Le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, chambre 6 – Référés Pdt, dans une ordonnance du 7 avril 2026 (n°26/00040), a été saisi par une société de construction souhaitant faire constater l’état des immeubles voisins avant le début de travaux immobiliers d’envergure. La demanderesse invoquait l’article 145 du Code de procédure civile pour obtenir une mesure d’instruction préventive. Les faits sont simples : un projet de construction sur plusieurs parcelles, susceptible d’affecter les propriétés avoisinantes. Le juge des référés a accueilli la demande et ordonné une expertise confiée à un expert près la cour d’appel de Riom. La question juridique centrale est celle des conditions d’octroi d’une mesure d’instruction in futurum : le motif légitime doit-il être apprécié avec souplesse dans le cadre des troubles anormaux de voisinage ? Le juge a répondu par l’affirmative, en retenant que l’importance des travaux constituait un motif légitime suffisant. Il convient d’examiner la construction de cette décision autour de la notion de motif légitime (I) avant d’en mesurer la portée au regard des fonctions de l’expertise préventive (II).
I. La consécration du motif légitime comme fondement de l’expertise préventive
A. L’office du juge des référés face à l’article 145 du Code de procédure civile
Le juge des référés rappelle dans ses motifs le texte de l’article 145 : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il précise que le référé préventif en matière de travaux immobiliers s’inscrit dans le cadre des actions fondées sur les inconvénients anormaux de voisinage. Le juge n’exige pas la démonstration d’une urgence ni d’une contestation sérieuse, conformément à la lettre de l’article 145. Il se borne à vérifier l’existence d’un motif légitime, notion souple qui permet d’ouvrir largement l’accès à la preuve avant tout procès. En l’espèce, il retient que le demandeur « justifie d’un motif légitime […] eu égard à l’importance des travaux projetés ». Cette appréciation in concreto révèle une approche pragmatique : la seule ampleur du chantier suffit à légitimer la mesure, sans qu’il soit nécessaire de caractériser un risque particulier de dommage.
B. L’articulation avec le trouble anormal de voisinage
La décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence relative à la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage. La Cour d’appel de Douai a récemment rappelé que « le propriétaire de l’immeuble au moment des troubles est responsable de plein droit des troubles anormaux du voisinage » (Cour d’appel de Douai, le 3 avril 2025, n°24/01869). La mesure d’expertise préventive permet d’anticiper un éventuel contentieux en figeant l’état des lieux avant les travaux. Le juge des référés souligne que toute partie établissant un intérêt légitime pourra saisir à nouveau le juge en cours de travaux pour une mission différente. Ainsi, l’ordonnance ne préjuge pas de l’éventuelle responsabilité du constructeur, mais offre un outil probatoire aux voisins potentiellement lésés. Le motif légitime est donc entendu largement, comme la simple potentialité d’un litige futur lié à la réalisation de travaux d’importance.
II. La portée de l’expertise ordonnée : une mesure conservatoire classique mais efficace
A. Une mission exhaustive au service de la prévention des litiges
L’expert se voit confier une mission détaillée : décrire les travaux, inspecter les immeubles voisins, constater d’éventuels dommages en cours de travaux, et même proposer des mesures de sauvegarde en cas d’urgence. Le juge impose la rédaction d’un pré-rapport avant le début des travaux et après leur achèvement. Cette double photographie permet de distinguer les désordres préexistants de ceux imputables au chantier. L’expertise n’est pas seulement probatoire ; elle est aussi préventive puisque l’expert peut recommander des travaux conservatoires. Cette dimension s’accorde avec l’objectif de l’article 145, qui vise à faciliter la preuve en vue d’un procès, mais aussi à éviter l’aggravation du litige. Le juge utilise ici pleinement les potentialités de la mesure d’instruction in futurum.
B. Le régime des frais et la nature provisoire de la décision
Le juge met les dépens et l’avance des frais d’expertise à la charge du demandeur, conformément au principe selon lequel celui qui sollicite une mesure d’instruction en supporte les frais. La consignation est fixée à 4 000 euros, avec un délai jusqu’au 30 juin 2026, sous peine de caducité de la désignation de l’expert. Ce mécanisme garantit la diligence du demandeur. L’ordonnance rappelle qu’elle est exécutoire à titre provisoire, ce qui permet à l’expert de commencer ses opérations sans attendre l’éventuel appel. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 27 février 2025, a rappelé que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoire » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 27 février 2025, n°22/16490). La présente ordonnance s’inscrit dans cette logique : l’expertise préventive est une mesure conservatoire typique, qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse car elle ne tranche pas le fond du droit. La décision du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand illustre ainsi la souplesse du référé préventif et son utilité dans les contentieux de voisinage.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-4 du Code de commerce En vigueur
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Les dispositions de l’alinéa précédent sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
Article L. 145-9 du Code de commerce En vigueur
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.
S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Article 1134 du Code civil En vigueur
Article 145 du Code de procédure civile En vigueur
S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.
Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.
