Par un jugement rendu le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Compiègne, Chambre 1 Section 1, a eu à connaître de la responsabilité civile d’un notaire à la suite de la restitution d’un dépôt de garantie après l’exercice d’un droit de préemption communal. Un promettant avait consenti une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain. L’acquéreur leva l’option mais la commune exerça son droit de préemption. Le vendeur et l’acquéreur engagèrent alors une procédure administrative pour obtenir l’annulation de cette décision. Le juge des référés administratif en suspendit l’exécution le 11 octobre 2023. Informé de cette suspension, le notaire restitua néanmoins le dépôt de garantie de 9 000 euros à l’acquéreur. Par la suite, le tribunal administratif annula définitivement la préemption le 18 juin 2025. Le vendeur assigna le notaire en responsabilité pour avoir privé la promesse de son efficacité et l’avoir empêché de conserver l’indemnité d’immobilisation. Le tribunal devait déterminer si le notaire avait commis une faute en restituant le dépôt de garantie malgré la suspension de la préemption, et si cette faute ouvrait droit à réparation. Il a retenu la faute du notaire, condamné celui-ci à verser 4 500 euros au titre de la perte de chance, mais a débouté la demanderesse de son préjudice moral.
I. La consécration d’une faute engageant la responsabilité du notaire
A. Un manquement au devoir d’information et de conseil
Le tribunal rappelle que le notaire est tenu, en vertu de l’article 1240 du code civil, d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit. Il doit notamment s’informer de l’évolution du droit, comme le prévoit l’article 11 du décret n° 2023-1297 du 28 décembre 2023. En l’espèce, le notaire avait connaissance de l’ordonnance de suspension rendue le 11 octobre 2023 par le tribunal administratif d’Amiens, ainsi que de l’intention des parties de contester la préemption. Il a pourtant restitué le dépôt de garantie sans vérifier les conséquences juridiques de cette suspension sur la promesse. Le juge estime qu’il lui appartenait, en tant que technicien du droit, d’examiner si la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption était réputée accomplie par l’effet de la suspension. » Le notaire se tient informé de l’évolution du droit, de l’économie et de la société « (décret n° 2023-1297 du 28 décembre 2023). Il ne peut se fonder uniquement sur les déclarations de l’acquéreur évincé. La faute est ainsi constituée par une omission dans l’obligation d’investigation et de conseil. Cette solution s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence constante qui retient la responsabilité du notaire pour négligence dans l’exécution de son devoir d’information. La Cour d’appel de Montpellier a par exemple jugé que » le notaire a donc commis une faute par négligence qui engage sa responsabilité délictuelle « (Cour d’appel de Montpellier, 13 février 2025, n°20/03013).
B. L’exigence d’un lien de causalité direct avec le préjudice
Pour engager la responsabilité du notaire, il faut que sa faute ait causé un dommage certain et actuel. Le tribunal écarte l’argument du notaire selon lequel aucun préjudice ne serait né, car la vente n’aurait de toute façon pas abouti. Il estime que la restitution prématurée du dépôt de garantie a fait perdre au vendeur la chance de conserver l’indemnité d’immobilisation. Le lien de causalité est direct : sans la faute du notaire, le dépôt serait resté séquestré et aurait pu être acquis au vendeur si l’acquéreur s’était désisté après l’annulation de la préemption. Le tribunal retient que la faute a privé le vendeur d’une éventualité favorable, laquelle doit être indemnisée au titre de la perte de chance. Il insiste sur le fait que le notaire, informé de la procédure, ne pouvait restituer les fonds sans s’assurer des suites. Ainsi, la faute et le préjudice sont reliés par un lien de causalité suffisant.
II. La portée de la solution sur la mesure de la réparation
A. L’indemnisation limitée de la perte de chance
Le tribunal évalue la perte de chance à 50 % du montant du dépôt de garantie, soit 4 500 euros. Il justifie ce taux par l’incertitude pesant sur l’acquisition définitive de l’indemnité. En effet, même si la promesse redevenait efficace après l’annulation de la préemption, l’acquéreur aurait pu contester la clause pénale ou invoquer des conditions suspensives. Le juge rappelle que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Cette solution est conforme au droit commun de la responsabilité civile. Elle illustre la prudence des juges du fond qui refusent d’indemniser un préjudice purement hypothétique. En l’espèce, le vendeur ne démontre pas que l’acquéreur aurait nécessairement payé l’indemnité d’immobilisation en cas de non-réalisation de la vente. L’évaluation à 50 % paraît ainsi mesurée et équitable.
B. Le rejet du préjudice moral faute de preuve
La demanderesse sollicitait 3 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral, lié à la perte de confiance dans le notaire et aux tracas subis. Le tribunal rejette cette demande au motif qu’elle n’établit pas la réalité de ce préjudice. Aucun justificatif n’est produit pour démontrer un état psychologique fragile ou des désagréments particuliers. Pourtant, une autre juridiction a pu reconnaître un préjudice moral du fait de la perte de confiance dans un notaire qui n’a pas rempli son obligation, en allouant 2 000 euros (Cour d’appel de Pau, 14 janvier 2025, n°23/00778). Mais dans cette affaire, la preuve d’un état psychologique fragile était rapportée par des attestations. En l’absence de tels éléments, le tribunal de Compiègne a logiquement débouté la demanderesse. Cette solution rappelle que la charge de la preuve incombe à la victime et que le préjudice moral, pour être indemnisé, doit être certain et démontré. Elle confirme ainsi le principe selon lequel le notaire ne répond que des dommages directement causés par sa faute et dont l’existence est établie.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
