Tribunal d’arrondissement, 30 avril 2026, n° 2024-01981

Jugement civil 2026TALCH20/ 00055 Audience publique dujeuditrente avrildeux mille vingt-six. NumérosTAL-2024-01981et TAL-2024-10499du rôle Composition : Béatrice HORPER, vice-président, Noémie SANTURBANO, juge, Charlotte VON DER OSTEN, juge délégué, Luc WEBER, greffier. I. E n t r e PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesseaux termes d’un exploit de l’huissier de justicePatrick KURDYBANde Luxembourg du19 février 2024, comparaissant par Maître Marc WAGNER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, e t leSYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « ALIAS1.)», sise à L- ADRESSE1.), représenté par son syndic actuellement en fonctions,la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le n° BNUMERO1.), partie défenderesseaux fins du prédit exploit, comparaissant par Maître Marc KERGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

2 II. E n t r e PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesseaux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant KELLY FERREIRA SIMOES de Luxembourg du 5 décembre 2024, comparaissant par Maître Marc WAGNER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, e t leSYNDICAT DESCOPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « ALIAS1.)», sise à L- ADRESSE1.), représenté par son syndic actuellement en fonctions,la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le n° BNUMERO1.), partie défenderesseaux fins du prédit exploit, comparaissant par Maître Marc KERGER, avocat à la Cour, demeurant àLuxembourg. L e T r i bu n a l : Vu l’ordonnance de clôture du15 juillet 2025 Lesmandatairesdespartiesontétéinformésparbulletindu15juillet2025del’audiencedes plaidoiriesfixéeau29janvier2026. Aucunedespartiesn’asollicitéàplaideroralement. Enapplicationdel’article226duNouveauCodedeProcédurecivile,lespartiessontréputées avoirréitéréleursmoyensàl’audiencedeplaidoiriesetleursmandatairessontdispensésdese présenteràl’audiencedesplaidoiries. L’affaire a été prise en délibéré par le président du siège àl’audiencedeplaidoiriesdu29 janvier 2026. I.Les faits et la procédure PERSONNE1.)est propriétaire d’un appartement et d’un garage au sein de la résidence «ALIAS1.)» /«ALIAS1.)».

3 En date duDATE1.)s’est tenue l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires portant notamment sur les comptes de l’annéeDATE2.)et sur le budget prévisionnel et les avances mensuelles pour l’annéeDATE3.). En date duDATE4.)s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires portant à nouveau sur les comptes de l’annéeDATE2.)et sur le budget prévisionnel et les avances mensuelles rectifiés. Dans le procès-verbal de cette assemblée, il est expliqué qu’une nouvelle répartition des charges de l’exerciceDATE2.)aurait dû être réalisée dans la mesure où «une erreur au niveau de la télétransmission du relevé du compteur d’eau chaude de la propriétaire Madame PERSONNE1.)a entraîné une erreur de tous les décomptes chauffage/eau réalisés par la firme SOCIETE2.)». Il est précisé que le montant des charges de l’annéeDATE3.)resterait inchangé. Seuls les décomptes individuels devraient être rectifiés. Lors de l’assemblée générale duDATE4.), les copropriétaires présents ou représentés ont, en conséquence, une nouvelle fois approuvé les comptes de l’annéeDATE2.), en ce qui concerne les charges courantes et les travaux pour les mêmes montants que lors de l’assemblée duDATE1.). En revanche, dans le cadre de la résolution 3, il a été retenu que les avances sur charges approuvées lors de l’assemblée générale duDATE1.)étaient erronées et une nouvelle proposition des avances mensuelles des charges ordinaires, applicables rétroactivement auDATE5.), a été approuvée. Par exploit d’huissier du 19DATE10.),PERSONNE1.)a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence «ALIAS1.)» /«ALIAS1.)» (ci-après le «Syndicat des copropriétaires ») devant le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg aux fins de voir prononcer la nullité de certaines résolutions prises au cours de l’assemblée générale du DATE1.). Par exploit d’huissier du 8 décembre 2024, elle a fait assigner le Syndicat des copropriétaires devant ce même Tribunal pour voir prononcer la nullité de certaines résolutions prises au cours de l’assemblée générale duDATE4.). Par ordonnance du 6 janvier 2025, les deux affaires ont été jointes dans la mesure où elles sont connexes. II.Les prétentions et moyens des parties A.PERSONNE1.) Dans ses dernières conclusions de synthèse datées du 8 mai 2025,PERSONNE1.)demande au Tribunal de prononcer la nullité des résolutions 2, 3 et 4 prises au cours de l’assemblée générale duDATE1.)et d’annuler les résolutions 2 et 3 prises au cours de l’assemblée générale du DATE4.). Elle conclut en tout état de cause à la nomination d’un expert avec la mission de: «1. constater, vérifier et décrire les compteurs d'eau et de chauffage de (l'appartement et du garage de MadamePERSONNE1.)(lots numérosNUMERO2.)etNUMERO3.)) sis dans la Résidence «ALIAS1.)» / «ALIAS1.)» précitée, 2. constater, vérifier et analyser les décomptes individuels dressés par la sociétéSOCIETE3.) Sarl (SOCIETE2.)), dont notamment celui dressé leDATE6.)en rapport avec les lots privatifs

