Par jugement du 7 avril 2026, le président du tribunal judiciaire d’Avignon, statuant selon la procédure accélérée au fond, a été saisi d’un litige opposant un syndicat de copropriétaires à deux copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots dans un ensemble immobilier. Alors que le syndicat réclamait le paiement d’un arriéré de charges de copropriété et des dommages et intérêts, les débiteurs sollicitaient des délais de paiement et, pour l’un d’eux, une garantie à l’encontre de son conjoint. Par jugement du 12 décembre 2025, le tribunal judiciaire de Marseille avait ordonné le dépaysement de l’affaire devant la juridiction avignonnaise. À l’audience du 23 février 2026, le syndicat demandait la condamnation solidaire des copropriétaires au paiement de 4 099,90 euros au titre des charges et provisions arrêtées au 19 janvier 2026, outre 2 500 euros de dommages et intérêts. Les défendeurs, en instance de divorce, contestaient le montant des dommages et intérêts et réclamaient, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, un différé de deux ans ou un échelonnement de la dette. L’un des époux demandait également à être relevé et garanti par l’autre à proportion de ses parts indivises. La question juridique centrale portait sur la possibilité d’accorder des délais de paiement à des copropriétaires débiteurs tout en condamnant ceux-ci à des dommages et intérêts pour leur comportement fautif, et sur la compétence du juge de la copropriété pour statuer sur les rapports entre époux indivisaires. Le tribunal a condamné solidairement les deux copropriétaires à payer la somme de 4 099,90 euros au titre des charges, avec intérêts, leur a accordé un échelonnement sur vingt-quatre mois (vingt-trois mensualités de cent euros, la dernière solde le restant dû), les a condamnés solidairement à 800 euros de dommages et intérêts, et a débouté l’époux de sa demande de garantie. La décision conjugue ainsi exécution forcée de l’obligation de payer les charges et aménagement des modalités de paiement, tout en refusant de trancher les rapports entre indivisaires.
I. La conciliation entre l’exigibilité des charges de copropriété et la sanction du comportement des débiteurs
A. Le constat d’une créance certaine et l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
Le tribunal judiciaire d’Avignon rappelle d’abord que les défendeurs ne contestent ni l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ni le montant des sommes réclamées par le syndicat. Il relève que « ne sont contestés, en l’espèce, ni l’application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ni les montants réclamés aux défendeurs par le SDC au titre d’arriérés et provisions sur charges et des frais nécessaires au recouvrement de la créance, ni la qualité de débiteur de chacun des défendeurs ». En conséquence, il fait droit à la demande en paiement à hauteur des montants réclamés, assortissant la condamnation des intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2025 sur la somme de 1 950,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Cette solution est parfaitement conforme au mécanisme de l’article 19-2, qui rend immédiatement exigibles toutes les provisions après mise en demeure infructueuse de trente jours. Le juge ne dispose d’aucun pouvoir pour réduire la dette ou en écarter le principe, dès lors que les conditions légales sont réunies. La décision s’inscrit dans une jurisprudence constante qui fait obligation au copropriétaire de régler les charges appelées, sous peine de déchéance du terme. Aucune discussion sur l’existence ou le quantum de la créance n’étant élevée par les parties, le tribunal ne pouvait que constater le bien-fondé de la demande et prononcer la condamnation.
B. La reconnaissance d’un préjudice distinct justifiant l’octroi de dommages et intérêts
Le tribunal accueille également la demande de dommages et intérêts du syndicat, en retenant que le comportement des débiteurs a causé un préjudice distinct du simple retard. Il estime que « le SDC est en outre bien fondé à réclamer des dommages et intérêts à raison du préjudice causé par un comportement des débiteurs ayant généré une gestion de l’impayé pendant des mois, diligence excédant la mission d’administration courante de la copropriété ». La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 9 avril 2025, a précisé que « les manquements systématiques et répétés de ce dernier à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence durant de nombreuses années, […] sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires » (Cour d’appel de Paris, 9 avril 2025, n°21/09796). En l’espèce, le syndicat justifiait de diligences répétées (mises en demeure, sommation) face à une inertie des débiteurs. La somme allouée (800 euros) est cependant inférieure à celle demandée (2 500 euros). Le tribunal a donc souverainement apprécié le préjudice, en tenant compte de la situation personnelle des copropriétaires et de l’octroi de délais. Cette modération peut s’expliquer par le souci de ne pas aggraver excessivement la charge des débiteurs déjà en difficulté, tout en reconnaissant la légitimité de l’indemnisation du syndicat.
II. L’encadrement judiciaire des modalités de paiement et le refus de trancher les rapports entre indivisaires
A. L’octroi de délais de paiement : une faveur conditionnée à la situation des débiteurs
Le tribunal judiciaire d’Avignon examine la demande de délais formée par chacun des copropriétaires sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il écarte le différé total de deux ans, au motif que les débiteurs ont déjà bénéficié de délais de fait par leur inertie. Il leur accorde toutefois un échelonnement sur vingt-quatre mois, avec des mensualités de cent euros chacun, la dernière échéance soldant le restant dû. La décision précise que « la situation de chacun des débiteurs le justifie », en détaillant leurs revenus et charges respectifs. Cette motivation est conforme à l’exigence de l’article 1343-5, qui impose au juge de prendre en compte « la situation du débiteur » et « les besoins du créancier ». La Cour d’appel de Versailles, le 2 avril 2025, a rappelé que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (Cour d’appel de Versailles, 2 avril 2025, n°23/01489). En l’espèce, la situation financière difficile des deux copropriétaires (ressources modestes, charges familiales, prêts immobiliers) a été détaillée. Le tribunal a donc fait une application équilibrée du texte, en n’octroyant pas un différé qui aurait trop longtemps privé le syndicat des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble, mais en permettant un paiement échelonné. La clause de déchéance du terme à la première échéance impayée assure la protection du créancier. La solution apparaît pragmatique et conforme à l’esprit de l’article 1343-5 qui vise à éviter la ruine du débiteur sans sacrifier les droits du créancier.
B. Le rejet de la demande de garantie entre époux : le respect de la compétence exclusive du juge aux affaires familiales
L’époux demandait à être relevé et garanti par son conjoint à proportion des parts indivises de celui-ci sur le bien. Le tribunal oppose une fin de non-recevoir tirée de l’incompétence de la juridiction saisie. Il rappelle que « le juge aux affaires familiales connaît […] du divorce, de la séparation de corps et de leurs conséquences, de la liquidation et du partage des intérêts patrimoniaux des époux » en application de l’article L 213-3 du code de l’organisation judiciaire. Il en déduit que « ce magistrat ayant une compétence exclusive, et l’arriéré de charges de copropriété litigieux intéressant la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux des époux, il n’est pas de notre compétence de statuer sur une condamnation au bénéfice d’un des époux à l’encontre de l’autre ». Cette solution est juridiquement irréprochable. La dette de charges de copropriété, bien que née du contrat de copropriété, constitue une dette indivise entre époux mariés sous le régime de la communauté ou de l’indivision après divorce. La répartition de cette dette entre les époux relève du juge de la liquidation du régime matrimonial, et non du juge de la copropriété. Le tribunal se déclare donc incompétent et déboute l’époux de sa demande. Ce faisant, il préserve la compétence exclusive du juge aux affaires familiales pour connaître des conséquences patrimoniales du divorce. La décision est conforme à une stricte application des règles de compétence d’attribution. Elle évite tout empiètement du juge de la copropriété sur les prérogatives du juge familial, ce qui est d’autant plus justifié que les époux sont en instance de divorce et que la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux est en cours.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
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