Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Compiègne le 7 avril 2026 s’inscrit dans le contentieux de la responsabilité du fait des choses. Un propriétaire a vu une canalisation d’eau rompre dans son immeuble, provoquant une inondation dans la cave d’un immeuble voisin. Celui-ci, composé de deux lots, appartenait en indivision à deux personnes. Les désordres ont affecté la solidité de l’immeuble sinistré. Le demandeur, l’un des deux indivisaires, a assigné le propriétaire responsable et son assureur. Il sollicitait l’indemnisation des dommages causés aux parties communes et à ses parties privatives, ainsi que d’une perte de revenus locatifs. Le tribunal a retenu la responsabilité du propriétaire sur le fondement de l’article 1242 du code civil. Il a écarté une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir au nom des parties communes, mais a rejeté la demande pour ces parties au motif que l’indivisaire ne justifiait d’aucun mandat tacite de son coïndivisaire. En revanche, il a accueilli partiellement la demande pour les parties privatives et la perte locative, tout en rejetant la demande pour résistance abusive. La question centrale était celle de l’étendue de la réparation lorsque le bien sinistré est indivis et que le demandeur n’agit qu’en son nom personnel. Après avoir expliqué le sens de la décision, il conviendra d’en discuter la valeur et la portée.
I. L’affirmation de la responsabilité de plein droit du gardien et l’indemnisation des préjudices directs
A. L’application de l’article 1242 au fait de la canalisation
Le tribunal écarte rapidement toute contestation sur l’origine des désordres, en relevant que « les défendeurs ne contestent pas l’origine des désordres, qui sont imputables au propriétaire de l’immeuble où s’est située la fuite d’eau à l’origine des infiltrations ». Il applique ainsi le premier alinéa de l’article 1242, qui pose une responsabilité de plein droit du gardien de la chose. En l’espèce, la canalisation était sous la garde du propriétaire de l’immeuble d’où provenait la fuite. Aucune discussion n’est engagée sur la notion de garde, ce qui confirme la simplicité du cas d’espèce. La jurisprudence exige que le demandeur démontre la qualité de gardien juridique de la chose, comme le rappelle un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, mais cette preuve était ici implicitement rapportée. Le tribunal consacre donc une solution classique : le propriétaire est responsable des dommages causés par la chose dont il a la garde, sans qu’il soit besoin de caractériser une faute.
B. L’indemnisation du préjudice privatif et de la perte locative
Le demandeur sollicitait la réparation de son préjudice matériel privatif et de la perte de revenus locatifs. Sur le premier point, le tribunal opère une évaluation rigoureuse en confrontant le rapport d’expertise amiable et les constatations de l’expert judiciaire. Il écarte certains postes de travaux non liés au sinistre, notamment des travaux de plomberie sanitaires alors que « l’expertise judiciaire n’a relevé que des désordres affectant la structure de l’immeuble, particulièrement vétuste ». Il fixe le préjudice privatif à 8 358,43 euros TTC, somme correspondant aux seuls travaux nécessaires à la remise en état des parties privatives. Sur la perte locative, il constate que l’impossibilité de louer le logement résulte des désordres affectant les parties communes, dont la remise en état devait être coordonnée avec les travaux privés. Il rejette l’argument de la passivité du demandeur et accorde l’intégralité de la somme demandée, soit 21 250 euros, en suivant la période retenue par l’expert. Cette indemnisation complète du préjudice locatif témoigne de l’exigence du tribunal à ne pas pénaliser la victime pour des retards qui ne lui sont pas imputables.
II. La restriction de l’indemnisation face à l’indivision et à la rigueur probatoire
A. L’exigence d’un mandat tacite pour agir au nom de l’indivision
Le demandeur demandait également réparation pour les dommages causés aux parties communes, qu’il qualifiait d’indivises. Le tribunal écarte d’abord une fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, mais examine au fond la question de la qualité à agir. Il rappelle que, selon l’article 815-3 du code civil, l’indivisaire qui gère les biens indivis au su des autres sans opposition est censé avoir un mandat tacite. En l’espèce, « l’autre coindivisaire n’a pas été appelé dans la cause, et aucun élément de la procédure ne permet de constater son accord, ni même son information ». Le tribunal en déduit que le demandeur n’établit pas de préjudice personnel pour les parties communes et le déboute de cette demande. Cette solution s’inscrit dans le droit commun des indivisions : chaque indivisaire ne peut agir seul pour obtenir réparation d’un préjudice collectif. Elle rejoint la solution dégagée par la Cour de cassation dans un arrêt du 22 mai 2025, selon laquelle « ni l’exigence d’un exploitant unique prévue par ce dernier texte ni l’insertion dans un bail commercial consenti par un copropriétaire […] n’ont pour effet de priver un syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir ». Ici, l’absence de syndicat et d’accord entre indivisaires justifie le rejet de la demande.
B. L’évaluation rigoureuse du préjudice privatif par le tribunal
Le tribunal fait preuve d’une grande précision dans l’évaluation du préjudice matériel privatif. Il écarte le rapport d’expertise amiable qui chiffrait le coût à 15 994,08 euros HT, au motif que « le document produit ne comporte qu’un tableau répartissant les frais par parties de l’immeuble et postes de travaux, sans établir le lien entre le sinistre et ces travaux ». Il réduit ainsi l’indemnisation à 8 358,43 euros TTC, en ne retenant que les travaux strictement nécessaires identifiés par l’expert judiciaire. Cette approche est conforme à l’exigence de lien de causalité direct entre le fait générateur et le préjudice. En refusant d’indemniser des travaux non causalement liés, le tribunal fait preuve de rigueur, mais on peut s’interroger sur la méthode : l’expert judiciaire lui-même n’avait pas chiffré précisément le coût des travaux privés, se bornant à une évaluation globale de 35 000 euros TTC pour l’ensemble de l’immeuble. Le tribunal a donc reconstitué le préjudice en rapprochant deux expertises, ce qui peut paraître fragile. La portée du jugement tient à ce rappel utile : dans un contexte d’indivision, la victime doit prouver un préjudice personnel et le chiffrer avec précision, sous peine de voir sa demande rejetée ou réduite.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1242 du Code civil En vigueur
On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.
Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable.
Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil.
Les parents, en tant qu’ils exercent l’autorité parentale, sont, de plein droit, solidairement responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs, sauf lorsque que ceux-ci ont été confiés à un tiers par une décision administrative ou judiciaire.
Les maîtres et les commettants, du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés ;
Les instituteurs et les artisans, du dommage causé par leurs élèves et apprentis pendant le temps qu’ils sont sous leur surveillance.
La responsabilité ci-dessus a lieu, à moins que les parents et les artisans ne prouvent qu’ils n’ont pu empêcher le fait qui donne lieu à cette responsabilité.
En ce qui concerne les instituteurs, les fautes, imprudences ou négligences invoquées contre eux comme ayant causé le fait dommageable, devront être prouvées, conformément au droit commun, par le demandeur, à l’instance.
Article 815-3 du Code civil En vigueur
Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
