Le 7 avril 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a été saisi par des bailleurs d’un local commercial à l’encontre de leur locataire, une société exploitant un institut de beauté. Un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré le 25 juillet 2025 pour un arriéré de 19 346 euros. La locataire n’ayant pas réglé dans le délai d’un mois, les bailleurs ont assigné en référé pour voir constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion, le paiement des loyers impayés, une indemnité d’occupation et l’application d’une clause pénale. La locataire, régulièrement assignée, n’a pas comparu.
Le juge des référés a fait droit à la demande de constat de la résiliation de plein droit au 26 août 2025, ordonné l’expulsion et condamné la locataire à une provision de 19 346 euros pour l’arriéré, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer. En revanche, il a refusé d’appliquer la clause pénale, estimant que cette question échappait à ses pouvoirs en raison d’une contestation sérieuse. La question centrale était de savoir si le juge des référés pouvait, en présence d’une clause résolutoire acquise et d’une absence de contestation, ordonner les mesures demandées, et jusqu’où s’étendait son pouvoir provisionnel. La solution retenue illustre la distinction entre les mesures non sérieusement contestables et celles qui relèvent du juge du fond.
I. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en référé
A. L’absence de contestation sérieuse et le défaut de comparution
Le juge des référés a fondé sa compétence sur les articles 835 et 834 du code de procédure civile. Il a relevé que la défenderesse, bien que non comparante, avait été régulièrement assignée, ce qui permettait de statuer par ordonnance réputée contradictoire. L’article 472 du même code impose alors au juge de ne faire droit à la demande que si elle est recevable, régulière et bien fondée. En l’espèce, le commandement de payer délivré le 25 juillet 2025 mentionnait le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce. La locataire n’ayant pas réglé les causes du commandement dans ce délai, la clause résolutoire était acquise de plein droit au 26 août 2025. Les bailleurs justifiaient donc d’une obligation non sérieusement contestable, condition de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. La jurisprudence rappelle que « une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 13 mars 2025, n°24/06644). En l’absence de toute contestation, l’évidence de la solution emportait la constatation de la résiliation.
B. Le jeu de la clause résolutoire et l’office du juge des référés
Le juge des référés ne se livre pas à une appréciation au fond ; il se borne à constater un fait juridique : l’acquisition de la clause résolutoire après l’expiration du délai d’un mois suivant un commandement resté infructueux. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante, comme l’illustre la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 12 février 2025 qui confirme « l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de paiement des sommes commandées dans le délai d’un mois » (n°24/01627). En l’espèce, le bail comprenait une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers. Le juge a pu, sans excéder ses pouvoirs, ordonner l’expulsion pour faire cesser le trouble manifestement illicite que constituait l’occupation sans droit ni titre depuis le 26 août 2025. Il a toutefois écarté l’astreinte, jugeant que l’expulsion suffisait. Cette mesure relève de son pouvoir discrétionnaire. Ainsi, la première partie de l’ordonnance illustre la force du mécanisme légal de la clause résolutoire et la compétence du juge des référés pour en tirer les conséquences.
II. Les condamnations provisionnelles et les limites du référé
A. La provision pour loyers impayés et l’indemnité d’occupation
Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le juge a accordé une provision de 19 346 euros au titre de l’arriéré locatif. Cette obligation de payer le loyer découle de l’article 1728 du code civil. La créance n’étant « pas contestée, ni sérieusement contestable », le juge a pu la fixer sans excéder le montant non contestable. La même logique a présidé à la fixation de l’indemnité d’occupation, laquelle répare le préjudice subi par les bailleurs du fait de l’occupation illicite. Le juge a limité cette indemnité au montant du dernier loyer et des charges, soit 3 422 euros par mois, car « la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision ». Il s’agit d’une provision prudente, le juge ne pouvant, en référé, statuer définitivement sur le quantum d’une indemnité d’occupation qui pourrait être révisée au fond. La condamnation provisionnelle est donc ici pleinement justifiée par l’absence de contestation.
B. Le rejet de la clause pénale et la mesure de l’article 700
Les bailleurs sollicitaient l’application d’une clause pénale prévoyant une majoration de 2 % par mois sur les sommes impayées. Le juge a refusé d’y faire droit, estimant que l’application de cette clause « étant susceptible d’être modérée par le juge du fond », elle échappait aux pouvoirs du juge des référés. En effet, l’article 1152 du code civil (ancien) permet au juge du fond de modérer une clause pénale excessive. Or, en référé, le juge ne peut accorder une provision que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Ici, le caractère potentiellement excessif de la majoration de 2 % par mois constituait une contestation sérieuse, car il appartenait au juge du fond d’apprécier le préjudice réel. Le juge a donc sagement cantonné son office aux mesures évidentes. Enfin, il a condamné la locataire aux dépens et à une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, conformément à l’équité. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle le juge des référés distingue ce qui relève de l’évidence et ce qui nécessite un débat au fond.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 834 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
Article 1728 du Code civil En vigueur
Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Article 1152 du Code civil En vigueur
La prescription de l’action court :
1° A l’égard des actes faits par un mineur, du jour de la majorité ou de l’émancipation ;
2° A l’égard des actes faits par un majeur protégé, du jour où il en a eu connaissance alors qu’il était en situation de les refaire valablement ;
3° A l’égard des héritiers de la personne en tutelle ou en curatelle ou de la personne faisant l’objet d’une habilitation familiale, du jour du décès si elle n’a commencé à courir auparavant.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
