Par jugement contradictoire du 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, statuant en premier ressort, a tranché un litige relatif à la validité et à l’application d’une clause d’indexation insérée dans un bail commercial. Le litige opposait une société locataire au bailleur, aux droits de ses parents, concernant le paiement d’un arriéré de loyers issu de l’indexation annuelle et la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le bail commercial avait été conclu le 1er février 2000 pour une durée de neuf ans renouvelable. Il comportait une clause intitulée » Révision du loyer « stipulant que le loyer » sera révisable à l’expiration de chaque année, selon le coût de la construction « . Par lettre recommandée reçue le 13 février 2024, le bailleur a mis en demeure la société locataire de régler un arriéré d’indexation pour l’année 2023. La société a contesté la validité de cette clause. Le 9 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré. La société a alors assigné le bailleur devant le tribunal pour voir réputer non écrite la clause d’indexation et annuler le commandement.
Le tribunal a d’abord écarté la demande de nullité de la clause. Il a jugé que la mention manuscrite marginale non paraphée précisant l’indice de référence » T2 de 1999 paru le 16/10/1999. 1074 « permettait d’établir la commune intention des parties et rendait la clause suffisamment déterminée. Cependant, il a annulé le commandement de payer au motif que le bailleur ne justifiait pas avoir mis en œuvre la révision du loyer de manière préalable et certaine, faute de preuve de notification des indexations antérieures. Le problème de droit central portait donc sur les conditions de validité et d’application d’une clause d’indexation dans un bail commercial, et plus particulièrement sur la nécessité d’une notification préalable à toute réclamation d’arriérés.
I. LA VALIDATION DE LA CLAUSE D’INDEXATION PAR LA RECHERCHE DE LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES
A. L’interprétation de la clause comme une révision conventionnelle valable
Le tribunal écarte l’argument de la société locataire selon lequel la clause serait dépourvue d’automaticité et constituerait une simple faculté de révision triennale. Il relève que les termes » sera révisable « n’emportent pas automaticité mais instituent une » possibilité d’une révision, conventionnelle, du loyer de manière annuelle « . Cette interprétation est fidèle à la volonté des parties telle qu’exprimée dans l’acte authentique. Le tribunal souligne que l’absence de précision sur la valeur de référence ne rend pas la clause nulle, dès lors que la commune intention peut être établie. Il précise que l’intitulé » révision du loyer « est sans effet sur sa validité, car il s’agit d’une révision conventionnelle distincte de la révision triennale légale. Cette solution s’inscrit dans la continuité des principes posés par la jurisprudence, rappelant que la validité d’une clause d’indexation dans un bail commercial exige un indice en lien avec l’objet du bail, une symétrie hausse-baisse et une fréquence déterminée.
B. La détermination de l’indice de référence par une mention manuscrite marginale
Le tribunal s’appuie sur la mention manuscrite non paraphée figurant en marge de la clause pour déterminer l’indice de référence. Il observe que cette mention, qui correspond au dernier indice du coût de la construction publié au moment de la conclusion du contrat, » permet de retenir que les parties ont entendu préciser le montant de l’indice de référence « . Cette approche est conforme à l’article 1188 du code civil, qui commande de rechercher la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. Le tribunal écarte ainsi l’argument de l’imprécision de la clause en recourant à un élément extrinsèque au contrat dactylographié. Cette méthode d’interprétation est significative : elle admet qu’une mention manuscrite non paraphée, si elle permet de lever une ambiguïté, peut parfaire le contenu de la clause. En cela, la décision se démarque d’une approche formaliste et privilégie la recherche de la volonté réelle des parties.
II. L’ANNULATION DU COMMANDEMENT DE PAYER POUR DÉFAUT DE MISE EN ŒUVRE CERTAINE DE LA CLAUSE
A. L’exigence d’une notification préalable et certaine de l’indexation
Le tribunal examine l’application concrète de la clause par le bailleur. Il constate que si une indexation a été réalisée pour l’année 2022, aucune preuve d’envoi ou de réception des courriers de notification n’est apportée pour les années 2020 à 2023. Il relève des incohérences entre les montants indiqués dans les courriers et ceux figurant dans les décomptes. Surtout, il note que la seule mise en demeure du 6 février 2024, qui a date certaine, ne réclame que l’indexation pour l’année 2023, sans évoquer celle pour 2024. Or, pour que l’indexation soit opposable au locataire, elle doit être préalablement notifiée par le bailleur. En l’absence de notification certaine, le bailleur n’est pas fondé à réclamer les sommes issues de la révision. Cette solution est cohérente avec les règles procédurales applicables aux clauses d’échelle mobile dans les baux commerciaux : la variation de loyer ne peut être exigée sans une information préalable du preneur.
B. Les conséquences procédurales : annulation du commandement et sort des demandes accessoires
Faute de justifier avoir mis en œuvre la révision de manière préalable, le tribunal annule le commandement de payer délivré le 9 octobre 2024 sur le fondement exclusif des différences d’indexation. Cette annulation prive d’effet la clause résolutoire invoquée. En revanche, la société locataire est déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, le tribunal estimant que le contrat prévoyait bien une clause de révision et que la société avait elle-même réglé un loyer révisé. Le bailleur est condamné aux dépens et à verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette décision illustre l’équilibre recherché par la juridiction : valider la clause d’indexation tout en sanctionnant le défaut de preuve de sa mise en œuvre effective. La portée de ce jugement réside dans le rappel que la validité d’une clause d’indexation ne dispense pas le bailleur de respecter les modalités contractuelles de notification, sous peine de voir ses réclamations rejetées.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1188 du Code civil En vigueur
Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
