Par un jugement contradictoire en premier ressort du 7 avril 2026 (n°25/00420), le tribunal judiciaire de Grasse, statuant en contentieux de proximité, était saisi d’une demande en paiement de charges de copropriété formée par un syndicat des copropriétaires à l’encontre d’une société copropriétaire. Le syndicat réclamait la somme de 6 665,19 euros au titre des charges impayées, assortie de dommages et intérêts pour résistance abusive. La société défenderesse opposait la prescription des charges antérieures au 7 janvier 2020, l’action ayant été introduite le 7 janvier 2025, et contestait le bien-fondé du solde débiteur de 6 062,74 euros reporté au 1er janvier 2017, faute de justification de son origine.
Le tribunal a débouté le syndicat de l’intégralité de ses demandes, l’a condamné aux dépens et à verser 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour motiver sa décision, il a relevé que le syndicat ne produisait aucun appel de fonds, procès-verbal d’assemblée générale ou justificatif antérieur au 1er janvier 2017 permettant de vérifier l’origine de la reprise de solde débiteur. Il a rappelé qu’il est de jurisprudence constante qu’il appartient au syndicat de prouver que les charges réclamées sont exigibles, ce qui lui interdit de recourir à la pratique du report à nouveau. La question de droit centrale est celle de l’étendue de l’obligation probatoire du syndicat lorsqu’il agit en recouvrement de charges et que le décompte présente un solde initial non justifié. La solution retenue impose une preuve complète et continue de la dette depuis l’origine.
I. L’exigence probatoire renforcée imposée au syndicat des copropriétaires
A. L’interdiction de la pratique du report à nouveau comme principe probatoire
Le tribunal judiciaire de Grasse a fait application d’une règle probatoire désormais bien établie en matière de charges de copropriété. Il a énoncé qu’ » il est de jurisprudence constante qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que les charges réclamées à un copropriétaire sont exigibles, ce qui lui interdit de recourir à la pratique du report à nouveau « . Cette affirmation, qui reprend la solution d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 14 juin 2018 (n° 17-14.766), impose au syndicat de justifier de chaque poste de charge depuis l’origine de la dette, sans pouvoir se contenter d’un solde antérieur non détaillé. Le report à nouveau, technique comptable consistant à reporter un solde sans en préciser la composition, est ainsi prohibé lorsqu’il empêche le juge de vérifier l’exigibilité des sommes.
Cette exigence s’inscrit dans le droit commun de la preuve. L’article 1353 du code civil, que le jugement cite expressément, dispose que » celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver « . Appliqué aux charges de copropriété, ce principe impose au syndicat de démontrer non seulement l’existence de la créance, mais aussi son caractère certain, liquide et exigible. La loi du 10 juillet 1965, en son article 10, prévoit certes que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible, mais cette présomption bénéficie au syndicat uniquement si l’origine et le montant de chaque quote-part peuvent être matériellement vérifiés. Or, en présence d’un report à nouveau, le lien entre la créance et les décisions d’assemblée devient opaque. La jurisprudence d’appui de la Cour d’appel de Poitiers, le 18 février 2025, rappelle utilement que » nul ne peut s’établir de titre à lui-même « : le syndicat ne peut se prévaloir de ses propres tableaux de bord pour établir une créance non justifiée par des pièces objectives.
B. L’application rigoureuse en l’espèce : l’absence de pièces justificatives suffisantes
En l’espèce, le tribunal a constaté que le syndicat versait aux débats un extrait du grand livre à compter du 1er octobre 2017, mais sans mention d’un solde initial, tandis qu’un solde débiteur de 6 365,94 euros apparaissait au 1er octobre 2018. Il a relevé que » le syndicat ne produit aucun appel de fonds, procès-verbal d’assemblée générale ou justificatif antérieur au 1er janvier 2017, lequel fait mention d’une reprise de solde débiteur pour un montant de 6 062,74 euros, permettant à la juridiction de vérifier l’origine de sa créance « . Le décompte produit débutait au 1er janvier 2017 avec cette reprise, sans qu’aucune pièce antérieure n’éclaire sa composition.
