Le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Compiègne (chambre 1 section 1, n°24/00236) a été saisi d’un litige opposant un acquéreur aux vendeurs d’une maison d’habitation. Par acte notarié du 23 avril 2021, l’acquéreur avait acheté un immeuble. Quelques semaines après la vente, il a constaté des infiltrations d’eau dans le sous-sol. Un constat d’huissier du 5 octobre 2021 et une expertise judiciaire du 19 novembre 2023 ont confirmé l’existence d’infiltrations anciennes et récurrentes, liées à un défaut d’étanchéité du mur enterré et à l’absence de drainage.
L’acquéreur a assigné les vendeurs devant le tribunal. Il sollicitait, à titre principal, l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés. À titre subsidiaire, il invoquait la réticence dolosive. À titre infiniment subsidiaire, il se prévalait d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information. Les vendeurs contestaient ces demandes. Ils soutenaient que le vice était apparent, que l’acquéreur en avait été informé lors des visites et que la clause d’exclusion de garantie insérée dans l’acte de vente devait leur profiter en raison de leur bonne foi.
La question de droit centrale était de déterminer si un vendeur non professionnel, qui a connaissance d’un vice caché, peut se prévaloir d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. Le tribunal a répondu par la négative. Il a jugé que les conditions de la garantie étaient réunies et que la connaissance du vice par les vendeurs, même non professionnels, faisait obstacle à l’application de la clause d’exonération. Les vendeurs ont été condamnés à payer 23 432,53 euros au titre des travaux de reprise et 1 000 euros pour le préjudice de jouissance.
I. L’affirmation de la responsabilité du vendeur de mauvaise foi
A. La caractérisation du vice caché et de la connaissance du vendeur
Le tribunal a d’abord vérifié les quatre conditions de l’article 1641 du code civil. L’expertise a établi l’existence d’un défaut d’étanchéité, antérieur à la vente, rendant le sous-sol impropre à son usage normal. Le caractère caché du vice a été retenu : l’expert a souligné que » les désordres ne pouvaient être visible pour un profane « et que des travaux de fortune avaient été réalisés. La condition de gravité était remplie puisque les infiltrations restreignaient les capacités de stockage du local.
Le tribunal s’est ensuite penché sur la connaissance du vice par les vendeurs. Ce point n’était pas sérieusement contesté : les vendeurs avaient reconnu des problèmes d’infiltrations sept ans avant la vente. Ils avaient tenté d’y remédier par la pose d’un joint silicone, qualifié par l’expert de » mesure conservatoire « . Le tribunal a estimé que, même non professionnels, les vendeurs » ne pouvaient ignorer la persistance des infiltrations dans le sous-sol de l’immeuble « . L’information prétendument donnée à l’acquéreur, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, a été jugée insuffisante en ce qu’elle laissait croire à un problème ponctuel et résolu.
B. L’éviction de la clause d’exclusion de garantie
L’acte de vente contenait deux clauses excluant la garantie des vices cachés. La jurisprudence admet la validité de telles clauses, mais les écarte en cas de mauvaise foi du vendeur, c’est-à-dire lorsqu’il avait connaissance du vice. Le tribunal a rappelé ce principe : » la clause exclusive de la garantie des vices cachés est écartée en cas de mauvaise foi du vendeur, résultant de sa connaissance des vices cachés avant la vente « .
En l’espèce, la connaissance avérée du vice par les vendeurs a conduit le tribunal à écarter les clauses d’exonération. Il n’a pas retenu l’argument des vendeurs selon lequel leur bonne foi serait préservée par les travaux effectués. Ces travaux, insuffisants et non pérennes, ne pouvaient faire disparaître la connaissance qu’ils avaient du caractère récurrent des infiltrations. La solution s’inscrit dans la ligne de la Cour de cassation, selon laquelle » la clause exclusive de garantie des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur qui connaissait le vice de la chose vendue « (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n°23-18.899).
II. La portée et les limites de la solution retenue
A. Une application rigoureuse des conditions de la garantie
Le tribunal a fait preuve de rigueur dans l’appréciation des conditions de la garantie. Il a notamment distingué le simple défaut d’agrément du vice rendant la chose impropre à son usage. Le sous-sol, bien que classé en catégorie II, était affecté de désordres réels limitant son usage. Cette appréciation concrète évite un excès de garantie tout en protégeant l’acquéreur.
Sur la connaissance du vice, le tribunal a adopté une approche pragmatique. Il n’a pas exigé que le vendeur soit un professionnel, mais a retenu sa connaissance personnelle, acquise par l’occupation prolongée des lieux. Cette solution est cohérente avec la définition du dol : » l’existence d’une intention dolosive suppose nécessairement, à titre de condition préalable, que le vendeur ait eu connaissance de la circonstance qu’on lui reproche d’avoir tue « (Cour d’appel de Bordeaux, 23 janvier 2025, n°21/03964). En l’espèce, le tribunal n’a pas eu à se prononcer sur le dol, mais il a implicitement retenu que la connaissance du vice était la même que celle requise pour caractériser la mauvaise foi.
B. Les interrogations sur l’étendue de l’obligation d’information
La décision interroge sur l’étendue de l’obligation d’information pesant sur le vendeur non professionnel. Le tribunal a jugé insuffisante l’information donnée oralement par l’intermédiaire d’un agent immobilier, au motif qu’elle ne portait pas sur » l’ampleur et les conséquences « du désordre. Cette exigence paraît élevée pour un vendeur particulier, qui n’a pas nécessairement la compétence technique pour évaluer l’ampleur d’un désordre.
On peut s’interroger sur la portée pratique de cette solution. Le vendeur non professionnel, pour éviter d’être considéré de mauvaise foi, devrait fournir une information complète et précise, éventuellement appuyée par des diagnostics. La frontière entre le vendeur particulier et le professionnel tend ainsi à s’estomper. La solution, protectrice pour l’acquéreur, pourrait néanmoins inciter les vendeurs à multiplier les diagnostics préalables, renchérissant le coût des transactions immobilières. Le tribunal a toutefois rappelé que la souscription d’une assurance par l’acquéreur » n’a pas vocation à neutraliser l’action en garantie des vices cachés « , maintenant ainsi la responsabilité du vendeur au premier plan.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1641 du Code civil En vigueur
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
