Le 7 avril 2026, le président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé a été saisi par des bailleurs de locaux commerciaux à l’encontre de leur locataire. Un constat d’huissier de justice du 9 septembre 2024 avait révélé des désordres affectant les lieux donnés à bail : sols détériorés, dalles de faux plafond absentes, traces d’infiltration. Un second constat du 15 mai 2025 confirmait que les locaux n’étaient pas libres de toute occupation, le directeur de l’enseigne exploitant les lieux ayant déclaré occuper toujours les locaux administratifs à l’étage. Les demandeurs sollicitaient une expertise judiciaire et la condamnation de la locataire au paiement d’une provision de 94 931 euros au titre de l’indemnité d’occupation. La locataire opposait que le décompte incluait des appels de travaux relevant de la structure et de la solidité, lesquels ne pouvaient être mis à sa charge en l’absence de clause claire. Par ailleurs, une société tierce, cessionnaire du fonds de commerce, demandait un complément de mission d’expertise aux fins d’évaluer ses propres préjudices.
Le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise, constatant que les pièces produites établissaient un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. En revanche, il a débouté les bailleurs de leur demande de provision, estimant que les contestations soulevées par la locataire, relatives à la répartition des charges et à l’imputation des travaux, étaient sérieuses et ne pouvaient être tranchées en référé. Il a également rejeté la demande reconventionnelle de complément de mission, considérant qu’elle relevait d’une expertise financière distincte et que la société cessionnaire devait mieux se pourvoir devant le juge du fond saisi par ailleurs.
La question de droit centrale est celle des pouvoirs du juge des référés face à une demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et à une demande de provision fondée sur l’article 835 du même code, lorsque des contestations sérieuses sont invoquées. Il s’agissait également de déterminer si le juge des référés pouvait étendre la mission d’expertise à des demandes portant sur des préjudices économiques distincts de l’objet initial du litige. La solution retenue distingue clairement le sort de l’expertise, admise, et celui des demandes provisionnelles et reconventionnelles, rejetées.
I. L’expertise ordonnée sur le fondement d’un motif légitime établi
Le juge des référés a accueilli la demande d’expertise en retenant que les éléments produits par les bailleurs caractérisaient un motif légitime. Cette admission repose sur l’existence de constats matériels suffisants et sur la délimitation d’une mission adaptée aux seuls désordres invoqués.
A. La démonstration du motif légitime par les constats
Pour ordonner une mesure d’instruction en application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés doit seulement constater l’existence d’un » procès en germe possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée « (Cour d’appel de Paris, 23 janvier 2025, n°24/08373). En l’espèce, les demandeurs produisaient deux procès-verbaux de commissaire de justice établissant la réalité des désordres. Le premier, du 9 septembre 2024, relevait » des sols détériorés et/ou abîmés, des dalles de faux plafonds déboitées et/ou absentes, ainsi que des tâches et/ou auréoles caractéristiques d’infiltrations et/ou dégât des eaux « . Le second, du 15 mai 2025, confirmait l’occupation persistante des lieux par l’enseigne exploitante, le directeur ayant déclaré » savoir que nous occupons toujours et exploitons les locaux administratifs situés à l’étage « . Le juge en a déduit que les locaux ne pouvaient être considérés comme libres de toute occupation et que les demandeurs justifiaient d’un motif légitime pour voir ordonner une expertise. Il a ainsi fait une application orthodoxe de l’article 145, sans préjuger de la responsabilité des parties.
B. Le périmètre de la mission d’expertise : une mesure adaptée au litige
La mission confiée à l’expert a été strictement circonscrite à l’objet du litige : décrire l’état général des locaux, évaluer les travaux nécessaires pour les restituer en bon état de réparations locatives, et fournir tout élément utile à la solution du litige. Le juge a précisé que l’expert devrait » exclure toutes dégradations de tiers intervenues après libération des lieux « , ce qui montre une volonté de limiter l’investigation aux seuls désordres imputables à la locataire. Cette mission, purement technique, s’inscrit dans le cadre de l’action future en responsabilité contractuelle des bailleurs. Le juge a également rappelé que les parties peuvent toujours se rapprocher en cours d’expertise pour faire les comptes. Cette prudence est conforme à la nature de la mesure préventive qu’est l’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145. La portée de cette solution est significative : elle permet aux bailleurs d’obtenir une preuve avant tout procès, sans que le juge des référés n’anticipe sur le fond du droit.
II. Le rejet des demandes provisionnelles et reconventionnelles face à des contestations sérieuses
Le juge des référés a écarté la demande de provision pour indemnité d’occupation et la demande de complément de mission, en raison de contestations sérieuses qu’il ne pouvait trancher en référé.
A. L’impossibilité de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle au stade du référé
En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, la locataire opposait que le décompte incluait des appels de travaux portant sur la réfection de la couverture et des vitrages, lesquels relèvent des grosses réparations. Les stipulations du bail mettaient à la charge du preneur » l’entretien des lieux loués en bon état de réparations, grosses ou menues, en ce compris les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil « . Or, la jurisprudence considère qu’une clause générale de transfert des grosses réparations ne décharge pas le bailleur de la réfection de la couverture en l’absence de stipulation claire et précise. Le juge a estimé que cette question ne pouvait être tranchée en référé, car » seul le juge du fond peut se livrer à une interprétation des stipulations contenues dans le contrat de bail « . Il a également relevé que les relevés de charges et les avis de taxes n’étaient pas versés aux débats, empêchant de vérifier les montants appelés. Par ailleurs, » la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation a vocation à réparer le préjudice subi par les propriétaires « , mais ce préjudice doit être intégralement réparé et ne peut être évalué de manière provisionnelle en présence de contestations sérieuses (Cour d’appel de Paris, 20 février 2025, n°24/08257). Le juge a donc débouté les bailleurs de leur demande, renvoyant les parties à mieux se pourvoir au fond.
B. Le refus d’étendre la mission d’expertise aux préjudices économiques de la société cessionnaire
La société cessionnaire du fonds de commerce sollicitait un complément de mission visant à évaluer ses préjudices résultant de la libération d’une partie des locaux. Elle invoquait une perte de jouissance, une perte d’exploitation et des frais de déménagement. Le juge des référés a rejeté cette demande pour plusieurs motifs. D’abord, la contestation relative à l’assiette du bail consenti à cette société » ne peut être tranchée que par le juge du fond « . Ensuite, la société ne produisait aucun élément objectif de nature à justifier ou chiffrer le préjudice économique allégué. Surtout, la mission sollicitée revêtait un caractère d’expertise financière totalement distincte de celle ordonnée, et la société ne proposait pas de prendre en charge les frais supplémentaires. Le juge a rappelé que cette société avait déjà assigné la locataire devant le tribunal des activités économiques de Paris et qu’il lui appartenait de saisir le juge de la mise en état dans cette instance pour obtenir une expertise. Cette solution est conforme à la limitation des pouvoirs du juge des référés, qui ne peut ordonner une expertise dont l’objet excède le litige principal et qui implique des questions juridiques relevant du fond.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 145 du Code de procédure civile En vigueur
S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.
Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.
Article 606 du Code civil En vigueur
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.