Le syndicat tentait de contourner cette carence probatoire par le jeu de l’imputation des paiements prévu à l’article 1342-10 du code civil, soutenant que les versements postérieurs au 7 janvier 2020, d’un montant total de 6 934,05 euros, s’imputaient sur les dettes les plus anciennes et purgaient ainsi la prescription. Cet argument était cependant inopérant dès lors que l’existence même de la dette la plus ancienne n’était pas établie. Le tribunal a donc écarté ce raisonnement, faute de pouvoir vérifier la réalité du passif antérieur au 1er janvier 2017. La preuve d’une créance suppose de démontrer son origine, non seulement son mode d’extinction. En cela, la décision se montre particulièrement exigeante : elle refuse de suppléer l’absence de preuve par un mécanisme d’imputation qui présuppose précisément ce qui doit être prouvé.
II. Les conséquences de la défaillance probatoire sur la créance et les demandes accessoires
A. Le rejet de la créance principale au titre des charges de copropriété
Faute pour le syndicat de rapporter la preuve de l’exigibilité des charges réclamées depuis l’origine, le tribunal l’a » purement et simplement débouté de sa demande « . Cette sanction est logique : sans justification du solde reporté au 1er janvier 2017, le montant total de 6 665,19 euros devenait indéterminable dans son principe même. Le syndicat ne démontrait pas que les charges postérieures à cette date étaient effectivement dues, le décompte étant entaché d’une incertitude sur le point de départ de la dette.
Ce rejet prive d’effet la présomption de validité attachée à l’approbation des comptes par les assemblées générales de 2019 à 2025. En effet, si les procès-verbaux étaient produits, ils ne pouvaient pallier l’absence de pièces antérieures. La Cour de cassation, dans sa jurisprudence du 14 juin 2018, avait déjà souligné que l’approbation des comptes ne saurait valoir validation d’un report à nouveau non justifié. Le jugement commenté applique strictement cette règle : le caractère exécutoire des décisions d’assemblée ne dispense pas le syndicat de prouver l’origine de la dette lorsque celle-ci est contestée sérieusement. En outre, la société défenderesse avait soulevé la prescription des charges antérieures au 7 janvier 2020. Le tribunal n’a pas eu à trancher ce moyen, le défaut de preuve rendant la discussion sur la prescription superfétatoire. Néanmoins, cette question reste en filigrane : si le syndicat avait pu justifier du solde initial, la prescription décennale de l’article 42 de la loi de 1965 aurait pu être opposée pour les charges les plus anciennes, mais le tribunal a choisi la voie la plus radicale, celle du rejet pour défaut de preuve.
B. L’extension du débouté aux demandes accessoires
Conséquence directe du rejet de la demande principale, le tribunal a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Cette demande supposait en effet que la créance soit établie et que le comportement du copropriétaire soit abusif. Or, en l’absence de créance certaine, la résistance de la société défenderesse ne pouvait être qualifiée d’abusive. Le tribunal a donc appliqué la règle selon laquelle le débouté au principal entraîne nécessairement le rejet des accessoires.
Plus encore, le syndicat a été condamné aux dépens et à verser 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette condamnation est la contrepartie du principe selon lequel la partie perdante supporte les frais de l’instance. Elle marque la volonté du tribunal de ne pas laisser à la charge de la société défenderesse les frais exposés pour se défendre contre une demande mal fondée. Le montant de 1 000 euros, relativement modeste, reflète la nature du litige et l’absence de complexité excessive. Cette solution s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle à responsabiliser les syndicats qui engagent des actions en recouvrement sans avoir préalablement constitué un dossier probatoire complet. La Cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 9 janvier 2025 (n°22/01616), avait déjà insisté sur la nécessité pour un créancier de démontrer l’existence et le montant de sa créance par des pièces comptables précises, sans se contenter de reports internes. Le jugement commenté va dans le même sens, en rappelant que le syndicat ne peut se prévaloir de sa propre comptabilité interne pour établir une dette non justifiée.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Article 1342-10 du Code civil En vigueur
Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.
A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
