Par un jugement rendu le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Grasse, statuant en contentieux de proximité sous le numéro 24/04077, a débouté un syndicat de copropriétaires de sa demande en paiement de charges. Cette décision illustre les exigences probatoires pesant sur le syndicat lorsqu’il réclame des sommes à un copropriétaire.
Un couple de copropriétaires s’était vu réclamer par leur syndicat le paiement de charges impayées. En défense, ils contestaient le montant réclamé, arguant que leur compte avait été débité d’une reprise de solde injustifiée lors d’un changement de syndic et que des frais de recouvrement leur avaient été facturés sans justification. Ils produisaient un courriel de l’ancien syndic reconnaissant un solde bien moindre et s’engageant à déduire une facture d’avocat.
Saisi de l’affaire, le tribunal a examiné les pièces fournies. Constatant que le syndicat ne produisait aucun relevé de compte pour la période comprise entre le 1er avril 2020 et le 1er janvier 2022, et qu’il n’avait pas exécuté l’engagement de déduire la facture d’avocat, le juge a estimé que la créance n’était pas justifiée. Il a donc débouté le syndicat de toutes ses demandes et l’a condamné aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La question juridique centrale est de savoir sur qui pèse la charge de la preuve de l’exigibilité des charges de copropriété et quelles sont les limites de l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant. Le tribunal a répondu en rappelant qu’il appartient au syndicat de justifier de l’intégralité des sommes réclamées depuis l’origine, et que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge du copropriétaire que s’ils sont nécessaires et sortent de la gestion courante.
I. Le rappel des principes de preuve de l’exigibilité des charges
A. L’approbation des comptes ne dispense pas le syndicat de prouver le détail de la créance
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible, comme le rappelle la jurisprudence : « Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré la qualité de copropriétaire de l’intéressé, que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rendait la créance certaine, liquide et exigible » (Cour d’appel de Basse-Terre, 20 février 2025, n°23/00166). Cependant, le tribunal de Grasse a nuancé cette règle en exigeant du syndicat qu’il produise un relevé de compte continu depuis l’origine de la dette. En l’espèce, le syndicat n’a communiqué qu’un relevé à compter de 2023, avec un report au débit non justifié. Le tribunal a relevé que le syndicat ne produisait aucun document pour la période antérieure, ce qui l’a empêché de vérifier le bien-fondé de la reprise de solde. Cette solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence prohibant la pratique du report à nouveau. Le juge a ainsi rappelé qu’il ne suffit pas d’invoquer l’approbation des comptes pour établir la créance ; encore faut-il que le syndicat mette le juge en mesure de contrôler le montant réclamé lot par lot.
B. La charge de la preuve pèse exclusivement sur le syndicat
Le tribunal s’est fondé sur l’article 1353 du code civil disposant que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En matière de charges de copropriété, il est de jurisprudence constante qu’il appartient au syndicat de démontrer que les sommes réclamées sont exigibles. Le jugement cité affirme explicitement « qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que les charges réclamées à un copropriétaire sont exigibles ». Cette obligation est renforcée par l’interdiction de recourir à un report à nouveau. En l’espèce, le syndicat a échoué à prouver l’origine des reports de solde intervenus en 2022 et 2023. Il n’a pas non plus justifié avoir déduit la facture d’avocat de 680 euros comme il s’y était engagé par courriel. Le tribunal en a déduit que la créance n’était pas justifiée et a débouté le syndicat. Cette solution est conforme à l’équilibre procédural : c’est au créancier, qui a la maîtrise de la comptabilité, d’apporter les éléments de preuve.
II. Les conditions strictes d’imputation des frais de recouvrement
A. La distinction entre frais nécessaires et actes de gestion courante
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque ». La cour d’appel de Versailles a précisé le champ de ce texte : « Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné (…) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée » (Cour d’appel de Versailles, 5 mars 2025, n°23/01738). Le jugement commenté ajoute une restriction importante : l’activité du syndic pour engager le recouvrement constitue un acte élémentaire d’administration. Les frais ne sont nécessaires que s’ils « sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires ». En l’espèce, le syndicat avait imputé 1.042,84 euros de frais de relance et d’avocat entre 2018 et 2020. Le tribunal a estimé que ces diligences relevaient de la mission générale du syndic et n’étaient donc pas justifiées. Cette interprétation stricte de l’article 10-1 protège le copropriétaire contre des frais répétés et non spécifiques.
B. Les conséquences du défaut de justification : le débouté du syndicat
Le tribunal a tiré les conséquences de l’absence de justification tant sur le principal que sur les frais. Il a débouté le syndicat de sa demande principale et de toutes ses demandes accessoires. Il a également condamné le syndicat aux dépens et à verser aux défendeurs 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette sanction est logique au regard de l’absence de preuve rapportée. Elle incite les syndicats à tenir une comptabilité rigoureuse et à pouvoir justifier chaque mouvement depuis l’origine. La portée de cette décision est significative : elle rappelle que l’approbation des comptes par l’assemblée générale ne suffit pas à rendre la créance indiscutable devant le juge. Le syndicat doit être en mesure de produire un historique complet et de détailler chaque poste, faute de quoi il sera débouté. Cette solution pourrait conduire à une pratique plus exigeante en matière de gestion comptable des copropriétés.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
