Le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Grasse, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, a rendu un jugement avant dire droit ordonnant la réouverture des débats dans un litige opposant deux sociétés bailleresses à une locataire défaillante. Les demanderesses, devenues propriétaires du logement à la suite d’une adjudication, avaient signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 juillet 2025, puis assigné la locataire aux fins de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement des arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation. La défenderesse, régulièrement citée à personne, n’a pas comparu.
À l’audience du 3 mars 2026, les bailleresses, représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Le juge a cependant relevé d’office que les demanderesses ne produisaient pas trois éléments essentiels : la notification à la CCAPEX du commandement de payer, une explication sur la ventilation des sommes réclamées, et un décompte locatif actualisé. Il a en conséquence ordonné la réouverture des débats pour permettre la production de ces pièces, réservant les demandes et les dépens.
La question de droit centrale est celle de l’étendue du contrôle du juge sur la régularité de la procédure de résiliation de bail pour impayés, en particulier lorsque le défendeur est absent. Le tribunal a estimé qu’il ne pouvait statuer au fond sans disposer des documents justifiant du respect des obligations légales et de l’exactitude de la créance.
I. La confirmation du principe du contrôle judiciaire de la régularité de la procédure de résiliation
A. L’obligation de produire la notification à la CCAPEX, condition de recevabilité de la demande
Le juge a relevé l’absence de la notification à la CCAPEX du commandement de payer, pourtant imposée par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Cette obligation, destinée à permettre une intervention préventive des fonds de solidarité pour le logement, conditionne la recevabilité de l’action en constat de la clause résolutoire. La Cour d’appel de Montpellier a récemment rappelé cette exigence : « Il s’évince en premier lieu de l’article susvisé que M. [F], qui fonde sa demande sur l’existence d’une dette locative, doit, à peine d’irrecevabilité de la demande, produire la notification du commandement de payer visant la clause résolutoire à la CCAPEX et à la préfecture » (Cour d’appel de Montpellier, 8 avril 2025, n°22/05100). En l’espèce, les demanderesses n’avaient pas fourni cette pièce, ce qui empêchait le juge de vérifier le respect du formalisme légal et exposait l’action à une éventuelle irrecevabilité.
B. L’exigence d’un décompte locatif actualisé et d’une ventilation des créances
Le tribunal a également relevé l’absence d’un décompte locatif actualisé retraçant l’ensemble des écritures comptables, ainsi que l’absence d’explication sur la ventilation des sommes dues entre les deux bailleresses. La Cour d’appel de Toulouse, dans une décision du 29 avril 2025, a détaillé le contenu obligatoire du commandement de payer prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement (…) » (Cour d’appel de Toulouse, 29 avril 2025, n°24/01971). Au-delà du commandement, le décompte actualisé est indispensable pour établir le montant exact de la dette au jour de l’audience, tandis que la ventilation des créances entre copropriétaires est nécessaire pour déterminer qui est créancier de quoi. Le défaut de ces pièces empêchait toute appréciation du bien-fondé des demandes pécuniaires.
II. Les conséquences du défaut de production : la réouverture des débats comme outil processuel
A. La réouverture avant dire droit : respect du contradictoire et office du juge
Constatant l’insuffisance des pièces produites, le tribunal n’a pas immédiatement rejeté les demandes ni prononcé la résiliation. Il a ordonné la réouverture des débats, conformément à l’article 472 du code de procédure civile qui impose au juge de ne faire droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Cette décision avant dire droit permet de compléter l’instruction sans trancher le fond du litige. Elle garantit également le respect du principe du contradictoire, même en l’absence de la défenderesse, en donnant aux parties la possibilité de débattre des éléments manquants lors d’une nouvelle audience. Le juge exerce ainsi pleinement son office en ne se contentant pas des affirmations des demandeurs.
B. La portée de la décision : un rappel des obligations probatoires du bailleur
Ce jugement constitue un rappel des exigences probatoires qui pèsent sur le bailleur qui entend faire constater la résiliation du bail pour impayés. Il ne suffit pas de produire un commandement de payer et un contrat de location ; il faut également justifier de l’envoi à la CCAPEX, fournir un décompte locatif complet et, en cas de pluralité de créanciers, expliquer la répartition des sommes. En ordonnant la réouverture des débats, le juge évite un rejet prématuré des demandes et offre aux bailleresses une chance de régulariser leur procédure. La décision s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle récente visant à renforcer le contrôle du respect des formalités protectrices du locataire, ce qui devrait inciter les praticiens à être plus rigoureux dans la constitution des dossiers.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 618 du Code de procédure civile En vigueur
En ce cas, le pourvoi peut être formé même après l’expiration du délai prévu à l’article 612. Il doit être dirigé contre les deux décisions ; lorsque la contrariété est constatée, la Cour de cassation annule l’une des décisions ou, s’il y a lieu, les deux.
Article 625 du Code de procédure civile En vigueur
Sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé.
Elle entraîne, sans qu’il y ait lieu à une nouvelle décision, l’annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
Si elle en est requise, la Cour peut dans le dispositif de l’arrêt de cassation prononcer la mise hors de cause des parties dont la présence devant la cour de renvoi n’est plus nécessaire à la solution du litige.
Article 4 du Code civil En vigueur
Le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l’obscurité ou de l’insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice.
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
