Le 7 avril 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu une ordonnance réputée contradictoire en matière de bail commercial. Une bailleresse avait consenti un bail commercial à une locataire le 22 novembre 2024. En raison de loyers impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 10 novembre 2025. La locataire n’ayant pas réglé les causes du commandement dans le délai légal d’un mois, la bailleresse a saisi le juge des référés pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et obtenir le paiement de provisions.
La locataire n’a pas comparu en première instance. Le juge des référés a fait droit à l’intégralité des demandes. Il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 11 décembre 2025, ordonné l’expulsion, condamné la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 100 euros, à une provision de 7 630,22 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’aux dépens et à une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La locataire ne contestant pas les faits, la question de droit portait sur le point de savoir si le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail commercial et allouer des provisions lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge a répondu par l’affirmative, en vérifiant la régularité du commandement et l’absence de contestation sérieuse.
Il conviendra d’étudier d’abord les conditions de la mise en œuvre de la clause résolutoire en référé (I), puis les conséquences indemnitaires et provisionnelles qui en découlent (II).
I. La vérification des conditions de la clause résolutoire par le juge des référés
Le juge des référés s’est assuré de la régularité de la procédure avant de constater la résiliation du bail. Il a ensuite tiré les conséquences de l’absence de contestation sérieuse en ordonnant l’expulsion.
A. La régularité du commandement et l’absence de contestation sérieuse
Le juge a rappelé que l’article L.145-41 du code de commerce impose un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux pour que la clause résolutoire produise effet. En l’espèce, le commandement délivré le 10 novembre 2025 mentionnait ce délai. La locataire n’ayant pas réglé les sommes dues dans ce délai, la clause résolutoire était acquise. La Cour d’appel de Paris a précisé que « toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » (Cour d’appel de Paris, 31 janvier 2025, n°24/10517). La locataire, bien que non comparante, n’a pas contesté la créance. Le juge a donc estimé que l’obligation n’était pas sérieusement contestable au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.
B. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la mesure d’expulsion
Le juge a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient remplies à la date du 11 décembre 2025. Il a ordonné l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire. Cette mesure est conforme à l’office du juge des référés, qui peut prendre les mesures conservatoires qui s’imposent. L’expulsion constitue la conséquence logique de la résiliation du bail. Le juge a également autorisé l’enlèvement et l’entreposage des biens mobiliers aux frais de la locataire, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
II. Les conséquences pécuniaires de la résiliation du bail
Après avoir constaté la résiliation, le juge a alloué une indemnité d’occupation et une provision au titre des loyers impayés, tout en condamnant la locataire aux dépens et frais irrépétibles.
A. L’indemnité d’occupation comme mesure conservatoire
Le juge a condamné la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 100 euros, charges et taxes en sus, à compter du 11 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité compense l’occupation sans droit ni titre du local après la résiliation. Elle n’est pas sérieusement contestable car elle découle directement de la perte du droit d’occuper les lieux. Le montant est fixé par référence au dernier loyer, ce qui constitue une évaluation objective et non contestable en référé.
B. La provision sur loyers impayés et les frais accessoires
Le juge a accordé une provision de 7 630,22 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 décembre 2025. Il a souligné que cette somme n’était pas sérieusement contestable au vu des pièces produites. La Cour d’appel de Montpellier rappelle que « le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée » (Cour d’appel de Montpellier, 27 février 2025, n°24/03705). Le juge a également condamné la locataire aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer, et à une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés par la bailleresse. Ces condamnations sont accessoires et proportionnées au litige.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
