Le Tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé le 7 avril 2026 (n°24/02323), était saisi d’une demande du syndicat des copropriétaires d’un immeuble tendant au démontage d’une armoire installée sur le balcon d’un lot, sous astreinte, et à l’octroi d’une provision pour le préjudice collectif résultant de nuisances sonores. La copropriétaire défenderesse, une société civile immobilière, opposait une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, soutenant que l’installation remontait à l’année 2023 et que le délai de cinq ans était expiré. Le juge des référés a rejeté cette exception, faute pour la défenderesse de rapporter la preuve de la date de l’installation, puis a ordonné le démontage de l’armoire sous astreinte, constatant un trouble manifestement illicite tenant à la violation du règlement de copropriété et à l’absence d’autorisation de l’assemblée générale. Il a en revanche dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision, estimant que le syndicat ne justifiait pas d’un préjudice personnel. La question centrale était de savoir si le juge des référés pouvait ordonner la remise en état des lieux en présence d’une violation évidente des règles de la copropriété, et s’il pouvait allouer une provision au syndicat pour un préjudice collectif. La réponse de la juridiction est double : elle affirme son pouvoir de faire cesser le trouble manifestement illicite, mais elle en limite l’exercice en exigeant un préjudice personnel pour toute demande indemnitaire. Il conviendra d’étudier d’abord la consécration de la réparation du trouble manifeste, puis les restrictions apportées à la compétence indemnitaire du juge des référés.
I. La consécration du pouvoir de remise en état face au trouble manifestement illicite
A. Le rejet de la prescription par la charge de la preuve
Le juge des référés devait d’abord se prononcer sur la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse, fondée sur l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, qui rend applicable l’article 2224 du code civil aux actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Ce dernier texte fixe un délai de prescription de cinq ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. La défenderesse alléguait que l’armoire litigieuse était installée depuis l’année 2023, soit plus de cinq ans avant l’assignation introductive d’instance. Le juge a rappelé qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile, c’est à celui qui soulève l’exception de rapporter la preuve de ses allégations. Il a constaté que la défenderesse ne produisait aucune facture d’achat de l’armoire ni aucun document établissant avec certitude la date de sa mise en place. Les factures de maintenance de climatisation, les plus anciennes datant de 2018, n’étaient pas en lien avec l’installation. « Ces allégations sont contredites par une attestation de l’un des copropriétaires […] déclarant avoir été témoin des travaux relatifs à l’installation de cette armoire sur le balcon […] réalisés au début de l’année 2023 ». Le juge a ainsi écarté la fin de non-recevoir, reprenant la règle posée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence : « une action tendant au respect du règlement de copropriété doit être qualifiée de personnelle. Elle se prescrit donc dans les délais et termes de l’article 2224, précité, du code civil » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 6 mars 2025, n°24/06589). En l’espèce, la preuve n’étant pas rapportée, l’action n’était pas prescrite.
B. La caractérisation du trouble manifestement illicite
Sur le fond, le syndicat demandait, sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, la cessation d’un trouble manifestement illicite. Le juge a rappelé que ce trouble découle de toute violation évidente de la règle de droit. Il a relevé, à partir d’un constat d’huissier du 5 juin 2024, la présence d’une unité extérieure de climatisation revêtue d’un habillage, parfaitement visible depuis l’extérieur. Le règlement de copropriété interdisait tout aménagement portant atteinte à l’harmonie de l’immeuble (article 16) et soumettait les aménagements sur balcons à l’autorisation du syndic et à la condition de ne pas porter atteinte à l’aspect extérieur (article 28). Or, ces travaux n’avaient fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale, alors même que l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 exige une majorité des voix pour les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble. « Le fait pour un copropriétaire de passer outre à une telle autorisation constitue un trouble manifestement illicite, sans que le syndicat des copropriétaires ait besoin de prouver l’existence d’un préjudice particulier ». Le juge a donc ordonné le démontage sous astreinte de 250 euros par jour pendant soixante jours, faisant ainsi application de la notion de trouble manifeste dont la force est de permettre une intervention rapide sans attendre une action au fond.
II. Les limites de la compétence du juge des référés en matière indemnitaire
A. L’exigence d’un préjudice personnel pour le syndicat
Le syndicat demandait également une provision de 10 000 euros à valoir sur des dommages-intérêts pour le préjudice collectif résultant des nuisances sonores anormales causées par l’armoire. Le juge des référés a rejeté cette demande au motif qu’« au vu des éléments produits, seul un copropriétaire semble se plaindre du bruit produit par cette installation, ces nuisances ne peuvent constituer un préjudice personnel et direct subi par le syndicat des copropriétaires ». Il a ainsi rappelé que le syndicat, personne morale, ne peut agir en réparation d’un préjudice que s’il est directement et personnellement atteint, ce qui n’est pas le cas de nuisances subies individuellement par un copropriétaire. La demande de provision, fondée sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, se heurtait donc à une contestation sérieuse, puisque l’obligation invoquée n’était pas certaine. Le juge a ainsi cantonné le pouvoir du référé indemnitaire aux obligations non sérieusement contestables, et a refusé d’étendre la réparation à un préjudice collectif mal identifié.
B. La condamnation aux dépens et frais irrépétibles : portée de la décision
Enfin, le juge a condamné la défenderesse, qui succombait, aux entiers dépens et à payer au syndicat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette condamnation, classique en référé, confirme que le trouble manifestement illicite justifiait une action en justice et que la résistance de la copropriétaire était injustifiée. La décision rappelle également que l’ordonnance est exécutoire par provision, ce qui permet au syndicat d’obtenir rapidement la remise en état. Sur la portée, cet arrêt s’inscrit dans la jurisprudence constante qui permet au juge des référés de faire cesser les violations flagrantes du règlement de copropriété, tout en maintenant une distinction stricte entre le trouble à la copropriété, qui fonde une action en remise en état, et le préjudice individuel, qui relève du juge du fond. Le juge des référés ne peut allouer une provision au syndicat que si celui-ci justifie d’un préjudice collectif direct, ce qui était absent en l’espèce. La décision illustre ainsi l’équilibre entre l’efficacité du référé et la protection des droits de la défense.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1147 du Code civil En vigueur
Article 2224 du Code civil En vigueur
Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Article 9 du Code de procédure civile En vigueur
Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