4 de MadamePERSONNE1.)se rapportant à l'exerciceDATE2.), ainsi que ceux se rapportant aux exercices antérieurs et ceci depuis l'installation du système de télétransmission défectueux, 3. vérifier et dire si lesdits compteurs fonctionnement selon les règles de l'art ou si, au contraire, il y a un dysfonctionnement, 4. vérifier et dire si lesdits compteurs sont correctement liés et raccordés aux lots de la Madame PERSONNE1.), 5. se prononcer sur les causes et origines exactes des dysfonctionnements, désordres ou surfacturations constatés, 6. décrire les moyens à mettre en œuvre afin de remédier de façon définitive et sûre aux dysfonctionnements, désordres et surfacturations/surconsommation constatés, 7. dresser le décompte entre parties.» PERSONNE1.)demande encore au Tribunal d’enjoindre au Syndicat des copropriétaires de verser, sous peine d’astreinte, une copie de l’ensemble des décomptes individuels relatifs à tous les appartements de la résidence en rapport avec l’exerciceDATE2.). Enfin, elle conclut à la condamnation du Syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de procédure de 3.500 euros et à payer les frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de son mandataire. A l’appui de ses demandes,PERSONNE1.)expose que, dans le cadre des comptes pour l’année DATE2.), un montant de 6.135,46 euros aurait été mis à sa charge du chef de la consommation d’eau et de chauffage. Elle estime que ce montant est exorbitant eu égard aux circonstances qu’elle occupe seule son logement, qui serait neuf et bien isolé de sorte que la consommation mise à sa charge procèderait nécessairement d’une erreur. Elle conclut en conséquence à l’annulation de la résolution 2 de l’assemblée générale du DATE1.)relative à l’approbation des comptes de l’annéeDATE2.), dès lors que ces comptes auraient manifestement été entachés d’une erreur. Elle est d’avis qu’il y aurait également lieu d’annuler la résolution 3 portant sur le quitus donné au syndic pour l’annéeDATE2.), dès lors qu’elle aurait à plusieurs reprises, mais, vainement, alerté ce dernier sur ce problème de surfacturation. Dans la mesure où le budget pour l’exercice suivant ainsi que la détermination du montant des avances sur charges sont calculés sur base des comptes de l’exercice précédent, il y aurait lieu d’admettre que l’erreur dans les comptes deDATE2.)s’est répercutée sur les calculs du budget prévisionnel et des avances sur charges pourDATE3.). Il y aurait dès lorségalement lieu d’annuler la résolution 3 portant sur ces points. Alors que dans le dispositif de ses conclusions,PERSONNE1.)ne conclut qu’à l’annulation de ces trois résolutions prises lors de l’assemblée générale duDATE1.), elle soutient pourtant, dans le corps des conclusions, que l’assemblée générale duDATE1.)serait «encore à annuler

