Par un jugement réputé contradictoire du 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Grasse (JCP, n°25/04818) a été saisi par une société bailleresse d’une demande de résiliation judiciaire d’un bail d’habitation conclu le 29 novembre 2024. Le locataire avait donné congé le 25 juillet 2025 mais ne s’était pas présenté à l’état des lieux de sortie, tout en conservant les clés. Le bailleur invoquait également un abandon au profit d’un tiers, des troubles du voisinage et un impayé de loyer. Le locataire n’ayant pas comparu, l’assignation avait été notifiée à la préfecture le 8 octobre 2025 en application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, rendant l’action recevable. La question de droit posée au juge était de savoir si l’inexécution par le locataire de ses obligations, et plus particulièrement le défaut de paiement, caractérisait une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail. Le tribunal a répondu par l’affirmative, en prononçant la résiliation aux torts exclusifs du locataire, en ordonnant son expulsion et en le condamnant au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. Il convient d’examiner d’abord le sens de cette décision, qui consacre le défaut de paiement comme motif autonome de résiliation (I), puis d’en apprécier la valeur et la portée au regard de l’office du juge (II).
I. La consécration du défaut de paiement du loyer comme cause de résiliation judiciaire
L’originalité de la décision réside dans l’écartement méthodique des griefs non établis pour ne retenir que l’impayé, afin de répondre à l’exigence d’une inexécution suffisamment grave.
A. L’écartement des griefs accessoires non démontrés
Le tribunal examine successivement les quatre griefs invoqués par le bailleur. Il écarte d’emblée le premier moyen tiré du congé non suivi d’effet, en relevant qu’ » il est loisible à un locataire de changer d’avis et de ne pas quitter les lieux après avoir donné congé « , aucune sanction n’étant prévue à cet égard. Le juge refuse ainsi de faire du congé un engagement irrévocable, ce qui garantit la liberté du preneur. S’agissant du grief d’abandon et de sous-location, il constate qu’ » aucun élément versé aux débats (constat d’huissier, témoignages, etc) ne permet d’affirmer que le locataire n’occupe plus les lieux « . La même rigueur probatoire est appliquée aux troubles du voisinage, pour lesquels le seul courrier de mise en demeure ne saurait valoir preuve. Cette appréciation stricte des preuves s’inscrit dans le droit commun de la charge de la preuve, le bailleur devant démontrer les manquements qu’il allègue. Le tribunal montre ainsi une exigence de rigueur probatoire, refusant de se fonder sur des allégations non étayées. Cette approche est cohérente avec la jurisprudence de la Cour d’appel de Grenoble qui rappelle que » le juge peut prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles « et que » sa bonne foi dans l’exécution du contrat peut être prise en compte « (Cour d’appel de Grenoble, 15 avril 2025, n°22/03086). En l’espèce, le juge ne retient finalement que le défaut de paiement, seul grief objectivé par un décompte locatif.
B. La reconnaissance du défaut de paiement comme manquement essentiel
Le tribunal rappelle que » le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location « et que » le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail « . Il se fonde sur les articles 1224 et 1227 du code civil, qui permettent au juge de prononcer la résolution en justice. En l’espèce, le solde débiteur de 951,51 euros et les rejets de prélèvements constituent une inexécution caractérisée. Le juge opère ainsi une qualification juridique simple : le non-paiement est par nature un manquement grave, sans qu’il soit nécessaire d’exiger un seuil minimal ou une réitération. Cette solution est conforme à l’esprit de la loi du 6 juillet 1989, qui fait du paiement du loyer une obligation cardinale. Elle s’inscrit aussi dans la logique de l’article 1224 du code civil : une inexécution suffisamment grave justifie la résiliation. En ne retenant que ce motif, le tribunal écarte les éléments subjectifs comme la bonne foi du locataire, pourtant évoquée par la jurisprudence grenobloise. Il privilégie une approche objective, fondée sur l’existence d’une dette certaine, ce qui rend la solution claire et prévisible.
II. La valeur et la portée de la solution retenue
La décision appelle une réflexion sur son équilibre entre efficacité pour le bailleur et protection du locataire défaillant, ainsi que sur son insertion dans le paysage jurisprudentiel.
A. Une solution pragmatique confrontée à l’exigence de proportionnalité
La solution retenue est pragmatique : elle permet au bailleur d’obtenir rapidement la résiliation et l’expulsion, sans avoir à multiplier les preuves sur des griefs complexes. Le juge utilise le défaut de paiement comme un motif simple et efficace. Toutefois, cette approche peut être critiquée au regard du principe de proportionnalité. Le tribunal n’examine pas la situation personnelle du locataire, ni sa bonne foi, ni l’ancienneté de la dette. La jurisprudence de la Cour d’appel de Grenoble invite pourtant à tenir compte de » toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision « . En l’espèce, la dette est modeste (951,51 euros) et le bail récent (conclu en novembre 2024). On peut douter que ce montant, à lui seul, caractérise un manquement » suffisamment grave « au sens de l’article 1224 du code civil. Le tribunal aurait pu, par exemple, accorder des délais de paiement au locataire avant de prononcer la résiliation. En ne le faisant pas, il privilégie la sécurité juridique du bailleur au détriment d’une appréciation individualisée. Cette rigueur est cependant compensée par la condamnation à une indemnité d’occupation, dont le montant est fixé à hauteur du loyer (299,62 euros), conformément à la solution de la Cour d’appel de Douai qui a fixé une indemnité » d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges « (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/04662). Le juge assure ainsi une indemnisation complète du bailleur, tout en laissant au locataire la possibilité de régulariser sa situation avant l’expulsion effective, puisque le jugement prévoit un délai de quinze jours après signification.
B. Un apport à la technique de la résiliation judiciaire dans les baux d’habitation
La décision confirme que la résiliation judiciaire pour défaut de paiement reste un outil efficace pour les bailleurs, même en l’absence de clause résolutoire. Le tribunal consacre ici une solution classique mais utile en droit des baux. Elle s’inscrit dans le sillage de la loi du 6 juillet 1989, qui n’exige pas de clause résolutoire pour agir en résiliation judiciaire. Elle rappelle également que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier la gravité de l’inexécution. En ne retenant que l’impayé, le tribunal simplifie la procédure pour le bailleur, qui n’a plus à prouver d’autres manquements souvent difficiles à établir. Cependant, cette approche pourrait inciter les bailleurs à systématiquement invoquer le défaut de paiement, même secondaire, pour obtenir la résiliation, au risque de banaliser cette procédure. A contrario, elle protège le locataire contre des griefs imprécis ou non prouvés. En exigeant des preuves pour les troubles et l’abandon, le tribunal garantit un équilibre procédural. La portée de cette décision est donc double : elle renforce la sécurité des bailleurs sur le paiement du loyer, mais elle impose aussi une charge probatoire rigoureuse pour les autres motifs. À terme, elle pourrait conduire à une spécialisation des actions en résiliation, où le non-paiement deviendrait le motif principal, les autres griefs étant relégués au second plan. Le juge de Grasse participe ainsi à une clarification du droit positif, sans pour autant innover sur le fond.
