Par un jugement contradictoire rendu le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Compiègne (chambre 1 section 1, n°24/00566) a été saisi d’un litige successoral opposant plusieurs coïndivisaires. À la suite du décès de la mère commune, survenu en 2009, deux indivisaires ont occupé privativement la maison familiale. La demanderesse, également héritière, a sollicité la fixation de sa créance sur l’indivision pour diverses dépenses, la fixation d’une indemnité d’occupation contre les occupants, et la licitation des biens immobiliers indivis. La défenderesse a contesté la licitation et demandé une minoration de l’indemnité d’occupation.
La procédure a été initiée par assignation. En première instance, la demanderesse a réclamé le paiement de 1.784,65 euros au titre de créances, la fixation d’une indemnité d’occupation de 101.232 euros, et la vente sur licitation de trois biens immobiliers. La défenderesse a conclu au débouté de ces demandes, sollicitant subsidiairement que l’indemnité d’occupation soit évaluée par le notaire avec un abattement de vétusté de 30%. La question de droit portait sur les conditions de fixation de l’indemnité d’occupation due par un coïndivisaire qui jouit privativement du bien indivis, sur le remboursement des dépenses conservatoires exposées par un autre indivisaire, et sur le prononcé de la licitation des immeubles indivis en application de l’article 1377 du code de procédure civile.
Le tribunal a fixé la créance de la demanderesse à 1.784,65 euros, conformément à l’article 815-13 du code civil. Il a jugé que l’indemnité d’occupation était due à compter du décès jusqu’au partage, à hauteur de 592 euros par mois après un abattement de 20% sur la valeur locative de 740 euros. Il a ordonné la licitation des trois biens immobiliers, fixant les mises à prix respectivement à 90.000 euros, 30.000 euros et 8.000 euros, avec faculté de baisse en cas de carence d’enchères. Les dépens ont été employés en frais privilégiés de partage, et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont été rejetées.
I. La consécration des droits et obligations réciproques au sein de l’indivision
A. L’indemnité d’occupation comme contrepartie de la jouissance privative
Le tribunal a rappelé le principe posé par l’article 815-9, alinéa 2, du code civil, selon lequel l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est redevable d’une indemnité. Cette règle vise à compenser le préjudice subi par l’indivision du fait de l’exclusion des autres coïndivisaires de la jouissance du bien. En l’espèce, il était constant que deux indivisaires avaient occupé la maison familiale à titre de résidence principale depuis le décès survenu en 2009, et que l’un d’eux l’occupait toujours. Le juge a donc logiquement retenu le principe de l’indemnité.
Il a souverainement évalué le montant à 592 euros par mois, en appliquant un abattement de 20% sur la valeur locative estimée à 740 euros par une agence. Cette minoration est justifiée par la précarité de l’occupation, qui ne bénéficie pas des garanties légales d’un bail d’habitation. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante, qui laisse aux juges du fond un pouvoir souverain d’appréciation du quantum de l’indemnité, en tenant compte des circonstances de l’espèce telles que l’état du bien ou la durée de l’occupation.
B. La créance de l’indivisaire pour dépenses conservatoires
Sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, le tribunal a reconnu à la demanderesse une créance de 1.784,65 euros à l’encontre de l’indivision. Ce texte prévoit qu’il doit être tenu compte à l’indivisaire des dépenses nécessaires qu’il a faites pour la conservation des biens indivis, ainsi que des améliorations. La demanderesse a produit des justificatifs de primes d’assurance, de taxes foncières et de frais de rédaction d’un procès-verbal de carence.
Ces sommes, non contestées, ont été retenues comme étant exposées dans l’intérêt commun. Le tribunal a ainsi fait une application rigoureuse du texte, en vérifiant le caractère nécessaire des dépenses. Cette solution est importante car elle permet d’inciter les indivisaires à agir pour préserver le patrimoine indivis, sans craindre de ne pas être remboursés. Elle s’inscrit dans la logique de gestion de l’indivision, qui doit être équilibrée entre les droits de chacun.
II. L’organisation judiciaire de la sortie de l’indivision par la licitation
A. Le prononcé de la vente forcée des biens indivis non partageables
Le tribunal s’est fondé sur l’article 1377 du code de procédure civile, qui permet d’ordonner la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. Il a constaté que les trois immeubles indivis (une maison, un terrain à bâtir et un terrain non constructible) ne remplissaient pas cette condition de partage aisé. La licitation a donc été ordonnée, poursuivie à la diligence de la demanderesse.
Cette décision est conforme à la volonté de mettre fin à l’indivision, conformément à l’article 815 du code civil qui dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Le juge a ici exercé son pouvoir de trancher le litige en ordonnant la vente, malgré l’opposition de la défenderesse. Il a précisé que les parties pouvaient décider à l’unanimité que l’adjudication se déroule entre elles, rappelant ainsi le principe de liberté prévu à l’article 1378 du code de procédure civile.
B. La fixation des modalités de la licitation et le rôle du juge
Le tribunal a fixé les mises à prix en fonction des attestations de valeur produites, soit 90.000 euros pour la maison, 30.000 euros pour le terrain à bâtir et 8.000 euros pour le terrain non constructible. Il a assorti la vente d’une faculté de baisse successive du quart, du tiers puis de la moitié en cas de carence d’enchères, ce qui est une pratique courante pour éviter une vente à vil prix.
Il a également ordonné des mesures de publicité (insertion dans un journal, site internet) et autorisé des visites des lieux par un huissier. Ces dispositions sont conformes aux articles 1271 et suivants du code de procédure civile. Le jugement rappelle que la mise à prix n’est qu’un prix de départ et non la valeur exacte du bien. Cette solution témoigne de la vigilance du juge pour garantir une vente transparente et efficace, dans l’intérêt de tous les coïndivisaires. Elle s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence qui encadre strictement les opérations de licitation pour préserver les droits des parties.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1377 du Code de procédure civile En vigueur
Le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution.
Article 815-13 du Code civil En vigueur
Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 815 du Code civil En vigueur
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.
Article 1378 du Code de procédure civile En vigueur
Si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l’unanimité que l’adjudication se déroulera entre eux. A défaut, les tiers à l’indivision y sont toujours admis.