5 dans son ensemble pour vice de forme et plus particulièrement pour défaut de convocation valable.» Dans ce contexte, elle fait plaider que la convocation à l’assemblée duDATE1.) n’aurait pas été accompagnée de tous les documents requis par l’article 5 du règlement grand- ducal du 13 juin 1975. Les copropriétaires n’auraient en conséquence pas disposé, lors de l’assemblée générale, des documents financiers pour pouvoir s’exprimer valablement sur l’approbation des comptes de l’exerciceDATE2.)et exercer uncontrôle de la gestion financière de la copropriété. En ce qui concerne l’assemblée générale duDATE4.),PERSONNE1.)conclut à l’annulation de la résolution 2 par laquelle les comptes pour l’annéeDATE2.)ont été une nouvelle fois approuvés pour les mêmes montants que ceux retenus lors de l’assemblée duDATE1.)et de la résolution 3 portant sur l’approbation du budget pourDATE3.)et la nouvelle réparation des charges. A l’appui de ses demandes,PERSONNE1.)donne à considérer que s’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale duDATE4.)que le Syndic reconnaît qu’une erreur s’est produite dans le cadre de l’établissement des décomptes de chauffage et d’eau, il se garderait d’expliquer concrètement comment se produit et ce qu’implique une «erreur au niveau de la télétransmission».PERSONNE1.)exprime dès lors sa perplexité, notamment quant aux affirmations non étayées suivant lesquelles cette erreur n’aurait touché que son compteur et qu’elle n’aurait eu aucun impact sur le montant global des comptes. Par ailleurs, rien ne permettrait de retenir que le problème de surfacturation aurait été résolu. Elle estime à cet égard que si le montant mis à sa charge du chef dela consommation d’eau et de chauffage a baissé à la suite de la rectification opérée, il resterait manifestement trop élevé pour être réaliste eu égard aux circonstances. PERSONNE1.)maintient dès lors ses contestations quant aux comptes de l’annéeDATE2.) qui ont été réapprouvés dans le cadre de la résolution 2 lors de l’assemblée générale du DATE4.). En conséquence, elle maintient également ses contestations quant aux montants arrêtés dans le cadre de l’adoption du budget prévisionnel et des avances mensuelles sur charges (résolution 3 de l’assemblée générale duDATE4.)). En effet, si elle reconnaît que le montant de ses avances sur charge, qui avait initialement été fixé à 796,09 euros lors de l’assemblée générale ordinaire duDATE1.), a été ramené à 531,90 euros dans le cadre de la nouvelle proposition des avances sur charges approuvée lors de l’assemblée duDATE4.), elle maintient que ce montant reste beaucoup trop élevé. Enfin,PERSONNE1.)soutient encore, dans le corps de ses conclusions, que l’assemblée générale duDATE4.)doit être «annulée dans son ensemble» pour vice de forme en soutenant qu’une nouvelle fois, la convocation à cette assemblée n’aurait pas été accompagnée de toutes les pièces requises et nécessaires pour permettre aux copropriétaires de s’exprimer de manière éclairée. B.LeSyndicat des copropriétaires Dans ses dernières conclusions de synthèse datées du 13 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires conclut au rejet de toutes les demandes dePERSONNE1.), «à l’exception de celles tenant à l’erreur du compteur d’eau chaude pour l’annéeDATE2.)».

