Par un jugement réputé contradictoire rendu le 7 avril 2026, le tribunal judiciaire de Compiègne (chambre 1 section 1, n°23/00577) était saisi d’une demande relative au sort d’un bien immobilier dépendant d’une succession. Plusieurs indivisaires sollicitaient l’autorisation de vendre seuls ce bien et, à défaut de vente amiable, l’organisation d’une licitation. Des coïndivisaires avaient acquiescé aux demandes, tandis que deux d’entre eux, bien que régulièrement cités, n’avaient pas constitué avocat. Le tribunal a fait droit aux demandes, autorisant la vente amiable au prix minimum de 80 000 euros et, à défaut de réalisation dans un délai de six mois, ordonnant la licitation sur une mise à prix de 100 000 euros avec faculté de baisse d’un quart.
La question de droit qui se posait au juge était celle de savoir si les conditions de l’autorisation judiciaire de vente d’un bien indivis, prévue à l’article 815-5 du code civil, étaient réunies en l’espèce, et si, à défaut d’accord amiable, il pouvait être procédé à la licitation du bien en application de l’article 1377 du code de procédure civile. En retenant que l’absence d’entretien et de couverture d’assurance du bien mettait en péril l’intérêt commun, le tribunal a autorisé la vente par un indivisaire seul et a ordonné subsidiairement la licitation.
La décision mérite d’être analysée tant dans son sens que dans sa portée. Il conviendra d’examiner, dans un premier temps, l’admission de l’autorisation judiciaire de vente pour cause de péril de l’intérêt commun, puis, dans un second temps, les implications de cette solution sur le régime de la sortie de l’indivision.
I. L’autorisation judiciaire de vente fondée sur le péril de l’intérêt commun
A. La caractérisation du péril par l’abandon matériel du bien indivis
Le tribunal a fondé sa décision sur l’article 815-5 du code civil, qui permet à un indivisaire d’être autorisé par justice à passer seul un acte nécessitant le consentement de tous, si le refus d’un coïndivisaire met en péril l’intérêt commun. En l’espèce, le bien était inoccupé, non entretenu depuis plusieurs années et dépourvu d’assurance depuis janvier 2026. Les motifs de la décision relèvent que » cette situation met incontestablement l’intérêt commun en péril « . Cette qualification repose sur des éléments objectifs, constatés par les parties et non contestés. La cour d’appel de Chambéry, dans un arrêt du 21 janvier 2025, avait déjà souligné que » le juge peut autoriser un indivisaire à passer seul un acte si le refus d’un coïndivisaire met en péril l’intérêt commun « (Cour d’appel de Chambéry, 21 janvier 2025, n°23/00578). Ici, le péril tient à la dégradation du bien, qui perd de sa valeur et expose les indivisaires à des risques de responsabilité. Le tribunal a ainsi appliqué une conception large de l’intérêt commun, incluant la conservation du patrimoine indivis et la prévention des dommages. Il ne s’est pas arrêté au seul refus d’un coïndivisaire, puisque plusieurs d’entre eux acquiesçaient, mais a constaté que l’inaction de l’indivision dans son ensemble menaçait le bien. La solution est cohérente avec la finalité de l’article 815-5, qui vise à remédier aux blocages préjudiciables à la gestion de l’indivision.
B. La double voie de la vente amiable forcée et de la licitation subsidiaire
Le tribunal n’a pas ordonné immédiatement la licitation ; il a d’abord autorisé la vente amiable par les demandeurs, et n’a prévu la licitation qu’à titre subsidiaire, en cas d’échec de la vente dans un délai de six mois. Cette articulation est conforme aux dispositions de l’article 1377 du code de procédure civile, qui prévoit la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés. La licitation n’est ainsi qu’une solution de dernier recours, après une tentative de réalisation amiable. La cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 29 avril 2025, a rappelé que » la demande en licitation d’un bien indivis ne peut être formée qu’à l’occasion d’une instance en partage judiciaire « (Cour d’appel d’Amiens, 29 avril 2025, n°24/00819). En l’espèce, l’instance en partage était ouverte, puisque la succession faisait l’objet d’opérations de liquidation. La demande de licitation était donc recevable. Le tribunal a également fixé une mise à prix de 100 000 euros, avec faculté de baisse d’un quart, ce qui permet d’adapter la vente aux conditions du marché. Il a ainsi combiné souplesse et efficacité pour sortir de l’indivision tout en respectant les droits des coïndivisaires.
II. La portée ambivalente d’une solution pragmatique
A. Une application conforme à la jurisprudence et à l’équilibre de l’indivision
La décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui facilite la sortie de l’indivision lorsque le bien est abandonné ou mal géré. Le tribunal a fait une exacte application de l’article 815-5 en retenant le péril pour l’intérêt commun, sans exiger la démonstration d’un refus exprès d’un coïndivisaire, la situation objective d’abandon suffisant à caractériser le danger. Il a également respecté les droits des indivisaires non constitués en rendant une décision réputée contradictoire et en leur réservant la possibilité de se substituer à l’adjudication (droit de substitution mentionné dans le dispositif). La solution est favorable à la conservation de la valeur du bien, puisque la vente amiable est privilégiée et que la licitation n’intervient qu’en cas d’échec. Elle évite les lenteurs d’une gestion défaillante. La décision confirme ainsi que le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation pour ordonner les mesures nécessaires à la préservation des intérêts collectifs.
B. Les limites d’une motivation fondée sur l’absence d’expertise et l’acquiescement partiel
Plusieurs aspects de la décision appellent néanmoins une discussion critique. Le tribunal a relevé qu’aucune attestation de valeur n’avait été produite, mais il a néanmoins fixé un prix de vente amiable de 80 000 euros sur la foi de l’accord des parties. Cette absence d’évaluation objective peut fragiliser la décision si un coïndivisaire non constitué conteste ultérieurement le prix. Par ailleurs, la licitation a été ordonnée sur une mise à prix de 100 000 euros, soit un montant supérieur au prix de vente amiable, ce qui pourrait dissuader les enchères et conduire à une baisse du quart. La faculté de baisse d’un quart, bien que pratique, peut aboutir à une vente à un prix très inférieur à la valeur réelle. Enfin, le silence des deux indivisaires non constitués n’est pas un acquiescement, et le tribunal a pris le risque de les lier à une vente qu’ils n’ont pas approuvée. Malgré ces réserves, la solution retenue apparaît équilibrée : elle répond à l’urgence de la situation tout en préservant les droits de chacun par un dispositif gradué. Cette décision illustre la volonté des juges de ne pas laisser l’indivision devenir une source de perte patrimoniale, quitte à user de leur pouvoir d’autorisation avec pragmatisme.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 815-5 du Code civil En vigueur
Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.
Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier.
L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.
Article 1377 du Code de procédure civile En vigueur
Le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution.
