à un contrat de franchise frauduleux, qui expose un schéma similaire de manœuvres précontractuelles, et notre panorama de la banqueroute par détournement d’actif lorsque le dirigeant organise l’insolvabilité de la société preneuse pour échapper au loyer déplafonné.
Vous êtes dirigeant et vous avez été convoqué dans le cadre d’une procédure liée à un contentieux locatif commercial. Vous êtes preneur ou bailleur et vous suspectez la production de fausses pièces dans une procédure de déplafonnement. Le cabinet Kohen Avocats vous propose une consultation téléphonique en 48 heures pour analyser le dossier et arrêter une stratégie pénale et civile coordonnée. Le calendrier compte autant que le fond.
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