6 Il demande au Tribunal de prendre acte qu’il«procèdera aux rectifications nécessaires» et de rejeter en tout état de cause la demande dePERSONNE1.)tendant à l’octroi d’une indemnité de procédure. Dans ces conclusions, qui datent du 13 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires exprime des positions contradictoires. En effet, dans une première partie, il affirme qu’il va procéder à la convocation d’une assemblée générale en vue de l’approbation de comptes rectifiés et d’un budget prévisionnel rectifié, ce qui laisse entendre qu’il admet que les comptes pourDATE2.) sont toujours inexacts, malgré les rectifications apportées lors de l’assemblée générale du DATE4.)(page 2). Il y admet également quePERSONNE1.)a payé un montant trop élevé pour la consommation d’eau et de chauffage pour l’annéeDATE2.). En revanche, dans une seconde partie (à partir de la page 4), le Syndicat des copropriétaires affirme que l’erreur a été rectifiée et redressée lors de l’assemblée générale duDATE4.). En dépit de ces rectifications,PERSONNE1.)«s’acharnerait» à réclamer l’institution d’une expertise alors qu’elle ne rapporterait pas la preuve qu’il y aurait une quelconque raison de douter que l’erreur ne provenait que d’un simple problème de télétransmission et qu’elle aurait été parfaitementredressée lors de l’assemblée générale duDATE4.). Force est en outre de constater que si le Syndicat des copropriétaires reconnaît qu’une erreur est survenue dans le décompte de l’annéeDATE2.)«par l’effet de la télétransmission du compteur d’eau chaude» qui aurait «posé problème». Aucune explication concrète n’est livrée au sujet du problème qui aurait affecté la télétransmission ni au sujet de l’erreur que ce problème aurait induite. La méthode finalement utilisée pour redresser l’erreur et aboutir aux nouveaux chiffres de consommation d’eau et de chauffage dePERSONNE1.)n’est pas détaillée non plus. III.Les motifs de la décision Le Tribunal constate à la lecture des pièces qu’en date duDATE6.), la sociétéSOCIETE3.) SARL a établi un décompte de la consommation d’eau et de chauffage dePERSONNE1.). Ce décompte repose sur un relevé effectué auDATE7.)et il est relatif à la période de chauffage duDATE8.)auDATE7.). Il aboutit à un montant total mis à charge dePERSONNE1.)de 6.214,63 euros, dont notamment 4.238,60 euros au titre des frais de chauffage et 1.896,86 euros au titre de l’eau sanitaire (pièce 7 de Maître Wagner). Un décompte rectifié a été établi leDATE9.). Ce décompte rectifié met finalement à charge de PERSONNE1.)un montant total de 3.151,29 euros, soit plus de 3.000 euros de moins que le premier décompte duDATE6.), dont 2.537,02 euros au titre des frais de chauffage et 535,10 euros au titre de l’eau sanitaire (pièce 9 de Maître Wagner). Il résulte du courrier duDATE10.) accompagnant ce décompte rectifié que la sociétéSOCIETE3.)SARL reconnaît qu’il y a eu un problème de télétransmission au niveau du compteurdePERSONNE1.). Il est partant établi en cause que le premier décompte était affecté d’une erreur, ayant conduit à une surfacturation du simple au double au détriment dePERSONNE1.). Dans ces circonstances, et contrairement aux affirmations du Syndicat des copropriétaires, il n’appartient pas àPERSONNE1.)de prouver que cette erreur n’aurait pas été parfaitement rectifiée, mais au Syndicat des copropriétaires d’établir qu’à la suite de l’assemblée générale duDATE4.),

7 toute les rectifications nécessaires ont été opérées. Force est cependant de constater que les conclusions laconiques du Syndicat des copropriétaires ne sont pas convaincantes à ce sujet. En effet, à défaut d’explications concrètes au sujet du problème detélétransmission et de la manière dont celui-ci s’est répercuté, l’affirmation du Syndicat des copropriétaires selon laquelle la surfacturation de plus de 3.000 euros aurait affecté uniquement le décompte individuel dePERSONNE1.), sans aucunement se répercuter sur les chiffres de la consommation globale de l’ensemble des copropriétaires, de sorte que les montants totaux arrêtés dans les comptes pour l’annéeDATE2.)n’auraient pas été affectés par cette erreur, laisse dubitatif. Il s’y ajoute qu’aucune explication n’est fournie quant à la méthode mise en œuvre par la sociétéSOCIETE3.)SARL pour rectifier le décompte de chauffage et d’eau de PERSONNE1.)pour l’annéeDATE2.), en février 2024, soit plus d’un an après la lecture effectuée leDATE7.). L’article 348 du Nouveau Code de procédure civile prévoit que les faits dont dépend lasolution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, faire l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. L’article 69 du même code prévoit que «le juge peut toujours entendre les parties elles-mêmes » et en vertu de l’article 384 du Nouveau Code de procédure civile, «le juge peut, en toute matière, faire comparaître personnellement les parties ou l’une d’elles». Par ailleurs, suivant l’article 70 du Nouveau Code de procédure civile, «il entre dans la mission du juge de concilier les parties». Eu égard aux éléments exposés ci-dessus, le Tribunal décide, avant tout autre progrès en cause, d’ordonner la comparution personnelle des parties afin de les entendre en leurs explications. En attendant le résultat de cette mesure, il y a lieu de surseoir à statuer sur les demandes respectives des parties et de réserver les frais et dépens de l’instance. PAR CES MOTIFS le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, vingtième chambre, siégeant en matière civile, statuant contradictoirement, avant tout autre progrès en cause ; ordonne une comparution personnelle des parties sur base des articles 69 et 384 du Nouveau Code de procédure civile ; fixe jour, heure et lieu de cette mesure d’instruction au mardi, 19 mai 2026, à 14.30 heures, salle TL 0.01 du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, Cité judiciaire, Plateau du Saint- Esprit, bâtiment TL ; réserve les demandes ainsi que les frais et dépens de l’instance.